この記事では、渋谷区の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、渋谷区の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
渋谷区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 渋谷区恵比寿西２－２０－７ | 代官山（200） | 802.6 | 1003.2 | 5.2% |
| 渋谷区上原１－１８－２ | 代々木上原（380） | 303.6 | 379.5 | 4.5% |
| 渋谷区恵比寿南３－２－１７ | 恵比寿（450） | 924 | 1155 | 4.5% |
| 渋谷区代々木４－３６－７ | 初台（500） | 308.9 | 386.1 | 4.5% |
| 渋谷区恵比寿１－１１－２ | 恵比寿（110） | 1124.6 | 1405.8 | 4.4% |
| 渋谷区広尾２－１２－１３ | 広尾（600） | 377.5 | 471.9 | 4.4% |
| 渋谷区恵比寿西１－１０－８ | 恵比寿（200） | 1586.6 | 1983.3 | 4.3% |
| 渋谷区上原２－１０－６ | 代々木上原（680） | 324.7 | 405.9 | 4.2% |
| 渋谷区神宮前５－３４－３ | 渋谷（750） | 390.7 | 488.4 | 4.2% |
| 渋谷区松濤２－３－２ | 神泉（640） | 390.7 | 488.4 | 4.2% |
| 渋谷区神宮前４－１８－７ | 表参道（330） | 588.7 | 735.9 | 4.2% |
| 渋谷区代々木５－３０－１ | 参宮橋（650） | 411.8 | 514.8 | 4.0% |
| 渋谷区元代々木町５０－１９ | 代々木八幡（640） | 277.2 | 346.5 | 4.0% |
| 渋谷区広尾３－１６－７ | 広尾（1100） | 348.5 | 435.6 | 3.9% |
| 渋谷区千駄ヶ谷１－２６－１１ | 千駄ケ谷（290） | 353.8 | 442.2 | 3.9% |
| 渋谷区千駄ヶ谷５－１２－１７ | 代々木（430） | 287.8 | 359.7 | 3.8% |
| 渋谷区代々木２－２０－１２ | 新宿（560） | 433 | 541.2 | 3.8% |
| 渋谷区恵比寿３－２１－２ | 恵比寿（900） | 361.7 | 452.1 | 3.8% |
| 渋谷区渋谷４－２－２３ | 表参道（500） | 435.6 | 544.5 | 3.8% |
| 渋谷区千駄ヶ谷３－２６－５ | 北参道（200） | 448.8 | 561 | 3.7% |
| 渋谷区千駄ヶ谷３－４－２４ | 北参道（400） | 382.8 | 478.5 | 3.6% |
| 渋谷区東１－２７－９ | 渋谷（720） | 612.5 | 765.6 | 3.6% |
| 渋谷区恵比寿４－２２－２ | 恵比寿（490） | 314.2 | 392.7 | 3.5% |
| 渋谷区南平台町１９－１８ | 渋谷（900） | 475.2 | 594 | 3.4% |
| 渋谷区大山町３４－９ | 代々木上原（510） | 319.4 | 399.3 | 3.4% |
| 渋谷区恵比寿西２－１２－６ | 代官山（420） | 403.9 | 504.9 | 3.4% |
| 渋谷区神泉町１４－２ | 神泉（120） | 255.3 | 319.1 | 3.3% |
| 渋谷区松濤１－１３－７ | 渋谷（960） | 506.9 | 633.6 | 3.2% |
| 渋谷区神宮前３－３８－８ | 外苑前（530） | 855.4 | 1069.2 | 3.2% |
| 渋谷区宇田川町２５－５ | 渋谷（240） | 4329.6 | 5412 | 3.1% |
| 渋谷区桜丘町１４－６ | 渋谷（340） | 620.4 | 775.5 | 3.1% |
| 渋谷区本町１－９－１２ | 初台（400） | 192.7 | 240.9 | 3.0% |
| 渋谷区東３－７－１１ | 恵比寿（600） | 250.8 | 313.5 | 2.9% |
| 渋谷区代々木１－５７－４ | 代々木（150） | 1225 | 1531.2 | 2.9% |
| 渋谷区笹塚１－１２－１７ | 笹塚（400） | 192.7 | 240.9 | 2.8% |
| 渋谷区渋谷２－６－１２ | 渋谷（650） | 588.7 | 735.9 | 2.8% |
| 渋谷区神南１－１５－８ | 渋谷（640） | 1573.4 | 1966.8 | 2.8% |
| 渋谷区初台２－８－６ | 初台（750） | 260.3 | 325.4 | 2.7% |
| 渋谷区初台１－４９－１ | 初台（130） | 601.9 | 752.4 | 2.7% |
| 渋谷区道玄坂１－６－３ | 渋谷（230） | 1504.8 | 1881 | 2.7% |
| 渋谷区代々木１－５５－４ | 代々木（180） | 707.5 | 884.4 | 2.7% |
| 渋谷区道玄坂２－２９－１９ | 渋谷（300） | 4276.8 | 5346 | 2.5% |
| 渋谷区宇田川町２３－３ | 渋谷（150） | 7524 | 9405 | 2.5% |
| 渋谷区渋谷２－９－９ | 渋谷（600） | 1739.8 | 2174.7 | 2.5% |
| 渋谷区渋谷３－９－９ | 渋谷（350） | 2244 | 2805 | 2.4% |
| 渋谷区神宮前３－５－２ | 表参道（400） | 683.8 | 854.7 | 2.4% |
| 渋谷区渋谷１－１４－１６ | 渋谷（200） | 3432 | 4290 | 2.4% |
| 渋谷区神南１－１７－３ | 渋谷（520） | 578.2 | 722.7 | 2.3% |
| 渋谷区神山町１６－４ | 渋谷（840） | 351.1 | 438.9 | 2.3% |
| 渋谷区道玄坂２－６－１７ | 渋谷（200） | 5913.6 | 7392 | 2.3% |
| 渋谷区上原２－４－８ | 代々木上原（400） | 388.1 | 485.1 | 2.1% |
| 渋谷区円山町１－１２ | 神泉（320） | 390.7 | 488.4 | 2.1% |
| 渋谷区笹塚２－４４－５ | 笹塚（310） | 285.1 | 356.4 | 1.9% |
| 渋谷区代々木２－１１－１５ | 新宿（400） | 2587.2 | 3234 | 1.8% |
| 渋谷区代々木４－１０－１０ | 参宮橋（130） | 330 | 412.5 | 1.6% |
| 渋谷区神宮前１－１３－１１ | 原宿（190） | 5280 | 6600 | 1.5% |
| 渋谷区神宮前４－２６－１８ | 明治神宮前（150） | 7128 | 8910 | 1.5% |
| 渋谷区上原２－２９－７ | 駒場東大前（700） | 359 | 448.8 | 1.5% |
| 渋谷区神宮前１丁目６番１５ | 原宿（240） | 2518.6 | 3148.2 | 1.5% |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、「上原（うえはら）」という、代々木上原駅の南側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：353万円／坪
- 実際の取引価格：450〜500万円／坪
と、公示地価の約１.３〜１.４倍で取引されていました。
どちらも「第二種中高層住居専用地域」と呼ばれる、高いマンションが立ち並ぶような、同じような街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【渋谷区上原の土地取引】
- 上原駅から徒歩４〜6分のエリアで、450〜500万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。
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