東京都港区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

東京都港区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

港区東京都

この記事では、東京都港区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、東京都港区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

東京都港区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
港区海岸1-9-18浜松町(400)802.61003.2
港区元赤坂1-5-7赤坂見附(260)628.3785.4
港区元麻布2-3-24広尾(700)673.2841.5
港区元麻布3-6-2六本木(700)483.1603.9
港区虎ノ門1-15-16虎ノ門(60)2798.43498
港区虎ノ門4-1-17神谷町(150)1837.42296.8
港区虎ノ門5-12-11神谷町(0)1684.32105.4
港区港南2-16-2品川(200)2930.43663
港区港南2-3-1品川(200)1383.41729.2
港区港南3-7-23品川(1100)327.4409.2
港区高輪1-9-5白金高輪(250)372.2465.3
港区高輪2-12-51泉岳寺(270)343.2429
港区高輪2-19-19泉岳寺(0)1042.81303.5
港区高輪3-16-8高輪ゲートウェイ(600)615.1768.9
港区高輪3-25-22品川(200)1370.21712.7
港区高輪4-20-19品川(620)345.8432.3
港区三田2-2-20麻布十番(700)425531.3
港区三田2-7-25赤羽橋(560)514.8643.5
港区三田4-7-27白金高輪(260)565706.2
港区芝2-3-8大門(500)889.71112.1
港区芝3-6-9芝公園(0)9611201.2
港区芝4-11-4三田(230)892.31115.4
港区芝5-31-17田町(170)1457.31821.6
港区芝5-9-10三田(210)546.5683.1
港区芝浦2-3-27田町(760)411.8514.8
港区芝大門1-4-8大門(100)13491686.3
港区芝大門2-11-1大門(220)638.9798.6
港区新橋1-17-1新橋(260)15841980
港区新橋1-18-16内幸町(0)3484.84356
港区新橋2-19-3新橋(140)2877.63597
港区新橋2-8-8新橋(0)26403300
港区新橋3-10-9新橋(280)1454.61818.3
港区新橋3-18-3新橋(120)488.4610.5
港区新橋6-12-8御成門(300)477.8597.3
港区新橋6-3-5御成門(290)757.7947.1
港区西新橋1-10-8内幸町(260)813.11016.4
港区西新橋1-16-5内幸町(110)22812851.2
港区西新橋2-11-13虎ノ門ヒルズ(370)409.2511.5
港区西麻布1-8-19六本木(520)396495
港区西麻布3-17-26広尾(620)620.4775.5
港区赤坂1-14-11溜池山王(420)1277.81597.2
港区赤坂2-13-23赤坂(90)1288.31610.4
港区赤坂2-2-17溜池山王(0)24793098.7
港区赤坂2-21-8溜池山王(300)425531.3
港区赤坂2-8-14溜池山王(180)784.1980.1
港区赤坂4-1-30赤坂見附(200)14151768.8
港区赤坂4-11-18赤坂(550)348.5435.6
港区赤坂6-13-18赤坂(220)8291036.2
港区赤坂6-19-23六本木一丁目(350)726907.5
港区赤坂8-2-17青山一丁目(320)557696.3
港区東新橋1-9-3汐留(240)2877.63597
港区東新橋2-4-6汐留(270)9901237.5
港区東麻布2-17-8赤羽橋(300)390.7488.4
港区東麻布2-32-10赤羽橋(280)596.6745.8
港区南青山2-1-1青山一丁目(0)34324290
港区南青山2-4-11青山一丁目(230)583.4729.3
港区南青山3-1-5外苑前(250)1103.51379.4
港区南青山3-17-8表参道(100)3379.24224
港区南青山4-12-1外苑前(600)501.6627
港区南青山4-20-4表参道(360)683.8854.7
港区南青山7-10-3表参道(1100)683.8854.7
港区南麻布1-27-33白金高輪(760)446.2557.7
港区南麻布1-5-11麻布十番(350)836.91046.1
港区南麻布4-10-22広尾(480)388.1485.1
港区南麻布4-9-34広尾(650)942.51178.1
港区南麻布5-9-2広尾(250)533.3666.6
港区白金1-25-20白金高輪(200)533.3666.6
港区白金4-14-6白金台(310)385.4481.8
港区白金台2-13-2高輪台(320)319.4399.3
港区白金台2-9-6高輪台(330)567.6709.5
港区白金台3-16-10白金台(180)1005.81257.3
港区白金台4-16-4白金台(180)269.3336.6
港区浜松町1-12-10浜松町(350)456.7570.9
港区浜松町2-11-7浜松町(170)472.6590.7
港区北青山3-3-5外苑前(280)2851.23564
港区麻布十番2-20-7麻布十番(80)910.81138.5
港区麻布十番3-7-11麻布十番(220)712.8891
港区麻布台3-4-10六本木一丁目(450)863.31079.1
港区六本木3-5-16六本木(350)364.3455.4
港区六本木4-9-5六本木(0)2521.23151.5
港区六本木4丁目20番7六本木(210)660825
港区六本木5-13-1麻布十番(400)601.9752.4
港区六本木7-4-8六本木(300)1021.71277.1

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(東京都港区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

東京都港区の路線価図(一部)

東京都港区の路線価図

 

道路の上に「3,420 C」とか「4,050 B」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「白金台(しろがねだい)」という、白金台駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:409万円/坪
  • 実際の取引価格:240〜470万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.1倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の2倍です。

 

【港区白金台の公示地価】

港区白金台の公示地価

  • 白金台駅から700mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 1,240,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =409万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【港区白金台の土地取引(過去2年間)】

港区白金台の土地取引

  • 白金台駅から徒歩2〜5分のエリアで、240〜470万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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