豊島区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

豊島区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

豊島区東京都

この記事では、豊島区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、豊島区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

豊島区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
豊島区駒込1-14-2駒込(260)236.3295.4
豊島区駒込3-3-21駒込(110)385.4481.8
豊島区駒込4-10-16駒込(500)211.2264
豊島区駒込7-14-15駒込(920)136170
豊島区高松1-7-6要町(300)144.2180.2
豊島区高田1-3-11雑司が谷(1000)139.9174.9
豊島区高田1-37-10雑司が谷(210)254.8318.5
豊島区高田3-10-10高田馬場(230)257.7322.1
豊島区雑司が谷1-25-7護国寺(690)149.2186.5
豊島区雑司が谷3-20-10雑司が谷(210)159.4199.3
豊島区上池袋1-39-3北池袋(670)237.6297
豊島区上池袋3-5-5北池袋(520)135.7169.6
豊島区西巣鴨1-1-2大塚(570)164.2205.3
豊島区西巣鴨1-30-2大塚(850)143.9179.9
豊島区西池袋1-10-15池袋(0)1206.51508.1
豊島区西池袋1-17-10池袋(130)1784.62230.8
豊島区西池袋1-24-9池袋(100)462577.5
豊島区西池袋1-37-16池袋(180)707.5884.4
豊島区西池袋3-30-5池袋(380)345.8432.3
豊島区西池袋3-5-7池袋(550)298.3372.9
豊島区西池袋3-7-5池袋(700)169.5211.9
豊島区千川1-20-8千川(360)170.8213.5
豊島区千早1-28-15要町(250)147.6184.5
豊島区千早2-44-8千川(400)147.8184.8
豊島区千早4-22-13千川(410)136.7170.9
豊島区巣鴨1-18-9巣鴨(120)462577.5
豊島区巣鴨2-9-25巣鴨(210)231288.8
豊島区池袋1-7-17池袋(500)238.6298.3
豊島区池袋2-32-7池袋(690)167.7209.6
豊島区池袋2-47-5池袋(250)403.9504.9
豊島区池袋3-9-2要町(300)159.4199.3
豊島区池袋本町1-37-9北池袋(0)158.4198
豊島区池袋本町4-8-11北池袋(380)132165
豊島区東池袋1-1-3池袋(130)3722.44653
豊島区東池袋1-22-14池袋(450)588.7735.9
豊島区東池袋2-12-9大塚(380)186.4233
豊島区東池袋3-12-12池袋(700)448.8561
豊島区東池袋5-22-8東池袋(460)140.7175.9
豊島区南大塚1-4-24新大塚(750)187.4234.3
豊島区南大塚2-45-8大塚(150)525.4656.7
豊島区南大塚3-50-3大塚(150)227283.8
豊島区南池袋1-11-22池袋(550)631788.7
豊島区南池袋1-21-5池袋(120)1927.22409
豊島区南池袋2-13-5池袋(510)239.7299.6
豊島区南池袋2-27-6池袋(280)9901237.5
豊島区南池袋2-39-9東池袋(250)151.8189.8
豊島区南長崎1-3-3椎名町(610)199.4249.2
豊島区南長崎2-7-10椎名町(650)145181.2
豊島区南長崎5-26-13東長崎(80)191.7239.6
豊島区北大塚1-24-3大塚(550)181.6227
豊島区北大塚2-12-2大塚(110)348.5435.6
豊島区北大塚3-30-10大塚(480)211.2264
豊島区目白2-36-16目白(200)220.5275.6
豊島区目白4-1-22目白(470)232.3290.4
豊島区要町1-13-10要町(170)239298.7

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(豊島区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

豊島区の路線価図(一部)

東京都豊島区の路線価図

 

道路の上に「300 D」とか「245 D」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「千川(せんかわ)」という、千川駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:195万円/坪
  • 実際の取引価格:210〜290万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.4倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【豊島区千川の公示地価】

豊島区千川の公示地価

  • 千川駅から360mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 590,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =195万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【豊島区千川の土地取引(過去2年間)】

豊島区千川の土地価格

  • 千川駅から徒歩4〜6分のエリアで、210〜290万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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