この記事では、渋谷区の路線価について、
- 地区ごとの路線価の一覧
- 路線価の計算方法
- 相続で利用する際の注意点
について解説していきます。
１、渋谷区の路線価の一覧
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
渋谷区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2021年1月1日現在
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） |
|---|---|---|---|
| 渋谷区宇田川町２３－３ | 渋谷（150） | 7339.2 | 9174 |
| 渋谷区宇田川町２５－５ | 渋谷（240） | 4224 | 5280 |
| 渋谷区円山町１－１２ | 神泉（320） | 382.8 | 478.5 |
| 渋谷区恵比寿１－１１－２ | 恵比寿（110） | 1071.8 | 1339.8 |
| 渋谷区恵比寿３－２１－２ | 恵比寿（900） | 337.9 | 422.4 |
| 渋谷区恵比寿４－２２－２ | 恵比寿（490） | 301 | 376.2 |
| 渋谷区恵比寿西１－１０－８ | 恵比寿（200） | 1518 | 1897.5 |
| 渋谷区恵比寿西２－１２－６ | 代官山（420） | 385.4 | 481.8 |
| 渋谷区恵比寿西２－２０－７ | 代官山（200） | 720.7 | 900.9 |
| 渋谷区恵比寿南３－２－１７ | 恵比寿（450） | 884.4 | 1105.5 |
| 渋谷区元代々木町５０－１９ | 代々木八幡（640） | 260.1 | 325.1 |
| 渋谷区広尾２－１２－１３ | 広尾（600） | 353.8 | 442.2 |
| 渋谷区広尾３－１６－７ | 広尾（1100） | 332.6 | 415.8 |
| 渋谷区桜丘町１４－６ | 渋谷（340） | 601.9 | 752.4 |
| 渋谷区笹塚１－１２－１７ | 笹塚（400） | 186.4 | 233 |
| 渋谷区笹塚２－４４－５ | 笹塚（310） | 279.8 | 349.8 |
| 渋谷区渋谷１－１４－１６ | 渋谷（200） | 3352.8 | 4191 |
| 渋谷区渋谷２－６－１２ | 渋谷（650） | 572.9 | 716.1 |
| 渋谷区渋谷２－９－９ | 渋谷（600） | 1697.5 | 2121.9 |
| 渋谷区渋谷３－９－９ | 渋谷（350） | 2191.2 | 2739 |
| 渋谷区渋谷４－２－２３ | 表参道（500） | 411.8 | 514.8 |
| 渋谷区初台１－４９－１ | 初台（130） | 580.8 | 726 |
| 渋谷区初台２－８－６ | 初台（750） | 251.6 | 314.5 |
| 渋谷区松濤１－１３－７ | 渋谷（960） | 485.8 | 607.2 |
| 渋谷区松濤２－３－２ | 神泉（640） | 367 | 458.7 |
| 渋谷区上原１－１８－２ | 代々木上原（380） | 282.5 | 353.1 |
| 渋谷区上原２－２９－７ | 駒場東大前（700） | 348.5 | 435.6 |
| 渋谷区上原２－４－８ | 代々木上原（400） | 380.2 | 475.2 |
| 渋谷区上原２丁目１１７７番１３６ | 代々木上原（700） | 293 | 366.3 |
| 渋谷区千駄ヶ谷１－２６－１１ | 千駄ケ谷（290） | 332.6 | 415.8 |
| 渋谷区千駄ヶ谷３－２６－５ | 北参道（200） | 427.7 | 534.6 |
| 渋谷区千駄ヶ谷３－４－２４ | 北参道（400） | 361.7 | 452.1 |
| 渋谷区千駄ヶ谷５－１２－１７ | 代々木（430） | 271.9 | 339.9 |
| 渋谷区代々木１－５５－４ | 代々木（180） | 689 | 861.3 |
| 渋谷区代々木１－５７－４ | 代々木（150） | 1188 | 1485 |
| 渋谷区代々木２－１１－１５ | 新宿（400） | 2560.8 | 3201 |
| 渋谷区代々木２－２０－１２ | 新宿（560） | 411.8 | 514.8 |
| 渋谷区代々木４－１０－１０ | 参宮橋（130） | 324.7 | 405.9 |
| 渋谷区代々木４－３６－７ | 初台（500） | 293 | 366.3 |
| 渋谷区代々木５－３０－１ | 参宮橋（650） | 377.5 | 471.9 |
| 渋谷区大山町３４－９ | 代々木上原（510） | 306.2 | 382.8 |
| 渋谷区東１－２７－９ | 渋谷（650） | 594 | 742.5 |
| 渋谷区東３－７－１１ | 恵比寿（600） | 241.8 | 302.3 |
| 渋谷区道玄坂１－６－３ | 渋谷（230） | 1494.2 | 1867.8 |
| 渋谷区道玄坂２－２９－１９ | 渋谷（300） | 4171.2 | 5214 |
| 渋谷区道玄坂２－６－１７ | 渋谷（230） | 5781.6 | 7227 |
| 渋谷区南平台町１９－１８ | 渋谷（900） | 456.7 | 570.9 |
| 渋谷区本町１－９－１２ | 初台（400） | 185.4 | 231.7 |
| 渋谷区神宮前１－１３－１１ | 原宿（190） | 5200.8 | 6501 |
| 渋谷区神宮前１－６－１１ | 原宿（240） | 2526.5 | 3158.1 |
| 渋谷区神宮前３－３８－８ | 外苑前（530） | 823.7 | 1029.6 |
| 渋谷区神宮前３－５－２ | 表参道（400） | 662.6 | 828.3 |
| 渋谷区神宮前４－１８－７ | 表参道（330） | 554.4 | 693 |
| 渋谷区神宮前４－２６－１８ | 明治神宮前（150） | 7022.4 | 8778 |
| 渋谷区神宮前５－３４－３ | 渋谷（750） | 369.6 | 462 |
| 渋谷区神山町１６－４ | 渋谷（840） | 340.6 | 425.7 |
| 渋谷区神泉町１４－２ | 神泉（120） | 243.7 | 304.6 |
