（画像出典：wikimedia commons 663highland, グラバー園から望む長崎市市街）
この記事では、長崎市の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、長崎市の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
長崎市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 長崎市上西山町２－２２ | 長崎（1400） | 72.6 | 90.8 | 6.6% |
| 長崎市伊良林１－９－２ | 長崎（1700） | 58.9 | 73.6 | 6.2% |
| 長崎市宝町５－９ | 長崎（750） | 111.7 | 139.6 | 5.5% |
| 長崎市五島町１番１６ | 長崎（350） | 207.5 | 259.4 | 5.4% |
| 長崎市本原町３１－８ | 西浦上（1600） | 46.7 | 58.4 | 5.4% |
| 長崎市桜馬場１－２－２７ | 長崎（1700） | 86.3 | 107.9 | 5.1% |
| 長崎市緑町１０－１７ | 浦上（580） | 43.6 | 54.5 | 5.1% |
| 長崎市片淵２－１３－１７ | 長崎（1900） | 44.9 | 56.1 | 4.9% |
| 長崎市鳴滝２－８－１２ | 長崎（2400） | 31.1 | 38.9 | 4.4% |
| 長崎市西山２－２５－６ | 長崎（2200） | 32.5 | 40.6 | 4.2% |
| 長崎市浜口町６－１１ | 浦上（500） | 65.4 | 81.8 | 4.2% |
| 長崎市新大工町４－１４ | 長崎（1500） | 91.8 | 114.8 | 4.2% |
| 長崎市光町１０－１２ | 長崎（1500） | 27.4 | 34.3 | 4.0% |
| 長崎市富士見町１７－３ | 浦上（1600） | 49.9 | 62.4 | 3.8% |
| 長崎市平和町２８－３ | 浦上（1000） | 65 | 81.2 | 3.8% |
| 長崎市文教町９－３ | 西浦上（1300） | 57 | 71.3 | 3.3% |
| 長崎市下西山町１３－２５ | 長崎（1800） | 59.7 | 74.6 | 3.2% |
| 長崎市油屋町１－１４ | 長崎（1700） | 111.4 | 139.3 | 3.2% |
| 長崎市五島町３－１７ | 長崎（550） | 130.7 | 163.4 | 3.1% |
| 長崎市松山町４－４０ | 浦上（900） | 71 | 88.8 | 2.7% |
| 長崎市ダイヤランド２－２８－８ | 長崎（7200） | 23.8 | 29.8 | 2.5% |
| 長崎市高尾町１４－３ | 浦上（2200） | 23.9 | 29.9 | 2.5% |
| 長崎市滑石３－１９－２０ | 道ノ尾（1800） | 33.8 | 42.2 | 2.4% |
| 長崎市江里町１１－４ | 西浦上（1200） | 21.3 | 26.6 | 2.2% |
| 長崎市田中町５９２番２ | 肥前古賀（5500） | 12.8 | 16 | 2.1% |
| 長崎市鳴見台１－１２－１５ | 道ノ尾（6200） | 9.2 | 11.5 | 2.0% |
| 長崎市万屋町１－８ | 長崎（1100） | 133 | 166.3 | 2.0% |
| 長崎市浜町３－２５ | 長崎（1300） | 254.2 | 317.8 | 2.0% |
| 長崎市立岩町８－１６ | 浦上（1700） | 18.4 | 23 | 1.8% |
| 長崎市泉２－１０－１０ | 西浦上（1200） | 16.5 | 20.6 | 1.6% |
| 長崎市横尾３－１６－１６ | 道ノ尾（2300） | 13.5 | 16.9 | 1.6% |
| 長崎市中園町６－２３ | 西浦上（250） | 85.3 | 106.6 | 1.6% |
| 長崎市錦２－８－５ | 西浦上（1300） | 17.8 | 22.2 | 1.5% |
| 長崎市滑石３－１７－９ | 道ノ尾（2100） | 16.5 | 20.6 | 1.5% |
| 長崎市虹が丘町２０－３ | 道ノ尾（1500） | 16.6 | 20.7 | 1.5% |
| 長崎市田中町１５６６番 | 肥前古賀（3700） | 15.6 | 19.5 | 1.2% |
| 長崎市上戸町２－３－５ | 長崎（4800） | 20.2 | 25.3 | 1.2% |
| 長崎市かき道４－４７－２３ | 肥前古賀（5000） | 13.9 | 17.4 | 1.1% |
| 長崎市出雲１－９－２３ | 長崎（2700） | 16.9 | 21.1 | 1.1% |
| 長崎市城山台２－１０－２１ | 浦上（3800） | 17.4 | 21.8 | 0.9% |
| 長崎市大浦町８－２９ | 長崎（2000） | 58.3 | 72.9 | 0.9% |
| 長崎市女の都４－１９－１１ | 道ノ尾（3500） | 11.7 | 14.6 | 0.9% |
| 長崎市田中町３７９番１ | 肥前古賀（4100） | 23.3 | 29.1 | 0.8% |
| 長崎市小江原４－１５－２３ | 浦上（5600） | 15 | 18.8 | 0.7% |
| 長崎市網場町４９５番５ | 現川（6000） | 12.5 | 15.6 | 0.6% |
| 長崎市三原１－４０－１６ | 浦上（3800） | 14.7 | 18.4 | 0.5% |
| 長崎市石神町３７－２４ | 西浦上（1900） | 12.4 | 15.5 | 0.4% |
| 長崎市末石町３５０番１０ | 長崎（10000） | 12.6 | 15.8 | 0.2% |
