この記事では、岡山市の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、岡山市の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
岡山市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 岡山市中区浜字中四ノ坪３５６番１ | 岡山（2400） | 43.6 | 54.5 | 3.8% |
| 岡山市中区住吉町２丁目６５番 | 岡山（2800） | 44.9 | 56.1 | 3.7% |
| 岡山市中区国富３－９－６ | 岡山（3300） | 30.6 | 38.3 | 3.6% |
| 岡山市中区兼基字黒中北３７番６外 | 高島（2400） | 22.9 | 28.6 | 3.5% |
| 岡山市中区門田屋敷３－５－３９－３ | 岡山（3400） | 28 | 35 | 2.9% |
| 岡山市中区高屋字セウ４１４番５ | 高島（1300） | 18.8 | 23.5 | 2.9% |
| 岡山市中区藤原字東前田１５番１５ | 高島（1000） | 21 | 26.2 | 2.8% |
| 岡山市中区高島新屋敷字相川田２２９番５ | 高島（450） | 19.4 | 24.3 | 2.8% |
| 岡山市中区門田屋敷２－２－１９ | 岡山（3000） | 39.8 | 49.8 | 2.7% |
| 岡山市中区東山３－４－８ | 岡山（4000） | 23 | 28.7 | 2.2% |
| 岡山市中区米田字西向当摩６１番１外 | 東岡山（1500） | 3.9 | 4.9 | 2.1% |
| 岡山市中区平井３丁目９９６番５１ | 岡山（5900） | 16.3 | 20.4 | 2.0% |
| 岡山市中区今在家字清水川２２７番７外 | 高島（1600） | 16.8 | 21 | 1.9% |
| 岡山市中区雄町４５１番１０ | 東岡山（1000） | 15.5 | 19.4 | 1.7% |
| 岡山市中区西川原１－１７－１６ | 西川原（450） | 23.4 | 29.3 | 1.7% |
| 岡山市中区最字談議田４８番２外 | 高島（1100） | 19 | 23.7 | 1.7% |
| 岡山市中区東川原字尾島道東３５４番１４ | 西川原（1400） | 26.6 | 33.3 | 1.6% |
| 岡山市中区神下字溝越４９０番１１ | 東岡山（1200） | 10.4 | 13 | 1.0% |
| 岡山市中区山崎字下本林３０１番２６ | 岡山（6600） | 15.4 | 19.2 | 0.0% |
| 岡山市中区藤崎字西七割５１９番５ | 岡山（9200） | 11.6 | 14.5 | 0.0% |
| 岡山市中区福泊字東二反地１１番２２ | 岡山（8400） | 13.8 | 17.2 | 0.0% |
| 岡山市中区藤崎字西九割５６３番７外 | 岡山（9500） | 13.4 | 16.7 | 0.0% |
| 岡山市中区円山字早田畑３３７番１１外 | 岡山（6200） | 13 | 16.3 | -1.0% |
| 岡山市中区桑野字小用水三ノ舛３７３番 | 岡山（8600） | 5.7 | 7.1 | -1.4% |
| 岡山市東区西大寺上２－２－３１ | 西大寺（400） | 13.2 | 16.5 | 2.0% |
| 岡山市東区九蟠５５７番９外 | 西大寺（7000） | 5 | 6.3 | 1.6% |
| 岡山市東区瀬戸町瀬戸字砂免５２１番６ | 瀬戸（600） | 11.1 | 13.9 | 1.0% |
| 岡山市東区西大寺中野６番６３ | 西大寺（2300） | 11.5 | 14.4 | 0.9% |
| 岡山市東区瀬戸町下字長寄５０４番３２ | 瀬戸（400） | 11.4 | 14.2 | 0.7% |
| 岡山市東区久保６５番１０ | 西大寺（1100） | 7.8 | 9.8 | 0.7% |
| 岡山市東区城東台西２－１２－１１ | 上道（800） | 9.6 | 12 | 0.6% |
| 岡山市東区西大寺中野本町１１－３２ | 西大寺（1500） | 18.9 | 23.6 | 0.3% |
| 岡山市東区松新町１２７番２７ | 大多羅（1900） | 12.3 | 15.4 | 0.2% |
| 岡山市東区可知３－６－４ | 大多羅（650） | 13.1 | 16.4 | 0.2% |
| 岡山市東区瀬戸町沖字古苗代２４２番５外 | 瀬戸（1800） | 12.2 | 15.3 | 0.0% |
| 岡山市東区中尾字新田１２６番４ | 上道（110） | 14.7 | 18.4 | 0.0% |
