愛媛県の土地価格の7年間の動きと、今後の見通し | イエ&ライフ

愛媛県の土地価格の7年間の動きと、今後の見通し

愛媛県の土地価格の7年間の動きと、今後の見通し愛媛県

新型コロナでこれからどうなるのか?

 

おそらく多くの人が、現在の不動産市場に対して、

「新型コロナで下がるんじゃないか?」

と気になっているのではないでしょうか?

 

都内での感染者数もどんどん拡大していますし、いつロックダウン(封鎖)されるか分からないほどに、緊迫していますよね。

 

そこで、この記事では、これまで愛媛県の土地価格が上昇・下落してきた理由と、今回のコロナウイルスの影響を念頭におきながら、これからの愛媛県内の土地価格について解説していきたいと思います。

 

それでは参りましょう。

 

1、過去7年間の愛媛県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この7年間で愛媛県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

 

この7年間の愛媛県の公示地価を調べてみると、住宅地は10.7%の下落をしていました。

なんと四国4県の中で、もっとも下落していたのです。

 

愛媛県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

なぜ、これほど下げているのでしょうか?

そこで、今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

瀬戸内海沿いの北側の方があまり下げていない

愛媛県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、市区町村単位で見ると、松山市よりも東側、北側の市町村では10%未満の下落率ですが、南側のエリアでは軒並み10%超の下落をしています。

 

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか?

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年4月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

 

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として1万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

 

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい!」

とやってしまったのです。

 

異次元緩和

 

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この7年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金(設備資金と言います)は、なんとその8割近くが不動産関連だったのです。

 

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

異次元緩和後の設備資金の増加業種

(参考:日銀 貸出先別貸出金)

 

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

 

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約1%下がったのです。

 

金利の推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は1.4万円も減りました。

 

異次元緩和前後のフラット35の返済額

*融資手数料:2.16%として計算

 

①緩和前

(2013年3月)

②緩和後

(2019年1月現在)

②ー①

フラット35の金利

(団信込み)

2.27%1.33%-0.94%
月々の支払額103,500円89,400円-14,100円
総支払額4,415万円3,819万円-596万円

 

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

 

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

異次元緩和の値上がり効果

 

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

 

 

2、なぜ、これほど下がっているのか?

その理由は、大きく2つあります。

 

①公共事業の減少で、地方経済が疲弊

1つ目は、公共事業の減少です。

この20年で、愛媛県の公共事業はほぼ半分に減少したため、特に工場の誘致がしにくい南部では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきたのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

愛媛県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

また、90年代から2000年代の公共事業では、バイパスなどの道路の拡張工事が行われました。

そのため、国道などの大きな通り沿いに大きなお店が出店しやすくなったため、郊外に住む人が増えて、中心街がどんどん廃れてしまう原因となったのです。

 

②家を建てる中心年代の30代人口が減少

2つ目が、家を建てる年代の人口減少です。

 

家を建てる中心年代である25〜44才人口は、年々減少傾向にあるため、家を建てる件数もそれに合わせてどんどん減っているのです。

 

愛媛県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

このような要因が重なったことで、大都市である松山市に移り住む人が増え、南部では特に人口の減少が激しく進み、土地価格の下落が進んでいるのです。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出ています。

 

オリンピックの延期が決まった3月24日の翌日から日本では緊急事態宣言が出され、5月25日の解除宣言までの2ヶ月間は、飲食店やホテル、交通機関の利用がかなり減少しました。

解除された6月以降も、本格的な回復までは程遠い状況です。

 

このような状況を受けて専門家の間では、「この4〜6月のGDP(国内総生産)は、年率にして23%ほど減少したのではないか?」という見通しが出ています。

(参考:日経新聞「実質GDP、4~6月23%減 民間予測」)

 

ほとんどの業界では、売り上げが1割減れば、利益がほぼ吹っ飛びますので、平均23%の売り上げが減ったということであれば、赤字の企業が続出していることになります。

 

そして、これから先の景気についても、まだまだ予断を許しません。

例えば、これまで業績が絶好調だったユニクロは、すでに今年に入って3回目の業績の下方修正をしました。

(参考:サンケイBIZ「ファストリ通期予想、3回目の下方修正 海外ユニクロ赤字が影響」)

 

日本だけでなく、世界的に売り上げの回復が思っている以上に鈍いため、このような状況になっているのです。

これはユニクロに限った話ではなく、自動車や電機など、幅広い業界で起こっている状況です。

 

また、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

愛媛県では、特に商業地が危ない

愛媛県内で特に大きいのが、商業地への影響です。

東京や大阪などの外国人観光客の多い地域では、百貨店の売り上げが大きく下落しているとの報道が出ています。2〜3月の百貨店の売り上げを見ても、3〜4割減とかなりひどい状況となっています。

 