| 渋谷区神南１－１５－８ | 渋谷（640） | 1539.1 | 1923.9 |
| 渋谷区神南１－１７－３ | 渋谷（520） | 565 | 706.2 |
２、路線価の計算方法
ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。
（渋谷区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」）
上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。
渋谷区の路線価図（一部）
道路の上に「1,470 C」とか「1,560 D」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。
単位は千円／㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に３.３倍してください。
ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。
①一方のみが道路に面している宅地
上のように、土地の１辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。
アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。
上の図の場合だと、
となり、これが相続税評価額となります。
②正面と側面が道路に接している土地（角地）
角地のように、２つの道路に接している土地もありますよね。
この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。
計算式は、
となります。
いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。
考え方としては、
- ①の１辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
- そのため、正面の路線価に数％上乗せ（側面の路線価 × 側方路線影響加算率）をして計算する
ということをやっているだけです。
側方路線影響加算率とは
ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。
この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、０.０３倍を使います。
というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、
ということになります。
③その他の注意点
上の２例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。
細長い土地：奥行き価格補正率
土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。
そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。
奥行き価格補正率表（一部）
上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00＝１倍」なので、「0.97＝0.97倍＝3%減額」となります。
奥行きが１０m未満、または２４m以上の場合には、３〜２０％の減額が可能になります。
借地の場合：借地権割合
借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。
借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。
そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。
先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。
借地権割合
| 借地権割合 | |
| A | 90% |
| B | 80% |
| C | 70% |
| D | 60% |
| E | 50% |
| F | 40% |
| G | 30% |
先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。
この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。
３、相続で利用する際の注意点
相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか？」を話し合う場合には、注意が必要です。
というのも、路線価は公示地価や基準地価の８０％の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。
しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。
例えば、「本町（ほんまち）」という、初台駅の北側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：218万円／坪
- 実際の取引価格：130〜440万円／坪
と、公示地価の約0.6〜2.0倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の３.４倍です。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。
では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか？
オススメは不動産の一括査定サービスです。
というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、１つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。
その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。
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