| 岡山市東区瀬戸町万富字太田３９５番１０４ | 万富（600） | 7.4 | 9.2 | 0.0% |
| 岡山市東区南古都１３４番１２５ | 上道（4000） | 9.1 | 11.4 | 0.0% |
| 岡山市東区瀬戸町瀬戸字荒下鼻３９９番１ | 瀬戸（450） | 14.3 | 17.9 | 0.0% |
| 岡山市東区西大寺浜字前田５１８番５ | 西大寺（2200） | 8.1 | 10.1 | -0.3% |
| 岡山市東区浅越３１０番４ | 西大寺（1400） | 6.3 | 7.9 | -0.8% |
| 岡山市東区瀬戸町大内字鵜居１６９０番 | 万富（4000） | 2.1 | 2.6 | -0.9% |
| 岡山市東区君津１１３６番 | 西大寺（6100） | 4.5 | 5.6 | -1.2% |
| 岡山市東区神崎町１３９番 | 西大寺（4900） | 6.1 | 7.6 | -1.3% |
| 岡山市東区古都南方２３８８番４外 | 上道（4000） | 5 | 6.3 | -1.5% |
| 岡山市東区瀬戸町笹岡字屋敷通７４１番 | 瀬戸（1800） | 3.1 | 3.9 | -1.7% |
| 岡山市東区楢原字広田９５番 | 上道（4300） | 4.6 | 5.7 | -1.7% |
| 岡山市東区水門町３９１番１外 | 西大寺（6500） | 3 | 3.8 | -1.7% |
| 岡山市南区福田字村前２２９番５ | 岡山（6100） | 17.9 | 22.4 | 3.5% |
| 岡山市南区泉田２－１－７ | 岡山（5000） | 18.9 | 23.6 | 3.5% |
| 岡山市南区海岸通２－５－８ | 岡山（8300） | 4.9 | 6.1 | 2.8% |
| 岡山市南区新福１－８－１３ | 岡山（5200） | 18.1 | 22.6 | 2.2% |
| 岡山市南区泉田４－１４－１６ | 岡山（5400） | 22.5 | 28.1 | 2.2% |
| 岡山市南区あけぼの町２１－１６ | 岡山（8300） | 19 | 23.8 | 2.1% |
| 岡山市南区浜野２－１０－５１ | 岡山（5200） | 21 | 26.3 | 2.0% |
| 岡山市南区妹尾字荒田２３４２番１外 | 妹尾（1600） | 18.6 | 23.3 | 2.0% |
| 岡山市南区妹尾字荒田２３４８番１２ | 妹尾（1700） | 15.3 | 19.1 | 1.9% |
| 岡山市南区大福字中之町６７０番１７ | 妹尾（2000） | 15.4 | 19.2 | 1.9% |
| 岡山市南区あけぼの町２０－８ | 岡山（8100） | 21.9 | 27.4 | 1.8% |
| 岡山市南区芳泉１－６－６ | 岡山（6300） | 16.3 | 20.4 | 1.8% |
| 岡山市南区西市字宮西４３２番１外 | 岡山（5000） | 30.4 | 38 | 1.8% |
| 岡山市南区妹尾字後田１３６９番３ | 妹尾（650） | 13.9 | 17.4 | 1.5% |
| 岡山市南区福富西２－２５－３ | 岡山（6200） | 16 | 20 | 1.5% |
| 岡山市南区南輝１－１２－１２ | 岡山（7500） | 16.2 | 20.3 | 1.5% |
| 岡山市南区東畦６６７番４０ | 妹尾（600） | 14.5 | 18.1 | 1.5% |
| 岡山市南区新保字新屋敷後３６１番５外 | 備前西市（1700） | 21.4 | 26.7 | 1.1% |
| 岡山市南区古新田字小割１０６１番５ | 妹尾（2400） | 10.2 | 12.7 | 1.0% |
| 岡山市南区浦安本町１４１番２５ | 岡山（8000） | 14.4 | 18 | 0.9% |
| 岡山市南区箕島字西新田４５２番９ | 備中箕島（680） | 8.3 | 10.4 | 0.3% |
| 岡山市南区藤田字錦６５２番６７ | 岡山（6900） | 14.2 | 17.7 | 0.2% |
| 岡山市南区内尾３５６番１０ | 備中箕島（850） | 13.4 | 16.7 | 0.0% |
| 岡山市南区彦崎字西新田２９７６番８ | 彦崎（200） | 9.5 | 11.9 | 0.0% |
| 岡山市南区植松字大正割３８番１３ | 植松（1100） | 9.3 | 11.6 | 0.0% |
| 岡山市南区迫川字柘榴１０６４番１ | 迫川（400） | 6.5 | 8.1 | 0.0% |
| 岡山市南区植松字一ノ割５６９番１ | 植松（150） | 10.8 | 13.5 | 0.0% |
| 岡山市南区藤田字都４１７番７０ | 妹尾（2800） | 9.3 | 11.6 | -0.3% |
