福井県の土地価格の今後の見通し | イエ&ライフ

福井県の土地価格の今後の見通し

福井県の土地価格の今後の見通し福井県

(画像出典:wikimedia commons 藤谷良秀(Yoshihide Fujitani), フクイラプトルとフクイサウルス モニュメント)

 

新型コロナでこれからどうなるのか?

 

おそらく多くの人が、現在の不動産市場に対して、

「新型コロナで下がるんじゃないか?」

と気になっているのではないでしょうか?

 

都内での感染者数もどんどん拡大していますし、いつロックダウン(封鎖)されるか分からないほどに、緊迫していますよね。

 

そこで、この記事では、これまで福井県の土地価格が上昇・下落してきた理由と、今回のコロナウイルスの影響を念頭におきながら、これからの福井県内の土地価格について解説していきたいと思います。

 

それでは参りましょう。

 

1、過去7年間の福井県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この7年間で福井県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

 

この7年間の福井県の公示地価を調べてみると、住宅地は10.5%の下落をしていました。

 

福井県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

「オリンピック期待で土地価格が上昇している」という話も聞きますが、福井県では全く関係のない別世界のようです。

そこで、今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

福井県の住宅地は、福井市の一部で上昇

福井県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、市区町村単位で見ると、全ての市区町村で下落しています。

しかし、上昇している地点もあって、そのほとんどが福井市に集中している状況でした。

 

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか?

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年4月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

 

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として1万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

 

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい!」

とやってしまったのです。

 

異次元緩和

 

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この7年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金(設備資金と言います)は、なんとその8割近くが不動産関連だったのです。

 

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

異次元緩和後の設備資金の増加業種

(参考:日銀 貸出先別貸出金)

 

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

 

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約1%下がったのです。

 

金利の推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は1.4万円も減りました。

 

異次元緩和前後のフラット35の返済額

*融資手数料:2.16%として計算

 

①緩和前

(2013年3月)

②緩和後

(2019年1月現在)

②ー①

フラット35の金利

(団信込み)

2.27%1.33%-0.94%
月々の支払額103,500円89,400円-14,100円
総支払額4,415万円3,819万円-596万円

 

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

 

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

異次元緩和の値上がり効果

 

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

 

 

なぜ、これほど下落している地域が多いのか?

理由は2つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つは、公共事業の減少です。

福井県の住宅地は、2000年ぐらいまで横ばいですが、公共事業の予算もこの頃がピークで、その後の減少と公示地価の下落がほぼ同じような動きになっています。

 

福井県の公共事業は、この20年で半分以下に縮小

福井県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

1990年代の公共事業では、郊外にバイパスなどの大きな道路が作られ、大きなお店が出しやすくなりました。

2000年ごろからショッピングモールがたくさんできるようになったのは、そういった理由もあったんですね。

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

 

そして、さらに追い打ちをかけるように、2000年代に入ると公共事業がさらに削られていきました。

これによって働く人の給料が下がり、家を建てる人も減り、大都市で就職する人が増えました。

 

また、地元で働く人も、土地価格の安い郊外に家を建てる人が増え、中心街が廃れてしまったのです。

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、1997年ごろにすでにピークを打ち、福井県ではこの10年間だけでも約3万人減少しています。

 

福井県の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、郊外でも家を建てる人が減ってしまい、土地価格が下げ止まらなくなっているのです。

 

上昇している地域の特徴とは?

そんな状況ですが、もちろん中には上昇しているエリアもあります。

それは、福井駅の周辺です。

 

2022年に北陸新幹線が福井駅まで延伸なるので、それに合わせて再開発が進んでいることが大きいですよね。

 

地価マップ:5年間の上昇率

*上昇率:赤色(20%以上)>オレンジ(10〜19.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-10〜0%)>紫色(-10%未満)

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出ています。

 

オリンピックの延期が決まった3月24日の翌日から日本では緊急事態宣言が出され、5月25日の解除宣言までの2ヶ月間は、飲食店やホテル、交通機関の利用がかなり減少しました。

解除された6月以降も、本格的な回復までは程遠い状況です。

 

このような状況を受けて専門家の間では、「この4〜6月のGDP(国内総生産)は、年率にして23%ほど減少したのではないか?」という見通しが出ています。

(参考:日経新聞「実質GDP、4~6月23%減 民間予測」)

 

ほとんどの業界では、売り上げが1割減れば、利益がほぼ吹っ飛びますので、平均23%の売り上げが減ったということであれば、赤字の企業が続出していることになります。

 

そして、これから先の景気についても、まだまだ予断を許しません。

例えば、これまで業績が絶好調だったユニクロは、すでに今年に入って3回目の業績の下方修正をしました。

(参考:サンケイBIZ「ファストリ通期予想、3回目の下方修正 海外ユニクロ赤字が影響」)

 

日本だけでなく、世界的に売り上げの回復が思っている以上に鈍いため、このような状況になっているのです。

これはユニクロに限った話ではなく、自動車や電機など、幅広い業界で起こっている状況です。

 

また、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

福井では、特に商業地が危ない

福井県内で特に大きいのが、商業地への影響です。

東京や大阪などの外国人観光客の多い地域では、百貨店の売り上げが大きく下落しているとの報道が出ています。2〜3月の百貨店の売り上げを見ても、3〜4割減とかなりひどい状況となっています。

 

