大光銀行のリバースモーゲージの特徴とは?新潟県で利用できるエリアはどこ? | イエ&ライフ

大光銀行のリバースモーゲージの特徴とは?新潟県で利用できるエリアはどこ?

たいこうリバースモーゲージ リバースモーゲージ

今年から消費税も10%に増税になりますし、介護士の数も足りないため、老後にかかるお金は今後ますます増えるものと予想されています。

 

そんな中で注目されているのがリバースモーゲージですが、自宅を担保としてお金を借りる方法なので、

「将来にわたっての土地価格がどう動きそうか?」

「いくら借りたら、どれぐらい金利がかかるのか?」

「新潟県の土地価格は今後どうなるのか?」

など、注意しなければいけない点がいくつかあります。

 

この記事では、

  • 大光銀行の「たいこうリバースモーゲージ」のメリットとリスク
  • 新潟県で利用していいエリアはどこか?

を中心に、詳しく解説していきたいと思います。

 

「たいこうリバースモーゲージ」の特徴

はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。

 

リバースモーゲージ・ローンとは?

リバースモーゲージ・ローンとは、

「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」

する仕組みのローンのことです。

 

リバースモーゲージの仕組み

 

その主なメリットは、

  • 死ぬまで自宅に住み続けられる
  • 高齢でもお金を借りられる

の2点が大きいですね。

 

デメリットとしては、

  • 死ぬまで金利がかかる(場合によっては払い続けなければならない)
  • 相続人の了承が必要な場合がある
  • 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない

といった点があります。

これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。

 

「たいこうリバースモーゲージ」の契約条件

たいこうリバースモーゲージは、保証会社の違う3つのタイプがあります。

 

*2019年1月4日現在

項目Ⅰ(かんそうしん保証)Ⅱ(東京スター保証)Ⅲ(フィナンシャル・ドゥ保証)
年齢満55歳以上50〜80才
配偶者の年齢50才以上
年収

年金収入など、安定かつ継続した年収が120万円以上の方

対象物件

前面道路が路線価のある戸建て

路線価なしの戸建てでもOK

使い途

原則、自由。

ただし、事業性資金・金融商品を購入する資金を除く

原則、自由。

ただし、金融商品の購入は不可

借入可能額

200万円〜1億円

300万円〜1億円200万円〜1億円
対象エリア

大光銀行の営業エリア

新潟県、群馬県、埼玉県、東京都、神奈川県

その他条件火災保険への加入が必要
相続人の同意
  • 戸籍謄本の提出により推定相続人を確認できる
  • 本ローンのご利用を推定相続人に説明すること

の2点が必要

返済方法(金利分)毎月返済
返済方法(元本)
  • 相続人による現金一括返済
  • 自宅を売却して清算

の2種類から選べる。

金利

2.725〜4.325%

3.675〜4.475%

3.925〜4.725%

費用
  • 無料
  • 無料
  • 借入額 × 1.5%

 

Ⅰ・Ⅱは老後資金向け、Ⅲは事業資金向け

条件を見ると、Ⅰ・Ⅱは、金利以外でほとんど違いはありません。

そのため、保証会社が受け付けてくれるかどうかによって、どちらを選ぶかを決めることになるでしょう。

 

大光銀行では、給料や年金の振込口座に指定すると、金利が0.8%優遇されるので、Ⅰ(かんそうしん保証)では2.7%台まで引き下げることが可能です。

この条件で使えるのであれば、他行に比べても利用する価値はありそうですね。

 

また、Ⅲ(フィナンシャルドゥ保証)は、他行では受け付けてくれない事業資金での利用も可能となっています。

手数料や金利が割高ではありますが、この点にメリットを感じられるのであれば、利用する価値はあるでしょう。

 

配偶者がそのまま契約を引き継げる

この点は地味に安心できるポイントです。

他の金融機関では、契約者が死亡後1〜3年以内に売却をしなければいけない場合もありますからね。

 

通常は、自宅の名義が旦那さんの場合が多いので、契約者も旦那さんになってしまいますが、奥さんの方が寿命が長いケースが一般的ですので、実情に合わせた制度設計と言えるでしょう。

 

「たいこうリバースモーゲージ」の注意点

ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。

 

「郊外の戸建て」は使ってはいけない

リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。

これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。

 

2008年に日本の人口はピークを打ち、10年過ぎました。

これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。

 

【青色の点線】新潟県の住宅地は、この20年間で4割ぐらい下がった

新潟県の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

新潟県の住宅地の価格も、新潟駅の再開発によって中心部では上昇していますが、それ以外のエリアでは下落が続いています。

 

市区町村単位で見ると、上昇しているのは新潟市の中心部だけ

新潟県の公示地価の変化率

(参考:国土交通省 地価公示)

 

そのため、新潟県で利用を考えているのであれば、新潟市以外で利用する場合はかなり慎重に検討をすべきでしょう。

 

もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。

 

「たいこうリバースモーゲージ」はこちら

 

 

迷ってしまった人は?

 

ここまでリスクの高い商品だと知ると、「本当に利用していいのか?」と迷われてしまう方も多いです。

 

そこでオススメなのが、一括査定サービスです。

複数の不動産会社から「いくらで売れるか?」という査定書をもらえるのです。

 

査定書の内容は不動産会社によって異なりますが、

  • いくらで売れるか?
  • 過去の周辺エリアの相場の動き
  • その価格で売れる根拠
  • どんな人が買い手なのか?

といったことがわかります。

 

特にリバースモーゲージの借入可能額は、自宅の評価額の4〜5割ぐらいですので、「いくらで売れるか?」がわかれば、どれだけ借りられるかも見当がつきます。

 

場合によっては、「介護が必要になった時に売却して、介護サービス付きの賃貸住宅に移る」方がお金の心配がないケースもあるでしょう。

また、これまで下落していたエリアだとわかれば、将来においても下がるリスクが高いので、リバースモーゲージ以外の選択肢を探した方がいいという判断もつきます。

 

ちなみに、オススメはこちらのイエイ。

 

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机上査定を選べば、メールで査定結果を教えてくれるので、勧誘される心配もありません。

 

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