| 長崎市高平町４－８ | 長崎（2100） | 25.7 | 32.1 | 0.2% |
| 長崎市戸町２丁目１７７番５０外 | 長崎（4000） | 12.9 | 16.1 | 0.2% |
| 長崎市八つ尾町２４－８ | 長崎（4700） | 15 | 18.7 | 0.2% |
| 長崎市深堀町１丁目１１番４５ | 長崎（11000） | 22.2 | 27.8 | 0.1% |
| 長崎市田上３丁目３３２番１０ | 長崎（4700） | 24.5 | 30.6 | 0.1% |
| 長崎市大浜町８４６番７４ | 長崎（5200） | 13.8 | 17.3 | 0.0% |
| 長崎市畝刈町１６１３番２１４ | 道ノ尾（8300） | 13.4 | 16.7 | 0.0% |
| 長崎市木鉢町１丁目１０９番５３ | 長崎（5800） | 14.3 | 17.9 | 0.0% |
| 長崎市江平１－１６－５ | 浦上（2300） | 12 | 15 | 0.0% |
| 長崎市つつじが丘４－３－２５ | 肥前古賀（2500） | 8.6 | 10.8 | 0.0% |
| 長崎市深堀町２丁目１２５番 | 長崎（11000） | 10 | 12.5 | 0.0% |
| 長崎市西海町字江崎１７５５番２８３ | 道ノ尾（12000） | 6.6 | 8.3 | 0.0% |
| 長崎市西北町１１０番４ | 道ノ尾（1100） | 12.2 | 15.2 | 0.0% |
| 長崎市松原町２２９５番１内 | 肥前古賀（400） | 2.2 | 2.7 | 0.0% |
| 長崎市茂木町１番９９ | 長崎（9000） | 10.8 | 13.5 | 0.0% |
| 長崎市現川町１９２９番９ | 現川（130） | 7 | 8.7 | 0.0% |
| 長崎市椿が丘町４番６ | 長崎（14000） | 7.6 | 9.5 | 0.0% |
| 長崎市小ケ倉町３丁目７６番７５ | 長崎（7000） | 11.5 | 14.4 | 0.0% |
| 長崎市神ノ島町１丁目３６３番１ | 長崎（7100） | 5.8 | 7.3 | 0.0% |
| 長崎市香焼町字丹馬１５９３番１ | 長崎（14000） | 6.9 | 8.6 | -0.4% |
| 長崎市高島町字谷１０９８番第２ | 本町停（100） | 0.6 | 0.8 | -0.4% |
| 長崎市木場町１４１８番５外 | 長崎（4700） | 6.1 | 7.6 | -0.4% |
| 長崎市川平町７１０番３ | 西浦上（3800） | 6 | 7.5 | -0.4% |
| 長崎市三重町９６１番１ | 道ノ尾（12000） | 5.4 | 6.7 | -0.5% |
| 長崎市田手原町３３３番２ | 長崎（6500） | 5 | 6.3 | -0.5% |
| 長崎市樫山町１８７４番１外 | 道ノ尾（14000） | 4.5 | 5.6 | -0.6% |
| 長崎市香焼町字堀切４４５番１０ | 長崎（13000） | 8.5 | 10.6 | -0.6% |
| 長崎市四杖町４７５番 | 浦上（13000） | 3.1 | 3.9 | -0.8% |
| 長崎市西海町字樋出１７００番１２ | 道ノ尾（12000） | 8.9 | 11.1 | -0.9% |
| 長崎市十人町７－３ | 長崎（1800） | 5.8 | 7.2 | -0.9% |
| 長崎市愛宕３－１０－３５ | 長崎（3500） | 5.7 | 7.1 | -0.9% |
| 長崎市船大工町２－１７ | 長崎（1700） | 55.4 | 69.3 | -0.9% |
| 長崎市手熊町３３１番８外 | 長崎（11000） | 7.9 | 9.9 | -1.0% |
| 長崎市西泊町２３－３６ | 長崎（5200） | 5.2 | 6.5 | -1.0% |
| 長崎市大山町１４７番 | 長崎（7300） | 4 | 5 | -1.3% |
| 長崎市青山町１７－２２ | 浦上（2300） | 3.5 | 4.4 | -2.2% |
| 長崎市香焼町字馬手ヶ浦１１番外 | 長崎（13000） | 4.2 | 5.3 | -2.4% |
| 長崎市矢の平１－１０－３ | 長崎（2800） | 3.7 | 4.6 | -2.8% |
| 長崎市秋月町２２－４ | 長崎（3500） | 3.1 | 3.9 | -3.3% |
| 長崎市福田本町１４２７番３外 | 長崎（6800） | 10.5 | 13.1 | |
| 長崎市田上４－９－１０ | 長崎（5000） | 10.2 | 12.7 | |
| 長崎市曙町３－８ | 長崎（1600） | 41.2 | 51.5 | |
| 長崎市桶屋町２８番外 | 長崎（1100） | 125.4 | 156.8 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、長崎市内に「滑石（なめし）」という、高宮駅の北側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：２０万円／坪
- 実際の取引価格：１４〜２４万円／坪
と、公示地価の約０.７〜１.２倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.７倍です。
【長崎市滑石の土地取引（過去２年間）】
- 徒歩28〜60分のエリアで、14〜24万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」という用途区分
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事では、これまでの土地価格の動きや、今後の見通し、高く売れる理由などについて解説しています。
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