東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」の落とし穴|地価と金利 | イエ&ライフ

東京スター銀行のリバースモーゲージ「充実人生」のメリットとリスクを解説|盲点は地価と金利の見通し

東京スター銀行 充実人生 リバースモーゲージ

東京スター銀行は、リバースモーゲージローンのパイオニア的な存在で、テレビCMや電車の中吊り広告などで積極的に宣伝している効果もあって、すでに1万人以上の方が利用しています。

 

充実人生の累計利用者数

(参考:ニッキン 「東京スター銀行、リバモ好調、1万人突破」)

 

このように人気の「充実人生」ですが、どんな人でも使っていいサービスではありません。

そこで、この記事では、

  • 充実人生のメリットとリスク
  • どんな人が使ってはいけないのか?

について、詳しく解説していきたいと思います。

 

充実人生の特徴

リバースモーゲージ・ローンとは?

リバースモーゲージ・ローンとは、

「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」

する仕組みのローンのことです。

 

リバースモーゲージの仕組み

 

その主なメリットは、

  • 死ぬまで自宅に住み続けられる
  • 高齢でもお金を借りられる

の2点が大きいですね。

 

デメリットとしては、

  • 死ぬまで金利がかかる(場合によっては払い続けなければならない)
  • 相続人の了承が必要な場合がある
  • 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない

といった点があります。

これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。

 

充実人生の特徴

①契約条件

*2018年12月29日現在

項目条件
年齢55才以上
年収120万円以上
対象物件戸建て・マンション(一部)
融資極度額500万円〜1億円
担保評価額の見直し

年に1回。

担保評価が借入額を下回った場合には、その分を一括または分割で返済

返済方法(金利分)毎月返済
返済方法(元本)
  • 相続人が現金で一括返済
  • 担保物件で代物弁済(自宅を渡してチャラ)
金利基準金利+0.6%調整幅(3.0%)
手数料
  • 事務手数料:108,000円
  • 担保管理料:12,960円(2年目以降)
  • 繰上げ返済手数料:無料

その他、登記費用・印紙税など実費

 

充実人生のメリット(一部デメリット)

①相続人からの了承が必要ない

充実人生がもっとも優れている点は、「相続人からの了承が必要ない」という点です。

 

リバースモーゲージローンでは、死後に売却して清算する仕組みなので、普通ならば相続人が相続して売却をしなければいけません。

そのため、事前に相続人の了承を得ておかないと利用できないケースが多いため、他行ではなかなか契約件数が伸びていないのが現状です。

 

しかし、東京スター銀行では、相続人が売却して清算するのではなく、「代物弁済(自宅を銀行に明け渡してチャラにする方法)」を採用しているため、相続人の了承が必要ないのです。

 

そのため、お子さんがいない独り身の方が利用することもできるので、人気があるんですね。

 

(質問)私には相続人がいません、どのように契約が終了するのでしょうか?

(回答)法律手続きに則った対応となります。管轄裁判所により選任された相続財産管理人によって、債務が弁済されることになります。

(参考:東京スター銀行 よくある質問 No.437)

 

ただし、代物弁済では、自宅を渡してチャラにする契約のため、もし銀行がローン以上のお金で売却できたとしても、残ったお金が相続人に渡ることはありません。

そのため、「相続人に少しでも財産を残してあげたい」ということであれば、ちょっと使いにくいサービスと言えるでしょう。

 

(質問)自分が死んだら自宅は銀行にとられてしまうのですか?

(回答)担保物件による代物弁済

<中略>

なお、担保不動産をお借入残高より高く売ることができても、その超過分をご相続人の方に返金することはいたしかねます。

(参考:東京スター銀行 よくある質問 No.5446)

 

②借入額と預金を相殺できるので、金利負担が少ない

年を経るごとに、健康面や住居の問題、家族の結婚、進学など、一時的な出費が必要となる場合が増えていくものですが、定年してしまうとそのようなお金の工面が難しくなります。

そのため、「いざという時に自由に使えるまとまったお金が欲しい」という人もいるでしょう。

 

東京スター銀行では、借りたお金をそのまま預金口座に置いておくことで、借入金額を相殺できる仕組みになっています。

例えば、

  • 借入金:1,000万円
  • 預金 :1,000万円

であれば、金利は一切かからないのです。

 

借入金と預金の差額分にだけ金利がかかる

預金連動対象預金

 

そのため、「いざという時のために」お金を置いておけるため、安心感が全然違ってくるわけですね。

 

③利用できるエリア、物件の対象範囲が広い

リバースモーゲージローンは、借りた人が死んだ後に物件を売却して清算する仕組みのため、清算する時期は数十年後になります。

そのため、金融機関によっては、

  • 土地付きの戸建てのみ対象
  • マンションは時価評価で5,000万円以上の都内のみ

など、かなり利用基準が厳しくなっています。

 

その点、東京スター銀行では、支店のあるエリアでは取り扱いされているので、かなり対象範囲が広いのです。

 

具体的には、

戸建てマンション
東京都,神奈川県,千葉県,埼玉県,北海道,宮城県,兵庫県,福岡県,広島県,愛知県,大阪府,京都府,兵庫県 東京都,神奈川県,埼玉県,千葉県,大阪市,京都市,神戸市(東灘区・灘区・中央区・兵庫区)

と、三大都市圏+政令指定都市のあるエリアまで、対象が広いのです。

 

最近では、地銀や信金もリバースモーゲージローンを取り扱っていますが、基本的には相続人の了承が必要なので、充実人生の方が使いやすいはずです。

 

