真岡市の路線価|カンタン入力で固定資産税評価額を計算

真岡市 栃木県

この記事では、真岡市の

  1. 路線価の調べ方
  2. 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
  3. 土地取引で路線価を活用する際の注意点

の3点について解説していきます。

 

1、真岡市の路線価の調べ方

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

真岡市の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2023年1月1日現在

 

住所または地番最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)前年比
真岡市松山町21番3外寺内(1600)4.65.71.8%
真岡市東光寺2丁目8番6真岡(2300)8.710.90.0%
真岡市熊倉3丁目14番10外真岡(1300)9.311.6-0.3%
真岡市荒町4丁目19番17北真岡(600)9.211.5-0.3%
真岡市大谷台町25番7真岡(1300)8.710.9-0.3%
真岡市荒町字荒町1089番1真岡(1000)10.312.9-0.5%
真岡市久下田字西木戸486番16久下田(900)56.3-0.5%
真岡市熊倉3丁目20番3真岡(1400)9.712.1-0.5%
真岡市並木町3丁目26番6外真岡(840)9.612-0.5%
真岡市田町12番9真岡(1100)810-0.7%
真岡市熊倉町字大谷3401番6真岡(1100)7.99.9-0.7%
真岡市中字間木堀山259番2外寺内(3000)3.34.1-0.8%
真岡市西田井字西原2021番2西田井(100)3.34.1-0.8%
真岡市石島字東裏852番4久下田(1800)3.24-0.8%
真岡市下籠谷字石法寺2821番真岡(5600)33.7-0.9%
真岡市物井字桜町73番2寺内(4300)2.83.5-0.9%
真岡市大谷本町2番7外真岡(900)11.214-0.9%
真岡市台町字台町4142番1真岡(450)10.513.1-1.0%
真岡市長田2丁目12番11外真岡(3700)7.89.8-1.0%
真岡市京泉字経塚2153番7外西田井(4600)2.63.3-1.0%
真岡市久下田西4丁目112番久下田(700)6.27.7-1.3%
真岡市台町字城内4202番4外真岡(550)7.69.5-1.4%
真岡市石島字上城802番12久下田(280)5.46.7-1.5%
真岡市八木岡字鬼越204番19真岡(2000)6.68.3-1.6%

 

ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約5万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。

 

もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。

地図上の道路に価格が記載されています(単位:千円/㎡)ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。

(「国税庁 令和5年度 路線価図評価倍率表」)

 

ただし、実際の土地の評価額(固定資産税評価額)を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。

なので、3つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。

 

2、固定資産税評価額の計算

この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。

詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。

路線価の計算方法・見方・調べ方について
この記事では、路線価の計算方法・実際の路線価図の見方・調べ方について解説します。 1、路線価の探し方 路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの価格のことを指します。 国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」から、調べたいエリアを探...

 

では、実際に計算してみましょう。

 

(1)1つの道路に面している場合

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

路線価の計算方法① 1面しか道路に接していない場合

 

土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。

そのため、1つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。

そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。

 

こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

(2)2つの道路に面している場合(①角地)

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

路線価の計算方法② 2つの道路に接している場合

このような土地で必要な数値は、

  1. 縦と横の路線価
  2. 奥行き価格補正率
  3. 側方路線影響加算率
  4. 土地の面積

の4点です。

 

奥行き価格補正率

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

側方路線影響加算率

側方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

なお、準角地とは、このような土地のことを指します。

準角地

 

必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

(3)2つの道路に面している場合(②正面と裏面)

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

表と裏とで土地が道路に面している場合

このような土地で必要な数値は、

  1. 正面と裏面の路線価
  2. 奥行き価格補正率
  3. 二方路線影響加算率
  4. 土地の面積

の4点です。

 

奥行き価格補正率

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

二方路線影響加算率

二方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

3、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点

公示地価・基準地価が、全国約5万地点に対して、路線価は約33万地点の価格が掲載されています。

そのため、路線価をもとに実際の価格を算出(路線価に1.25倍すると理論上は出てきます)することは可能です。

 

実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。

 

ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の土地取引

例えば、真岡駅の西側に「大谷台町(おおやだいまち)」という、真岡駅の西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:11万円/坪
  • 実際の取引価格:5.5〜18万円/坪

と、公示地価の約0.5〜1.7倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約3倍です。

 

どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【真岡市大谷台町の公示地価】

真岡市の公示地価

  • 真岡駅から1,300mの距離、徒歩約16分(1分=80m)
  • 33,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 11万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【真岡市大谷台町の土地取引(令和元年〜2年)】

真岡市の土地取引

  • 真岡駅から徒歩19〜23分のエリアで、5.5〜18万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。

そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。

 

こちらの記事では、これまでの土地価格の動きや、今後の見通し、高く売れる理由などについて解説しています。

 

真岡市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し
真岡市の令和5年度の公示地価の平均価格は、住宅地で23,600円/㎡(前年比-0.8%)、商業地で39,500円/㎡(-0.7%)でした。この記事では、価格データや、下落した理由、今後の見通しについて解説します。

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