大阪市東淀川区の路線価|カンタン入力で固定資産税評価額を計算 | イエ&ライフ

大阪市東淀川区の路線価|カンタン入力で固定資産税評価額を計算

東淀川区 大阪府

この記事では、大阪市東淀川区の

  1. 路線価の調べ方
  2. 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
  3. 土地取引で路線価を活用する際の注意点

の3点について解説していきます。

 

1、大阪市東淀川区の路線価の調べ方

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

大阪市東淀川区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2023年1月1日現在

 

住所または地番最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)前年比
大阪市東淀川区菅原7-1-19JR淡路(550)71.389.13.1%
大阪市東淀川区豊新5-6-21上新庄(600)75.894.72.9%
大阪市東淀川区小松4-15-15上新庄(960)48.360.42.2%
大阪市東淀川区下新庄6-2-17下新庄(450)49.6622.2%
大阪市東淀川区瑞光4-10-12瑞光四丁目(280)52.665.72.1%
大阪市東淀川区豊新1-13-24上新庄(820)54.968.62.0%
大阪市東淀川区相川3-1-10相川(380)54.968.62.0%
大阪市東淀川区豊里5-13-16だいどう豊里(600)55.469.31.9%
大阪市東淀川区東淡路1-2-5淡路(650)55.769.61.9%
大阪市東淀川区豊里7-28-15上新庄(1100)56.570.61.9%
大阪市東淀川区下新庄1-10-2下新庄(400)56.8711.9%
大阪市東淀川区瑞光2-7-14上新庄(700)59.173.91.8%
大阪市東淀川区淡路5-5-5淡路(350)62.878.51.7%
大阪市東淀川区淡路1-5-10崇禅寺(500)49.962.41.6%
大阪市東淀川区大桐2-17-20だいどう豊里(600)50.262.71.6%
大阪市東淀川区淡路3-17-34淡路(450)54.267.71.5%
大阪市東淀川区菅原4-3-22上新庄(1300)54.668.31.5%
大阪市東淀川区豊里2-20-3上新庄(1100)54.968.61.5%
大阪市東淀川区井高野3-3-17井高野(900)42.553.11.3%
大阪市東淀川区西淡路5-6-6東淀川(750)49.6621.1%
大阪市東淀川区北江口4-18-12井高野(200)51.564.40.5%
大阪市東淀川区瑞光1-2-3上新庄(60)86.9108.60.3%
大阪市東淀川区淡路4-9-14淡路(0)89111.20.0%
大阪市東淀川区相川2-20-9相川(50)64.780.90.0%
大阪市東淀川区東中島1-18-22新大阪(170)170.6213.20.0%

 

ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約5万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。

 

もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。

地図上の道路に価格が記載されています(単位:千円/㎡)ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。

(「国税庁 令和5年度 路線価図評価倍率表」)

 

ただし、実際の土地の評価額(固定資産税評価額)を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。

なので、3つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。

 

2、固定資産税評価額の計算

この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。

詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。

路線価の計算方法・見方・調べ方について
この記事では、路線価の計算方法・実際の路線価図の見方・調べ方について解説します。 1、路線価の探し方 路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの価格のことを指します。 国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」から、調べたいエリアを探...

 

では、実際に計算してみましょう。

 

(1)1つの道路に面している場合

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

路線価の計算方法① 1面しか道路に接していない場合

 

土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。

そのため、1つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。

そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。

 

こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

(2)2つの道路に面している場合(①角地)

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

路線価の計算方法② 2つの道路に接している場合

このような土地で必要な数値は、

  1. 縦と横の路線価
  2. 奥行き価格補正率
  3. 側方路線影響加算率
  4. 土地の面積

の4点です。

 

奥行き価格補正率

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

側方路線影響加算率

側方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

なお、準角地とは、このような土地のことを指します。

準角地

 

必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

(3)2つの道路に面している場合(②正面と裏面)

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

表と裏とで土地が道路に面している場合

このような土地で必要な数値は、

  1. 正面と裏面の路線価
  2. 奥行き価格補正率
  3. 二方路線影響加算率
  4. 土地の面積

の4点です。

 

奥行き価格補正率

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

二方路線影響加算率

二方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

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3、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点

公示地価・基準地価が、全国約5万地点に対して、路線価は約33万地点の価格が掲載されています。

そのため、路線価をもとに実際の価格を算出(路線価に1.25倍すると理論上は出てきます)することは可能です。

 

実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。

 

ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の土地取引

例えば、東淀川区に「淡路(あわじ)」という地区があります。

淡路駅の西側に広がる住宅地です。

 

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:77万円/坪
  • 実際の取引価格:57〜110万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2倍です。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てとマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【東淀川区淡路の公示地価】

大阪市東淀川区の公示地価

  • 淡路駅から350mの距離、徒歩約4分(1分=80m)
  • 233,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =77万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【東淀川区淡路の土地取引】

大阪市東淀川区の土地取引

  • 淡路駅から徒歩3〜6分のエリアで、57〜110万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。

そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。

 

こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

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