（画像出典：wikimedia commons くろふね,米沢付近の風景）
この記事では米沢市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、米沢市の公示地価・基準地価
（１）公示地価（2023.1.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 米沢市通町４－１２－４ | 米沢（2300） | 5.7 | 0.6% | 0.6% |
| 米沢市窪田町窪田字堰場５９６番４３ | 置賜（2500） | 4.7 | 0.0% | 0.0% |
| 米沢市城西３－２－７ | 西米沢（1500） | 7.7 | 0.0% | -1.7% |
| 米沢市大町５－１－５８ | 米沢（1500） | 8.9 | 0.0% | -2.2% |
| 米沢市舘山５－１－５１－３ | 西米沢（2100） | 4 | 0.0% | -3.2% |
| 米沢市門東町２－５－２６ | 米沢（1600） | 10.8 | -0.3% | -6.0% |
| 米沢市中央７－３－１８ | 米沢（2500） | 8.4 | -0.4% | -3.8% |
| 米沢市門東町３－２－５８ | 米沢（1500） | 15.1 | -0.6% | -4.2% |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 米沢市万世町桑山４１５１番 | 米沢（ 2900） | 5.3 | 0.6% | 2.5% |
| 米沢市林泉寺２－２－２－２ | 南米沢（ 1200） | 6.7 | 0.5% | -1.0% |
| 米沢市東２－７－１１８ | 米沢（ 650） | 8.1 | 0.4% | -0.8% |
| 米沢市徳町５－３０－２ | 西米沢（ 2000） | 8.3 | 0.4% | 2.0% |
| 米沢市金池６－２－２５ | 米沢（ 2700） | 10.8 | 0.3% | 0.0% |
| 米沢市花沢町１－２－１１－１１ | 米沢（ 1000） | 6.3 | 0.0% | 1.1% |
| 米沢市春日２－３－５１ | 米沢（ 2700） | 19.1 | 0.0% | 0.0% |
| 米沢市大字笹野６３７４番 | 南米沢（ 2900） | 3.1 | 0.0% | -2.1% |
| 米沢市矢来２－５－２８ | 西米沢（ 1000） | 4.4 | 0.0% | -2.2% |
| 米沢市大町１－３－７ | 米沢（ 1900） | 7.2 | 0.0% | -3.1% |
| 米沢市窪田町窪田字堂ノ前２７３６番１外１５筆 | 国道１３号（ 650） | 2.4 | 0.0% | -3.2% |
| 米沢市中田町字高橋一６２０番４ | 米沢（ 4000） | 8.3 | -0.4% | -3.1% |
| 米沢市駅前３－５－１２ | 米沢（ 300） | 13.7 | -0.5% | |
| 米沢市中央４－１－２０ | 米沢（ 2000） | 10.1 | -0.6% | -8.1% |
| 米沢市太田町５－２－３４ | 南米沢（ 1900） | 4.4 | -0.7% | -2.9% |
| 米沢市大字花沢字新屋敷二６７４番９外１筆 | 米沢（ 1300） | 6.9 | -1.4% | -8.4% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、米沢市の土地価格の動き
米沢市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で７.９%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.１%のマイナス、商業地は１.０%のマイナスとなっていました。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
コロナ前：2013-20年の変化率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
旧城下町の商業地ほど大きく下落していますね。
新型コロナ以前は、
- 金利が約１％低下（月10.4万円の35年返済で、3,000万→3,500万円の物件が購入可能に）
- 人口が減少（８年で約7,000人）
といったことにより、イオン米沢の周辺などの、一部のエリア以外は下落が進んでいました。
コロナ後：2020-22年の変化率
変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）
新型コロナ以降も、駅周辺の商業地ほど下落幅が大きいものの、特に郊外の住宅地ではプラスのエリアも見られており、コロナの影響はあまりないようです。
３、これからどうなるのか？
米沢市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。
（１）そろそろ金利が上がりそう
日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。
ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？
実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。
（参考：財務省）
これによって、変動金利は低いままですが、ふらっと３５などの固定金利は上昇を始めています。
なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。
例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。
ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。
その結果、欧米各国でも、住宅価格が下落をはじめています。
アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅（-1.7%）がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
金利を引き上げたことで、住宅価格が下落しているのです。
ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
そして、日本でも、7月28日に、植田日銀総裁が、政策修正を発表し、事実上の利上げを行いました。
これまでは、10年国債の金利が0.5%以上に上がらないようにコントロールしてきましたが、それを1.0%まで引き上げたのです。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
これによって、期間１０年以上の固定金利については、今後、徐々に上がっていくことが予想されます。ふらっと３５などの、長期固定の住宅ローン金利は上がるでしょう。
変動金利が上がる可能性は？
今回の事実上の利上げは、期間１０年以上の長期金利への影響が大きいですが、変動金利への影響は、今のところ、ありません。
ですが、物価上昇が続くようであれば、いずれ短期金利も引き上げざるを得なくなるでしょう。
というのも、そもそも、金利を引き上げている理由は、お金を借りにくくすることで、モノの消費や生産をおさえ、物価上昇を止めるためだからです。
長期金利を引き上げても、物価上昇が止まらないのであれば、短期金利の引き上げも、いずれ視野に入ってくるはずです。
なお、日銀が見込んでいる、今後の物価上昇率は、2024年が年率1.9%で、2025年が年率1.6%です。
（参考：野村総合研究所 2023.7.28「日銀が長期金利の上昇を容認するYCCの運用柔軟化策を決定（日銀金融政策決定会合）」）
もし、今回の利上げでも、現在の年率３％の物価上昇率がおさまらなければ、さらに政策を修正する可能性は高く、その際には、変動金利型の住宅ローンにも、影響が出てくるかもしれません。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
なお、すでに変動金利で組んでいる人については、５年ルールという、当初５年間は、返済額が固定（ただし、増えた利息はあとで支払う）というルールがあるため、すぐに払えなくなって投げ売りが始まるわけではありません。
しかし、新しくローンを組む人は、変動金利でも高い金利になるため、今まで通りの高い価格でローンを組むことが難しくなりますから、価格は下がりやすくなるでしょう。
（２）これから米沢市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した米沢市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約9,000人減少するそうです。
この７年で6,000人減っていますが、さらに減少ペースが加速しそうです。
米沢市はこれから10年で約9,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる３０〜４０代人口は、2020→30年の10年間で約6,000人も減る見通しです。
米沢市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
ということは、これから１０年で買い手が２割以上も減るのです。
今後は、買い手が減っていくことは避けられませんので、人気の低い郊外のエリアを中心に土地価格は下がりそうですね。
（３）米沢市は、再開発で活性化するのか？
米沢市では、2018年7月に中心街に市立図書館「ナセBA」がオープンして、すでに利用者が100万人を超えてきました。
城下町らしい文化的な匂いを感じさせる図書館ですよね
これまで多くの地方都市で、中心市街地の活性化に商業施設を作ってきましたが、ほとんどがうまくいきませんでした。
結局、買い物で勝負しても、イオンモールには勝てませんからね。
ですが、最近は「住み心地のいい中心街」を目指して、カフェを併設するなどして、長居がしやすい図書館を作る街が増えています。
米沢市でも利用者が２年で１００万人を突破しているので、その利用状況は順調です。
さらに、周辺にマンションの建設誘致も進めています。例えば、「デュオヒルズ米沢ザ・レジデンス」は、米沢図書館のすぐ近くに竣工予定となっています。
居心地のいい施設が増え、住み心地が良くなってくれば、マンションに移り住む人も増えて、中心街の活性化につながる可能性もあるでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、米沢市の土地価格は、
- 公共事業、人口の減少から不動産価格の下落が止まらない。ただし、郊外のショッピングモール周辺では一部人気
- 今後もさらに若い人が減るが、中心部の再開発によって、中心部へ人が移ってくる可能性もある
と言えるでしょう。
買うなら：安く買うには工夫が必要
本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。
変動金利を選ぶ人が増えていますが、今後の金利上昇の可能性も考えると、むしろ、なるべく安く土地を探す方法を考えた方がいいかもしれません。
非公開物件＝安い物件
また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた米沢市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
しかし現在、金利が徐々に上がり始めていますので、住宅ローンの利息が苦しくなるのはこれからです。そのため、今が１番高い時期である可能性が高く、早めの準備をした方がいいかもしれません。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、米沢市内に「大町」という地区があります。
この公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：７万円／坪
- 実際の取引価格：８〜１０万円／坪
と、公示地価の約１.１〜１.４倍で取引されていました。
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
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- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
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