世田谷区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

世田谷区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

世田谷区東京都

この記事では、世田谷区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、世田谷区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

世田谷区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
世田谷区宇奈根2-22-6二子玉川(2800)76.695.7
世田谷区奥沢3-16-15奥沢(380)199.4249.2
世田谷区奥沢4-16-12奥沢(230)214.4268
世田谷区奥沢5-14-26奥沢(200)233.9292.4
世田谷区奥沢5-41-7自由が丘(380)319.4399.3
世田谷区奥沢7-11-12九品仏(300)219.9274.9
世田谷区奥沢8-10-7九品仏(400)199.4249.2
世田谷区岡本1-14-11用賀(1200)125.9157.4
世田谷区下馬2-10-16三軒茶屋(850)180.3225.4
世田谷区下馬3-16-13三軒茶屋(1200)184.2230.3
世田谷区下馬6-33-2学芸大学(780)215.2269
世田谷区鎌田2-8-21二子玉川(1900)88.5110.6
世田谷区鎌田4-7-5二子玉川(2200)86.6108.2
世田谷区喜多見1-26-3喜多見(2200)72.390.4
世田谷区喜多見4-3-13喜多見(1700)79.499.3
世田谷区喜多見8-18-11喜多見(50)186.4233
世田谷区喜多見9-19-6喜多見(550)99.8124.7
世田谷区砧1-28-7祖師ヶ谷大蔵(1200)125.1156.4
世田谷区砧4-26-3祖師ヶ谷大蔵(670)150.7188.4
世田谷区砧8-23-7祖師ヶ谷大蔵(560)171.6214.5
世田谷区宮坂1-36-19宮の坂(320)169.8212.2
世田谷区宮坂3-28-9経堂(540)168.2210.2
世田谷区給田2-6-17千歳烏山(660)109.6137
世田谷区玉川1-17-20二子玉川(580)212.6265.7
世田谷区玉川3-10-7二子玉川(200)374.9468.6
世田谷区玉川4-11-9二子玉川(620)205.4256.7
世田谷区玉川4-27-10二子玉川(950)181.1226.4
世田谷区玉川田園調布2丁目728番2田園調布(680)185.6232
世田谷区駒沢2-16-2駒沢大学(400)314.2392.7
世田谷区経堂1-12-8経堂(140)261.4326.7
世田谷区経堂2-17-7経堂(370)175.6219.5
世田谷区経堂4-24-2千歳船橋(450)170212.5
世田谷区経堂5-5-3経堂(720)163.4204.3
世田谷区弦巻1-6-5松陰神社前(650)174.8218.5
世田谷区弦巻3-21-1桜新町(820)213.8267.3
世田谷区弦巻5-19-8上町(900)163.7204.6
世田谷区豪徳寺1-22-5豪徳寺(90)205.4256.7
世田谷区桜2-12-2上町(830)152.9191.1
世田谷区桜丘2-2-5千歳船橋(750)193.8242.2
世田谷区桜丘3-18-1千歳船橋(1000)146.6183.2
世田谷区桜丘4-10-15千歳船橋(650)150.2187.8
世田谷区桜丘5-32-6千歳船橋(750)176.9221.1
世田谷区桜上水1-8-4経堂(1000)138.1172.6
世田谷区桜上水4-17-4桜上水(70)210.4263
世田谷区桜上水5-40-10桜上水(420)152.6190.7
世田谷区桜新町2-10-7桜新町(130)264330
世田谷区桜新町2-14-8桜新町(430)228.1285.1
世田谷区三軒茶屋1-16-18三軒茶屋(480)207.8259.7
世田谷区三軒茶屋1-36-2三軒茶屋(200)322.1402.6
世田谷区三軒茶屋2-28-4三軒茶屋(700)303.6379.5
世田谷区三宿2-17-6池尻大橋(1100)190.1237.6
世田谷区若林2-5-8西太子堂(350)177.1221.4
世田谷区若林3-27-5松陰神社前(230)169.2211.5
世田谷区若林5-11-8若林(340)171.4214.2
世田谷区若林5-3-13若林(170)188.2235.3
世田谷区松原1-29-16明大前(500)169211.2
世田谷区松原1-36-8明大前(90)239.4299.3
世田谷区松原3-39-30下高井戸(420)226282.5
世田谷区松原4-34-3松原(480)160200
世田谷区松原5-23-13東松原(380)161.8202.3
世田谷区松原5-3-13東松原(90)191.1238.9
世田谷区上祖師谷1-5-13千歳烏山(860)133.4166.7
世田谷区上祖師谷2-26-4千歳烏山(970)114.9143.6
世田谷区上祖師谷5-25-2仙川(1100)115.1143.9
世田谷区上馬1-7-12駒沢大学(780)164.2205.3
世田谷区上馬4-19-9駒沢大学(430)181.1226.4
世田谷区上馬5-30-8松陰神社前(570)171.6214.5
世田谷区上北沢3-20-7上北沢(320)153.9192.4
世田谷区上北沢4-13-14上北沢(130)173.4216.8
世田谷区上野毛1-16-19上野毛(240)194.6243.2
世田谷区上野毛2-11-4上野毛(600)178.5223.1
世田谷区上野毛4-13-17上野毛(890)174.8218.5
世田谷区上用賀1-14-6用賀(850)176.6220.8
世田谷区上用賀6-8-9用賀(1500)149.9187.4
世田谷区新町1-16-13桜新町(1100)169.2211.5
世田谷区新町3-28-11桜新町(390)201.4251.8
世田谷区深沢1-37-1都立大学(1300)186.9233.6
世田谷区深沢5-31-2等々力(1000)164.2205.3
世田谷区深沢6-2-17駒沢大学(1400)176.3220.4
世田谷区深沢8-13-32桜新町(800)199.8249.8
