三菱UFJ銀行のリバースモーゲージの特徴|使ってはダメな人の条件 | イエ&ライフ

三菱UFJ銀行のリバースモーゲージの特徴|使ってはダメな人の条件

三菱UFJ銀行のリバースモーゲージ リバースモーゲージ

 

この記事では、

  • 三菱UFJ銀行のリバースモーゲージのメリットとリスク
  • どんな人が使ってはいけないのか?

について、詳しく解説していきたいと思います。

 

三菱UFJ銀行のリバースモーゲージの特徴

はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。

 

リバースモーゲージ・ローンとは?

リバースモーゲージ・ローンとは、

「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」

する仕組みのローンのことです。

 

リバースモーゲージの仕組み

 

その主なメリットは、

  • 死ぬまで自宅に住み続けられる
  • 高齢でもお金を借りられる

の2点が大きいですね。

 

デメリットとしては、

  • 死ぬまで金利がかかる(場合によっては払い続けなければならない)
  • 相続人の了承が必要な場合がある
  • 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない

といった点があります。

これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。

 

三菱UFJ銀行のリバースモーゲージの契約条件

*2018年12月29日現在

項目条件
年齢60才以上
年収

公的年金、給与所得等の安定的な収入のある方

使い途

自己所有住宅の建設資金、または購入資金、またはリフォーム資金

貸越極度額
  • 100万円以上、かつ下記の①~③のうち最も低い金額(1万円単位)

住宅の建設・購入資金の場合は5,000万円、リフォーム資金の場合は1,500万円

住宅建設・購入の所要資金、またはリフォーム工事費用の100%相当額

担保不動産の評価額(当社および住宅金融支援機構所定の評価による)の60%

  • 毎年の金利返済分が、年収の30〜35%以内となる範囲
対象地域

東京、神奈川、埼玉、千葉

相続人の同意法定相続人全員、または代表の1名がカウンセリングに同席する必要あり
担保評価額の見直し

年に1回。

担保評価が借入額を下回った場合には、その分を一括または分割で返済

返済方法(金利分)毎月返済
返済方法(元本)
  • 相続人が現金で一括返済
  • 担保物件を相続人が売却

のいずれか

金利

変動金利

  • 老人ホームなどの入居一時金:2.475%
  • 住宅建設、リフォーム資金:2.975%
費用
  • 事務取扱い手数料:108,000円
  • 繰上げ返済手数料:16,200円
  • 繰上げ完済手数料:32,400円
  • その他手数料:5,400円

その他、登記費用・印紙税など実費

 

三菱UFJ銀行のリバースモーゲージの注意点

①相続人からの承諾が必要

リバースモーゲージ・ローンでは、自宅の持ち主(と配偶者)が死んだ後に売却して清算する仕組みのため、売却は相続人が行うことになります。

 

自宅の相続は、相続人全員が納得しないと名義を変えて売ることができませんから、全員分の承諾書をもらう銀行もあります。

三菱UFJ銀行でも、契約者が75才以上の場合は、法定相続人の代表1名が同席して銀行のカウンセリングを受けなければいけませんので、この点でハードルが高いと言えるでしょう。

 

②金利は毎月支払い型で、借入金額も限られる

リバースモーゲージローンは、2種類の金利の返済方法があります。

  1. 金利を毎月支払うタイプ
  2. 金利を元本に組み入れるタイプ

の2種類で、三菱UFJ銀行では「1.金利を毎月支払うタイプ」になります。

 

また、年金で200万円もらっている人であれば、年収の30%の60万円分しか金利の返済に充てられません。

そうなると、現在の金利は約3%ですので、2,000万円が上限ということになります。

 

③使いみちが住宅関係のみ

資金使途も住宅建設やリフォーム資金に限定されているため、旅行や生活費にあてるという使い方もできないので、かなりニーズが限定されたローンと言えます。

この点でガッカリされる方もいそうですね。

 

三菱UFJ銀行のリバースモーゲージの注意点

ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。

 

「郊外の戸建て」は使ってはいけない

リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。

これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。

 

2008年に日本の人口はピークを打ち、10年過ぎました。

これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。

 

過去20年間の住宅地の下落率を調べてみたところ、全国平均で4割下落していました。

もし、現在2,000万円と評価されたとしても、20年後には1,200万円まで下がって、担保割れになる可能性は十分にあるのです。

 

住宅地の公示地価(1998年=100)

公示地価の変化率

(参考:国土交通省 地価公示)

 

また、この5年間で土地価格が上昇していると言われていますが、通勤に便利な駅に近い一部のエリアだけで、郊外のエリアではほとんどが横ばい、ないしは下落しています。

 

さらに、東名阪のエリアでは、2022年に生産緑地が解禁になるため、土地価格の下落が予想されています。

 

【このような農地が、今後宅地に変わります】生産緑地

 

生産緑地は、駅近の市街地の中心部にはあまりなく、郊外のエリアに多いので、郊外の宅地と競合する可能性が高いです。

そのため、郊外の宅地を担保にお金を借りると、その後の土地価格の下落によって担保価値が下がり、途中で繰上げ返済を求められる可能性があるのです。

 

ですから、もし郊外の戸建てを担保に利用したいのであれば、かなり少なめに慎重に借りることをオススメします。

 

もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。

 

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迷ってしまった人は?

 

ここまでリスクの高い商品だと知ると、「本当に利用していいのか?」と迷われてしまう方も多いです。

 

そこでオススメなのが、一括査定サービスです。

複数の不動産会社から「いくらで売れるか?」という査定書をもらえるのです。

 

査定書の内容は不動産会社によって異なりますが、

  • いくらで売れるか?
  • 過去の周辺エリアの相場の動き
  • その価格で売れる根拠
  • どんな人が買い手なのか?

といったことがわかります。

 

特にリバースモーゲージの借入可能額は、自宅の評価額の4〜5割ぐらいですので、「いくらで売れるか?」がわかれば、どれだけ借りられるかも見当がつきます。

 

場合によっては、「介護が必要になった時に売却して、介護サービス付きの賃貸住宅に移る」方がお金の心配がないケースもあるでしょう。

また、これまで下落していたエリアだとわかれば、将来においても下がるリスクが高いので、リバースモーゲージ以外の選択肢を探した方がいいという判断もつきます。

 

ちなみに、オススメはこちらのイエイ。

 

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