この記事では、熊本市の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、熊本市の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
熊本市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 熊本市西区春日３－１９－８ | 熊本（270） | 52.2 | 65.3 | 10.0% |
| 熊本市西区二本木３－３－１ | 熊本（850） | 42.8 | 53.5 | 8.0% |
| 熊本市西区出町１－２ | 上熊本（750） | 37.8 | 47.2 | 3.6% |
| 熊本市西区春日８－９－２２ | 熊本（1500） | 17.9 | 22.4 | 2.7% |
| 熊本市西区春日７－２１－８ | 熊本（1500） | 39.6 | 49.5 | 2.0% |
| 熊本市西区花園１－４－２ | 上熊本（650） | 32.7 | 40.9 | 1.6% |
| 熊本市西区池田２－２０－２４ | 上熊本（2100） | 14.6 | 18.3 | 0.9% |
| 熊本市西区島崎２－２３－１３ | 上熊本（1800） | 21.4 | 26.7 | 0.7% |
| 熊本市西区蓮台寺５－５－６ | 熊本（1800） | 14.4 | 18 | 0.7% |
| 熊本市西区池田１－１４－３０ | 上熊本（900） | 17.3 | 21.6 | 0.5% |
| 熊本市西区上代１０－６－５１ | 熊本（4300） | 14.8 | 18.5 | 0.2% |
| 熊本市西区田崎３－１－１８ | 熊本（1400） | 21.6 | 27 | 0.0% |
| 熊本市西区蓮台寺３－２－１８ | 熊本（2200） | 16.1 | 20.1 | 0.0% |
| 熊本市西区島崎６－２－３４ | 上熊本（1800） | 16.7 | 20.9 | 0.0% |
| 熊本市西区城山下代１－３－８ | 熊本（4300） | 16.2 | 20.3 | 0.0% |
| 熊本市西区城山下代２－７－７ | 熊本（4700） | 20.4 | 25.5 | 0.0% |
| 熊本市西区花園４－１１－４ | 上熊本（1200） | 10.9 | 13.6 | 0.0% |
| 熊本市西区島崎７－９－１８ | 上熊本（3100） | 10 | 12.5 | -0.3% |
| 熊本市西区小島９－１－１０ | 熊本（6500） | 9.6 | 12 | -0.5% |
| 熊本市西区谷尾崎町字汁免１０４０番２５ | 熊本（3300） | 10.7 | 13.4 | -0.7% |
| 熊本市西区花園７－６２－２５ | 上熊本（2500） | 9.4 | 11.7 | -0.8% |
| 熊本市西区出町５－３８ | 上熊本（1500） | 24.4 | 30.5 | |
| 熊本市中央区水前寺６－３－５ | 水前寺（1700） | 45.1 | 56.4 | 6.2% |
| 熊本市中央区水前寺５－１８－５ | 水前寺（900） | 41.7 | 52.1 | 6.0% |
| 熊本市中央区南熊本４－６－９ | 南熊本（470） | 37.2 | 46.5 | 6.0% |
| 熊本市中央区菅原町４－９ | 新水前寺（650） | 29.3 | 36.6 | 5.7% |
| 熊本市中央区神水１－３４－２ | 水前寺（2400） | 29.6 | 37 | 5.7% |
| 熊本市中央区新屋敷１－１０－２３ | 新水前寺（1500） | 59.1 | 73.9 | 5.7% |
| 熊本市中央区大江６－１３－１０ | 水前寺（500） | 44.6 | 55.8 | 5.6% |
| 熊本市中央区新大江３－２０－３３ | 水前寺（1300） | 29.8 | 37.3 | 5.6% |
| 熊本市中央区大江２－１４－２８ | 水前寺（1200） | 30.1 | 37.6 | 5.6% |
| 熊本市中央区水前寺５－２１－２５ | 水前寺（1000） | 43 | 53.8 | 5.2% |
| 熊本市中央区水前寺２－７－１２ | 水前寺（600） | 43 | 53.8 | 5.2% |
| 熊本市中央区八王寺町３１－７ | 南熊本（1100） | 35.9 | 44.9 | 4.6% |
| 熊本市中央区水前寺４－２９－３ | 水前寺（950） | 38 | 47.5 | 4.3% |
| 熊本市中央区妙体寺町５－２ | 上熊本（2500） | 48.6 | 60.7 | 4.0% |
