この記事では、奈良市の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、奈良市の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
奈良市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 奈良市西大寺国見町１－７－２０ | 大和西大寺（350） | 84.5 | 105.6 | 10.3% |
| 奈良市中筋町１番４ | 近鉄奈良（0） | 202 | 252.5 | 6.3% |
| 奈良市学園北１－５－１２ | 学園前（320） | 79.2 | 99 | 6.0% |
| 奈良市西大寺国見町２－４－１８ | 大和西大寺（750） | 51.5 | 64.4 | 6.0% |
| 奈良市西大寺東町２丁目５番３外 | 大和西大寺（150） | 137.3 | 171.6 | 5.3% |
| 奈良市油阪地方町３番１ | 奈良（150） | 131.4 | 164.3 | 4.8% |
| 奈良市二条町２－５－２０ | 大和西大寺（510） | 36.2 | 45.2 | 3.8% |
| 奈良市中登美ヶ丘６－８－３ | 学研奈良登美ヶ丘（700） | 58.1 | 72.6 | 3.8% |
| 奈良市餅飯殿町２４番３ | 近鉄奈良（370） | 73.7 | 92.1 | 3.3% |
| 奈良市芝辻町８６６番２ | 近鉄奈良（700） | 41.2 | 51.5 | 3.3% |
| 奈良市二条町３－４－２１ | 大和西大寺（750） | 34.3 | 42.9 | 3.2% |
| 奈良市西木辻町２００番４７ | 近鉄奈良（1200） | 43 | 53.8 | 3.2% |
| 奈良市大宮町６丁目２番１５ | 新大宮（200） | 69.4 | 86.8 | 3.1% |
| 奈良市西九条町５丁目４番９外 | 郡山（1600） | 14.2 | 17.7 | 3.1% |
| 奈良市大安寺町５０４番１外 | 新大宮（2300） | 45.4 | 56.8 | 3.0% |
| 奈良市花芝町１６番２外 | 近鉄奈良（220） | 55.2 | 69 | 2.5% |
| 奈良市百楽園３－６－８ | 学園前（1300） | 35.7 | 44.6 | 2.3% |
| 奈良市四条大路１－１－３０ | 新大宮（1000） | 54.6 | 68.3 | 2.0% |
| 奈良市右京４丁目１３番２５ | 高の原（550） | 42 | 52.5 | 1.9% |
| 奈良市登美ヶ丘６－８－７ | 学園前（2300） | 28 | 35 | 1.9% |
| 奈良市油阪町１番６６ | 奈良（260） | 85.8 | 107.3 | 1.9% |
| 奈良市学園南２－３－１４ | 学園前（800） | 30.6 | 38.3 | 1.8% |
| 奈良市三条本町９－２１ | 奈良（230） | 81.6 | 102 | 1.6% |
| 奈良市芝辻町１－７－８ | 奈良（750） | 34.9 | 43.6 | 1.5% |
| 奈良市大宮町６丁目３番４外 | 新大宮（320） | 82.4 | 103 | 1.3% |
| 奈良市南京終町１丁目１８２番３ | 奈良（1500） | 21 | 26.2 | 1.3% |
| 奈良市学園大和町３丁目７４番 | 学園前（1500） | 28 | 35 | 1.0% |
| 奈良市南登美ヶ丘２４－１９ | 学園前（1500） | 28.2 | 35.3 | 0.9% |
| 奈良市西登美ヶ丘３－６－２ | 学園前（2600） | 28.2 | 35.3 | 0.9% |
| 奈良市東包永町６１番１ | 近鉄奈良（1200） | 29.6 | 37 | 0.9% |
| 奈良市朱雀５丁目３番１２ | 高の原（900） | 29.6 | 37 | 0.9% |
| 奈良市十輪院町１６番 | 近鉄奈良（1100） | 30.9 | 38.6 | 0.9% |
| 奈良市富雄元町１－１０－１７ | 富雄（500） | 30.9 | 38.6 | 0.9% |
| 奈良市あやめ池南１－１１－２４ | 菖蒲池（500） | 31.4 | 39.3 | 0.8% |
| 奈良市法蓮町９８６番５２外 | 近鉄奈良（1200） | 31.7 | 39.6 | 0.8% |
| 奈良市東登美ヶ丘５－８－５ | 学研奈良登美ヶ丘（1400） | 32.2 | 40.3 | 0.8% |
| 奈良市佐保台２丁目１６５７番１２２ | 平城山（550） | 21.3 | 26.6 | 0.8% |
| 奈良市北之庄西町１丁目４番５ | 郡山（2400） | 16.6 | 20.8 | 0.6% |
| 奈良市恋の窪２－１４－２ | 新大宮（1700） | 22.9 | 28.6 | 0.6% |
| 奈良市神功５丁目１５番８ | 高の原（2100） | 24 | 30 | 0.6% |
| 奈良市西登美ケ丘８－１０－１９ | 学園前（2900） | 24.3 | 30.4 | 0.5% |
| 奈良市富雄北３－９－１９ | 富雄（900） | 24.4 | 30.5 | 0.5% |
| 奈良市菅原町６１０番５ | 大和西大寺（1500） | 20.2 | 25.2 | 0.5% |
| 奈良市鳥見町１丁目１１番９ | 富雄（850） | 23.3 | 29.1 | 0.5% |
| 奈良市青野町１－１２－８ | 大和西大寺（1000） | 22.5 | 28.1 | 0.4% |