では、それ以外の地方店はどうかと言うと、全国的な自粛ムードもあって、やはり過去に見られないほどの売り上げの落ち込みが起こっています。

仙台や高知、高槻(大阪)でも3月の売り上げは3割前後のマイナスとなっており、福井県でも同様の傾向にあるようです。

 

百貨店の2〜3月の売上高(前年比)

2月3月
大丸(高知)−6.8%-36.4%
松坂屋(高槻)-11.8%-33.9%
三越伊勢丹(新潟)+9.1%-15.2%
三越(仙台)-4.6%-26.1%

(参考:各社HPより)

 

ここまで売り上げが減ってしまうと、他の周辺の小売店もかなり大きな影響を受けてきますので、閉店するお店も増えてくるでしょう。

そうすると、周辺の雇用が不安定化するため、家を購入する人が減少します。土地価格も下げやすくなってくるでしょう。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

 

(2)立地適正化計画で、「住んで欲しくない地域」の線引きが始まる

立地適正化計画とは、「このエリアの中に住むならば、行政サービスをうけられますよ」という線引きを自治体が行うことです。

 

高齢者が増えているため、行政サービスの予算が削られていくので、市内全域で行政サービスが難しくなってきますから、あらかじめ線引きをしておいて、そのエリア内に住んでもらおうと誘導しているのです。

 

立地適正化計画のイメージ

立地適正化計画のイメージ

 

2018年8月末現在で、福井県内では、

  • 福井市
  • 敦賀市
  • 小浜市
  • 大野市
  • 勝山市
  • 鯖江市
  • あわら市
  • 越前市
  • 美浜町
  • 高浜町

の8市2町が本格的に進めています。

 

小浜市の立地適正化計画図:オレンジ色のエリアが「住んで欲しいエリア(居住誘導区域)」

小浜市の立地適正化計画図

(出典:小浜市 立地適正化計画)

 

ご覧の通り、それぞれの地域の中心部と、その周辺で住んでいる人が多いエリアが「住んで欲しいエリア(居住誘導区域)」になります。

 

今後は、このエリアの外に住んでいると、学校や老人ホーム、体育館などの行政サービスが他と統合されたりして、不便になっていくことが予想されます。

当然、新しく住みたいという人は減りますから、土地価格は下がるでしょうし、最悪の場合には売るに売れなくなる可能性もあります。

 

一方で、エリア内へ誘導がうまくいけば、エリア内の土地価格はある程度維持されるかもしれません。

 

結論:売るなら?買うなら?

 

というわけで、福井県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 今回の土地価格の上昇は、日銀の異次元緩和がきっかけ
  • 福井県内では人口の減少が進んでいるため、土地価格はむしろ下がってしまった
  • 新型コロナの長期化によって、商業地を中心に土地価格に大きな影響を受ける可能性あり
  • 1番気をつけたいのは「金利」。特に日銀の異次元緩和が終了すれば、金利上昇で土地価格はさらに下がる

と言えそうです。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪単価が高いエリアで購入を予定しているのであれば、「下がるまで待つ」という選択肢もあり得ますが、新型コロナでも安定した仕事についている方であれば、購入を検討して見てもいいと思います。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく可能性

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,000万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして100万円ぐらいしか安くなりませんから、1〜2年分の家賃でペイできてしまいますよね。

 

現在の家賃と買いたい場所の土地価格を比べてみれば、買ってもいいという判断は十分に成り立つと思います。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

 

現在の低金利は、日銀の異次元緩和政策が続いているからなので、この政策が終われば金利は上がります。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、600社以上の注文住宅メーカーから、

「間取りプラン」「資金計画書」「土地情報」を教えてもらえます。

 

タウンライフ家づくり

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

好条件の土地を探すならこちら

 

 

売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、福井市内に「灯明寺(とうみょうじ)」という地区があります。

新田塚駅の東側に広がる住宅地です。

 

この灯明寺の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:19万円/坪
  • 実際の取引価格:15〜26万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.4倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.7倍です。

 

【福井市灯明寺の公示地価】

福井市灯明寺の公示地価

  • 新田塚駅から850mの距離、徒歩約11分(1分=80m)
  • 57,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =19万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【福井市灯明寺の土地取引(過去2年間)】

福井市灯明寺の土地取引

  • 新田塚駅から徒歩9〜15分のエリアで、15〜26万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種低層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*甲信越6県の市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
新潟県三条市西裏館11万円13万円1.18倍
新潟県新発田市住吉町13万円12〜16万円0.92〜1.23倍
新潟県柏崎市北半田13.7万円8.3〜14万円0.61〜1.02倍
新潟県燕市東太田11万円6〜16万円0.55〜1.45倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県白山市八ツ矢町20万円13〜25万円0.65〜1.25倍
石川県小松市日の出町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
長野県飯田市鼎10万円3〜12万円0.3〜1.2倍
長野県佐久市岩村田10万円7.3〜13万円0.73〜1.3倍
長野県安曇野市豊科南穂高4万円1.2〜20万円0.3〜5倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。

 

一括査定の比較_大手の参加状況

 

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

机上査定を選べば、メールで査定内容を送ってくれるので、訪問される心配もありません。

 

訪問査定の案内を2回「いいえ」で回答する

イエウールの机上査定1

イエウールの机上査定2

 

新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

あなたの不動産の評価額を調べるならこちら

 

 

 

 

市区町村別の土地価格の分析はこちら

地域ごとの詳しい分析はこちらからどうぞ。

 

 

 

福井県

坂井市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

2020.09.24
福井県

福井市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

2020.09.24