青梅市の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

青梅市の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

青梅市東京都

この記事では、青梅市の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、青梅市の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

青梅市の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
青梅市河辺町10丁目8番2外河辺(130)80.2100.3
青梅市河辺町5丁目17番10河辺(300)45.957.4
青梅市河辺町6丁目27番41小作(800)44.655.8
青梅市駒木町2丁目20番1外青梅(1900)15.619.5
青梅市今井2丁目845番2河辺(3800)17.221.5
青梅市根ヶ布2丁目237番214東青梅(2000)11.814.8
青梅市師岡町2丁目343番1河辺(1200)28.235.3
青梅市師岡町3丁目4番13河辺(800)40.650.8
青梅市勝沼2丁目227番2東青梅(450)2835
青梅市小曾木3丁目2024番1外東青梅(4500)8.610.7
青梅市新町5丁目37番24小作(1900)36.745.9
青梅市新町5丁目4番2外小作(1600)42.553.1
青梅市新町7丁目54番12小作(1900)35.444.2
青梅市成木3丁目370番7外東青梅(6500)7.79.6
青梅市西分町2丁目49番1外青梅(550)33.341.6
青梅市千ヶ瀬町4丁目372番8東青梅(790)28.836
青梅市大門1丁目599番16東青梅(1600)24.430.5
青梅市大門3丁目20番10河辺(1700)34.142.6
青梅市大柳町1414番3青梅(1100)23.829.7
青梅市沢井1丁目434番9外軍畑(600)1113.7
青梅市長淵4丁目256番6外東青梅(1600)19.824.7
青梅市長淵5丁目549番6東青梅(1900)17.421.7
青梅市東青梅1丁目4番3東青梅(80)46.758.4
青梅市東青梅4丁目17番4河辺(400)45.957.4
青梅市東青梅5丁目7番25河辺(600)42.252.8
青梅市藤橋2丁目541番6外小作(2700)2025
青梅市日向和田1丁目216番3宮ノ平(430)16.120.1
青梅市梅郷5丁目991番4日向和田(680)16.220.3
青梅市野上町3丁目20番33河辺(1000)38.648.2
青梅市友田町1丁目1208番外小作(2700)0.50.6
青梅市友田町5丁目455番3小作(2400)16.921.1
青梅市柚木町2丁目416番2二俣尾(970)11.814.8
青梅市裏宿町676番3青梅(950)24.430.5
青梅市和田町2丁目162番4外宮ノ平(1200)15.719.6

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(青梅市の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

青梅市の路線価図(一部)

青梅市の路線価図

 

道路の上に「140 D」とか「125 D」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「東青梅(ひがしおうめ)」という地区があります。

東青梅駅と河辺駅の間に広がる住宅地です。

 

この地区の公示地価と実際の取引価格を調べてみたところ、

  • 公示地価:58万円/坪
  • 実際の取引価格:34〜71万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の2.1倍です。

 

【青梅市東青梅の公示地価】

青梅市東青梅の公示地価

  • 東海大学前駅から1,600mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 177,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =58万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【青梅市東青梅の土地取引(過去2年間)】

青梅市東青梅の土地取引

  • 徒歩11〜12分のエリアで、34〜71万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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