④高齢になった時の一括返済リスクが低い

リバースモーゲージローンは、2種類の金利の返済方法があります。

  1. 金利を毎月支払うタイプ
  2. 金利を元本に組み入れるタイプ

の2種類で、充実人生は「1.金利を毎月支払うタイプ」になります。

 

例えば、1,000万円借りて使い切ってしまった場合には、毎月25,000円の支払いを毎月することになります。

この点を嫌に感じる方もいるかもしれませんが、実は本当に怖いのは「2.金利を元本に組み入れるタイプ」なんですね。

 

というのも、2のタイプは、雪だるま式に借金が増えていくからです。

現在のリバースモーゲージの金利は3%前後ですが、仮に1,000万円借りて、このまま30年経ったとすると、借入額は2,357万円にまで膨れ上がります。

 

金利を元本に組み入れるタイプは、長生きするほど借金が膨れ上がる

1000万円借りた場合の借入額

 

しかも現在は、日銀が異次元緩和政策を取っているので、これほどの低金利なわけですから、今後はもう少し上がってくる可能性が高いです。

 

仮に10年後に4%に上がってしまうと、3倍近くにまで膨れ上がってしまいます。

そうなると、健康面で厳しくなって、介護などのサポートが必要になってくるころに、

  • 担保割れの部分を数百万円単位での一括返済
  • 最悪の場合には、売却して清算

という可能性が出てくるのです。

 

その点、充実人生の場合には、月々の返済負担が重くなって、毎月の生活が不自由になる可能性はありますが、住むところを失ったり、数百万円単位での一括返済を求められるリスクは少ないのがメリットと言えるでしょう。

 

充実人生の注意点

ここからは、充実人生を使う際に、考えておくべき注意点について解説します。

 

①「郊外の戸建て」は使ってはいけない

リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。

これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。

 

2008年に日本の人口はピークを打ち、10年過ぎました。

これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。

 

また、この5年間で土地価格が上昇していると言われていますが、通勤に便利な駅に近い一部のエリアだけで、郊外のエリアではほとんどが横ばい、ないしは下落しています。

 

さらに、東名阪のエリアでは、2022年に生産緑地が解禁になるため、土地価格の下落が予想されています。

 

【このような農地が、今後宅地に変わります】生産緑地

 

生産緑地は、駅近の市街地の中心部にはあまりなく、郊外のエリアに多いので、郊外の宅地と競合する可能性が高いです。

そのため、郊外の宅地を担保にお金を借りると、その後の土地価格の下落によって担保価値が下がり、途中で繰上げ返済を求められる可能性があるのです。

 

ですから、もし郊外の戸建てを担保に利用したいのであれば、かなり少なめに慎重に借りることをオススメします。

 

②過度な借り入れは危険

充実人生の金利は現在3%ですが、今後の金利情勢によっては、かなり上昇してしまう可能性があります。

というのも、現在の低金利は日銀の異次元緩和政策によって実現されているものだからです。

 

10年国債と住宅ローン金利

 

異次元緩和政策については、こちらの記事でかみくだいて解説していますが、ようするに、「日銀がお金を刷って刷って刷りまくって、株や国債を買っている政策」なんです。

 

なので、本当はこれは禁じ手なのです。

そのため、アメリカはとっくの昔にやめてますし、EUも2018年末でやめました。

残るは日本だけなのです。

 

異次元緩和政策のメリットの1つとして、「円安に誘導できる」点がありますが、これは逆を言えば、他の国が損をしていることになります。

アメリカと中国の貿易関係がゴタゴタしていますが、日本だってこんな状況を続けていては、ブーイングが来るでしょう。

いずれ異次元緩和を辞めざるを得ません。

 

そう考えると、今後は金利が上昇しますので、充実人生で1,000万円借りている人は、

  • 金利3%:月2.5万円(現在)
  • 金利4%:月3.3万円
  • 金利5%:月4.1万円

と負担が大きくなっていく可能性があるのです。

 

そのため、必要以上に借りて使いすぎるのは、リスクが大きくなるので注意が必要ですね。

 

結論:どういう人に向いているか?

 

というわけで、充実人生を利用しても大丈夫な人の条件をまとめると、このようになります。

  • 生きているうちに財産を使い切ってしまいたい人
  • 「いざという時」のための心の安定が欲しい人
  • 担保とする土地・マンションが、郊外ではない人

 

もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。

 

東京スター銀行 充実人生はこちら

 

 

迷ってしまった人は?

 

ここまでリスクの高い商品だと知ると、「本当に利用していいのか?」と迷われてしまう方も多いです。

 

そこでオススメなのが、一括査定サービスです。

複数の不動産会社から「いくらで売れるか?」という査定書をもらえるのです。

 

査定書の内容は不動産会社によって異なりますが、

  • いくらで売れるか?
  • 過去の周辺エリアの相場の動き
  • その価格で売れる根拠
  • どんな人が買い手なのか?

といったことがわかります。

 

特にリバースモーゲージの借入可能額は、自宅の評価額の4〜5割ぐらいですので、「いくらで売れるか?」がわかれば、どれだけ借りられるかも見当がつきます。

 

場合によっては、「介護が必要になった時に売却して、介護サービス付きの賃貸住宅に移る」方がお金の心配がないケースもあるでしょう。

また、これまで下落していたエリアだとわかれば、将来においても下がるリスクが高いので、リバースモーゲージ以外の選択肢を探した方がいいという判断もつきます。

 

ちなみに、オススメはこちらのイエイ。

 

イエイ

 

10年以上サービスを行っている老舗で、安心して利用できます。

机上査定を選べば、メールで査定結果を教えてくれるので、勧誘される心配もありません。

 

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