練馬区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

練馬区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

練馬区東京都

この記事では、練馬区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、練馬区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

練馬区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
練馬区旭町1-40-5光が丘(1600)88.5110.6
練馬区旭町3-1-7地下鉄成増(400)111.1138.9
練馬区栄町6-8江古田(200)215.9269.9
練馬区下石神井5-18-15上石神井(1100)122.8153.5
練馬区貫井2-16-13富士見台(370)110.1137.6
練馬区貫井2-21-9富士見台(760)104.8131
練馬区貫井3-29-21富士見台(680)107.7134.6
練馬区貫井4-14-19中村橋(840)139.9174.9
練馬区関町南2-25-15武蔵関(1500)104130
練馬区関町南4-7-29武蔵関(710)132.8166
練馬区関町北2-27-12武蔵関(0)198.2247.8
練馬区関町北2-9-5武蔵関(410)113.3141.6
練馬区関町北4-21-17武蔵関(770)96.6120.8
練馬区関町北5-18-40武蔵関(800)92.4115.5
練馬区錦1-28-5上板橋(900)107.4134.3
練馬区向山1-4-7中村橋(500)110.9138.6
練馬区向山3-15-27豊島園(670)110.6138.3
練馬区向山4-19-8中村橋(900)97.4121.8
練馬区高松4-7-22光が丘(790)100.6125.7
練馬区高松5-12-6光が丘(780)130.4163
練馬区高松6-33-9光が丘(1100)86.9108.6
練馬区高野台1-7-7練馬高野台(0)225.2281.5
練馬区高野台2-8-1練馬高野台(830)104130
練馬区高野台3-30-14石神井公園(780)104.3130.4
練馬区桜台2-24-7新桜台(460)119.6149.5
練馬区桜台4-12-23桜台(180)161.6202
練馬区桜台4-14-9桜台(300)130.2162.7
練馬区桜台6-23-15氷川台(830)113.5141.9
練馬区三原台1-25-35石神井公園(970)90112.5
練馬区春日町1-14-1豊島園(750)134.4168
練馬区春日町1-36-5練馬春日町(490)109.8137.3
練馬区春日町2-26-23平和台(700)104.8131
練馬区春日町3-10-2練馬春日町(540)103.5129.4
練馬区春日町4-26-19練馬春日町(750)102.4128
練馬区小竹町1-51-9江古田(330)136170
練馬区小竹町2-14-2小竹向原(140)152.3190.4
練馬区上石神井1-30-24上石神井(460)101.7127.1
練馬区上石神井2-4-4上井草(760)104.6130.7
練馬区上石神井4-30-17武蔵関(810)97.9122.4
練馬区西大泉2-18-18保谷(1500)67.484.2
練馬区西大泉4-13-10大泉学園(2100)63.178.9
練馬区石神井台2-8-6上石神井(1200)93.4116.8
練馬区石神井台3-2-39石神井公園(1200)95.8119.8
練馬区石神井台4-15-8上石神井(1100)94.5118.1
練馬区石神井町1-14-31練馬高野台(580)117.8147.2
練馬区石神井町3-25-5石神井公園(170)255.8319.8
練馬区石神井町5-10-19石神井公園(1200)94.5118.1
練馬区石神井町6-2-5石神井公園(500)150.2187.8
練馬区石神井町7-13-1石神井公園(800)136.2170.3
練馬区石神井町8-28-10石神井公園(650)113.5141.9
練馬区早宮2-17-41平和台(0)209.9262.4
練馬区早宮2-20-2平和台(450)111.1138.9
練馬区早宮4-10-31平和台(770)106.2132.7
練馬区大泉学園町2-26-21大泉学園(1300)7998.7
練馬区大泉学園町4-31-10大泉学園(2600)68.685.8
練馬区大泉学園町5-3-14大泉学園(1800)71.889.8
練馬区大泉学園町6-13-24大泉学園(2600)6581.2
練馬区大泉学園町8-25-5和光市(2900)64.780.9
練馬区大泉町1-27-13地下鉄成増(2900)58.673.3
練馬区大泉町2-44-11石神井公園(2700)60.775.9
練馬区大泉町4-47-8大泉学園(2300)65.481.8
練馬区大泉町6-14-12大泉学園(1300)87.1108.9
練馬区谷原2-6-5石神井公園(1400)89.5111.9
練馬区谷原4-16-14石神井公園(2000)79.499.3
