大阪市東淀川区の路線価の調べ方|活用方法の注意点 | イエ&ライフ

大阪市東淀川区の路線価の調べ方|活用方法の注意点

東淀川区大阪府

この記事では、大阪市東淀川区の

  1. 路線価の調べ方
  2. 路線価の活用方法の注意点

について解説していきます。

 

1、大阪市東淀川区の路線価の調べ方

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

大阪市東淀川区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
大阪市東淀川区井高野3-3-17井高野(900)41.752.1
大阪市東淀川区下新庄1-10-2下新庄(400)55.469.3
大阪市東淀川区下新庄6-2-17下新庄(450)48.360.4
大阪市東淀川区小松4-15-15上新庄(960)46.558.1
大阪市東淀川区瑞光1-2-3上新庄(60)86.6108.2
大阪市東淀川区瑞光2-7-14上新庄(700)57.872.3
大阪市東淀川区瑞光4-10-12瑞光四丁目(280)51.264
大阪市東淀川区菅原4-3-22上新庄(1300)53.667
大阪市東淀川区菅原7-1-19JR淡路(550)68.185.1
大阪市東淀川区西淡路5-6-6東淀川(750)48.961.1
大阪市東淀川区相川2-20-9相川(50)64.780.9
大阪市東淀川区相川3丁目1番29相川(380)53.667
大阪市東淀川区大桐2-17-20だいどう豊里(600)49.161.4
大阪市東淀川区淡路1-5-10崇禅寺(500)48.961.1
大阪市東淀川区淡路3-17-34淡路(450)5366.3
大阪市東淀川区淡路4-9-14淡路(0)89111.2
大阪市東淀川区淡路5丁目28番1淡路(350)61.576.9
大阪市東淀川区東淡路1-2-5淡路(650)54.468
大阪市東淀川区東中島1-18-22新大阪(170)172.2215.2
大阪市東淀川区豊新1-13-24上新庄(820)53.667
大阪市東淀川区豊新5-6-21上新庄(600)72.991.1
大阪市東淀川区豊里2-20-3上新庄(1100)53.867.3
大阪市東淀川区豊里5-13-16だいどう豊里(600)54.267.7
大阪市東淀川区豊里7-28-15上新庄(1100)55.269
大阪市東淀川区北江口4-18-12井高野(200)51.264

 

ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約5万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。

 

もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。

地図上の道路に価格が記載されています(単位:千円/㎡)ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。

(「国税庁 令和3年度 大阪市東淀川区 路線価図評価倍率表」)

 

2、路線価をもとに、土地価格を知りたい人の注意点

公示地価・基準地価が全国約5万地点に対して、路線価は約33万地点の価格が掲載されています。

 

そのため、路線価をもとに実際の価格を算出(路線価に1.25倍すると理論上は出てきます)することは可能ですが、実際の取引で参考にしようとすると損をする場合があります。

 

こんなに違うの?大阪市東淀川区の公示地価と実際の取引

例えば、東淀川区に「淡路(あわじ)」という地区があります。

淡路駅の西側に広がる住宅地です。

 

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:77万円/坪
  • 実際の取引価格:57〜110万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2倍です。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、戸建てとマンションが立ち並ぶ街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【東淀川区淡路の公示地価】

大阪市東淀川区の公示地価

  • 淡路駅から350mの距離、徒歩約4分(1分=80m)
  • 233,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =77万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【東淀川区淡路の土地取引(令和元年〜2年)】

大阪市東淀川区の土地取引

  • 淡路駅から徒歩3〜6分のエリアで、57〜110万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このように、公示地価と実際の取引では、これほど価格差があるため、公示地価や路線価をそのまま参考にして不動産取引をすると、数百〜数千万円単位で結果が変わってきてしまいます。

 

不動産の相続では、路線価だけではトラブルの元に

そのため、遺産分割の話し合いをする場合には、路線価だけ知っていても、話し合いが進まない場合があります。

というのも、

  • 路線価による評価は、自宅などの建物分の評価が含まれない
  • 路線価に1.25倍すれば公示地価(国が公表した取引額の目安)がわかるが、実際の取引額とは取引額とは大きくズレる場合がある

からです。

 

そのため、実際の価格を調べておかないと、お互いが納得いく話し合いにならない可能性があるのです。

 

 

では、どうすればいいのか?

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複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、そのまま相続するつもりなら、平均価格を知ることで、より公平な相続の話し合いをすることができます。

また、相続後に売却を考えているのであれば、より高く売れる会社が分かりますので、その点も便利ですね。

 

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