米沢市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

米沢市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

米沢市山形県

(画像出典:wikimedia commons くろふね,米沢付近の風景)

 

この記事では米沢市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、米沢市の公示地価、基準地価:上昇率ランキング

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)米沢市万世町桑山4151番米沢(2900)5.30.6%2.6%
基)米沢市徳町5-30-2西米沢(2000)8.30.8%2.0%
基)米沢市花沢町1-2-11-11米沢(1000)6.30.5%-0.5%
基)米沢市林泉寺2-2-2-2南米沢(1200)6.7-0.5%-3.3%
基)米沢市太田町5-2-34南米沢(1900)4.5-0.7%-4.2%
基)米沢市大字笹野6374番南米沢(2900)3.2-0.5%-5.0%
基)米沢市東2-7-118米沢(650)8.1-0.4%-5.0%
公)米沢市窪田町窪田字堰場596番43置賜(2500)4.70.0%-5.3%
公)米沢市城西3-2-7西米沢(1500)7.8-0.4%-5.6%
基)米沢市金池6-2-25米沢(2700)10.80.0%-5.7%
公)米沢市通町4-12-4米沢(2300)5.60.0%-7.1%
基)米沢市春日2-3-51米沢(2700)19.10.0%-7.8%
基)米沢市大町1-3-7米沢(1900)7.3-0.9%-7.9%
公)米沢市舘山5-1-51-3西米沢(2100)4.1-0.8%-8.1%
基)米沢市矢来2-5-28西米沢(1000)4.4-0.7%-8.9%
基)米沢市窪田町窪田字堂ノ前2736番1外15筆国道13号(650)2.4-1.1%-10.2%
公)米沢市大町5-1-58米沢(1500)8.9-0.7%-10.6%
公)米沢市中央7-3-18米沢(2500)8.6-0.8%-10.9%
公)米沢市門東町3-2-58米沢(1500)15.5-0.8%-12.6%
基)米沢市大字花沢字新屋敷二674番9外1筆米沢(1300)7.2-1.8%-13.1%
基)米沢市中央4-1-20米沢(2000)10.6-2.1%-14.7%
公)米沢市門東町2-5-26米沢(1600)11.2-1.2%-14.9%
基)米沢市駅前3-5-12米沢(300)14.1
基)米沢市中田町字高橋一620番4米沢(4000)8.4-0.8%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報がすごく少ないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

このサイトでは、47都道府県・500以上の市区町村について、5万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。

 

そのため、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の米沢市の土地価格の動き

この7年間で米沢市の土地価格を見ると、山形県の平均が4.9%下落したのに対して、マイナス7.6%とさらに大きく下落していました。

 

米沢市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

旧城下町の商業地ほど大きく下落していますね。

 

なぜ、米沢市はこれほど下げているのか?

主な理由は、3つあります。

 

①郊外のショッピングモールにお客さんを取られた

これはわかりやすいですよね。

郊外に2地点ほど上昇しているエリアがありますが、いずれもイオンの近くにあります。

 

米沢市は城下町から発展しているため、中心部の道幅が狭く、車での通勤や移動が基本になっている現在は、道幅が広い郊外へと移る人が増えているんですね。

 

②公共事業が減少

この20年間で山形県の公共事業は約半分に減ってしまったため、米沢市でも景気がなかなか回復しません。

 

山形県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

山形県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

地方ほど公共事業で稼ぐ建設会社や工事会社が多いので、かなり景気に影響してきます。

そうなると郊外のディスカウントストアを使う人が増えるので、ますます中心部が廃れてしまっているわけです。

 

③人口が減って、家を買う人が減った

しかも、家を建てる中心年代である20〜40代人口は、山形県では1996年ごろにすでにピークを打ち、減り続けています。

この10年だけでも53,000人も減少しているのです。

 

山形県の20〜40代人口と公示地価

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

米沢市でも同じような傾向にありますので、買い手が減ってきたこと、景気の悪化、郊外に子育て世帯が流れてしまった、といった複数の理由から、土地価格の下落が止まらないんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

山形県では、特に山形市周辺が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、特に山形市への影響が大きいようです。

ここ数年は、商業地を中心に上向いてきた山形市ですが、今回の新型コロナでお客さんが減ってしまったため、冷や水を浴びせられた形です。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

山形県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、アパートの家賃程度の月々の返済額で、住宅ローンが組めるため、子育て世帯にとっては、買わない理由がないからでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。

倒産した銀行に預けている預金は、1千万円までしか保護されないため(ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました)、大混乱となります。

そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

 

また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇します(高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる)ので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。

 

 

(2)これから米沢市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した米沢市の人口の見通しによると、2025年までに8,500人減少するそうです。

 

米沢市の人口は、2025年までに8,500人減る

米沢市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2025年までに5,400人減る見通しです。

家の買い手が今よりも2割近く減るので、かなり影響が出そうですよね。

 

米沢市の20〜40代人口は、2025年までに約5,400人減少

米沢市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(3)米沢市は、再開発で活性化するのか?

