台東区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

台東区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

台東区東京都

この記事では、台東区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、台東区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

台東区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
台東区今戸1-4-4浅草(1200)130.7163.4
台東区根岸4-10-10鶯谷(760)152.9191.1
台東区三筋1-1-14蔵前(460)225.2281.5
台東区三筋2-24-8新御徒町(360)308.9386.1
台東区寿4-6-1田原町(250)204.9256.1
台東区小島1-18-5新御徒町(310)207.5259.4
台東区上野1-12-6湯島(120)377.5471.9
台東区上野2-11-2湯島(190)575.5719.4
台東区上野2-12-16上野広小路(270)578.2722.7
台東区上野3-19-4御徒町(200)364.3455.4
台東区上野4-5-5上野広小路(60)2666.43333
台東区上野4-7-2御徒町(210)14891861.2
台東区上野5-7-4御徒町(390)274.6343.2
台東区上野6-8-4御徒町(230)699.6874.5
台東区上野7-2-8上野(180)430.3537.9
台東区上野7-6-10上野(320)506.9633.6
台東区上野桜木1-1-5鶯谷(640)223.8279.8
台東区西浅草2-13-10つくばエクスプレス浅草(160)417.1521.4
台東区西浅草3-29-19つくばエクスプレス浅草(540)219.4274.2
台東区西浅草3-4-2つくばエクスプレス浅草(160)226.5283.1
台東区西浅草3-9-3つくばエクスプレス浅草(380)279.8349.8
台東区浅草1-1-2浅草(0)1161.61452
台東区浅草2-14-13つくばエクスプレス浅草(280)188235
台東区浅草2-34-11浅草(380)345.8432.3
台東区浅草5-37-6つくばエクスプレス浅草(960)152.6190.7
台東区浅草橋1-18-10浅草橋(0)699.6874.5
台東区浅草橋3-27-9蔵前(320)277.2346.5
台東区浅草橋3-4-4浅草橋(450)204.6255.8
台東区蔵前3-19-2蔵前(120)160200
台東区蔵前4-5-10蔵前(130)393.4491.7
台東区台東1-14-9秋葉原(600)293366.3
台東区台東2-22-13仲御徒町(580)193.3241.6
台東区台東2-3-2仲御徒町(680)380.2475.2
台東区台東4-18-4仲御徒町(320)210.6263.3
台東区台東4-33-3仲御徒町(0)1008.51260.6
台東区谷中2-8-14千駄木(460)219.9274.9
台東区谷中3-13-8千駄木(300)232.6290.7
台東区谷中6-2-19千駄木(600)194.3242.9
台東区池之端1-4-28湯島(380)446.2557.7
台東区池之端4-26-10根津(400)208.6260.7
台東区東上野1-7-13仲御徒町(400)332.6415.8
台東区東上野2-18-6上野(360)860.61075.8
台東区東上野3-14-7上野(360)260.1325.1
台東区東上野6-15-15稲荷町(450)208.8261
台東区日本堤2-25-19南千住(530)108135
台東区入谷2丁目260番16外入谷(230)186.9233.6
台東区北上野2-32-9入谷(180)279.8349.8
台東区北上野2-4-6入谷(470)181.1226.4
台東区柳橋2-21-13浅草橋(510)186.2232.7
台東区雷門1-2-11浅草(280)277.2346.5
台東区雷門1-5-1田原町(200)337.9422.4
台東区竜泉1-15-2入谷(330)163.1203.9
台東区竜泉3-13-6三ノ輪(470)211.2264
台東区竜泉3-41-7三ノ輪(300)148.6185.8

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(台東区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

台東区の路線価図(一部)

東京都台東区の路線価図

 

道路の上に「2,030 B」とか「1,160 B」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「池之端(いけのはた)」という、上野公園の西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:227万円/坪
  • 実際の取引価格:170〜360万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の2.1です。

 

公示地価も実際の取引も、根津駅から徒歩5分前後にあり、「第一種住居地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

それでも、これほどの価格差で取引されているのです。

 

【台東区池之端の公示地価】

台東区池之端の公示地価

  • 根津駅から400mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 688,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =227万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【台東区池之端の土地取引(過去2年間)】

台東区池之端の土地取引

  • 根津駅から徒歩3〜6分のエリアで、170〜360万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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