リバースモーゲージ・ローンは三大都市圏でしか利用できない金融機関が多いのですが、りそな銀行では支店のあるエリアでは全て相談可能なので、「地方でも利用できる」のが大きなメリットと言えます。
そこで、この記事では、
- 「あんしん革命」のメリットとリスク
- どんな人が使ってはいけないのか？
について、詳しく解説していきたいと思います。
あんしん革命の特徴
はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。
リバースモーゲージ・ローンとは？
リバースモーゲージ・ローンとは、
「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」
する仕組みのローンのことです。
その主なメリットは、
- 死ぬまで自宅に住み続けられる
- 高齢でもお金を借りられる
の２点が大きいですね。
デメリットとしては、
- 死ぬまで金利がかかる（場合によっては払い続けなければならない）
- 相続人の了承が必要な場合がある
- 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない
といった点があります。
これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。
あんしん革命の契約条件
*2018年12月29日現在
| 項目 | 条件 |
| 年齢 | 60才以上 |
| 年収 |
公的年金、給与所得等の安定的な収入のある方 |
| 使い途 |
自己所有住宅の建設資金、または購入資金、またはリフォーム資金 |
| 貸越極度額 |
①住宅の建設・購入資金の場合は5,000万円、リフォーム資金の場合は1,500万円 ②住宅建設・購入の所要資金、またはリフォーム工事費用の100％相当額 ③担保不動産の評価額（当社および住宅金融支援機構所定の評価による）の60％
|
| 対象地域 |
支店のあるエリア 北海道,宮城県,茨城県,栃木県,群馬県,東京都,埼玉県,千葉県,神奈川県,新潟県,山梨県,長野県,静岡県,愛知県,三重県,滋賀県,京都府,大阪府,兵庫県,奈良県,和歌山県,広島県,福岡県,熊本県 |
| 相続人の同意 | 法定相続人全員、または代表の１名がカウンセリングに同席する必要あり |
| 担保評価額の見直し |
年に１回。 担保評価が借入額を下回った場合には、その分を一括または分割で返済 |
| 返済方法（金利分） | 毎月返済 |
| 返済方法（元本） |
のいずれか |
| 金利 |
「ローン基準金利+0.5％」の変動金利（現在2.975%） *ただし、借入金額が担保不動産の50％〜60%の場合には、 「ローン基準金利+1.0％」 |
| 費用 |
その他、登記費用・印紙税など実費 |
あんしん革命の注意点
①相続人からの承諾が必要
リバースモーゲージ・ローンでは、自宅の持ち主（と配偶者）が死んだ後に売却して清算する仕組みのため、売却は相続人が行うことになります。
自宅の相続は、相続人全員が納得しないと名義を変えて売ることができませんから、全員分の承諾書をもらう銀行もあります。
りそな銀行でも、契約者と法定相続人が同席して銀行のカウンセリングを受けなければいけませんので、この点でハードルが高いと言えるでしょう。
②金利は毎月支払い型で、借入金額も限られる
リバースモーゲージローンは、２種類の金利の返済方法があります。
- 金利を毎月支払うタイプ
- 金利を元本に組み入れるタイプ
の２種類で、あんしん革命は「1.金利を毎月支払うタイプ」になります。
また、年金で200万円もらっている人であれば、年収の30%の60万円分しか金利の返済に充てられません。
そうなると、現在の金利は約3%ですので、2,000万円が上限ということになります。
③使いみちが住宅関係のみ
資金使途も住宅建設やリフォーム資金に限定されているため、旅行や生活費にあてるという使い方もできないので、かなりニーズが限定されたローンと言えます。
この点でガッカリされる方もいそうですね。
あんしん革命の注意点
ここからは、あんしん革命を使う際に、考えておくべき注意点について解説します。
「郊外の戸建て」は使ってはいけない
リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。
これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。
2008年に日本の人口はピークを打ち、１０年過ぎました。
これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。
過去２０年間の住宅地の下落率を調べてみたところ、全国平均で４割下落していました。
もし、現在2,000万円と評価されたとしても、２０年後には1,200万円まで下がって、担保割れになる可能性は十分にあるのです。
住宅地の公示地価（1998年＝100）
また、この５年間で土地価格が上昇していると言われていますが、通勤に便利な駅に近い一部のエリアだけで、郊外のエリアではほとんどが横ばい、ないしは下落しています。
さらに、東名阪のエリアでは、2022年に生産緑地が解禁になるため、土地価格の下落が予想されています。
生産緑地は、駅近の市街地の中心部にはあまりなく、郊外のエリアに多いので、郊外の宅地と競合する可能性が高いです。
そのため、郊外の宅地を担保にお金を借りると、その後の土地価格の下落によって担保価値が下がり、途中で繰上げ返済を求められる可能性があるのです。
ですから、もし郊外の戸建てを担保に利用したいのであれば、かなり少なめに慎重に借りることをオススメします。
もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。
また、このサイトでは、４７都道府県の主な市区の土地価格の現状と、将来予想について解説しています。
こちら↓のページから、各市区を探せますので、興味のある方はご覧になってみてください。
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