不動産バブルの暴落が起こるのはいつなのか?

株価暴落 コラム

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日本の不動産市場が上がり続けています。

国土交通省が発表している不動産価格指数によると、アベノミクスが始まった2013年ごろと比べて、1.3倍にまで上がって来ました(赤色の線)。

大きく上昇しているのは、マンションで(緑色の線)、1.9倍近くにまで上昇しています。

 

その中でも特に上昇しているのは、東京23区のマンションです。

昨年の新築の平均価格は、約8,200万円と、富裕層や共働きの正社員世帯でなければ、手が出ないような水準にまで上がっています。

 

不動産価格指数 2023円ん5月

(参考:国土交通省)

 

そのため、2021年は、東京23区の転入超過数(引っ越して来ている人 ー 出ている人)は、転出超過(出ていく人の方が多い)となりました。

昨年22年は、少し持ち直していますが、0〜14歳の転出超過(下のグラフ:ピンク色の線)は続いており、子育て世帯ほど、23区から脱出しているような状況です。

 

東京23区の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局)

 

これほど、価格が上がりすぎて、郊外に移住する人が増えている状況を見ると、「これって不動産バブルなのではないか?」「そろそろ不動産市場も下がるのではないか?」と思って(期待して)いる人も多いでしょう。

そこで、この記事では、「この10年上がり続けてきた日本の不動産市場が、いつごろ暴落するのか?」について、解説していきたいと思います。(※1)

 

1、海外では、すでに下落が始まっている

まず、日本の不動産市場について考える前に、すでに下落が始まっている海外の事例を見てみましょう。

結論を最初に言っておくと、すべての海外事例において、共通しているのは、「①物価上昇→②金利の引き上げ→③不動産価格の下落」が起こっている点です。

詳しく見ていきましょう。

 

(1)物価の上昇が加速

新型コロナの感染拡大のあたりから、世界的に物価の上昇が始まりましたが、その動きがさらに加速したのは、ロシアのウクライナ侵攻でした。

先進国の消費者物価指数を見ると、2021年ごろから、急激に上昇していることがわかります。

 

先進国の消費者物価指数

(参考:IMF)

 

日本では、2020年以降、5%程度の上昇で済んでいますが、イギリスは+20%、ドイツは、+19%、アメリカは+18%と、2割近い上昇をしていました。

 

(2)物価を下げるために政策金利を引き上げ

そのため、日本を以外の多くの国で、一斉に政策金利の引き上げが起こりました。

ウクライナ戦争前は、どこの国もほぼ0%前後だった金利を、3〜5%も引き上げたのです。

 

先進国の政策金利

(参考:外為ドットコム)

 

金利を引き上げると、預金金利や住宅ローン、消費者ローンなどの金利も上がります。

これによって、消費を減らし、物価を下げようとしたわけです。

 

(3)各国の不動産市場で、下落が始まる

これによって、各国の不動産市場が、すこしずつ下落を始めています。

カナダの下落が特に大きいですが、これは、外国人投資家による不動産購入を規制したことの影響も大きかったようです。

 

先進国の住宅用不動産価格

(参考:BIS)

 

上のグラフは、2022年末までのデータなので、ここ半年ぐらいの動きは反映されていませんが、各国の不動産関係のニュースを見てみると、その後も下落が続いているようです。

 

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。

(参考:NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格 下落幅 約11年ぶりの大きさに」)

 

欧州連合(EU)域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇(=金利の上昇)が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。

EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。

(参考:日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落 ブームに幕」)

 

このような状況を考えると、日本でも金利が引き上げられれば、不動産価格にも影響が出てくる可能性があります。

 

2、日本で、過去に下がった時は、どうだったのか?

過去の日本の不動産市場の動きの中で、下落したのはどんな時だったのかも振り返ってみましょう。

1番最初に思い浮かぶのが、平成の土地バブルですが、このバブルが崩壊したのは、当時の日銀総裁であった三重野総裁が、金利を引き上げたのがきっかけでした。

その後、銀行の土地に対する貸し出しにも制限を加え(総量規制)、土地価格は大きく下落を続けたのでした。

 

公示地価と政策金利

(参考:国土交通省日銀外為ドットコム

 

次に不動産価格が上昇したのは、2005年〜2007年ごろにかけての、世界的な景気上昇期です。

この時期は、マンションの新興ディベロッパーが、全国の大都市で次々と生まれ、株式市場にも上場していました。

 

しかし、その後のリーマンショックで、多くの企業が資金繰りに困って、倒産してしまいました。

その時に投げ売りされたマンションは、当初売り出し価格の半値ほどの価格で取引されたものもあったようです。

 

つまり、ここ50年ぐらいの日本の不動産市場において、暴落レベルの下落が起こった理由は、

  1. 金利の引き上げ(平成バブル崩壊)
  2. 金融市場の崩壊(リーマンショック)

の、大きく2種類のパターンがあったと言えます。

 

3、これから日本で暴落が起こるとしたら?