| 熊本市中央区呉服町２丁目３６番１外 | 熊本（1000） | 62.6 | 78.2 | 3.9% |
| 熊本市中央区帯山４－２９－１９ | 水前寺（2500） | 23.9 | 29.9 | 3.7% |
| 熊本市中央区国府本町１２－５１ | 南熊本（1800） | 20.2 | 25.2 | 3.5% |
| 熊本市中央区坪井２－５－９ | 上熊本（1900） | 38.8 | 48.5 | 3.5% |
| 熊本市中央区新町１－７－２６ | 熊本（1800） | 54.6 | 68.3 | 3.5% |
| 熊本市中央区上鍛冶屋町８番２ | 熊本（1500） | 59.1 | 73.9 | 3.2% |
| 熊本市中央区辛島町４－３５ | 熊本（1800） | 135.4 | 169.3 | 3.0% |
| 熊本市中央区九品寺３－１１－３ | 新水前寺（1200） | 27.4 | 34.3 | 3.0% |
| 熊本市中央区大江１－３－８ | 水前寺（2200） | 28.2 | 35.3 | 2.9% |
| 熊本市中央区大江５－１７－３１ | 新水前寺（300） | 68.4 | 85.5 | 2.8% |
| 熊本市中央区京町２－７－１３ | 上熊本（700） | 39.4 | 49.2 | 2.8% |
| 熊本市中央区帯山９－４－６ | 水前寺（3600） | 39.4 | 49.2 | 2.8% |
| 熊本市中央区水前寺公園２７－１８ | 水前寺（1300） | 29.6 | 37 | 2.8% |
| 熊本市中央区水前寺１－１０－１ | 水前寺（200） | 51.8 | 64.7 | 2.6% |
| 熊本市中央区九品寺１丁目１番１ | 新水前寺（1400） | 88.5 | 110.6 | 2.4% |
| 熊本市中央区坪井４－２－３１ | 上熊本（1600） | 25.2 | 31.5 | 2.3% |
| 熊本市中央区世安町字六反田７３番１ | 平成（400） | 19.2 | 24 | 2.2% |
| 熊本市中央区安政町４－１９ | 熊本（3000） | 139.4 | 174.2 | 2.1% |
| 熊本市中央区草葉町４－２０ | 熊本（3500） | 115.4 | 144.2 | 2.1% |
| 熊本市中央区上林町１－２５ | 熊本（3400） | 107 | 133.7 | 2.0% |
| 熊本市中央区内坪井町８－３ | 上熊本（1600） | 34.6 | 43.2 | 1.6% |
| 熊本市中央区本山４－１１－１８ | 熊本（1100） | 21.5 | 26.9 | 1.5% |
| 熊本市中央区国府２－４－２ | 新水前寺（800） | 23.2 | 29 | 1.3% |
| 熊本市中央区出水４－２３－２９ | 新水前寺（2000） | 21.9 | 27.4 | 1.2% |
| 熊本市中央区琴平本町５－８ | 南熊本（1100） | 18.5 | 23.1 | 1.2% |
| 熊本市中央区渡鹿５－５－４１ | 東海学園前（1600） | 21.4 | 26.7 | 0.5% |
| 熊本市中央区花畑町１２－８ | 熊本（2300） | 166.6 | 208.2 | 0.0% |
| 熊本市中央区黒髪３－１５－３１ | 上熊本（3300） | 16.7 | 20.9 | 0.0% |
| 熊本市中央区新市街１－２８ | 熊本（2100） | 250.8 | 313.5 | 0.0% |
| 熊本市中央区中央街４－２５ | 熊本（2600） | 153.1 | 191.4 | -0.5% |
| 熊本市中央区下通１－１２－２９ | 熊本（2700） | 372.2 | 465.3 | -0.7% |
| 熊本市中央区下通１－３－７ | 熊本（2600） | 625.7 | 782.1 | -1.3% |
| 熊本市中央区上通町４－１４ | 上熊本（2300） | 330 | 412.5 | -4.6% |
| 熊本市中央区水前寺６－３７－２４ | 水前寺（2100） | 46.2 | 57.8 | |
| 熊本市東区石原２－３－１０ | 光の森（2200） | 22.3 | 27.9 | 12.1% |
| 熊本市東区小山３－２－７７ | 東海学園前（5400） | 12 | 15 | 4.6% |
| 熊本市東区花立４－８－１７ | 新水前寺（6000） | 23.7 | 29.6 | 4.4% |
| 熊本市東区新生２－１５－１０ | 新水前寺（3700） | 24.1 | 30.1 | 3.4% |
| 熊本市東区小峯２－６－５８ | 水前寺（4700） | 23 | 28.7 | 3.3% |
