（画像出典：wikimedia commons そらみみ, 青島駅前通り）
この記事では、宮崎市の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、宮崎市の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
宮崎市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 宮崎市丸山２丁目３０７番 | 宮崎神宮（1400） | 24.8 | 31 | 1.6% |
| 宮崎市宮崎駅東３丁目４番７ | 宮崎（520） | 24.6 | 30.8 | 1.5% |
| 宮崎市大塚台西１丁目２７番３ | 宮崎（5000） | 16.2 | 20.2 | 1.2% |
| 宮崎市大坪西２－５－２６ | 南宮崎（2000） | 15 | 18.7 | 1.1% |
| 宮崎市佐土原町下田島字鳥越２０７３２番２１ | 佐土原（720） | 11.2 | 14 | 1.0% |
| 宮崎市江平東１－７－３３ | 宮崎（1600） | 19.4 | 24.2 | 0.5% |
| 宮崎市祇園２丁目６３番２外 | 宮崎神宮（2700） | 25.9 | 32.4 | 0.8% |
| 宮崎市江南３－１０－２ | 南宮崎（3000） | 15.2 | 19 | 1.1% |
| 宮崎市清武町加納字櫛間甲１５２０番１５ | 加納（1100） | 14.4 | 18 | 0.9% |
| 宮崎市清水２－７－３１ | 宮崎（1200） | 24.5 | 30.6 | 0.7% |
| 宮崎市月見ケ丘５－３１－１４ | 田吉（1800） | 13.6 | 17 | 1.0% |
| 宮崎市大橋１丁目１０９番 | 宮崎（2000） | 24.3 | 30.4 | 0.7% |
| 宮崎市小松台東１丁目１１番１６ | 宮崎（5200） | 16.6 | 20.8 | 0.6% |
| 宮崎市曽師町１００番１ | 宮崎（1200） | 17.2 | 21.5 | 0.6% |
| 宮崎市学園木花台南３丁目１５番３ | 木花（1700） | 12.2 | 15.2 | 0.4% |
| 宮崎市橘通東２－２－３ | 宮崎（1200） | 36.7 | 45.9 | 0.7% |
| 宮崎市宮崎駅東３丁目６番９ | 宮崎（820） | 27.8 | 34.7 | 1.0% |
| 宮崎市希望ケ丘４－１５－２ | 南方（1800） | 11.3 | 14.1 | 0.9% |
| 宮崎市平和が丘北町１８番１１ | 宮崎神宮（3400） | 13.5 | 16.9 | 0.6% |
| 宮崎市生目台東２丁目２９番３ | 南宮崎（5300） | 14.8 | 18.5 | 0.9% |
| 宮崎市東大宮２－１２－６ | 宮崎神宮（1500） | 14.2 | 17.7 | 0.4% |
| 宮崎市堀川町１５０番３ | 宮崎（850） | 22.2 | 27.8 | 0.2% |
| 宮崎市高千穂通１－６－３５ | 宮崎（450） | 52.2 | 65.3 | 0.0% |
| 宮崎市大工１－１０－３２ | 宮崎（1700） | 26.4 | 33 | 0.0% |
| 宮崎市大塚町馬場崎３５３２番６ | 南宮崎（4200） | 15 | 18.7 | 0.5% |
| 宮崎市下北方町横小路５８８９番 | 宮崎神宮（2100） | 15.4 | 19.2 | 0.2% |
| 宮崎市淀川３－７－８ | 南宮崎（880） | 18.9 | 23.6 | 0.3% |
| 宮崎市老松１－３－５ | 宮崎（400） | 31.7 | 39.6 | 0.0% |
| 宮崎市花ケ島町三反田６９２番１０ | 蓮ケ池（720） | 12.5 | 15.6 | 0.9% |
| 宮崎市矢の先町４９番１外 | 宮崎神宮（1600） | 19.8 | 24.7 | 0.0% |
| 宮崎市永楽町１７９番 | 宮崎（1200） | 17.4 | 21.8 | 0.3% |
| 宮崎市清武町正手２丁目５１番２ | 清武（670） | 11.5 | 14.4 | 0.0% |
