葛飾区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

葛飾区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

葛飾区東京都

この記事では、葛飾区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、葛飾区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

葛飾区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
葛飾区お花茶屋1-3-7お花茶屋(220)96.1120.1
葛飾区お花茶屋3-23-6お花茶屋(700)87.1108.9
葛飾区奥戸6-17-15小岩(1300)68.485.5
葛飾区奥戸7-14-13青砥(1600)81101.3
葛飾区鎌倉1-29-14京成小岩(600)83.2104
葛飾区鎌倉4-32-11京成小岩(400)78.698.3
葛飾区亀有2-18-7亀有(930)88.7110.9
葛飾区亀有2-34-4亀有(620)100.6125.7
葛飾区亀有3-18-3亀有(230)174.8218.5
葛飾区亀有5-44-11亀有(220)161.8202.3
葛飾区金町2-18-3金町(540)88.5110.6
葛飾区金町5-33-4金町(300)91.4114.2
葛飾区高砂1-14-4青砥(850)76.695.7
葛飾区高砂5-36-11京成高砂(80)130.2162.7
葛飾区高砂8-19-5京成高砂(600)85.5106.9
葛飾区細田5-6-12小岩(1200)80.6100.7
葛飾区四つ木4-4-4四ツ木(900)73.992.4
葛飾区柴又1-29-15柴又(450)82.6103.3
葛飾区柴又5-1-3新柴又(70)94.8118.5
葛飾区小菅1-23-13綾瀬(1200)65.882.2
葛飾区小菅4-11-6綾瀬(90)187.7234.6
葛飾区小菅4-5-11綾瀬(350)125.4156.8
葛飾区新宿1-21-11京成高砂(1400)73.792.1
葛飾区新宿2-28-2亀有(1100)70.287.8
葛飾区新宿5-22-11金町(900)73.792.1
葛飾区新小岩1-48-3新小岩(140)398.6498.3
葛飾区新小岩3-5-1新小岩(630)115.1143.9
葛飾区新小岩4-5-5新小岩(710)100.3125.4
葛飾区水元3-10-13金町(1800)59.774.6
葛飾区水元5-2-7金町(2900)5163.7
葛飾区西亀有1-19-4亀有(1400)84.7105.9
葛飾区西亀有1-2-1お花茶屋(1300)82.9103.6
葛飾区西亀有3-41-2亀有(1100)86.9108.6
葛飾区西新小岩1-7-1新小岩(190)166.1207.6
葛飾区西新小岩5-3-16四ツ木(1500)70.287.8
葛飾区青戸1-5-4青砥(350)107.4134.3
葛飾区青戸4-5-10青砥(890)93.4116.8
葛飾区青戸5-18-3青砥(360)103128.7
葛飾区青戸7-3-5青砥(1100)92.4115.5
葛飾区東金町1-3-1金町(580)107.7134.6
葛飾区東金町2-6-18金町(550)96.1120.1
葛飾区東金町3-30-16金町(400)101.7127.1
葛飾区東金町3-34-1金町(600)99123.8
葛飾区東金町5-49-11金町(1600)64.280.2
葛飾区東金町6-26-4金町(1100)71.389.1
葛飾区東新小岩2-4-11新小岩(1200)85.5106.9
葛飾区東新小岩4-25-23新小岩(1300)96.9121.1
葛飾区東新小岩5-9-7新小岩(640)99.3124.1
葛飾区東新小岩6-2-2新小岩(890)97.4121.8
葛飾区東新小岩8-21-5新小岩(1400)78.698.3
葛飾区東立石4-26-10京成立石(550)84.5105.6
葛飾区南水元4-23-4金町(1200)7188.8
葛飾区南水元4-27-13金町(1500)78.498
葛飾区宝町1-21-25お花茶屋(700)7593.7
葛飾区堀切2-31-12堀切菖蒲園(460)78.297.7
葛飾区堀切2-66-18堀切菖蒲園(660)97.9122.4
葛飾区堀切4-11-4堀切菖蒲園(100)123153.8
葛飾区堀切4-48-10堀切菖蒲園(310)82.4103
葛飾区堀切8-4-16綾瀬(1000)93.4116.8
葛飾区立石1-19-7京成立石(60)170.6213.2
葛飾区立石2-5-10京成立石(900)88.2110.2
葛飾区立石4-14-7京成立石(450)86.9108.6
葛飾区立石5-23-2京成立石(850)89.8112.2

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(葛飾区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

葛飾区の路線価図(一部)

葛飾区の路線価図

 

道路の上に「255 D」とか「310 D」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「西亀有(にしかめあり)」という、綾瀬駅と亀有駅の間に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:125万円/坪
  • 実際の取引価格:74〜280万円/坪

と、公示地価の約0.6〜2.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の3.8倍です。

 

どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【葛飾区西亀有の公示地価】

葛飾区西亀有の公示地価

  • 綾瀬駅から600mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 380,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =125万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【葛飾区西亀有の土地取引(過去2年間)】

葛飾区西亀有の土地取引

  • 綾瀬駅から徒歩8〜16分のエリアで、74〜280万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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