| 熊本市東区保田窪３－１－１１ | 水前寺（2300） | 38.6 | 48.2 | 2.8% |
| 熊本市東区尾ノ上２－１０－８ | 水前寺（2800） | 26.4 | 33 | 2.6% |
| 熊本市東区下江津１－１１－７ | 新水前寺（3200） | 18.1 | 22.6 | 2.5% |
| 熊本市東区上南部２－７－１９ | 竜田口（2800） | 14.9 | 18.6 | 2.4% |
| 熊本市東区画図町大字所島字大工免３３３番 | 南熊本（4000） | 10.6 | 13.2 | 2.3% |
| 熊本市東区長嶺南４－１１－５ | 水前寺（4900） | 21.6 | 27 | 2.3% |
| 熊本市東区若葉４－２６－１９ | 新水前寺（4800） | 21.8 | 27.3 | 2.2% |
| 熊本市東区戸島４－１－８７ | 水前寺（7000） | 10.3 | 12.9 | 2.1% |
| 熊本市東区月出２－６－３０ | 東海学園前（2900） | 28 | 35 | 1.9% |
| 熊本市東区湖東２－２５－３ | 新水前寺（3000） | 22.6 | 28.2 | 1.9% |
| 熊本市東区花立２－１６－２６ | 新水前寺（5100） | 28.5 | 35.6 | 1.9% |
| 熊本市東区戸島西４－９－６９ | 水前寺（6800） | 17.3 | 21.6 | 1.4% |
| 熊本市東区西原１－１６－８ | 水前寺（3200） | 20.1 | 25.1 | 1.3% |
| 熊本市東区長嶺東４－３－２ | 水前寺（6000） | 17.6 | 22 | 1.2% |
| 熊本市東区長嶺西２－２４－６ | 水前寺（4000） | 19 | 23.8 | 1.1% |
| 熊本市東区戸島１－６－１２ | 水前寺（7400） | 12.6 | 15.8 | 1.1% |
| 熊本市東区小山２丁目６５９番 | 武蔵塚（3700） | 5.6 | 7 | 0.9% |
| 熊本市東区保田窪４－１４－１１７ | 水前寺（3500） | 20.7 | 25.9 | 0.9% |
| 熊本市東区御領２－２２－３４ | 竜田口（3200） | 16.6 | 20.8 | 0.8% |
| 熊本市東区京塚本町２６－５ | 水前寺（2100） | 24.4 | 30.5 | 0.8% |
| 熊本市東区榎町１１－５ | 新水前寺（4900） | 20 | 25 | 0.4% |
| 熊本市東区下南部３－６－２０ | 竜田口（2400） | 15.4 | 19.2 | 0.3% |
| 熊本市東区長嶺東９－１１－５ | 光の森（3300） | 14.9 | 18.6 | 0.0% |
| 熊本市東区沼山津３－１３－６ | 新水前寺（5900） | 15.2 | 19 | 0.0% |
| 熊本市東区若葉１－３５－１８ | 新水前寺（4000） | 35.1 | 43.9 | -0.7% |
| 熊本市東区東野２－１４－５ | 新水前寺（4900） | 23.5 | 29.4 | |
| 熊本市南区流通団地１丁目３４番 | 平成（1600） | 22.4 | 28 | 11.3% |
| 熊本市南区近見８－８－６６ | 西熊本（1700） | 12.9 | 16.1 | 4.9% |
| 熊本市南区馬渡２－１６－１５ | 平成（1200） | 35.1 | 43.9 | 3.1% |
| 熊本市南区刈草３－５－２５ | 西熊本（850） | 18.2 | 22.7 | 3.0% |
| 熊本市南区島町４－４－２６ | 西熊本（250） | 27.8 | 34.7 | 1.9% |
| 熊本市南区江越１－２７－９ | 平成（1000） | 28.5 | 35.6 | 1.9% |
| 熊本市南区城南町さんさん２丁目１９番１１ | 宇土（7800） | 10 | 12.5 | 1.9% |
| 熊本市南区護藤町字菰堀１５３２番１３ | 川尻（1600） | 9 | 11.2 | 1.8% |
| 熊本市南区富合町清藤字牛間４８８番９ | 富合（1200） | 11.7 | 14.6 | 1.6% |
| 熊本市南区良町２－１０－４３ | 南熊本（3500） | 14.7 | 18.4 | 1.3% |
| 熊本市南区田井島３－９－７０ | 南熊本（3600） | 19.1 | 23.9 | 1.3% |
| 熊本市南区出仲間４－１０－１９ | 南熊本（2200） | 21.6 | 27 | 1.0% |
| 熊本市南区近見４－７－２ | 平成（2100） | 17 | 21.3 | 0.5% |