練馬区中村南1-29-15都立家政(600)111.9139.9
練馬区中村南2-24-4中村橋(1100)113.5141.9
練馬区中村北2-8-10中村橋(700)121.7152.1
練馬区中村北4-8-30中村橋(180)216.2270.3
練馬区田柄2-35-20地下鉄赤塚(330)114.6143.2
練馬区田柄3-22-4平和台(1200)98.2122.8
練馬区田柄5-18-13光が丘(460)104.8131
練馬区土支田2-38-23光が丘(1800)72.991.1
練馬区土支田4-41-12地下鉄成増(2000)61.877.2
練馬区東大泉1-30-7大泉学園(70)348.5435.6
練馬区東大泉2-41-12大泉学園(900)97.4121.8
練馬区東大泉3-21-11大泉学園(410)120.4150.5
練馬区東大泉4-20-18大泉学園(700)96.4120.5
練馬区東大泉6-25-1大泉学園(950)94.2117.8
練馬区東大泉7-31-28大泉学園(730)96.1120.1
練馬区南大泉1-6-46武蔵関(1400)82.1102.6
練馬区南大泉3-21-4保谷(800)87.1108.9
練馬区南大泉5-10-6保谷(1100)85106.3
練馬区南田中3-23-4練馬高野台(550)104130
練馬区南田中4-20-16石神井公園(1300)93.2116.5
練馬区氷川台2-16-11氷川台(950)110.9138.6
練馬区氷川台3-24-21氷川台(500)119.8149.8
練馬区氷川台3-40-11氷川台(120)176.3220.4
練馬区氷川台4-45-18氷川台(550)118147.5
練馬区富士見台2-38-14練馬高野台(800)101.9127.4
練馬区富士見台3-62-14練馬高野台(320)109.3136.6
練馬区平和台2-22-3平和台(1000)111.4139.3
練馬区平和台3-8-15平和台(850)112.2140.3
練馬区平和台4-12-10平和台(210)127.8159.7
練馬区豊玉上1-16-11新江古田(360)131.8164.7
練馬区豊玉中1-37-3新江古田(1100)107133.7
練馬区豊玉中2-27-14練馬(1000)145181.2
練馬区豊玉北2-5-11新江古田(420)126.2157.7
練馬区豊玉北4-25-5練馬(450)146.8183.5
練馬区豊玉北5-11-3練馬(580)138.3172.9
練馬区豊玉北6-1-8練馬(300)374.9468.6
練馬区豊玉北6-16-13練馬(640)135.2169
練馬区北町1-44-17東武練馬(780)100.9126.1
練馬区北町7-11-20平和台(530)104.6130.7
練馬区北町8-37-22地下鉄赤塚(80)162.4203
練馬区立野町29-6武蔵関(1400)105.8132.3
練馬区練馬1丁目6968番3練馬(420)127.3159.1
練馬区練馬2-17-6練馬(570)119.4149.2
練馬区練馬4-23-7都営豊島園(120)116.2145.2
練馬区羽沢2-24-16新桜台(630)118.2147.8
練馬区羽沢3-26-10氷川台(700)117.8147.2

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(練馬区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

練馬区の路線価図(一部)

東京都練馬区の路線価図

 

道路の上に「260 D」とか「245 D」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「石神井町(しゃくじいまち)」という、石神井駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:132万円/坪
  • 実際の取引価格:94〜160万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.7倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。駅からの距離もほぼ同じで、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【練馬区石神井町の公示地価】

練馬区石神井町の公示地価

  • 石神井公園駅から650mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 401,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =132万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【練馬区石神井町の土地取引(過去2年間)】

練馬区石神井町の土地取引

  • 石神井公園駅から徒歩8〜9分のエリアで、94〜160万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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