この記事では、大阪市福島区の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、大阪市福島区の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
大阪市福島区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 大阪市福島区福島６－２０－２ | 福島（530） | 285.1 | 356.4 | 8.0% |
| 大阪市福島区福島７－２１－１７ | 福島（290） | 401.3 | 501.6 | 7.8% |
| 大阪市福島区吉野１－１０－１３ | 阪神野田（240） | 295.7 | 369.6 | 7.7% |
| 大阪市福島区福島３－１－５５ | 新福島（450） | 306.2 | 382.8 | 7.4% |
| 大阪市福島区大開２－５－９ | 野田阪神（650） | 143.6 | 179.5 | 6.7% |
| 大阪市福島区福島７－７－１ | 福島（100） | 165.8 | 207.2 | 6.4% |
| 大阪市福島区鷺洲５－３－４ | 野田阪神（700） | 181.6 | 227 | 6.0% |
| 大阪市福島区吉野３－２７－１４ | 野田阪神（150） | 201.2 | 251.5 | 4.1% |
| 大阪市福島区吉野４－１３－２５ | 野田（320） | 96.6 | 120.8 | 2.5% |
| 大阪市福島区野田６－３－１８ | 西九条（680） | 75.8 | 94.7 | 1.8% |
| 大阪市福島区野田２－２２－１７ | 野田（350） | 85 | 106.3 | 1.6% |
| 大阪市福島区玉川２－５－３ | 玉川（450） | 85.3 | 106.6 | 1.6% |
| 大阪市福島区福島８－１１－５ | 福島（450） | 86.6 | 108.2 | 1.5% |
| 大阪市福島区海老江４－５－１４ | 海老江（500） | 75.5 | 94.4 | 1.4% |
| 大阪市福島区吉野２－１０－２０ | 野田阪神（150） | 82.4 | 103 | 0.0% |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
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相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、福島区に「吉野（よしの）」という地区があります。
野田駅の南側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：103万円／坪
- 実際の取引価格：１１０〜２００万円／坪
と、公示地価の約１.１〜２.０倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の１.９倍です。
どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、同じような街並みのエリアです。
駅からの距離もほとんど同じで、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【福島区吉野の土地取引】
- 野田駅から徒歩２〜３分のエリアで、１１０〜２００万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。
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