| 熊本市南区薄場１－１２－２３ | 西熊本（1000） | 17.3 | 21.6 | 0.3% |
| 熊本市南区八幡１１－１２－１３ | 川尻（1000） | 15.8 | 19.8 | 0.0% |
| 熊本市南区八分字町字上白地２６５１番１ | 西熊本（3100） | 11.9 | 14.9 | 0.0% |
| 熊本市南区富合町杉島字前川原１１５５番６外 | 川尻（1600） | 11.9 | 14.9 | 0.0% |
| 熊本市南区南高江２－４－３４ | 西熊本（1200） | 14 | 17.5 | 0.0% |
| 熊本市南区川尻１－５－５０ | 川尻（500） | 17.4 | 21.8 | -0.3% |
| 熊本市南区城南町今吉野字塘下８５２番２０ | 宇土（8000） | 6 | 7.5 | -0.4% |
| 熊本市南区奥古閑町字内山１７６７番９ | 川尻（5200） | 4.2 | 5.3 | -0.6% |
| 熊本市北区弓削５－２２－１３ | 光の森（500） | 15.5 | 19.4 | 10.1% |
| 熊本市北区武蔵ケ丘３－１６－２５ | 武蔵塚（700） | 18.2 | 22.8 | 6.2% |
| 熊本市北区楠４－１０－４２ | 武蔵塚（1500） | 18 | 22.5 | 4.0% |
| 熊本市北区四方寄町字外沖５１３番１ | 西里（1900） | 21 | 26.3 | 3.6% |
| 熊本市北区龍田８－１９－５ | 武蔵塚（1800） | 14.1 | 17.6 | 3.5% |
| 熊本市北区植木町広住字大道３８７番８ | 植木（2800） | 9 | 11.2 | 3.0% |
| 熊本市北区植木町一木字西畑６７０番４５ | 植木（3500） | 9 | 11.3 | 3.0% |
| 熊本市北区植木町舞尾字石佛６２７番７ | 植木（2400） | 14.4 | 18 | 2.8% |
| 熊本市北区梶尾町字古閑ノ原１１０７番１１２ | 黒石（2400） | 10 | 12.5 | 2.2% |
| 熊本市北区龍田弓削１丁目８番１ | 武蔵塚（1500） | 4.6 | 5.7 | 1.2% |
| 熊本市北区八景水谷２－１－２３ | 八景水谷（290） | 13.8 | 17.2 | 1.0% |
| 熊本市北区高平３－３－８ | 亀井（880） | 13.8 | 17.3 | 0.8% |
| 熊本市北区四方寄町字葉山１３２番８０ | 新須屋（2300） | 10.7 | 13.4 | 0.7% |
| 熊本市北区龍田陳内３－３３－５ | 竜田口（2000） | 10.1 | 12.6 | 0.5% |
| 熊本市北区室園町３－４８ | 北熊本（100） | 29.8 | 37.3 | 0.0% |
| 熊本市北区麻生田３－１１－１９ | 武蔵塚（2700） | 22.4 | 28 | 0.0% |
| 熊本市北区龍田陳内４－１６－５ | 竜田口（900） | 12.9 | 16.1 | 0.0% |
| 熊本市北区貢町字西ノ上８５８番１ | 西里（1600） | 4 | 5 | 0.0% |
| 熊本市北区打越町２５－１５ | 打越（500） | 14.4 | 18 | -0.2% |
| 熊本市北区清水万石３－４－９ | 北熊本（780） | 13.8 | 17.3 | -0.2% |
| 熊本市北区八景水谷１－２３－１５ | 堀川（110） | 13.8 | 17.2 | |
| 熊本市北区清水新地５－６－１７ | 新須屋（500） | 15 | 18.7 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、熊本市北区に「武蔵ヶ丘（むさしがおか）」という、武蔵塚駅の北側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：２１万円／坪
- 実際の取引価格：１５〜３２万円／坪
と、公示地価の約０.７〜１.５倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約２.１倍です。
【熊本市北区武蔵ヶ丘の土地取引】
- 徒歩９〜１４分のエリアで、１５〜３２万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種中高層住居専用地域」という用途区分
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。
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