米沢市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons くろふね,米沢付近の風景）

この記事では米沢市の

の３点について解説しています。（※1）

１、米沢市の公示地価・基準地価

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2022.1.1現在）

*基：基準地価（2022.7.1現在）2022年9月 更新

*2013年比：土地が上昇し始めたアベノミクス以降の上昇（下落）率

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の目的を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、

がわかるように、詳しく解説していきたいと思っています。

とても不思議に思うんですが、不動産の売買は、「一生に一度あるかどうか」「数千万円〜億円単位の取引」であるにも関わらず、とても情報が少ないと思いませんか？

例えば、今年の３月に公示地価の発表がされましたが、都道府県単位の解説はあっても、市区町村ごとの細かい解説って、ほとんどないんですよね。

新聞やテレビ、ネットニュースを見ても、「○○県は〜％上がりました。１番上がった地域は〜でした。原因は〜」と言ったレベルで、あなたの住んでいるところも当てはまるのか？が分からないじゃないですか？

なので、このような記事を作っています。

これまで約５万地点の公示地価・基準地価の動きを調べながら、500以上の都道府県、市区町村の記事を作ってきました。

その経験から言うと、不動産価格が上昇、または下落してきた理由は、それほど難しいことはありませんでした。

ですから、ちょっと記事が長く感じるかもしれませんが、最後まで読み進めれば、きっと「ご自分の（気になる）不動産が、どうなっていきそうか？」を理解いただけるでしょう。

それでは参りましょう。

２、米沢市の土地価格の動き

米沢市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で７.９%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.１%のマイナス、商業地は１.０%のマイナスとなっていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

コロナ前：2013-20年の変化率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

旧城下町の商業地ほど大きく下落していますね。

新型コロナ以前は、

といったことにより、イオン米沢の周辺などの、一部のエリア以外は下落が進んでいました。

コロナ後：2020-22年の変化率

変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）

新型コロナ以降も、駅周辺の商業地ほど下落幅が大きいものの、特に郊外の住宅地ではプラスのエリアも見られており、コロナの影響はあまりないようです。

３、これからどうなるのか？

米沢市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

（１）金利の上昇が止まらない

日本の不動産市場は、2013年から上昇を始めましたが、そのきっかけとなったのは、日銀による異次元緩和です。

日銀が国債や株式を大量に買ったことによって、低金利と株高が作られ、不動産価格の上昇にもつながったのです。

不動産価格が上昇を続ければ、買えなくなる人も増えそうなものです。

ですが、月々の返済額は少ないものの、金利上昇時には返済額も増える変動金利を利用する人が増えたことで、不動産の需要を押し上げてきたと言えます。

実際、変動金利の利用者は年々増加傾向にあり、令和２年は７割に達していました。

（低金利の時には）返済負担が少ない変動金利の利用者が増加

（参考：国土交通省　「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」*PDFファイル）

ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。

期間21年以上のフラット３５の金利も上昇傾向にあり、22年12月分は1.65%。６年ぶりの高水準にあります。

（参考：財務省、ARUHI）

そして昨年12月20日に、日銀の黒田総裁が記者会見を開き、１０年国債の金利目標を0.25%→0.50%に引き上げました。

（参考：日経新聞「日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に　事実上の利上げ」）

これによって、為替は１ドル137→132円台の円高に、１０年国債の金利も0.27→0.4%台にまで上がっています。

今回の金利引き上げは、物価の上昇を抑えるためのものですから、物価上昇が続く限り、さらなる利上げをする可能性があります。

そうすると、これまで安い金利だからと利用できていた変動金利が、利用しにくくなります。つまり、現在の価格で不動産を買える人が減ってしまうわけです。

金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える

なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

逆に、これから購入を検討している人は、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

（２）これから米沢市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した米沢市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約9,000人減少するそうです。

この７年で6,000人減っていますが、さらに減少ペースが加速しそうです。

米沢市はこれから10年で約9,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を建てる３０〜４０代人口は、2020→30年の10年間で約6,000人も減る見通しです。

米沢市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約6,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ということは、これから１０年で買い手が２割以上も減るのです。

今後は、買い手が減っていくことは避けられませんので、人気の低い郊外のエリアを中心に土地価格は下がりそうですね。

（３）米沢市は、再開発で活性化するのか？

米沢市では、2018年7月に中心街に市立図書館「ナセBA」がオープンして、すでに利用者が100万人を超えてきました。

城下町らしい文化的な匂いを感じさせる図書館ですよね

（参考：市立米沢図書館　ナセBA）

これまで多くの地方都市で、中心市街地の活性化に商業施設を作ってきましたが、ほとんどがうまくいきませんでした。

結局、買い物で勝負しても、イオンモールには勝てませんからね。

ですが、最近は「住み心地のいい中心街」を目指して、カフェを併設するなどして、長居がしやすい図書館を作る街が増えています。

米沢市でも利用者が２年で１００万人を突破しているので、その利用状況は順調です。

さらに、周辺にマンションの建設誘致も進めています。例えば、「デュオヒルズ米沢ザ・レジデンス」は、米沢図書館のすぐ近くに竣工予定となっています。

居心地のいい施設が増え、住み心地が良くなってくれば、マンションに移り住む人も増えて、中心街の活性化につながる可能性もあるでしょう。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、米沢市の土地価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：安く買うには工夫が必要

本来であれば、低金利は家を購入するチャンスな訳ですが、ウッドショックによる建築費の高騰によって、家を建てるハードルが上がっています。

ですが、工夫すれば、普通よりも安く家を建てることが可能です。

あまり価格が上がっていないメーカーもある

日本の住宅は、海外からの輸入材が８割以上を占めているため、輸入材を使っているメーカーほど、価格が上昇している傾向にあります。

一方で、国産材は円安の影響を受けないため、それほど値上がりしていませんので、国産材を得意とするメーカーを利用すれば、費用を抑えて家を建てることが可能です。

非公開物件＝安い物件

また、不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた米沢市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

しかし現在、金利が徐々に上がり始めていますので、住宅ローンの利息が苦しくなるのはこれからです。そのため、今が１番高い時期である可能性が高く、早めの準備をした方がいいかもしれません。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、米沢市内に「大町」という地区があります。

この公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約１.１〜１.４倍で取引されていました。

つまり、あなたの不動産はもっと高く売れる可能性があるのです。

実際、全国の各都市について調べてみても、同じ地区でもかなりの価格差で取引されていました。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

では、どうすれば高く売れるのか？

それは、その地域をもっとも得意とする不動産会社に依頼することです。

そんな場合に便利なのが、不動産の一括査定です。

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※1　本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール（運営元　株式会社Speee）」「タウンライフ（運営元　タウンライフ株式会社）」の委託を受けて作成しております