この記事では、大阪市東成区の
- 路線価の調べ方
- 路線価の活用方法の注意点
について解説していきます。
１、大阪市東成区の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
大阪市東成区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2021年1月1日現在
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） |
|---|---|---|---|
| 大阪市東成区玉津２－４－８ | ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ今里（520） | 61 | 76.2 |
| 大阪市東成区深江南２－１０－３ | 新深江（560） | 59.1 | 73.9 |
| 大阪市東成区深江北１－３－７ | 深江橋（90） | 88.7 | 110.9 |
| 大阪市東成区深江北３－１２－２１ | 深江橋（710） | 51.5 | 64.4 |
| 大阪市東成区大今里西１－８－２１ | 玉造（920） | 61.8 | 77.2 |
| 大阪市東成区大今里南１－１１－１４ | ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ今里（120） | 87.1 | 108.9 |
| 大阪市東成区大今里南３－１１－３ | 近鉄今里（250） | 55.2 | 69 |
| 大阪市東成区中道４－１６－２１ | 玉造（500） | 72.1 | 90.1 |
| 大阪市東成区東今里３－１４－２４ | 緑橋（1100） | 52.6 | 65.7 |
| 大阪市東成区東小橋３－１－９ | 鶴橋（200） | 79.2 | 99 |
| 大阪市東成区東中本１－８－１７ | 緑橋（300） | 66 | 82.5 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
（「国税庁 令和３年度 大阪市東成区 路線価図評価倍率表」）
２、路線価をもとに、土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能ですが、実際の取引で参考にしようとすると損をする場合があります。
こんなに違うの？大阪市東成区の公示地価と実際の取引
例えば、東成区に「東中本（ひがしなかもと）」という地区があります。
緑橋駅の南側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：83万円／坪
- 実際の取引価格：90〜140万円／坪
と、公示地価の約1.1〜1.7倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、約1.5倍の価格差があります。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、密集した主に戸建てのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【東成区東中本の土地取引（令和元年〜２年）】
- 緑橋駅から徒歩３〜４分のエリアで、90〜140万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
このように、公示地価と実際の取引では、これほど価格差があるため、公示地価や路線価をそのまま参考にして不動産取引をすると、数百〜数千万円単位で結果が変わってきてしまいます。
不動産の相続では、路線価だけではトラブルの元に
そのため、遺産分割の話し合いをする場合には、路線価だけ知っていても、話し合いが進まない場合があります。
というのも、
- 路線価による評価は、自宅などの建物分の評価が含まれない
- 路線価に１.２５倍すれば公示地価（国が公表した取引額の目安）がわかるが、実際の取引額とは取引額とは大きくズレる場合がある
からです。
そのため、実際の価格を調べておかないと、お互いが納得いく話し合いにならない可能性があるのです。
では、どうすればいいのか？
オススメは不動産の一括査定サービスです。
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複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、そのまま相続するつもりなら、平均価格を知ることで、より公平な相続の話し合いをすることができます。
また、相続後に売却を考えているのであれば、より高く売れる会社が分かりますので、その点も便利ですね。
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