渋谷区のマンション価格|上昇した理由と今後の見通し | イエ&ライフ

渋谷区のマンション価格|上昇した理由と今後の見通し

渋谷区から富士山の眺めマンション

(画像出典:wikimedia commons Laika ac, Mt. Fuji)

 

この記事では、

  1. 渋谷区の新築・中古のマンション価格
  2. 東京都のこの5年間のマンション価格の動き
  3. 渋谷区のマンション価格の見通し

の3点について、詳しく解説していきます。

 

1、渋谷区のマンション価格

(1)新築マンション価格

*面積・価格は概算

 

マンション名最寄駅(徒歩)入居時期予定面積(㎡)価格(万円)
オープンレジデンシア代々木公園代々木八幡(6分)2020年2月41-85価格未定
パークコート渋谷ザ・タワー渋谷(8分)2021年1月47-968,500-22,500
プラウド渋谷本町西新宿五丁目(5分)2020年2月36-70価格未定
ザ・パークハウス アーバンス渋谷渋谷(6分)2020年9月31-65価格未定
ピアース恵比寿WESTHILLS恵比寿(4分)2020年3月31-65価格未定
シティタワー恵比寿恵比寿(7分)2020年4月43-818,290-17,890
ドアージュ コラッド松濤新泉(9分)2020年1月60-618,580-9,830
パークナード恵比寿恵比寿(7分)2019年9月48-848,780-14,980
ブリリアタワー代々木公園CLASSY代々木公園(2分)即入居可59-10110,590-24,890
ザ・パークハウス 恵比寿南恵比寿(7分)2019年9月73-7611,800-15,000
ザ・パークハウス 代々木上原代々木上原(4分)2020年3月69-10212,000-18,900
パークナード代官山代官山(3分)2019年11月60-10812,190-24,700
ザ・パークハウス 渋谷南平台渋谷(7分)2020年1月56-21512,440-71,500
プレミスト代々木公園代々木公園(1分)2019年2月6812,490-16,290
ザ・パークハウス 恵比寿恵比寿(4分)2020年3月55-91価格未定
ザコート神宮外苑外苑前(8分)2020年5月70-264価格未定
プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン恵比寿(4分)2020年3月60-188価格未定

(参考:スーモ)

 

(2)中古マンションの取引価格

*2017年10月〜2018年9月までの1年間

*対象物件:面積(50〜100㎡)、駅から徒歩10分以内、平成築の物件のみ対象

*70㎡換算、単位は万円

 

最寄駅H1-9年築H10-19年築H20-26年築
代官山0895012880
外苑前0012224
恵比寿10448883312131
渋谷01215911459
駒場東大前0011200
千駄ケ谷0011200
代々木八幡062979902
代々木公園075859100
代々木077008967
参宮橋070008617
初台578962488400
代々木上原085287000
笹塚006419
新宿071400
神泉064440
西新宿五丁目061460
幡ケ谷544657260
広尾508900
渋谷区7111815710238

(参考:土地総合情報システム)

 

途中ですが、この記事の紹介を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)マンションがこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、マンションの取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく偏った記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞や雑誌でマンションの特集が取り上げられていますが、確かに価格は上がっていますけど、販売件数はどんどん減っているし、契約率も7割を切っていますから、普通に考えるなら「いつ下がってもおかしくない状況」だと思うんですよ。

 

首都圏のマンションは価格が高止まり、販売戸数は最低水準

首都圏のマンション販売戸数の推移

(参考:不動産経済研究所)

 

ですが、雑誌で専門家が解説しているのを読むと、

「10年前のミニバブルと違って、経営体力のある大手不動産会社だけが販売しているから、強気で値下げなんかしないだろう。」

という内容のものばかりです。

 

まるで、「下がらないから、今のうちに買った方がいいよ」と誘導するかのようです。

 

この話、本当っぽく聞こえますが、嘘だと思います。

というのも、こういった記事のほとんどでは、「金利」が果たしてきた役割についての解説が抜けているからです。

 

このサイト「イエ&ライフ」では、これまで47都道府県・400以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

はっきり言って、ここまでマンション価格が上昇してきた理由の大半が、金利の低下(=異次元緩和)で説明がついてしまうのです。

なのに、このことについてきちんと説明している記事って、ほとんどないんですよね。

 

そこで、この記事では、この5年間の金利とマンション価格の関係を振り返りつつ、これからのマンション価格についての予想をしていきます。

 

といっても、難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

2、過去5年間の東京都のマンション価格の動き

この5年間の東京都のマンション価格を見ると、異次元緩和をきっかけに40%以上の上昇をしていました。

 

東京都のマンション指数の推移

(参考:国土交通省 不動産価格指数)

 

ご覧の通り、日銀の異次元緩和をきっかけに大きく価格が上昇しています。

理由は、異次元緩和以降で金利が大きく下落したからです。

 

金利の低下で、買い手の購買力が上がった

国債とフラット35の金利推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

5,000万円借りようと思っていた人ならば、5,800万円まで上がった計算です。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