| 宮崎市高松町１２４番１外 | 宮崎（1300） | 29 | 36.3 | -0.9% |
| 宮崎市清武町正手２丁目９５番 | 清武（600） | 14.6 | 18.2 | 0.0% |
| 宮崎市末広１－９－３１ | 宮崎（1800） | 21 | 26.2 | 0.0% |
| 宮崎市下原町２２２番２ | 宮崎（1300） | 15.8 | 19.8 | 0.0% |
| 宮崎市大橋３丁目１４番外 | 宮崎（2100） | 24.6 | 30.8 | 0.0% |
| 宮崎市吉村町西中甲１３２４番６ | 宮崎（1100） | 17.1 | 21.4 | 0.6% |
| 宮崎市大字恒久字原出口４４８８番４内 | 南宮崎（800） | 16.4 | 20.5 | 0.0% |
| 宮崎市南花ケ島町３３８番２ | 宮崎神宮（450） | 16.5 | 20.6 | 0.3% |
| 宮崎市大字本郷南方字松ケ迫４５３０番４０外 | 南方（1200） | 11 | 13.8 | 0.0% |
| 宮崎市中村東２－３－１１ | 南宮崎（600） | 18.6 | 23.3 | 0.0% |
| 宮崎市江平西１－５－４７ | 宮崎（1500） | 26.4 | 33 | 0.0% |
| 宮崎市大字糸原字町頭４９０番外 | 宮崎神宮（7700） | 4.9 | 6.1 | 0.0% |
| 宮崎市鶴島２－１７－２６ | 宮崎（2400） | 19.8 | 24.8 | 0.0% |
| 宮崎市阿波岐原町鳥居原２１４５番９ | 宮崎（3100） | 13.5 | 16.9 | 0.0% |
| 宮崎市一の宮町７７番１ | 宮崎（2200） | 16.6 | 20.7 | 0.0% |
| 宮崎市佐土原町下田島字江川崎１１４１２番３６ | 佐土原（1200） | 7.6 | 9.5 | 0.0% |
| 宮崎市佐土原町下田島字大炊田１１１６１番１ | 佐土原（1800） | 3.4 | 4.3 | 0.0% |
| 宮崎市佐土原町東上那珂字羽山崎９６２５番 | 佐土原（3500） | 3 | 3.7 | 0.0% |
| 宮崎市大字恒久字草葉１０３９番 | 田吉（630） | 13.4 | 16.8 | 0.0% |
| 宮崎市大字熊野字椿山１１００６番２外 | 木花（500） | 8.3 | 10.4 | 0.0% |
| 宮崎市青島３－７－６ | 青島（1000） | 5.8 | 7.2 | 0.0% |
| 宮崎市大字恒久字横町５００９番３ | 南宮崎（1000） | 13.6 | 17 | 0.0% |
| 宮崎市高岡町小山田字赤池２５５９番 | 宮崎（12000） | 2.6 | 3.3 | 0.0% |
| 宮崎市清武町木原字横小路５３３９番３ | 清武（2700） | 5.6 | 7 | 0.0% |
| 宮崎市佐土原町西上那珂字中畑７９１番２０ | 佐土原（8000） | 3.7 | 4.6 | 0.0% |
| 宮崎市波島２－２１－１６ | 宮崎神宮（2500） | 11.4 | 14.3 | 0.0% |
| 宮崎市高岡町飯田３丁目４番４ | 宮崎（14000） | 5.8 | 7.2 | 0.0% |
| 宮崎市清武町木原字新町４８７番３ | 清武（500） | 9.7 | 12.1 | 0.0% |
| 宮崎市大字瓜生野字千代ケ崎３２２５番２ | 宮崎神宮（6000） | 5.5 | 6.9 | 0.0% |
| 宮崎市大字塩路字往還高下３８３番２ | 日向住吉（2500） | 4.5 | 5.6 | 0.0% |
| 宮崎市田野町南原２丁目７番４ | 田野（1200） | 5.2 | 6.5 | 0.0% |
| 宮崎市橘通西３－１０－３７ | 宮崎（900） | 75.5 | 94.4 | 0.0% |
| 宮崎市大淀４－３－２ | 南宮崎（220） | 21.7 | 27.1 | 0.0% |
| 宮崎市佐土原町下那珂字中溝２７１１番１６ | 佐土原（1700） | 11.4 | 14.2 | 0.0% |
| 宮崎市清武町船引字池田２９４番４外 | 清武（370） | 13 | 16.3 | 0.0% |
