渋谷区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

渋谷区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

渋谷区東京都

この記事では、渋谷区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、渋谷区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

渋谷区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
渋谷区宇田川町23-3渋谷(150)7339.29174
渋谷区宇田川町25-5渋谷(240)42245280
渋谷区円山町1-12神泉(320)382.8478.5
渋谷区恵比寿1-11-2恵比寿(110)1071.81339.8
渋谷区恵比寿3-21-2恵比寿(900)337.9422.4
渋谷区恵比寿4-22-2恵比寿(490)301376.2
渋谷区恵比寿西1-10-8恵比寿(200)15181897.5
渋谷区恵比寿西2-12-6代官山(420)385.4481.8
渋谷区恵比寿西2-20-7代官山(200)720.7900.9
渋谷区恵比寿南3-2-17恵比寿(450)884.41105.5
渋谷区元代々木町50-19代々木八幡(640)260.1325.1
渋谷区広尾2-12-13広尾(600)353.8442.2
渋谷区広尾3-16-7広尾(1100)332.6415.8
渋谷区桜丘町14-6渋谷(340)601.9752.4
渋谷区笹塚1-12-17笹塚(400)186.4233
渋谷区笹塚2-44-5笹塚(310)279.8349.8
渋谷区渋谷1-14-16渋谷(200)3352.84191
渋谷区渋谷2-6-12渋谷(650)572.9716.1
渋谷区渋谷2-9-9渋谷(600)1697.52121.9
渋谷区渋谷3-9-9渋谷(350)2191.22739
渋谷区渋谷4-2-23表参道(500)411.8514.8
渋谷区初台1-49-1初台(130)580.8726
渋谷区初台2-8-6初台(750)251.6314.5
渋谷区松濤1-13-7渋谷(960)485.8607.2
渋谷区松濤2-3-2神泉(640)367458.7
渋谷区上原1-18-2代々木上原(380)282.5353.1
渋谷区上原2-29-7駒場東大前(700)348.5435.6
渋谷区上原2-4-8代々木上原(400)380.2475.2
渋谷区上原2丁目1177番136代々木上原(700)293366.3
渋谷区千駄ヶ谷1-26-11千駄ケ谷(290)332.6415.8
渋谷区千駄ヶ谷3-26-5北参道(200)427.7534.6
渋谷区千駄ヶ谷3-4-24北参道(400)361.7452.1
渋谷区千駄ヶ谷5-12-17代々木(430)271.9339.9
渋谷区代々木1-55-4代々木(180)689861.3
渋谷区代々木1-57-4代々木(150)11881485
渋谷区代々木2-11-15新宿(400)2560.83201
渋谷区代々木2-20-12新宿(560)411.8514.8
渋谷区代々木4-10-10参宮橋(130)324.7405.9
渋谷区代々木4-36-7初台(500)293366.3
渋谷区代々木5-30-1参宮橋(650)377.5471.9
渋谷区大山町34-9代々木上原(510)306.2382.8
渋谷区東1-27-9渋谷(650)594742.5
渋谷区東3-7-11恵比寿(600)241.8302.3
渋谷区道玄坂1-6-3渋谷(230)1494.21867.8
渋谷区道玄坂2-29-19渋谷(300)4171.25214
渋谷区道玄坂2-6-17渋谷(230)5781.67227
渋谷区南平台町19-18渋谷(900)456.7570.9
渋谷区本町1-9-12初台(400)185.4231.7
渋谷区神宮前1-13-11原宿(190)5200.86501
渋谷区神宮前1-6-11原宿(240)2526.53158.1
渋谷区神宮前3-38-8外苑前(530)823.71029.6
渋谷区神宮前3-5-2表参道(400)662.6828.3
渋谷区神宮前4-18-7表参道(330)554.4693
渋谷区神宮前4-26-18明治神宮前(150)7022.48778
渋谷区神宮前5-34-3渋谷(750)369.6462
渋谷区神山町16-4渋谷(840)340.6425.7
渋谷区神泉町14-2神泉(120)243.7304.6
渋谷区神南1-15-8渋谷(640)1539.11923.9
渋谷区神南1-17-3渋谷(520)565706.2

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(渋谷区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

渋谷区の路線価図(一部)

東京都渋谷区の路線価図

 

道路の上に「1,470 C」とか「1,560 D」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「本町(ほんまち)」という、初台駅の北側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:218万円/坪
  • 実際の取引価格:130〜440万円/坪

と、公示地価の約0.6〜2.0倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の3.4倍です。

 

どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【渋谷区本町の公示地価】

渋谷区本町の公示地価

  • 初台駅から400mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 660,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =218万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【渋谷区本町の土地取引(過去2年間)】

渋谷区本町の土地取引

  • 初台駅から徒歩4〜8分のエリアで、130〜440万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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