世田谷区世田谷2-25-12上町(700)158.2197.7
世田谷区世田谷4-2-11松陰神社前(0)199.6249.5
世田谷区世田谷4丁目115番3世田谷(190)171.6214.5
世田谷区瀬田1-8-14二子玉川(600)193241.2
世田谷区瀬田2-23-15用賀(850)202252.5
世田谷区瀬田4-35-9用賀(1100)173216.2
世田谷区成城2-17-14成城学園前(480)178.5223.1
世田谷区成城6-32-18成城学園前(550)228.9286.1
世田谷区成城8-4-19成城学園前(850)170212.5
世田谷区赤堤2-16-3豪徳寺(450)183228.7
世田谷区赤堤3-9-11松原(320)171.6214.5
世田谷区赤堤5-20-6下高井戸(560)156195
世田谷区千歳台5-8-3祖師ヶ谷大蔵(1700)111.7139.6
世田谷区船橋1-45-10千歳船橋(800)142.8178.5
世田谷区船橋6-17-5千歳船橋(1400)132165
世田谷区祖師谷1-4-8祖師ヶ谷大蔵(270)155193.7
世田谷区祖師谷5-32-9祖師ヶ谷大蔵(1200)108.2135.3
世田谷区祖師谷6-4-24祖師ヶ谷大蔵(1500)101.9127.4
世田谷区太子堂2-10-14三軒茶屋(330)207.5259.4
世田谷区太子堂2-16-6三軒茶屋(60)686.4858
世田谷区代沢1-16-10池ノ上(560)192.5240.6
世田谷区代沢2-2-15池ノ上(430)220.2275.2
世田谷区代沢5-16-14下北沢(520)200.4250.5
世田谷区代田1-19-6世田谷代田(850)176.9221.1
世田谷区代田1-33-14世田谷代田(700)182.2227.7
世田谷区代田2-23-16世田谷代田(300)199248.8
世田谷区代田5-17-21新代田(300)191.4239.3
世田谷区大原1-3-6下北沢(680)188.5235.6
世田谷区大原2-18-3代田橋(60)194.8243.5
世田谷区大蔵5-18-12成城学園前(1600)90.3112.9
世田谷区池尻2-24-2池尻大橋(300)200.9251.1
世田谷区池尻3-30-6池尻大橋(630)353.8442.2
世田谷区中町2-5-5等々力(330)174217.5
世田谷区東玉川1-20-2雪が谷大塚(600)164.2205.3
世田谷区等々力1-29-4尾山台(550)183.5229.4
世田谷区等々力2-19-15尾山台(0)256.3320.4
世田谷区等々力5丁目33番15尾山台(300)193.8242.2
世田谷区等々力6-13-12尾山台(730)244.2305.3
世田谷区等々力8-13-1等々力(840)188.5235.6
世田谷区南烏山2-12-6千歳烏山(460)156195
世田谷区南烏山3-25-12芦花公園(300)176.1220.1
世田谷区南烏山4-22-15千歳烏山(520)143.6179.5
世田谷区南烏山5-16-20千歳烏山(120)348.5435.6
世田谷区梅丘2-15-4梅ヶ丘(710)158.6198.3
世田谷区粕谷1-12-9千歳烏山(1100)154.7193.4
世田谷区粕谷2-5-13芦花公園(880)124.3155.4
世田谷区粕谷3-3-1千歳烏山(1200)116.4145.5
世田谷区尾山台3丁目7番10外尾山台(520)193241.2
世田谷区北烏山7-15-16久我山(1400)99123.8
世田谷区北烏山9-23-10千歳烏山(1000)105.4131.7
世田谷区北沢1-24-15東北沢(220)213.3266.6
世田谷区北沢2-19-12下北沢(70)733.9917.4
世田谷区北沢2-31-13下北沢(200)401.3501.6
世田谷区北沢4-26-4東北沢(550)184.2230.3
世田谷区野沢3-32-16学芸大学(1400)193241.2
世田谷区野沢4-19-2駒沢大学(600)169211.2
世田谷区野毛1-9-22等々力(1000)141.8177.2
世田谷区用賀1-4-7用賀(940)184.6230.7
世田谷区用賀2-1-2桜新町(750)188.5235.6
世田谷区用賀3-26-17用賀(650)217.5271.9
世田谷区用賀4-13-2用賀(200)234.7293.4
世田谷区用賀4-28-4用賀(270)200.6250.8
世田谷区羽根木1-29-18東松原(350)160.8201

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(世田谷区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

世田谷区の路線価図(一部)

東京都世田谷区の路線価図

 

道路の上に「550 C」とか「600 C」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「代沢(だいざわ)」という、池ノ上駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:228万円/坪
  • 実際の取引価格:200〜310万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.5倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【世田谷区代沢の公示地価】

世田谷区代沢の公示地価

  • 池ノ上駅から600mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 692,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =228万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【世田谷区代沢の土地取引(過去2年間)】

世田谷区代沢の土地取引

  • 池ノ上駅から徒歩6〜9分のエリアで、200〜310万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

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