では、それ以外の地方店はどうかと言うと、全国的な自粛ムードもあって、やはり過去に見られないほどの売り上げの落ち込みが起こっています。

仙台や高知、高槻(大阪)でも3月の売り上げは3割前後のマイナスとなっており、愛媛県でも同様の傾向にあるはずです。

 

百貨店の2〜3月の売上高(前年比)

2月3月
大丸(高知)−6.8%-36.4%
松坂屋(高槻)-11.8%-33.9%
三越伊勢丹(新潟)+9.1%-15.2%
三越(仙台)-4.6%-26.1%

(参考:各社HPより)

 

ここまで売り上げが減ってしまうと、他の周辺の小売店もかなり大きな影響を受けてきますので、閉店するお店も増えてくるでしょう。

そうすると、周辺の雇用が不安定化するため、家を購入する人が減少します。土地価格も下げやすくなってくるでしょう。

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

 

(2)これから愛媛県の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した愛媛県の人口の見通しによると、2025年までに11.1万人減少するそうです。

 

愛媛県の人口は、2025年までに11.1万人減る

愛媛県の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2025年までに78,000人減る見通しです。

若い人が減り、高齢者が増えるため、家を建てる人は減っていくでしょう。

 

香川県の30代人口は、2025年までに約78,000人減少

愛媛県の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(3)立地適正化計画で「住んで欲しいエリア」が決められる

人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。

 

そのため、約200の自治体で「立地適正化計画」を作成し、

  • 住んで欲しいエリア(居住誘導区域)
  • そうでないエリア

の2つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。

 

立地適正化計画で住む場所をコンパクトに

立地適正化計画のイメージ

(参考:国土交通省 立地適正化計画)

 

愛媛県でも、いくつかの自治体で「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きをしています。

 

具体的には、

  • 松山市
  • 宇和島市
  • 八幡浜市
  • 西条市
  • 伊予市
  • 四国中央市
  • 西予市

などがすでに計画を作成しています。

 

新居浜市:青色と赤色の部分が「住んで欲しいエリア」

 

新居浜市の立地適正化計画図

(参考:新居浜市 立地適正化計画(案))

 

人が多く住む市の中心部は対象地域に入りますが、郊外のエリアでは対象外になるところも出てきます。

 

特に2025年には団塊の世代が75歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が20兆円以上増えて行政サービスが破綻する「2025年問題」が起こると言われています。

 

もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。

 

エリア外ではさらに土地価格の下落が進むでしょうし、エリア内に移住する人も出てくるでしょう。

土地価格が安定している中心部と、それ以外の二極化がさらに進むのではないでしょうか。

 

結論:売るなら?買うなら?

 

というわけで、愛媛県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 今回の土地価格の上昇は、日銀の異次元緩和がきっかけ
  • 愛媛県内では人口の減少が進んでいるため、土地価格はむしろ下がってしまった
  • 新型コロナの長期化によって、商業施設での売り上げが減少するため、商業地の土地価格は下落する
  • 1番気をつけたいのは「金利」。特に日銀の異次元緩和が終了すれば、金利上昇で土地価格はさらに下がる

と言えそうです。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

坪単価が高いエリアで購入を予定しているのであれば、「下がるまで待つ」という選択肢もあり得ますが、新型コロナでも安定した仕事についている方であれば、購入を検討して見てもいいと思います。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく可能性

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,000万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして100万円ぐらいしか安くなりませんから、1〜2年分の家賃でペイできてしまいますよね。

 

現在の家賃と買いたい場所の土地価格を比べてみれば、買ってもいいという判断は十分に成り立つと思います。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

 

現在の低金利は、日銀の異次元緩和政策が続いているからなので、この政策が終われば金利は上がります。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、松山市内に「岩崎町(いわさきちょう)」という、道後公園駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:44万円/坪
  • 実際の取引価格:30〜68万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.5倍で取引されていました。

取引価格同士で比べると、2.2倍の価格差があります。

 

【松山市岩崎町の公示地価】

松山市岩崎町の公示地価

  • 道後公園駅から400mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 132,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =44万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【松山市岩崎町の土地取引(過去2年間)】

松山市岩崎町の土地取引

  • 道後公園駅から徒歩4〜7分のエリアで、30〜68万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種中高層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*四国4県の市区町村の公示地価と実際の取引を比較

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
愛媛県西条市大町16万円10〜18万円0.63〜1.13倍
愛媛県四国中央市妻鳥町19万円6.7〜21万円0.35〜1.11倍
愛媛県宇和島市愛宕町22万円28万円1.27倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍

 

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市区町村別の土地価格の分析はこちら

愛媛県全体ではこのような感じですが、市区町村別にくわしく見ていくと、地域によって、けっこう違ってきます。

 

そこで、市区町村別に記事を作りました。

ご興味のある方は、こちらもご参考ください。

 

 

 

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