今年から消費税も１０％に増税になりますし、介護士の数も足りないため、老後にかかるお金は今後ますます増えるものと予想されています。
そんな中で注目されているのがリバースモーゲージですが、自宅を担保としてお金を借りる方法なので、
「将来にわたっての土地価格がどう動きそうか？」
「いくら借りたら、どれぐらい金利がかかるのか？」
「新潟県の土地価格は今後どうなるのか？」
など、注意しなければいけない点がいくつかあります。
この記事では、
- 大光銀行の「たいこうリバースモーゲージ」のメリットとリスク
- 新潟県で利用していいエリアはどこか？
を中心に、詳しく解説していきたいと思います。
「たいこうリバースモーゲージ」の特徴
はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。
リバースモーゲージ・ローンとは？
リバースモーゲージ・ローンとは、
「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」
する仕組みのローンのことです。
その主なメリットは、
- 死ぬまで自宅に住み続けられる
- 高齢でもお金を借りられる
の２点が大きいですね。
デメリットとしては、
- 死ぬまで金利がかかる（場合によっては払い続けなければならない）
- 相続人の了承が必要な場合がある
- 担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけない
といった点があります。
これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。
「たいこうリバースモーゲージ」の契約条件
たいこうリバースモーゲージは、保証会社の違う３つのタイプがあります。
*2019年1月4日現在
| 項目 | Ⅰ（かんそうしん保証） | Ⅱ（東京スター保証） | Ⅲ（フィナンシャル・ドゥ保証） |
| 年齢 | 満55歳以上 | ５０〜80才 | |
| 配偶者の年齢 | 50才以上 | ||
| 年収 |
年金収入など、安定かつ継続した年収が120万円以上の方 |
||
| 対象物件 |
前面道路が路線価のある戸建て |
路線価なしの戸建てでもOK |
|
| 使い途 |
原則、自由。 ただし、事業性資金・金融商品を購入する資金を除く |
原則、自由。 ただし、金融商品の購入は不可 |
|
| 借入可能額 |
200万円〜１億円 |
300万円〜１億円 | 200万円〜１億円 |
| 対象エリア |
大光銀行の営業エリア 新潟県、群馬県、埼玉県、東京都、神奈川県 |
||
| その他条件 | 火災保険への加入が必要 | ||
| 相続人の同意 |
の２点が必要 |
||
| 返済方法（金利分） | 毎月返済 | ||
| 返済方法（元本） |
の２種類から選べる。 |
||
| 金利 |
2.725〜4.325% |
3.675〜4.475% |
3.925〜4.725% |
| 費用 |
|
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Ⅰ・Ⅱは老後資金向け、Ⅲは事業資金向け
条件を見ると、Ⅰ・Ⅱは、金利以外でほとんど違いはありません。
そのため、保証会社が受け付けてくれるかどうかによって、どちらを選ぶかを決めることになるでしょう。
大光銀行では、給料や年金の振込口座に指定すると、金利が0.8%優遇されるので、Ⅰ（かんそうしん保証）では2.7%台まで引き下げることが可能です。
この条件で使えるのであれば、他行に比べても利用する価値はありそうですね。
また、Ⅲ（フィナンシャルドゥ保証）は、他行では受け付けてくれない事業資金での利用も可能となっています。
手数料や金利が割高ではありますが、この点にメリットを感じられるのであれば、利用する価値はあるでしょう。
配偶者がそのまま契約を引き継げる
この点は地味に安心できるポイントです。
他の金融機関では、契約者が死亡後１〜３年以内に売却をしなければいけない場合もありますからね。
通常は、自宅の名義が旦那さんの場合が多いので、契約者も旦那さんになってしまいますが、奥さんの方が寿命が長いケースが一般的ですので、実情に合わせた制度設計と言えるでしょう。
「たいこうリバースモーゲージ」の注意点
ここからは、リバースモーゲージを使う際に、考えておくべき注意点について解説します。
「郊外の戸建て」は使ってはいけない
リバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。
これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。
2008年に日本の人口はピークを打ち、１０年過ぎました。
これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。
【青色の点線】新潟県の住宅地は、この20年間で４割ぐらい下がった
新潟県の住宅地の価格も、新潟駅の再開発によって中心部では上昇していますが、それ以外のエリアでは下落が続いています。
市区町村単位で見ると、上昇しているのは新潟市の中心部だけ
そのため、新潟県で利用を考えているのであれば、新潟市以外で利用する場合はかなり慎重に検討をすべきでしょう。
もう少し詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。
また、このサイトでは、４７都道府県の主な市区の土地価格の現状と、将来予想について解説しています。
こちら↓のページから、各市区を探せますので、興味のある方はご覧になってみてください。
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