| 奈良市中山町西４丁目５３５番４１７ | 学園前（2700） | 22.6 | 28.2 | 0.2% |
| 奈良市高畑町１６３番７ | 近鉄奈良（2600） | 26.3 | 32.9 | 0.2% |
| 奈良市敷島町１丁目５４７番１３ | 菖蒲池（850） | 24.6 | 30.7 | 0.1% |
| 奈良市富雄元町４－１－２６ | 富雄（250） | 46.2 | 57.8 | 0.0% |
| 奈良市学園北２－３－１ | 学園前（160） | 118 | 147.5 | 0.0% |
| 奈良市中登美ヶ丘２丁目１９８４番８２ | 学研奈良登美ヶ丘（1200） | 28.2 | 35.3 | 0.0% |
| 奈良市南永井町４１１番１１ | 奈良（2900） | 17.3 | 21.6 | 0.0% |
| 奈良市法華寺町１２８５番５ | 新大宮（1200） | 19.4 | 24.2 | 0.0% |
| 奈良市秋篠町７７７番２外 | 大和西大寺（1200） | 17.2 | 21.5 | 0.0% |
| 奈良市南京終町７丁目５３９番１０ | 近鉄奈良（2300） | 19.1 | 23.9 | 0.0% |
| 奈良市あやめ池南７丁目５５５番３１ | 菖蒲池（950） | 25 | 31.3 | 0.0% |
| 奈良市四条大路４－２－３６ | 尼ヶ辻（1100） | 15.8 | 19.8 | 0.0% |
| 奈良市奈良阪町２４４０番 | 近鉄奈良（2900） | 12 | 15 | 0.0% |
| 奈良市西九条町３丁目８番４ | 奈良（4600） | 17 | 21.3 | 0.0% |
| 奈良市七条西町１－２４－５ | 西ノ京（1800） | 17.4 | 21.7 | 0.0% |
| 奈良市藤ノ木台３－１２－２２ | 学園前（2500） | 24.6 | 30.7 | 0.0% |
| 奈良市松陽台２－２４－８ | 学研北生駒（1700） | 28.8 | 36 | 0.0% |
| 奈良市千代ヶ丘３丁目４番２ | 学園前（2500） | 22.2 | 27.8 | 0.0% |
| 奈良市中山町４５番８４ | 大和西大寺（2800） | 18.2 | 22.8 | 0.0% |
| 奈良市帝塚山１－２９－１８ | 東生駒（2800） | 23.6 | 29.5 | 0.0% |
| 奈良市法蓮町１７０２番２４ | 近鉄奈良（1300） | 25.6 | 32 | 0.0% |
| 奈良市柏木町２９０番６５ | 西ノ京（1400） | 15.7 | 19.6 | 0.0% |
| 奈良市六条１－２７－２０ | 西ノ京（1000） | 18.5 | 23.1 | -0.1% |
| 奈良市富雄泉ヶ丘１３－９ | 富雄（2400） | 17.4 | 21.7 | -0.2% |
| 奈良市東九条町２６３番７ | 奈良（3200） | 17 | 21.3 | -0.3% |
| 奈良市南紀寺町５丁目８番４ | 近鉄奈良（3000） | 21.2 | 26.5 | -0.5% |
| 奈良市六条緑町２－９－２２ | 学園前（3400） | 19.9 | 24.9 | -0.5% |
| 奈良市三松ヶ丘４－２２ | 富雄（2100） | 19.4 | 24.3 | -0.5% |
| 奈良市今市町４０７番１外 | 帯解（550） | 12.7 | 15.9 | -0.6% |
| 奈良市奈保町１０－１３ | 近鉄奈良（2200） | 16.2 | 20.2 | -0.6% |
| 奈良市若葉台１－３－８ | 菖蒲池（1400） | 19 | 23.8 | -0.7% |
| 奈良市平松２－４－２０ | 西ノ京（850） | 18.5 | 23.1 | -0.8% |
| 奈良市古市町１８４５番６ | 近鉄奈良（3800） | 15.4 | 19.3 | -1.0% |
| 奈良市古市町２６４１番５６ | 近鉄奈良（5000） | 14.4 | 18 | -1.1% |
| 奈良市青山２丁目１番２８ | 近鉄奈良（3700） | 19.2 | 24 | -1.5% |
| 奈良市学園大和町２丁目１２４番 | 学園前（1500） | 34.6 | 43.2 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、奈良市内に「中登美ケ丘（なかとみがおか）」と呼ばれる、学研奈良登美ヶ丘駅の南側に広がる住宅地があります。
この中登美ケ丘地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：３５万円／坪
- 実際の取引価格：４０〜６１万円／坪
と、公示地価の約１.１〜１.７倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.５倍の価格差があります。
【奈良市中登美ケ丘の公示地価】
- 学研奈良登美ヶ丘駅から1,200mの距離、徒歩約１５分（1分＝８０m）
- 107,000円／㎡ × 3.3（㎡／坪） ＝３５万円／坪
【奈良市中登美ケ丘の土地取引（過去２年間）】
- 学研奈良登美ケ丘駅から徒歩１１〜１４分のエリアで、４０〜６１万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」という用途区分
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事では、これまでの土地価格の動きや、今後の見通し、高く売れる理由などについて解説しています。
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