山形県の土地価格の９年間の動きと、今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons くろふね, 山形駅）

この記事では山形県の

の２点について解説しています。

１、山形県の土地価格の動き

山形県の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で４.７%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.１%のプラス、商業地は０.４%のマイナスとなっていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

今度は市区町村別に、住宅地の上昇率を見てみましょう。

コロナ前：山形市を除いて下落

*白色のエリアはデータなし

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧のように、市区町村単位で見ると、山形市をのぞいて、５％以上の下落しているエリアがほとんどでした。

コロナ後：山形市の周辺にまで上昇エリアが拡大

*白色のエリアはデータなし

（参考：国土交通省　地価公示）

ところが、新型コロナ以降は、上昇エリアが山形市から天童市、寒河江市、東根市、三川町にまで拡大していました。

なぜ山形市周辺では、新型コロナ以降に上昇しているのか？

１番の理由は、県外への移動が難しくなったことで、県内で仕事を考える人が増えているためでしょう。

山形県の転入超過数（引っ越してきた人　ー　出ていった人）を見てみると、昨年21年は、新型コロナ以前よりも年間で1,000人程度、出ていく人が減っています。

（参考：総務省統計局　住民基本台帳人口移動報告）

特に山形市での改善が顕著で、2019年→21年で、「-828人→ -6人」と、市外への人口流出がほぼ止まっています。

進学で地元を離れる学生は一定数いますから、それでもほぼゼロということは、山形市外から仕事を求めて引っ越してきた人が多くいるということです。

そのため、山形市周辺の土地需要が増えたことで、土地価格の上昇につながっていると考えられます。

２、これからどうなるのか？

今後の土地価格に影響がありそうなポイントをまとめました。

（１）金利が上がり始めている

日銀による異次元緩和政策で、住宅ローンの金利が下がったことから、全国的に不動産市場が大きく上昇してきました。

ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。

期間21年以上のフラット３５の金利が、22年5月分から1.48%と、６年ぶりの水準にまで上がってきているのです。

（参考：財務省、ARUHI）

理由はいろいろ考えられますが、物価上昇によって、世界中で金利が上昇していることも影響しているのでしょう。

日銀は、必死になって低金利を維持しようとしていますが、このまま物価上昇が続けば、いずれ金利の引き上げて、物価上昇を抑えなければいけません。

民間の金融機関は、このような状況を踏まえて、住宅ローンの金利を徐々に引き上げていると考えられます。

どれぐらいまで上がるのか？

問題は、「どの程度まで上がるのか？」ですが、異次元緩和をする前の水準までは戻るでしょう。具体的には、約１％程度の上昇が予想されます。

１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。そのため、不動産の価格も１５〜２０％程度下げるでしょう。

金利が１％上昇すると、不動産価格は１５〜２０％下落する

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

（２）これから山形県の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した山形県の人口の見通しによると、2025年までに10.8万人減少するそうです。

秋田県の人口は、2025年までに10.8万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である２０〜４０代も、2025年までに58,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも１割以上減るので、下落に拍車がかかるでしょう。

山形県の２0〜４０代人口は、2025年までに約58,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、山形県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：低金利の今がチャンス

山形県の土地価格は、一部のエリアを除いて下落傾向にあるため、もっと待った方がいいのか？と迷うかもしれませんが、今がチャンスと考えられます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、40坪でも1,200万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして120万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

未公開物件＝安い物件の可能性大

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

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当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの９年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

しかし、金利が上がり始めている今、本格的な上昇になる前に準備をした方がいいでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、山形市内に「東原町（ひがしはらまち）」という地区があります。

山形駅の東側、駅と県庁のちょうど真ん中ぐらいにある住宅地です。

この東原町の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約０.７〜１.２倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約１.８倍です。

つまり、あなたの不動産はもっと高く売れる可能性があるのです。

実際、全国の各都市について調べてみても、同じ地区でもかなりの価格差で取引されていました。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

なぜ、これほど高く売れる場合があるのか？

その理由は、買い手にとっての理想の広さや立地の物件は、常に出回ることがないからです。エリアによっては、滅多に出てこないため、多少高くても購入してしまうケースがあるわけですね。

また、そのような好条件で不動産を購入しようとする買い手は、不動産会社に希望の条件を伝えておいて、物件が見つかったらすぐに連絡をもらえるようにしています。

なので、そのような好条件でも買ってくれる人を探せれば、高く売れるわけですが、どこにそんな買い手がいるのか？分かりませんよね。

そんな場合に便利なのが、不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社が、各社が持っているお客さんの購入意向をもとに査定をしてくれるため、高く売れそうな会社を簡単に探すことができるからです。

ですが、査定サービスによって、参加している不動産会社が異なります。

そこで、参加企業に特徴のあるサービスを２つご紹介します。

すまいバリューなら、大手に一括で査定が可能

こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に、無料で査定を依頼することができます。

不動産の仲介件数で見ると、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の大手３社が突出しており、ここ数年の動きを見ても、仲介件数が増加傾向にあります。（ただし、昨年は新型コロナの影響で全体的に減少）

（参考：不動産流通推進センター）

これらの大手不動産会社は、ネット上の広告やホームページの運営に力を入れられるため、購入の相談が増え、件数の増加につながっているのでしょう。

そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

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