東京都北区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

東京都北区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

東京都北区東京都

この記事では、東京都北区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、東京都北区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

東京都北区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
北区栄町19-16上中里(720)104130
北区王子1-13-15王子(280)398.6498.3
北区王子1-6-6王子(250)311.5389.4
北区王子2-6-16王子(750)121.4151.8
北区王子5-5-3王子神谷(130)209.1261.4
北区王子本町2-27-4王子(650)150.2187.8
北区岸町1-16-2王子(670)121.4151.8
北区岩淵町9-13赤羽岩淵(440)110.9138.6
北区志茂1-14-10赤羽(700)122.2152.8
北区志茂2-2-15志茂(0)180.9226.1
北区志茂2-49-1赤羽(600)162.1202.6
北区志茂3-18-14志茂(220)118.8148.5
北区十条仲原1-17-2十条(500)119.8149.8
北区十条仲原1-8-29十条(150)308.9386.1
北区十条仲原2-10-25十条(500)169.8212.2
北区十条仲原4-9-3十条(890)112.7140.9
北区上十条3-12-8十条(570)156.6195.7
北区上中里1-26-10上中里(370)153.1191.4
北区西ケ原1-55-9駒込(410)197.4246.8
北区西ケ原1-6-7駒込(500)254317.5
北区西ケ原3-40-12西ケ原(520)137171.3
北区赤羽1-32-12赤羽岩淵(140)327.4409.2
北区赤羽1-36-7赤羽(400)185.8232.3
北区赤羽1-8-3赤羽(0)892.31115.4
北区赤羽2-10-2赤羽(390)364.3455.4
北区赤羽2-32-5赤羽(750)138.6173.3
北区赤羽3-11-3赤羽岩淵(350)116.7145.9
北区赤羽西1-26-15赤羽(590)139.9174.9
北区赤羽西1-40-2赤羽(0)485.8607.2
北区赤羽西3-35-6赤羽(1200)115.4144.2
北区赤羽西4-44-2赤羽(1100)129.4161.7
北区赤羽南1-15-3赤羽(450)279.8349.8
北区赤羽北2-12-17北赤羽(280)106.6133.3
北区滝野川2-54-14王子(750)115.1143.9
北区滝野川5-48-12西巣鴨(600)132.2165.3
北区滝野川5-6-4西巣鴨(300)229.1286.4
北区滝野川6-16-9西巣鴨(300)124.6155.8
北区滝野川6-28-7板橋(500)156195
北区中十条1-17-8十条(560)122.2152.8
北区田端1-15-2田端(380)160.2200.3
北区田端1-4-5田端(670)249311.2
北区田端2-11-13田端(420)166.9208.6
北区田端4-6-3駒込(430)183228.7
北区田端新町2-16-7田端(630)145181.2
北区田端新町3-6-11田端(650)191.1238.9
北区東十条1-15-14東十条(490)130.4163
北区東十条3-15-10東十条(160)254.8318.5
北区東田端2-11-15田端(400)178.5223.1
北区浮間1-15-13北赤羽(750)94117.5
北区浮間2-24-22浮間舟渡(480)100.1125.1
北区浮間4-6-8浮間舟渡(740)120.2150.2
北区豊島3-3-14王子(1100)114.1142.6
北区堀船3-19-6梶原(400)118.6148.2
北区堀船3-29-10梶原(90)131163.7
北区神谷3-27-12志茂(690)107.4134.3

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(東京都北区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

東京都北区の路線価図(一部)

東京都北区の路線価図

 

道路の上に「360 D」とか「370 D」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「西ケ原(にしがはら)」という、西ヶ原駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:151万円/坪
  • 実際の取引価格:48〜300万円/坪

と、公示地価の約0.3〜2.0倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の6倍です。

 

どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【北区西ヶ原の公示地価】

北区西ヶ原の公示地価

  • 西ヶ原駅から520mの距離、徒歩約6分(1分=80m)
  • 457,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =151万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【東京都北区の土地取引(過去2年間)】

北区西ヶ原の土地取引

  • 西ヶ原駅から徒歩5〜9分のエリアで、48〜300万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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