この記事では、大阪市東成区の
- 路線価の調べ方
- 路線価の活用方法の注意点
について解説していきます。
1、大阪市東成区の路線価の調べ方
路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
大阪市東成区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK
*公示地価:2021年1月1日現在
住居表示 | 最寄駅(m) | 路線価(万円/坪) | 公示地価(万円/坪) |
---|---|---|---|
大阪市東成区玉津2-4-8 | OsakaMetro今里(520) | 61 | 76.2 |
大阪市東成区深江南2-10-3 | 新深江(560) | 59.1 | 73.9 |
大阪市東成区深江北1-3-7 | 深江橋(90) | 88.7 | 110.9 |
大阪市東成区深江北3-12-21 | 深江橋(710) | 51.5 | 64.4 |
大阪市東成区大今里西1-8-21 | 玉造(920) | 61.8 | 77.2 |
大阪市東成区大今里南1-11-14 | OsakaMetro今里(120) | 87.1 | 108.9 |
大阪市東成区大今里南3-11-3 | 近鉄今里(250) | 55.2 | 69 |
大阪市東成区中道4-16-21 | 玉造(500) | 72.1 | 90.1 |
大阪市東成区東今里3-14-24 | 緑橋(1100) | 52.6 | 65.7 |
大阪市東成区東小橋3-1-9 | 鶴橋(200) | 79.2 | 99 |
大阪市東成区東中本1-8-17 | 緑橋(300) | 66 | 82.5 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約5万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています(単位:千円/㎡)ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
(「国税庁 令和3年度 大阪市東成区 路線価図評価倍率表」)
2、路線価をもとに、土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が全国約5万地点に対して、路線価は約33万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出(路線価に1.25倍すると理論上は出てきます)することは可能ですが、実際の取引で参考にしようとすると損をする場合があります。
こんなに違うの?大阪市東成区の公示地価と実際の取引
例えば、東成区に「東中本(ひがしなかもと)」という地区があります。
緑橋駅の南側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価:83万円/坪
- 実際の取引価格:90〜140万円/坪
と、公示地価の約1.1〜1.7倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、約1.5倍の価格差があります。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、密集した主に戸建てのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?
【東成区東中本の土地取引(令和元年〜2年)】
- 緑橋駅から徒歩3〜4分のエリアで、90〜140万円/坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある
このように、公示地価と実際の取引では、これほど価格差があるため、公示地価や路線価をそのまま参考にして不動産取引をすると、数百〜数千万円単位で結果が変わってきてしまいます。
不動産の相続では、路線価だけではトラブルの元に
そのため、遺産分割の話し合いをする場合には、路線価だけ知っていても、話し合いが進まない場合があります。
というのも、
- 路線価による評価は、自宅などの建物分の評価が含まれない
- 路線価に1.25倍すれば公示地価(国が公表した取引額の目安)がわかるが、実際の取引額とは取引額とは大きくズレる場合がある
からです。
そのため、実際の価格を調べておかないと、お互いが納得いく話し合いにならない可能性があるのです。
では、どうすればいいのか?
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複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、そのまま相続するつもりなら、平均価格を知ることで、より公平な相続の話し合いをすることができます。
また、相続後に売却を考えているのであれば、より高く売れる会社が分かりますので、その点も便利ですね。
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