外国人観光客が増えて、ホテルがすごい儲かるようになった

それに加えて、2013年に東京がオリンピックの開催地に決定して以降、外国人観光客がドッと押し寄せてきました。

それまで年間800万人だったのが、3,000万人を超えてきたのです。

 

外国人観光客数の推移

 

そのため、ホテル業者がどんどんホテルを建てるようになりました。

例えば、都内で3LDKの部屋を借りようと思うと、月20〜25万円ぐらいはします。

それに対して、ホテルであれば、1泊1.5〜2万円ぐらいで貸せますから、稼働率が8割としても月に40〜50万円は儲かる計算になります。賃貸物件の約2倍ですね。

 

しかも、部屋の広さも半分ぐらいで済みますので、実際には分譲マンションを建てるよりも3〜4倍は儲かる計算になります。

そのため、マンション開発業者が土地を買いたくても、ホテル業者がありえないほどの高値で買ってしまうため、土地価格がどんどん上昇してしまったんですね。

 

この競争に巻き込まれてしまったため、マンション価格がどんどん上昇してきたわけです。

 

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の渋谷区のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、マンション価格を押し上げてきました。

ですが、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

 

(2)これから渋谷区の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、昨年発表した渋谷区の人口の見通しによると、2040年までは人口が増え続けるそうです。

 

渋谷区は2040年まで増え続ける

渋谷区の人口予測

(出典:東京都の統計 東京都区市町村別人口の予測)

 

その後の減り方も緩やかですので、当分土地価格が大きく下落することはなさそうです。

ですが、家を建てる20〜40代人口は、すでに減り始めているので注意が必要です。

 

渋谷区の30代人口は、2025年までに10,000人減る

渋谷区の20〜40代人口の予測

(出典:東京都の統計 東京都区市町村別人口の予測)

 

おそらく今後も増えるのは、単身者用の賃貸住宅でしょう。

この数年間で、渋谷区には多くのIT系ベンチャー企業が増えました。そういった会社の多くは、仕事場に近い場所に住むことで、住宅手当を手厚めにしています。

通勤に便利な駅近のエリアでは今後も土地価格は堅調でしょうから、マンション価格は底堅い動きをしそうです。

 

そのため、本格的な調整は、金利の上昇以降になるでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、渋谷区のマンション価格は、

  • 超低金利が進んだことで、買い手の購買力が上がり、価格上昇が進んだが、この3年ぐらいは価格高騰についてこれる世帯が減り、販売戸数は最低水準となっている
  • 現在は資金的に豊富な大企業が価格を維持しているが、異次元緩和をやめると金利が上がるので、価格が下がる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

新生活を夢見るカップル

 

金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。

 

異次元緩和が終わるまで、あと2〜3年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

タウンライフ 非公開物件

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

タウンライフ

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が1番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、消費税が10%に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

不動産会社によって、売れる価格が大きく違う?

 

不動産の取引には、住所などの個人情報が含まれるため、ネット上で詳しい取引情報が開示されていません。

そのため、実際の取引では平均以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「久ヶ原(くがはら)」という、千鳥町駅から久ヶ原駅にかけて広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:173万円/坪
  • 実際の取引価格:110〜220万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の2倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【大田区久ヶ原の公示地価】

大田区久ヶ原の公示地価

  • 千鳥町駅から750mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 524,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =173万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大田区久ヶ原の土地取引(過去2年間)】

大田区久ヶ原の土地取引

  • 綾瀬駅から徒歩5〜11分のエリアで、110〜220万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区港区白金台409万円240〜470万円0.59〜1.15倍
東京都23区新宿区下落合189万円190〜280万円1.01〜1.48倍
東京都23区文京区千石241万円85〜350万円0.35〜1.45倍
東京都23区台東区池之端227万円170〜300万円0.75〜1.32倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都23区江東区永代179万円300〜390万円1.68〜2.18倍
東京都23区品川区東五反田330万円350〜520万円1.06〜1.58倍
東京都23区目黒区下目黒229万円200〜370万円0.87〜1.62倍
東京都23区大田区久ヶ原173万円110〜220万円0.64〜1.27倍
東京都23区世田谷区代沢228万円200〜310万円0.88〜1.36倍
東京都23区中野区東中野187万円220〜310万円1.18〜1.66倍
東京都23区杉並区松庵170万円200〜270万円1.18〜1.59倍
東京都23区豊島区千川195万円210〜290万円1.08〜1.49倍
東京都23区北区西ヶ原151万円48〜300万円0.32〜1.99倍
東京都23区荒川区西日暮里190万円220〜360万円1.16〜1.89倍
東京都23区板橋区高島平108万円96〜140万円0.89〜1.3倍
東京都23区練馬区石神井町132万円94〜160万円0.71〜1.21倍
東京都23区足立区谷中99万円140〜170万円1.41〜1.72倍
東京都23区葛飾区西亀有125万円74〜280万円0.59〜2.24倍
東京都23区江戸川区北葛西111万円95〜170万円0.86〜1.53倍

 

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