中野区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

中野区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

中野区東京都

この記事では、中野区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、中野区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

中野区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
中野区江原町1-33-2新江古田(610)137.8172.3
中野区江古田4-30-3沼袋(550)162.9203.6
中野区江古田4-32-14沼袋(800)125.4156.8
中野区鷺宮3-28-5鷺ノ宮(320)125.7157.1
中野区鷺宮4-25-9鷺ノ宮(600)119148.8
中野区若宮2-10-11都立家政(620)118147.5
中野区沼袋1-39-3沼袋(0)150.2187.8
中野区上高田2-22-8新井薬師前(350)141.3176.6
中野区上高田5-30-3新井薬師前(460)124.1155.1
中野区上鷺宮3-16-5富士見台(400)137171.3
中野区上鷺宮5-21-8富士見台(900)104130
中野区新井1-14-17中野(600)197.8247.2
中野区新井1-25-6中野(700)306.2382.8
中野区新井2-8-10中野(820)171213.8
中野区新井4-11-10沼袋(500)139.4174.2
中野区新井5-16-1新井薬師前(210)183.8229.7
中野区大和町1-13-9野方(740)166.3207.9
中野区大和町4-4-8高円寺(1100)121.4151.8
中野区中央1-21-13中野坂上(270)248.7310.9
中野区中央3-3-6新中野(720)178.7223.4
中野区中央4-27-5新中野(460)301376.2
中野区中野1-50-3中野(1000)259.3324.1
中野区中野2-11-1中野(280)306.2382.8
中野区中野2-14-6中野(450)204.3255.4
中野区中野3-23-46中野(500)217.8272.3
中野区中野3-34-13中野(270)303.6379.5
中野区中野3-36-15中野(0)1124.61405.8
中野区中野3-45-4中野(460)173216.2
中野区中野4-6-8中野(490)263.2329
中野区中野5-38-14中野(500)181.1226.4
中野区中野5-56-10中野(300)388.1485.1
中野区中野5丁目21番7中野(250)747.1933.9
中野区東中野1-14-5東中野(560)198247.5
中野区東中野1-6-4東中野(630)228.4285.5
中野区東中野2-33-2東中野(500)173.4216.8
中野区東中野3-16-14落合(230)227.8284.8
中野区東中野3-19-18東中野(430)165206.3
中野区東中野3-8-15東中野(130)549.1686.4
中野区東中野4-10-20東中野(190)261.6327
中野区南台2-49-8中野富士見町(840)217.8272.3
中野区南台3-18-5方南町(930)162.4203
中野区白鷺3-6-9鷺ノ宮(750)118.2147.8
中野区本町2-13-13中野坂上(550)162.1202.6
中野区本町2-49-12中野坂上(50)448.8561
中野区本町4-37-25新中野(400)266.6333.3
中野区野方1-29-2中野(1000)227283.8
中野区野方2-43-5野方(800)116.4145.5
中野区野方4-40-19野方(700)116.7145.9
中野区野方6-31-11野方(70)191.7239.6
中野区弥生町1-35-13西新宿五丁目(500)146.2182.8
中野区弥生町2-21-6中野新橋(0)319.4399.3
中野区弥生町4-10-6中野新橋(450)148.6185.8
中野区弥生町5-9-26中野富士見町(550)159198.7

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(中野区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

中野区の路線価図(一部)

東京都中野区の路線価図

 

道路の上に「410 C」とか「550 C」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「東中野(ひがしなかの)」という、東中野駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:187万円/坪
  • 実際の取引価格:220〜310万円/坪

と、公示地価の約1.2〜1.6倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.4倍です。

 

どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【中野区東中野の公示地価】

中野区東中野の公示地価

  • 東中野駅から600mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 568,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =187万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【中野区東中野の土地取引(過去2年間)】

中野区東中野の土地取引

  • 東中野駅から徒歩6〜9分のエリアで、220〜310万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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