杉並区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

杉並区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

杉並区東京都

この記事では、杉並区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、杉並区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

杉並区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
杉並区阿佐谷南3-37-14阿佐ケ谷(0)485.8607.2
杉並区阿佐谷南3-40-23阿佐ケ谷(460)147.6184.5
杉並区阿佐谷北1-21-10阿佐ケ谷(400)145181.2
杉並区阿佐谷北1-4-8阿佐ケ谷(140)214.1267.6
杉並区阿佐谷北2-34-15阿佐ケ谷(460)159.4199.3
杉並区阿佐谷北4-6-29阿佐ケ谷(650)213266.3
杉並区阿佐谷北5-23-2阿佐ケ谷(900)141.8177.2
杉並区阿佐谷北6-27-12鷺ノ宮(850)125.7157.1
杉並区井草1-19-24下井草(360)108.8136
杉並区井草5-12-14上井草(510)107.2134
杉並区永福3-23-11西永福(290)186.9233.6
杉並区永福3-35-7西永福(0)191.7239.6
杉並区永福4-1-4永福町(90)271.9339.9
杉並区荻窪1-1-18高井戸(1200)129.4161.7
杉並区荻窪3-32-3荻窪(630)190.6238.3
杉並区荻窪5-27-7荻窪(90)459.4574.2
杉並区荻窪5-4-8荻窪(600)184.8231
杉並区下井草2-40-14下井草(60)172.2215.2
杉並区下井草3-35-18下井草(270)125.4156.8
杉並区下高井戸1-1-6下高井戸(100)171.6214.5
杉並区下高井戸1-34-5桜上水(540)128.8161
杉並区下高井戸2-14-9桜上水(640)133166.3
杉並区下高井戸3-3-6桜上水(350)183228.7
杉並区下高井戸5-7-3上北沢(600)123.8154.8
杉並区久我山1-12-2久我山(870)118.2147.8
杉並区久我山1-5-17久我山(570)185.6232
杉並区久我山4-24-18三鷹台(340)148.6185.8
杉並区久我山5-9-7久我山(330)156.6195.7
杉並区宮前3-28-8西荻窪(1200)134.9168.6
杉並区宮前4-11-26久我山(600)135.7169.6
杉並区高井戸西1-23-6高井戸(500)138.3172.9
杉並区高井戸西1-27-21高井戸(130)188.2235.3
杉並区高井戸西2-10-9富士見ヶ丘(100)175.8219.8
杉並区高井戸西3-9-12高井戸(860)128.6160.7
杉並区高井戸東2-24-2高井戸(390)152.6190.7
杉並区高井戸東3-16-13浜田山(700)143.9179.9
杉並区高井戸東4-26-14浜田山(870)130.7163.4
杉並区高円寺南1-26-1東高円寺(300)170212.5
杉並区高円寺南2-2-13東高円寺(500)143.6179.5
杉並区高円寺南2-20-11新高円寺(150)187.2234
杉並区高円寺南3-14-1新高円寺(410)151188.8
杉並区高円寺南3-52-2高円寺(520)146.8183.5
杉並区高円寺南4-23-4高円寺(190)308.9386.1
杉並区高円寺北2-26-6高円寺(450)165206.3
杉並区高円寺北3-26-14高円寺(440)138.1172.6
杉並区今川2-3-6上井草(1300)111.1138.9
杉並区松ノ木3-11-3新高円寺(690)129.4161.7
杉並区松庵2-14-10西荻窪(830)149.9187.4
杉並区上井草2-29-3井荻(620)118.8148.5
杉並区上荻1-8-9荻窪(0)770.9963.6
杉並区上高井戸1-32-50芦花公園(760)121.4151.8
杉並区上高井戸1-4-23八幡山(290)141.3176.6
杉並区成田西3-10-28-1南阿佐ケ谷(1100)117146.2
杉並区成田東1-6-10西永福(1200)118147.5
杉並区成田東3-6-4新高円寺(1100)160.2200.3
杉並区成田東4-13-19南阿佐ケ谷(300)157.8197.3
杉並区成田東4-6-7南阿佐ケ谷(470)160.2200.3
杉並区成田東5-34-16南阿佐ケ谷(360)220.7275.9
杉並区清水2-4-1荻窪(1100)137.5171.9
杉並区清水3-18-2井荻(900)133.6167
杉並区西荻南1-10-18西荻窪(940)156.3195.4
杉並区西荻南4-15-2西荻窪(550)161201.3
杉並区西荻北2-21-1西荻窪(520)159198.7
杉並区西荻北2-3-9西荻窪(140)301376.2
杉並区西荻北3-14-8西荻窪(330)166.3207.9
杉並区善福寺1-15-22西荻窪(1100)179223.7
杉並区善福寺1-25-16西荻窪(1300)133.6167
杉並区善福寺3-14-14上石神井(1200)132165
杉並区大宮1-10-10永福町(1000)121.7152.1
杉並区天沼3-20-21荻窪(650)142.8178.5
杉並区桃井4-12-21西荻窪(1200)192.7240.9
杉並区南荻窪4-32-15荻窪(570)164.5205.6
杉並区浜田山1-9-12浜田山(600)154.2192.7
杉並区浜田山3-34-2浜田山(0)209.1261.4
杉並区浜田山4-15-23浜田山(450)154.5193.1
杉並区方南1-34-15笹塚(950)141.5176.9
杉並区方南2-21-3方南町(90)219.4274.2
杉並区堀ノ内1-27-5方南町(1100)118.8148.5
杉並区本天沼1-13-4阿佐ケ谷(1300)134.1167.6
杉並区本天沼3-13-18荻窪(1100)131.8164.7
杉並区和泉1-28-16代田橋(600)132.6165.7
杉並区和泉3-26-21永福町(600)161.3201.6
杉並区和泉4-38-18方南町(600)127.5159.4
杉並区和泉4-40-33方南町(390)184.2230.3
杉並区和田2-35-7東高円寺(940)128.8161
杉並区和田3-36-3東高円寺(390)146.8183.5

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(杉並区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

杉並区の路線価図(一部)

東京都杉並区の路線価図

 

道路の上に「450 C」とか「420 C」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「松庵(しょうあん)」という、西荻窪駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:170万円/坪
  • 実際の取引価格:200〜270万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.6倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.3倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【杉並区松庵の公示地価】

杉並区松庵の公示地価

  • 西荻窪駅から830mの距離、徒歩約10分(1分=80m)
  • 517,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =170万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【杉並区松庵の土地取引(過去2年間)】

杉並区松庵の土地取引

  • 綾瀬駅から徒歩4〜5分のエリアで、200〜270万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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