| 岡山市南区郡３００４番４３ | 岡山（12000） | 9 | 11.3 | -0.9% |
| 岡山市南区西七区５８２番外 | 迫川（3800） | 4.2 | 5.2 | -1.2% |
| 岡山市南区飽浦字法泉庵２１１番 | 岡山（12000） | 5.6 | 7 | -1.8% |
| 岡山市南区郡字中小路１０５７番６ | 岡山（12000） | 6.8 | 8.5 | -2.3% |
| 岡山市北区柳町２－６－２５ | 岡山（950） | 184 | 230 | 8.4% |
| 岡山市北区表町２－３－４１ | 岡山（1600） | 74.2 | 92.7 | 8.1% |
| 岡山市北区下中野７１０番１１３ | 大元（2300） | 35.9 | 44.9 | 7.9% |
| 岡山市北区本町２－１ | 岡山（300） | 435.6 | 544.5 | 7.8% |
| 岡山市北区錦町８－２４ | 岡山（730） | 111.9 | 139.9 | 7.1% |
| 岡山市北区中山下１－５－３８ | 岡山（1100） | 70.7 | 88.4 | 6.8% |
| 岡山市北区蕃山町３－７ | 岡山（1000） | 84.5 | 105.6 | 6.3% |
| 岡山市北区中山下１－２－８ | 岡山（950） | 141 | 176.2 | 6.2% |
| 岡山市北区柳町２－１１－１９ | 岡山（1200） | 92.4 | 115.5 | 6.1% |
| 岡山市北区平和町６－５ | 岡山（750） | 64.7 | 80.9 | 5.6% |
| 岡山市北区大元１－１１－８ | 大元（950） | 44.9 | 56.1 | 5.6% |
| 岡山市北区下石井２－３－８ | 岡山（800） | 70.7 | 88.4 | 5.5% |
| 岡山市北区田中１１０番１０２ | 北長瀬（1400） | 30.6 | 38.3 | 5.5% |
| 岡山市北区平田１５８番１１０ | 備前西市（1500） | 28.5 | 35.6 | 4.9% |
| 岡山市北区内山下２－２－２ | 岡山（1800） | 61.8 | 77.2 | 4.5% |
| 岡山市北区弓之町１０－２０ | 岡山（1300） | 50.2 | 62.7 | 4.4% |
| 岡山市北区西古松１－２８－２２ | 大元（750） | 44.3 | 55.4 | 4.3% |
| 岡山市北区西古松２５０番１０９ | 大元（900） | 38.3 | 47.9 | 4.3% |
| 岡山市北区野田５－１８－７ | 岡山（2700） | 51.5 | 64.4 | 4.3% |
| 岡山市北区富田町２－７－５ | 岡山（1100） | 59.4 | 74.3 | 4.2% |
| 岡山市北区田中１２１番１１０ | 北長瀬（1500） | 33.3 | 41.6 | 4.1% |
| 岡山市北区今３－２４－３６ | 北長瀬（1200） | 40.6 | 50.8 | 4.1% |
| 岡山市北区伊島町１－３－４２ | 岡山（1700） | 47.5 | 59.4 | 4.0% |
| 岡山市北区今保字寺西９５番６ | 庭瀬（2100） | 17.7 | 22.1 | 4.0% |
| 岡山市北区大学町２－１５ | 岡山（1800） | 48.6 | 60.7 | 4.0% |
| 岡山市北区伊福町３－２－７ | 岡山（950） | 49.4 | 61.7 | 3.9% |
| 岡山市北区番町１－９－６ | 岡山（1600） | 37.2 | 46.5 | 3.7% |
| 岡山市北区天瀬南町３－１２ | 岡山（2400） | 27.2 | 34 | 3.5% |
| 岡山市北区駅元町６－２６ | 岡山（270） | 89 | 111.2 | 3.4% |
| 岡山市北区津島本町１－１６－３ | 岡山（2900） | 39.8 | 49.8 | 2.7% |
| 岡山市北区奥田１－９－１０ | 岡山（3000） | 31.1 | 38.9 | 2.6% |
| 岡山市北区島田本町１－４－５３ | 岡山（1000） | 24.2 | 30.2 | 2.6% |
| 岡山市北区青江１－１１－８ | 岡山（4100） | 44.9 | 56.1 | 2.4% |
| 岡山市北区津島新野１－７－２３ | 岡山（2100） | 46.5 | 58.1 | 2.3% |
| 岡山市北区大内田６７７番 | 庭瀬（3600） | 15.5 | 19.4 | 2.3% |
| 岡山市北区青江１－５－２１ | 岡山（4000） | 25.4 | 31.7 | 2.2% |
| 岡山市北区北方１－４－３ | 法界院（200） | 36.4 | 45.5 | 2.2% |
