この記事では、青梅市の路線価について、
- 地区ごとの路線価の一覧
- 路線価の計算方法
- 相続で利用する際の注意点
について解説していきます。
１、青梅市の路線価の一覧
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
青梅市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2021年1月1日現在
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） |
|---|---|---|---|
| 青梅市河辺町１０丁目８番２外 | 河辺（130） | 80.2 | 100.3 |
| 青梅市河辺町５丁目１７番１０ | 河辺（300） | 45.9 | 57.4 |
| 青梅市河辺町６丁目２７番４１ | 小作（800） | 44.6 | 55.8 |
| 青梅市駒木町２丁目２０番１外 | 青梅（1900） | 15.6 | 19.5 |
| 青梅市今井２丁目８４５番２ | 河辺（3800） | 17.2 | 21.5 |
| 青梅市根ヶ布２丁目２３７番２１４ | 東青梅（2000） | 11.8 | 14.8 |
| 青梅市師岡町２丁目３４３番１ | 河辺（1200） | 28.2 | 35.3 |
| 青梅市師岡町３丁目４番１３ | 河辺（800） | 40.6 | 50.8 |
| 青梅市勝沼２丁目２２７番２ | 東青梅（450） | 28 | 35 |
| 青梅市小曾木３丁目２０２４番１外 | 東青梅（4500） | 8.6 | 10.7 |
| 青梅市新町５丁目３７番２４ | 小作（1900） | 36.7 | 45.9 |
| 青梅市新町５丁目４番２外 | 小作（1600） | 42.5 | 53.1 |
| 青梅市新町７丁目５４番１２ | 小作（1900） | 35.4 | 44.2 |
| 青梅市成木３丁目３７０番７外 | 東青梅（6500） | 7.7 | 9.6 |
| 青梅市西分町２丁目４９番１外 | 青梅（550） | 33.3 | 41.6 |
| 青梅市千ヶ瀬町４丁目３７２番８ | 東青梅（790） | 28.8 | 36 |
| 青梅市大門１丁目５９９番１６ | 東青梅（1600） | 24.4 | 30.5 |
| 青梅市大門３丁目２０番１０ | 河辺（1700） | 34.1 | 42.6 |
| 青梅市大柳町１４１４番３ | 青梅（1100） | 23.8 | 29.7 |
| 青梅市沢井１丁目４３４番９外 | 軍畑（600） | 11 | 13.7 |
| 青梅市長淵４丁目２５６番６外 | 東青梅（1600） | 19.8 | 24.7 |
| 青梅市長淵５丁目５４９番６ | 東青梅（1900） | 17.4 | 21.7 |
| 青梅市東青梅１丁目４番３ | 東青梅（80） | 46.7 | 58.4 |
| 青梅市東青梅４丁目１７番４ | 河辺（400） | 45.9 | 57.4 |
| 青梅市東青梅５丁目７番２５ | 河辺（600） | 42.2 | 52.8 |
| 青梅市藤橋２丁目５４１番６外 | 小作（2700） | 20 | 25 |
| 青梅市日向和田１丁目２１６番３ | 宮ノ平（430） | 16.1 | 20.1 |
| 青梅市梅郷５丁目９９１番４ | 日向和田（680） | 16.2 | 20.3 |
| 青梅市野上町３丁目２０番３３ | 河辺（1000） | 38.6 | 48.2 |
| 青梅市友田町１丁目１２０８番外 | 小作（2700） | 0.5 | 0.6 |
| 青梅市友田町５丁目４５５番３ | 小作（2400） | 16.9 | 21.1 |
| 青梅市柚木町２丁目４１６番２ | 二俣尾（970） | 11.8 | 14.8 |
| 青梅市裏宿町６７６番３ | 青梅（950） | 24.4 | 30.5 |
| 青梅市和田町２丁目１６２番４外 | 宮ノ平（1200） | 15.7 | 19.6 |
２、路線価の計算方法
ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。
（青梅市の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」）
上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。
青梅市の路線価図（一部）
道路の上に「140 D」とか「125 D」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。
単位は千円／㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に３.３倍してください。
ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。
①一方のみが道路に面している宅地
上のように、土地の１辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。
アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。
上の図の場合だと、
となり、これが相続税評価額となります。
②正面と側面が道路に接している土地（角地）
角地のように、２つの道路に接している土地もありますよね。
この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。
計算式は、
となります。
いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。
考え方としては、
- ①の１辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
- そのため、正面の路線価に数％上乗せ（側面の路線価 × 側方路線影響加算率）をして計算する
ということをやっているだけです。
側方路線影響加算率とは
ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。
この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、０.０３倍を使います。
というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、
ということになります。
③その他の注意点
上の２例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。
細長い土地：奥行き価格補正率
土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。
そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。
奥行き価格補正率表（一部）
上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00＝１倍」なので、「0.97＝0.97倍＝3%減額」となります。
奥行きが１０m未満、または２４m以上の場合には、３〜２０％の減額が可能になります。
借地の場合：借地権割合
借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。
借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。
そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。
先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。
借地権割合
| 借地権割合 | |
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 40% |
| G | 30% |
先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。
この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。
３、相続で利用する際の注意点
相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか？」を話し合う場合には、注意が必要です。
というのも、路線価は公示地価や基準地価の８０％の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。
しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。
例えば、「東青梅（ひがしおうめ）」という地区があります。
東青梅駅と河辺駅の間に広がる住宅地です。
この地区の公示地価と実際の取引価格を調べてみたところ、
- 公示地価：58万円／坪
- 実際の取引価格：34〜71万円／坪
と、公示地価の約0.6〜1.2倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の２.１倍です。
つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。
では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか？
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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、１つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。
その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。
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