では、これから日本の不動産市場が暴落するとしたら、どんな可能性があるのか?それはいつ頃なのか?について考えてみましょう。

 

(1)政策金利の引き上げ

これがもっとも可能性がありそうなシナリオです。

日本の物価上昇率は、2割近く上昇している他の国と比べて、2年で5%程度と低めではあります。

ですが、これからさらに上昇すれば、いつまでもゼロ金利のままで放置もできなくなるでしょう。

 

今回の日本の不動産市場の上昇は、金利低下の影響が大きい

そもそも、現在の低金利政策を押し進めたのは、日銀の前総裁である黒田総裁です。

黒田総裁のころに、特に住宅ローンの金利が大きく下落しました。これによって、ふらっと35(長期固定の住宅ローン)が、2%→1%台まで、約1%下がりました。

 

住宅ローンの金利推移

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

これによって、月々約10万円の返済で、3,000万円借りられていたのが、同じ返済額で3,500万円まで借りられるようになったのです。

 

 

長期固定の住宅ローンが一番低かったのは、2018年ごろでした。

ですが、その後もさらに不動産市場は上昇しています。その理由は、変動金利を利用する人が増えたことです。

2023年6月現在、変動金利型の住宅ローンの金利は、0.3%台までさらに下がっています。

 

不動産市場が上がってきた10年間で、まったく金利が上がらなかったため、住宅ローンの利用者も変動金利へのハードルが下がったのでしょう。

その結果、変動金利の利用者は、新型コロナ以降にさらに増え、約7割の人が利用しているようです。

 

変動金利の利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

ちなみに、0.32%の変動金利で借りた場合、先ほどの借入額のイメージ図と同様に、月の返済額が10.4万円であれば、約4,131万円借りることが可能です。

 

ふらっと35の固定金利で、異次元緩和前なら3,000万円までの物件しか買えなかったのが、現在の変動金利であれば、4131万円までの物件が買えます。

10年前よりも、約38%高い物件を買えるわけですから、さらに不動産価格が上がりやすくなったわけですね。

 

いつ頃、金利の引き上げが起こるのか?

日銀の総裁が新しく植田総裁に代わりましたが、いまのところ、金利の引き上げを行う考えはないようです。

 

ですが、さらなる物価の上昇が続くのであれば、そうも言っていられなくなるでしょう。2023年4月の消費者物価指数(総合指数)は、前年同月比で3.5%の上昇でした。

この上昇率が、前年比で4〜5%の上昇となってくれば、さすがに何とかしろとの声が出てくると考えられます。

 

ロシアのウクライナ侵攻をきっかけに、物価が大きく上昇をし始めていますが、この戦争が停戦するメドは、今のところ立っていません。

数年単位の時間がかかるのではないでしょうか?

 

そうすると、物価の上昇もまだ止まらない可能性が高く、日本でも年率4〜5%の物価上昇が起こる可能性は十分にあります。

この場合であれば、あと1〜2年もすると、金利を引き上げざるを得なくなるでしょう。

 

(2)海外投機筋による、国債の空売りで、国債価格が暴落する(金利上昇する)

「YCCアタック」という言葉をご存知でしょうか?

YCC(イールドカーブコントロール)とは、日銀が行っている低金利への誘導政策のことです。

この日銀が行なっている政策にアタック(攻撃)をして倒す、という意味の言葉です。物騒な話ですね。

(参考:ブルームバーグ「焦点:植田日銀に異なる期待、副作用にどう言及 YCCアタック継続も」)

 

具体的には、投資家から国債を借りてきて、売り崩すことで、国債価格を下げる(金利を上げる)ことで儲けようとする投資家がいるのです。

このような事例は、1992年にイギリスの通貨「ポンド」で起こりました。ジョージ・ソロスという投資家が、ポンドの空売りを仕掛けて、割高だったポンドの価値を暴落させたのです。