| 宮崎市清武町今泉字下ノ原甲２８２３番１２ | 日向沓掛（1700） | 5.4 | 6.8 | 0.0% |
| 宮崎市日ノ出町１６０番１ | 宮崎（2800） | 17.2 | 21.5 | 0.0% |
| 宮崎市港２丁目１７番外 | 宮崎（3400） | 11.8 | 14.7 | 0.0% |
| 宮崎市佐土原町上田島字新城町１８９２番 | 佐土原（5900） | 6 | 7.5 | 0.0% |
| 宮崎市高洲町３４５番 | 宮崎（3700） | 8.8 | 11 | 0.0% |
| 宮崎市中央通１－１８ | 宮崎（1200） | 55.2 | 69 | -0.9% |
| 宮崎市花ケ島町立毛１０７３番１外 | 宮崎神宮（1700） | 18.4 | 23 | 0.0% |
| 宮崎市大字島之内字井手下７３３８番１９ | 日向住吉（1300） | 11.7 | 14.6 | 0.0% |
| 宮崎市大字島之内字松下２２４８番１外 | 日向住吉（160） | 13.4 | 16.7 | -0.2% |
| 宮崎市大字赤江字飛江田９７９番５ | 田吉（2400） | 5.6 | 7 | -0.5% |
| 宮崎市大字熊野字島山１４１１番１ | 運動公園（600） | 5.4 | 6.8 | -0.5% |
| 宮崎市高岡町内山字雁ケ峰２７８５番１ | 宮崎（15000） | 4.6 | 5.8 | -0.6% |
| 宮崎市下北方町寺ケ迫５４５０番５外 | 宮崎神宮（3000） | 9.6 | 12 | 0.0% |
| 宮崎市高岡町五町字中村馬場２５１番 | 宮崎（14000） | 8 | 10 | -1.0% |
| 宮崎市田野町字中渡瀬甲３７５８番１０外 | 田野（1000） | 4.1 | 5.1 | -1.3% |
| 宮崎市大島町原ノ前１４４５番１０９ | 宮崎神宮（2300） | 17.2 | 21.5 | -0.5% |
| 宮崎市阿波岐原町前浜４２７６番６７６ | 宮崎神宮（4200） | 8.8 | 11 | -1.5% |
| 宮崎市大字赤江字飛江田１５７２番１９ | 田吉（1800） | 9.8 | 12.3 | -0.8% |
| 宮崎市田野町字宮ノ原甲２８１５番５ | 田野（500） | 5.6 | 7 | -1.4% |
| 宮崎市田野町字中原甲２８５５番２ | 田野（350） | 6.2 | 7.8 | -2.9% |
| 宮崎市船塚３丁目３３番 | 宮崎（2400） | 29 | 36.3 | 0.9% |
| 宮崎市吉村町今村甲４１０７番７ | 宮崎（2800） | 16.6 | 20.7 | 0.0% |
| 宮崎市恒久６丁目１３番２外 | 南宮崎（2400） | 14.6 | 18.3 | 0.0% |
| 宮崎市神宮東３－２－３６ | 宮崎神宮（120） | 24.5 | 30.6 | 0.0% |
| 宮崎市大字恒久字小橋４３９８番３外 | 南宮崎（750） | 20.7 | 25.9 | 0.0% |
| 宮崎市宮崎駅東２丁目３番１ | 宮崎（200） | 31.9 | 39.9 | |
| 宮崎市江平中町１番１１ | 宮崎（700） | 27.8 | 34.7 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、宮崎市内に「神宮（じんぐう）」という、宮崎神宮の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：28万円／坪
- 実際の取引価格：32〜33万円／坪
と、公示地価の約1.2倍で取引されていました。
【宮崎市神宮の土地取引（過去２年間）】
- 徒歩15〜18分のエリアで、32〜33万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」という用途区分
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事では、これまでの土地価格の動きや、今後の見通し、高く売れる理由などについて解説しています。
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