山形県の土地価格の６年間の動きと、今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons くろふね, 山形駅）

オリンピック後は下がるのか？

「今、不動産がバブルです。」

新聞やニュースでそう言われても、実感できる人はあまりいないのではないでしょうか？

ましてや、

「不動産バブルが、オリンピック後に崩壊する。」

と言われても、「そもそも上がっている実感がないのに、下がるとはどういうこと？」と思う人もいるでしょう。関係ないだろう、と決めてかかる人もいると思います。

ですが、これは決して他人事ではないのです。

というのも、今回の土地価格の上昇は「金利の低下」が１番の理由だからです。

本題に入る前に、ちょっと自己紹介を

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

このサイトでは、約５万地点の公示地価・基準地価を調べた上で、４７都道府県・４００以上の市区の土地価格の動きについて解説しています。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

• 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
• この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

そこで、この記事では、「これまで上がってきた理由」と、雑誌やネット上で語られる「暴落する理由」について、１つ１つ詳しく調べて検討していきたいと思います。

それでは参りましょう。

１、過去６年間の山形県の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、この６年間で山形県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

この６年間の山形県の公示地価を調べてみると、住宅地は５.０％の下落をしていました。

宮城県、福島県は１０％以上の上昇をしており、二極化が進んでいます。

（参考：国土交通省　地価公示）

この２県の土地価格が上昇している理由は、もちろん復興需要によるものです。

ですが、青森県や秋田県の下げ方は、ちょっと大きすぎるように感じますよね。山形県はそこまでではないものの、あまり楽観できる状況ではありません。

そこで、今度は市区町村別に、この６年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

山形市を除いて下落

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧のように、市区町村単位で見ると、山形市をのぞいて、５％以上の下落しているエリアがほとんどでした。

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか？

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年４月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」

とやってしまったのです。

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この５年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金（設備資金と言います）は、なんとその８割近くが不動産関連だったのです。

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

（参考：日銀　貸出先別貸出金）

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この６年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は１.４万円も減りました。

異次元緩和前後のフラット３５の返済額

*融資手数料：2.16%として計算

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

２、なぜ、これほど下げているのか？

理由は大きく２つあります。

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つは、公共事業の減少です。

山形県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

山形県の公共事業は、この２０年で２分の１に減少

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この３０年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

②人口が減って、家を買う人が減った

２つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、1996年ごろにすでにピークを打ち、減り続けています。

この１０年だけでも54,000人も減少しているのです。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

このような状況が重なってしまい、山形県内の土地価格は上がりにくくなってしまったのです。

３、気になる暴落リスクを検証

ここからは、山形の不動産に関係する、今後起こるリスクについて１つずつ検証していきましょう。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）これから山形県の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した山形県の人口の見通しによると、2025年までに10.8万人減少するそうです。

秋田県の人口は、2025年までに10.8万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

また、家を買う中心年代である２０〜４０代も、2025年までに58,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも１割以上減るので、下落に拍車がかかるでしょう。

山形県の２0〜４０代人口は、2025年までに約58,000人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

（３）立地適正化計画で、「住んで欲しくない地域」の線引きが始まる

立地適正化計画とは、「このエリアの中に住むならば、行政サービスをうけられますよ」という線引きを自治体が行うことです。

高齢者が増えているため、行政サービスの予算が削られていくので、市内全域で行政サービスが難しくなってきますから、あらかじめ線引きをしておいて、そのエリア内に住んでもらおうと誘導しているのです。

立地適正化計画のイメージ

2018年8月末現在で、新潟県内では、

• 鶴岡市
• 山形市
• 米沢市
• 酒田市
• 寒河江市
• 村山市
• 長井市
• 中山町

の７市１町が本格的に進めています。

鶴岡市の立地適正化計画図：赤と青色のエリアが「住んで欲しいエリア」

（出典：鶴岡市　立地適正化計画）

ご覧の通り、それぞれの地域の中心部と、その周辺で住んでいる人が多いエリアが「住んで欲しいエリア（居住誘導区域）」になります。

今後は、このエリアの外に住んでいると、学校や老人ホーム、体育館などの行政サービスが他と統合されたりして、不便になっていくことが予想されます。

当然、新しく住みたいという人は減りますから、土地価格は下がるでしょうし、最悪の場合には売るに売れなくなる可能性もあります。

一方で、エリア内へ誘導がうまくいけば、エリア内の土地価格はある程度維持されるかもしれません。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、山形県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪単価が高いエリアで購入を予定しているのであれば、「下がるまで待つ」という選択肢もあり得ますが、それ以外のエリアでは「今が買い」という選択肢もあり得ます。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく可能性

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,000万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして100万円ぐらいしか安くなりませんから、１〜２年分の家賃でペイできてしまいますよね。

現在の家賃と買いたい場所の土地価格を比べてみれば、買ってもいいという判断は十分に成り立つと思います。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

現在の低金利は、日銀の異次元緩和政策が続いているからなので、この政策が終われば金利は上がります。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

売ろうか迷っている人も１番気をつけなければいけないことは「金利」です。

金利とは金融機関の取り分なわけですから、この金利が低い時の方が、買い手も高い価格で買ってくれるので、売り手にとってもいい時期だからです。

異次元緩和はいつまでも続くわけではありません。

アメリカもEUも同じ政策をしていましたが、すでにやめていますからね。

日本でもオリンピック以降は注意が必要です。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、山形市内に「東原町（ひがしはらまち）」という地区があります。

山形駅の東側、駅と県庁のちょうど真ん中ぐらいにある住宅地です。

この東原町の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約０.７〜１.２倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約１.８倍です。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が１番多く参加しているのでオススメです。

「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」

という人も大丈夫。

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今年は消費税が増税になるので、その前の駆け込み需要が起こっている可能性がありますから、思っている以上に高い評価がつく可能性が高いです。

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市区町村別の土地価格の分析はこちら

山形県全体ではこのような感じですが、市区町村別にくわしく見ていくと、地域によって、けっこう違ってきます。

そこで、市区町村別に記事を作りました。

ご興味のある方は、こちらもご参考ください。