| 岡山市北区西崎１－３－１８ | 岡山（2100） | 25.9 | 32.4 | 2.2% |
| 岡山市北区下伊福２丁目２７６番１８ | 岡山（1300） | 25.4 | 31.8 | 2.1% |
| 岡山市北区三野２－１０－２１ | 法界院（1200） | 22.2 | 27.7 | 1.9% |
| 岡山市北区今保字曲リ７６番４ | 庭瀬（1900） | 9.7 | 12.1 | 1.9% |
| 岡山市北区津高字内ノ町７０９番３ | 岡山（4700） | 17.4 | 21.7 | 1.9% |
| 岡山市北区大和町１－５－８ | 法界院（1000） | 29 | 36.3 | 1.9% |
| 岡山市北区横井上字鏡付免１６０３番１ | 岡山（7200） | 11.7 | 14.6 | 1.8% |
| 岡山市北区平野字芦田７２９番２９ | 庭瀬（1500） | 20 | 25 | 1.7% |
| 岡山市北区北長瀬本町１５－９ | 北長瀬（250） | 18.8 | 23.5 | 1.7% |
| 岡山市北区富田５０３番４外 | 岡山（3700） | 37.5 | 46.9 | 1.4% |
| 岡山市北区奉還町２－１－１７ | 岡山（430） | 43.8 | 54.8 | 1.2% |
| 岡山市北区平野字菊楽９７５番７ | 庭瀬（750） | 23 | 28.8 | 1.2% |
| 岡山市北区庭瀬字西城丸８９４番４ | 庭瀬（400） | 17.4 | 21.7 | 1.1% |
| 岡山市北区花尻みどり町９番１０７ | 北長瀬（1800） | 22.2 | 27.7 | 1.0% |
| 岡山市北区富田字円戸坊４２５番１０ | 大元（1100） | 23 | 28.7 | 0.9% |
| 岡山市北区奥田１－７－２３ | 岡山（3000） | 25 | 31.3 | 0.9% |
| 岡山市北区青江５－５－３ | 岡山（4500） | 18.7 | 23.4 | 0.6% |
| 岡山市北区吉備津字船戸１２３０番１２ | 吉備津（700） | 12.3 | 15.4 | 0.4% |
| 岡山市北区一宮字上中沖４２１番１５ | 備前一宮（800） | 17.4 | 21.8 | 0.3% |
| 岡山市北区尾上１３２６番４外 | 備前一宮（2400） | 13.9 | 17.4 | 0.2% |
| 岡山市北区一宮字菰田１１５番２外 | 備前一宮（1000） | 21.2 | 26.5 | 0.1% |
| 岡山市北区小山字馬揃１４１番１１ | 備中高松（1200） | 9.6 | 12 | 0.0% |
| 岡山市北区川入字中橋上４９９番１ | 吉備津（2200） | 7.3 | 9.1 | 0.0% |
| 岡山市北区表町２－７－１５ | 岡山（1600） | 37.8 | 47.2 | 0.0% |
| 岡山市北区加茂字糸田９８１番５ | 備中高松（1700） | 8.9 | 11.1 | 0.0% |
| 岡山市北区今岡２９９番４５ | 備前一宮（2000） | 9.4 | 11.7 | -0.8% |
| 岡山市北区吉宗字池尻３７９番３ | 岡山（9400） | 5 | 6.3 | -1.0% |
| 岡山市北区牟佐字土井之内８１０番３ | 玉柏（2000） | 7.4 | 9.2 | -1.4% |
| 岡山市北区玉柏字池下２０７４番１ | 玉柏（1400） | 6.9 | 8.6 | -1.5% |
| 岡山市北区宿字久保５６２番８ | 備前原（600） | 9.5 | 11.9 | -1.6% |
| 岡山市北区久米字川井田１９５番１外 | 北長瀬（1900） | 23.4 | 29.3 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、岡山市北区に「田中（たなか）」という、北長瀬駅の南側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：33万円／坪
- 実際の取引価格：３５〜４７万円／坪
と、公示地価の約1.0〜1.4倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、１.４倍の価格差があります。
【岡山市北区田中の土地取引】
- 北長瀬駅から徒歩18〜23分のエリアで、35〜47万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第２種中高層住居専用地域」という用途区分
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。
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