板橋区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

板橋区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

板橋区東京都

この記事では、板橋区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、板橋区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

板橋区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
板橋区稲荷台3-2板橋本町(900)107.7134.6
板橋区加賀1-11-1板橋区役所前(700)133.4166.7
板橋区幸町44-1大山(900)124.1155.1
板橋区高島平1-37-4西台(750)97.7122.1
板橋区高島平2-7-4高島平(790)104.6130.7
板橋区高島平5-47-7西高島平(450)91.6114.5
板橋区高島平7-29-13新高島平(480)89.8112.2
板橋区高島平8-15-1高島平(110)142.8178.5
板橋区坂下1-30-21志村三丁目(680)99.3124.1
板橋区坂下2丁目12番5蓮根(0)151.8189.8
板橋区坂下3-25-2蓮根(870)97.4121.8
板橋区三園1-44-25西高島平(550)84.2105.3
板橋区志村2-2-4志村坂上(170)157.6197
板橋区若木1-23-2上板橋(950)97.1121.4
板橋区若木3-14-9上板橋(1100)89111.2
板橋区舟渡2-11-3浮間舟渡(450)93116.2
板橋区舟渡3-15-24浮間舟渡(850)7593.7
板橋区小豆沢2-34-9志村坂上(700)110.9138.6
板橋区小豆沢4-11-18志村坂上(800)108.2135.3
板橋区小茂根1-32-22小竹向原(410)152.6190.7
板橋区小茂根4-13-11小竹向原(730)118.6148.2
板橋区上板橋1-21-4上板橋(270)155.8194.7
板橋区上板橋2-14-18上板橋(530)116.2145.2
板橋区常盤台2-24-5ときわ台(440)159.8199.7
板橋区常盤台2-6-5ときわ台(70)279.8349.8
板橋区新河岸2-8-25高島平(1100)67.884.8
板橋区成増1-16-1地下鉄成増(330)124.3155.4
板橋区成増2-19-2成増(100)264330
板橋区成増2-29-7成増(470)99.5124.4
板橋区成増3-35-1成増(600)120.6150.8
板橋区赤塚1-23-15下赤塚(630)105131.3
板橋区赤塚2-2-6下赤塚(80)175.8219.8
板橋区赤塚2-25-31地下鉄赤塚(310)113.8142.2
板橋区赤塚3-38-6成増(450)113.3141.6
板橋区赤塚5-18-11成増(1100)90.8113.5
板橋区赤塚8-4-42新高島平(1400)88.2110.2
板橋区前野町1-44-6ときわ台(820)115.4144.2
板橋区前野町6-21-4上板橋(950)108.2135.3
板橋区相生町6-4志村三丁目(550)108135
板橋区大山金井町43-7大山(300)144.4180.5
板橋区大山町31-1大山(100)356.4445.5
板橋区大山東町10-2大山(350)146.8183.5
板橋区大山東町52-1大山(160)231.5289.4
板橋区大谷口2-24-15千川(760)120.9151.1
板橋区大和町14-14板橋本町(0)203.3254.1
板橋区大和町35-15板橋本町(220)120.9151.1
板橋区中丸町14-1大山(950)183.5229.4
板橋区中台1-27-3上板橋(570)107.2134
板橋区中台2-33-3志村三丁目(800)92.2115.2
板橋区中板橋10-11中板橋(410)135.7169.6
板橋区仲宿19-6板橋区役所前(650)111.1138.9
板橋区仲宿63-8板橋区役所前(130)198.6248.2
板橋区仲町12-2中板橋(580)131.2164
板橋区東坂下1-14-12志村三丁目(900)80.8101
板橋区東坂下2-16-4蓮根(880)117.8147.2
板橋区東山町23-8ときわ台(900)123153.8
板橋区東新町1-30-9ときわ台(1000)110.3137.9
板橋区徳丸2-26-10東武練馬(860)102.4128
板橋区徳丸3-18-6東武練馬(300)122.2152.8
板橋区徳丸6-27-1東武練馬(1300)93.4116.8
板橋区南常盤台2-25-5ときわ台(550)139.1173.9
板橋区南町19-2要町(700)142.3177.9
板橋区板橋1-46-3板橋(350)211263.7
板橋区板橋1-48-12新板橋(60)204.6255.8
板橋区板橋2-14-6下板橋(450)137.3171.6
板橋区富士見町31-6中板橋(630)115.1143.9
板橋区弥生町27-14中板橋(200)148.4185.5
板橋区蓮根2-25-7蓮根(480)103.8129.7
板橋区蓮根3-4-14西台(420)108135
板橋区蓮沼町26-9本蓮沼(130)133166.3

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(板橋区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

板橋区の路線価図(一部)

東京都板橋区の路線価図

 

道路の上に「260 D」とか「250 D」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「高島平(たかしまだいら)」という、高島平駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:108万円/坪
  • 実際の取引価格:96〜140万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.5倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【板橋区高島平の公示地価】

板橋区高島平の公示地価

  • 西高島平駅から450mの距離、徒歩約6分(1分=80m)
  • 327,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =108万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【板橋区高島平の土地取引(過去2年間)】

板橋区高島平の土地取引

  • 西高島平駅から徒歩4〜9分のエリアで、96〜140万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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