(参考:wikipedia 「ポンド危機」)

 

日本の国債が狙われている理由はいくつかあります。

例えば、

  1. 国債の発行残高が、約1,000兆円と、GDPの2倍もの規模で、かなり大きい(本当に返せるのか?と疑問に思われている)
  2. 物価が上昇しているのに、金利が上がっていない(他の国では、金利を引き上げて、物価を下げようとしているのに、逆に金利を押さえつけようとしている)
  3. 10年国債の金利は低いけど、20年〜30年国債は、すでに1%を超えて、かなり不自然

といったことが挙げられます。

 

つまり、「国債の金利が低い=金利が低くても、買い手がつくぐらい信用されている」というのが、本来の姿なのに、「日銀がお金を刷り散らかして、意図的に金利を押さえつけている=不自然だ」と考えている投資家が増えているということなのです。

 

ですが、投機筋による国債の売り崩しは、今現在も行われていますが、いつ成功するのか?はわかりません。(わかったら、誰でも自分でやって儲けられますからね)

ただ、「YCCアタック」という言葉が話題になってきたのは、ここ1〜2年のことなので、もしかしたら、投機筋の動きがこれから本格化するかもしれません。

マーケットのことなので、時期についての予想は難しいですが、遠くない未来のように感じます。

 

4、金利が上昇したら、どれぐらいのペースで下げるのか?

不動産を買いたくても、高くて買えない人にとっては、「早く暴落してくれ」と思うかもしれません。

ですが、金利が上昇したら、不動産の暴落が始まるのでしょうか?

 

これは、おそらくですが、かなり時間をかけてのゆっくりとした下落になると思われます。

理由は2つあります。

 

(1)変動金利の「5年ルール」「125%ルール」

1つ目が、変動金利の住宅ローンには、急激な金利上昇で返済に困らないように、2つのルールが設けられている点です。

それが、

  • 5年ルール:当初5年間は、月々の支払い金額が固定
  • 125%ルール:金利が上昇しても、翌年の支払額は、前年の1.25倍までにしか上がらない

というルールです。

 

海外では、「金利上昇によって、支払い金額が跳ね上がって返済不能→家を売却→不動産価格が下落」という内容のニュースをたびたび目にしますが、日本では、上のようなルールがあるため、急激な下落は起こらないと考えられます。

 

ただし、毎年の支払い負担が少ないように見えても、上がった分の金利は、どんどん積み上がっているので、いずれ手放さなければいけない人は増えるでしょう。

それがすぐに起こるか、数年後に起こるかの違いでしかないので、注意が必要です。

 

(2)マンションの供給戸数が激減している

2つ目が、そもそものマンションの供給戸数が、かなり減っている点です。

東京23区のマンションの場合、新築マンションの供給戸数は、この10年間で3万戸→1万戸と、3分の1にまで減っているのです。

 

23区の新築マンションの平均価格と供給戸数

(参考:不動産経済研究所)

 

金利上昇が起こると、現在の価格で新しく住宅ローンを組める人が減りますので、買い手の数は減ってしまいます。

ですが、そもそも物件の供給戸数が少なければ、値崩れもなかなかしません。そのため、価格の下落も緩やかになる可能性があります。

 

また、現在のディベロッパーは、リーマンショック前のような新興企業がほとんどなく、三井不動産や住友不動産販売など、財務内容が安定している大企業が大半を占めますので、資金繰りで苦しくなって、投げ売りをするようなこともないでしょう。

 

まとめ

というわけで、ここまで長々と解説をして来ましたが、まとめるとこうなります。

  • 世界中で物価上昇が進んでおり、不動産市場の下落も始まっているが、日本の物価上昇率はまだ低いため、金利の引き上げも行われていない
  • そのため、金利の引き上げが起こるまでは、不動産市場は堅調に推移しそう
  • ただし、現在の物価上昇は、ロシアのウクライナ侵攻の影響が大きく、停戦までに数年単位で時間がかかりそうなので、さらなる物価上昇が進む可能性が高い
  • そのため、あと1〜2年も物価が上がり続ければ、金利を引き上げざるを得なくなる可能性が高い
  • 金利が上昇すると、現在の価格で住宅ローンを組める人は減るが、物件の供給戸数も少ないため、価格の下落はゆっくりとなりそう
  • また、5年ルール、125%ルールで、既存のローン契約者も時間稼ぎができるため、投げ売りが起こるのは当分先になりそう

と予想します。

 

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