江東区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

江東区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

江東区東京都

この記事では、江東区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、江東区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

江東区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
江東区塩浜2-29-4東陽町(770)157.1196.4
江東区牡丹3-6-4門前仲町(350)168.4210.5
江東区亀戸1-25-7亀戸(510)143.9179.9
江東区亀戸1-8-4亀戸(500)221.8277.2
江東区亀戸3-32-11押上(750)93.8117.2
江東区亀戸4-33-8亀戸(750)118.8148.5
江東区亀戸5-2-1亀戸(150)504.2630.3
江東区亀戸5-36-3亀戸(550)114.6143.2
江東区亀戸6-17-2亀戸(320)162.1202.6
江東区亀戸7-54-2亀戸(850)116.4145.5
江東区亀戸9-16-5東大島(720)131.8164.7
江東区亀戸9-25-1亀戸(1200)97.7122.1
江東区古石場1-10-5越中島(340)149.2186.5
江東区高橋14-20森下(360)162.9203.6
江東区佐賀1-4-10門前仲町(550)232.3290.4
江東区佐賀2-8-20水天宮前(680)136.2170.3
江東区住吉2-17-11住吉(0)211.8264.7
江東区森下3-20-9菊川(230)198.2247.8
江東区清澄2-13-12清澄白河(370)157.8197.3
江東区清澄3-4-16清澄白河(110)227.3284.1
江東区石島7-9住吉(1100)135.7169.6
江東区大島6-21-2大島(500)107.4134.3
江東区大島8-37-8東大島(460)109136.3
江東区辰巳1-4-8辰巳(750)125.4156.8
江東区辰巳3-8-5辰巳(320)159.4199.3
江東区東雲2-14-19東雲(400)125.1156.4
江東区東砂2-9-2東大島(1100)96.4120.5
江東区東砂6-11-8南砂町(1500)95.6119.5
江東区東砂7-17-19南砂町(1300)137171.3
江東区東陽1-33-6東陽町(500)148.4185.5
江東区東陽3-24-19東陽町(400)194.8243.5
江東区南砂2-12-11東陽町(630)116.7145.9
江東区南砂2-16-6東陽町(900)112.2140.3
江東区南砂2-31-10東陽町(1100)157.4196.7
江東区南砂3-12-4南砂町(420)123.5154.4
江東区南砂4-18-2南砂町(500)110.3137.9
江東区富岡1-18-14門前仲町(280)158.4198
江東区平野3-5-9清澄白河(800)166.3207.9
江東区豊洲3-2-24豊洲(80)517.4646.8
江東区豊洲4-1-3豊洲(0)324.7405.9
江東区豊洲4-11-30豊洲(550)192.7240.9
江東区北砂1-3-49西大島(1100)120.2150.2
江東区北砂4-30-16南砂町(1200)96.6120.8
江東区北砂5-14-13大島(1000)139.4174.2
江東区北砂5-5-6大島(1200)99.5124.4
江東区木場3丁目20番13木場(560)148.4185.5
江東区有明3-14-3国際展示場(830)74.793.4
江東区有明3-5-7国際展示場(450)319.4399.3

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(江東区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

江東区の路線価図(一部)

東京都江東区の路線価図

 

道路の上に「1,250 C」とか「490 C」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「永代(えいたい)」という、門前仲町駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:179万円/坪
  • 実際の取引価格:300〜390万円/坪

と、公示地価の約1.7〜2.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.3です。

 

どちらも「準工業地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアで、永代2丁目に限られます。

駅からの距離もほぼ同じなのに、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【江東区永代の公示地価】

江東区永代の公示地価

  • 門前仲町駅から320mの距離、徒歩約4分(1分=80m)
  • 543,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =179万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【江東区永代の土地取引(過去2年間)】

江東区永代の土地取引

  • 門前仲町駅から徒歩4〜5分のエリアで、300〜390万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

オススメは不動産の一括査定サービスです。

 

というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

こちらの「すまいVALUE(バリュー)」は、取引実績の多い大手6社に無料で査定を依頼することができます。

 

住まいVALUE

 

特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に査定の依頼をしたい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

 

すまいバリューで査定するならこちら

 

地域密着企業にも依頼したいなら、イエイ

すまいバリューは大手6社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエイ」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多いのでオススメです。

 

イエイ

 

こちらのサービスでは、専門スタッフが常駐しており、相続についての相談も無料で行っているため、手続きや評価方法の計算など、様々なことで相談できるのもメリットですね。

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

イエイで査定するならこちら

 

 

 

コメント