米沢市では、2018年7月に中心街に市立図書館「ナセBA」がオープンして、すでに利用者が100万人を超えてきました。

 

城下町らしい文化的な匂いを感じさせる図書館ですよね

ナセBA

(参考:市立米沢図書館 ナセBA)

 

これまで多くの地方都市で、中心市街地の活性化に商業施設を作ってきましたが、ほとんどがうまくいきませんでした。

結局、買い物で勝負しても、イオンモールには勝てませんからね。

 

ですが、最近は「住み心地のいい中心街」を目指して、カフェを併設するなどして、長居がしやすい図書館を作る街が増えています。

米沢市でも利用者が2年で100万人を突破しているので、その利用状況は順調です。

 

さらに、周辺にマンションの建設誘致も進めています。例えば、「デュオヒルズ米沢ザ・レジデンス」は、米沢図書館のすぐ近くに竣工予定となっています。

居心地のいい施設が増え、住み心地が良くなってくれば、マンションに移り住む人も増えて、中心街の活性化につながる可能性もあるでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、米沢市の土地価格は、

  • 公共事業、人口の減少から不動産価格の下落が止まらない。ただし、郊外のショッピングモール周辺では一部人気
  • 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて商業地が下がる可能性あり
  • 今後もさらに若い人が減るが、中心部の再開発によって、中心部へ人が移ってくる可能性もある

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた米沢市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、米沢市内に「大町」という地区があります。

 

この公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:7万円/坪
  • 実際の取引価格:8〜10万円/坪

と、公示地価の約1.1〜1.4倍で取引されていました。

 

【米沢市大町の公示地価】

米沢市の公示地価

  • 米沢駅から1,900mの距離、徒歩約24(1分=80m)
  • 22,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =7万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【米沢市大町の土地取引(過去2年間)】

米沢市の土地取引

  • 米沢駅から徒歩17〜23分のエリアで、8〜10万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
山形県米沢市大町7万円8〜10万円1.14〜1.43倍
宮城県仙台市青葉区旭ヶ丘32万円29〜47万円0.91〜1.47倍
宮城県仙台市若林区荒井40万円25〜60万円0.63〜1.5倍
宮城県仙台市宮城野区燕沢東17万円11〜31万円0.65〜1.82倍
宮城県仙台市太白区大野田46万円53〜72万円1.15〜1.57倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県大崎市古川大宮9.4万円3.5〜11万円0.37〜1.17倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
宮城県登米市中田町石森3.3万円2.1〜10万円0.64〜3.03倍
宮城県多賀城市新田18万円9.2〜23万円0.51〜1.28倍
宮城県富谷市鷹乃杜17万円8.6〜24万円0.51〜1.41倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県横手市梅の木町7.4万円5.5〜8.2万円0.74〜1.11倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

米沢市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
駅前121300350米沢61種住居
塩井町102700880西米沢30-60分1低住専
下花沢4.312095米沢21工業
花沢町1.7100195米沢81種住居
花沢町6.1430230米沢181種住居
窪田町6.221001100置賜30-60分工業
窪田町4.7120002000以上置賜30-60分その他
吾妻町2.1200320南米沢201低住専
御廟5.310065西米沢71種住居
桜木町6.81400660米沢18第2種住居
春日112800870米沢30-60分商業
松が岬4.9470320西米沢281種住居
松が岬7.5370160米沢30-60分1種住居
大字下新田12065置賜11その他
大字下新田0.8130120置賜13その他
大字花沢2240390米沢30-60分工業
大字花沢2150260米沢30-60分工業
大字花沢212100330米沢12準工業
大字三沢1.45201200関根26その他
大字三沢0.9120420関根26その他
大字三沢0.260990関根26その他
大字浅川15701900置賜12その他
大字長手2.2150230置賜30-60分その他
大字芳泉町0.3420195南米沢30-60分その他
大町3.26565米沢15近隣商業
中央8.6320125米沢21近隣商業
中央9.6900310米沢24商業
中央7.9250105米沢25商業
中央10600200米沢26商業
中央12720200米沢26商業
中央7.8250105米沢30-60分第2種住居
中田町1.2100280置賜30-60分その他
中田町6.7600300置賜30-60分1種住居
中田町0.462101500置賜30-60分1種住居
中田町6.4550280置賜30-60分1種住居
通町6790440南米沢282中住専
通町3.9130110米沢30-60分1中住専
通町5.1420270米沢30-60分2中住専
徳町4.1370300西米沢281低住専
徳町111800570西米沢281低住専
八幡原2.752002000以上米沢30-60分準工業
本町6.61100560南米沢81種住居
万世町4.9500340米沢30-60分2中住専
木場町3.5800750西米沢131種住居
門東町131900470米沢19商業
門東町8.6350135米沢25第2種住居
矢来1.1200600西米沢151種住居
諸仏町2.5100135南米沢24その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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