（画像出典：wikimedia commons kanesue, ライズシティ池袋）
この記事では、豊島区の
- 新築のマンション価格
- 中古マンション価格の動き
- マンション価格の今後の見通し
の３点について、詳しく解説していきます。
１、豊島区のマンション価格
（１）新築マンション価格
*2021年12月現在
*面積・価格は概算（100万円単位）
| マンション名 | 価格（万円） | 面積（㎡） | 最寄駅（徒歩） | 総戸数 | 入居時期 |
|---|---|---|---|---|---|
| ブリリアタワー池袋 West | - | 39-104 | 池袋（５分） | 230 | 2024年3月 |
| レジデンシャル池袋本町 | - | 26-72 | 下板橋（５分） | 88 | 2023年3月 |
| リビオ駒込妙義 | 4,320-8,960 | 36-75 | 駒込（３分） | 45 | 2022年9月 |
| ルフォン ザ・タワー大塚 | 4,420-9,830 | 32-71 | 大塚（４分） | 146 | 2022年7月 |
| プラウド椎名町ガーデンテラス | 6,800-8,100 | 61-71 | 椎名町（７分） | 32 | 2022年8月 |
| ブリリアシティ西早稲田 | - | 71-82 | 高田馬場（１２分） | 454 | 2022年5月 |
| シティハウス池袋 | 4,800-10,100 | 32-67 | 池袋（１４分） | 92 | 2023年5月 |
| シティハウス南大塚レジデンス | 6,200-11,000 | 37-67 | 大塚（３分） | 72 | 2022年7月 |
| シティハウス西池袋 | 8,600-9,900 | 64 | 要町（４分） | 137 | 2023年5月 |
| シティハウス南大塚テラス | - | 55-67 | 大塚（５分） | 60 | 2024年5月 |
| プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ | 12400 | 62 | 東池袋（１分） | 248 | 2022年3月 |
| オープンレジデンシア千川 | 4,880-9,380 | 35-76 | 千川（５分） | 45 | 2022年8月 |
（参考：スーモ）
（２）中古マンションの取引価格
ご覧の通り、新型コロナの拡大で緊急事態宣言が行われた2020年4〜5月に一度落ち込みましたが、都内のマンション需要は高く、その後は回復・高値を更新し続けています。
２、なぜ豊島区のマンションは、これほど上昇しているのか？
今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。
なので、これまで上昇してきた主な理由を３つ、解説します。
①金利が低下して、同じ返済額でも約２割高い物件を買えるようになった
そもそも、今回の土地価格の上昇のきっかけは、金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
不動産事業者向けの貸し出しも増えて、駅近エリアの商業地も上がりやすくなった
また、金利がさらに下がったことによって、ホテルやマンションなどの不動産業者の投資も増えました。
銀行も国債の利息で稼げなくなったため、不動産を担保にお金を貸せる不動産業者への貸し出しを増やしたのです。
その結果、駅近エリアの商業地を中心に、マンションや商業施設、ホテルなどの建設が進み、駅近エリアほど土地価格が上がりやすくなったわけですね。
②人口が増えている
また、この８年間で、豊島区の人口は約１.８万人増えてきました。土地価格の上昇は、金利だけでなく、人口の増加も追い風となっていたのです。
（参考：東京都の統計「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」）
しかし、コロナ後に2020〜21年では、約3,000人の減少をしています。
住宅地の土地価格が0.６％しか下落していないことから、その多くが、賃貸住まいの学生やアルバイト、外国人の方だったと考えられています。
③新築マンションの販売が減っている
さらに、新築マンションの販売戸数は年々減っています。
昨年は新型コロナの影響もあって、新築マンションの販売戸数が大きく減少しましたが、今年に入ってからも、新築マンションの供給は回復していません。
人口が増えているのに対して、販売戸数は減っていますので、どうしても買いたい人は、多少価格が高くても買ってしまいます。
特に、新型コロナ以降は株式市場が好調なこともあって、金融資産の多い富裕層による購入が増えており、平均価格を押し上げているようです。
また、2008年にリーマンショックによって、新興のマンション業者が次々と倒産し、今は三菱地所や住友不動産などの超大企業しか残っていません。
さらに今の低金利下では、銀行からの借金に対する金利も低いため、さっさと値下げをして資金を返済する必要もなく、完成後２〜３年かけて、小出しに販売をする方法が一般化しています。
というわけで、まとめると、
- 金利が下がったため、月々の返済額を増やさなくても、価格の高いマンションを買えるようになった
- 人口が増えているため、マンションに対する需要も安定している
- マンション業者が販売を絞って、値下げ競争をしなくなった
- 株価が上がっているため、高くても富裕層の買い手がついている
といった理由から、新築・中古ともにマンション価格の上昇が続いているわけですね。
３、これからどうなる？気になる２つのポイント
では、ここからは、「今後の豊島区のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
異次元緩和とは、日銀が国債を買い占めることで、金利を引き下げてきた政策でした。
しかし、このような方法は、戦後にひどいインフレになってしまったこともあって「禁じ手」として採用されてこなかった政策です。
１９３０年代に高橋是清蔵相が昭和恐慌からの脱却を目指して直接引き受けを断行したが、戦費拡大に伴い引受額は増大し、戦後の急激なインフレにつながった。
当時の反省から財政法では原則禁止されている。
このような危なっかしい政策を１０年続けた結果、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ました。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えています。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減ってしまい、本業で赤字の銀行が一気に増えています。
2013年以降、赤字銀行が一気に増えている
銀行が潰れれば、経済が大混乱になりますので、いつまでも続けるわけにはいきません。
実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている
とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、あまり目立たないように止めようとしているようです。
というのも、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃から徐々に減ってきているからです。
日銀が国債を買い占める比率を減らしている
（参考：財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）
2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。
また、今年の３月に、日銀は長期金利の変動幅を±0.25%まで緩和すると発表しました。
この発表を受けて、日経新聞が専門家にアンケートしたところ、９割の人が「上昇する」と回答しています。
（参考：2021.3.22 日経新聞「長期金利「上昇」9割 日銀政策修正で市場参加者」）
このように、地銀の倒産リスクが高まっており、徐々に緩和する流れにもあることから、任期が満了する2023年4月までに、異次元緩和が終了する可能性は高いと考えられます。
ちなみに、異次元緩和が始まる前は、今よりも１％程度金利が高い水準でしたので、そのぐらいまで戻るでしょう。
2021年12月現在から数えると、あと約１年半ぐらいの間がチャンスと言えます。
金利が１％上昇すると、不動産価格は約１５％下落する
なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。
そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。
（２）これから豊島区の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した豊島区の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約2,600人増加するそうです。
この予想はコロナ前に作られたものであり、ほぼ横ばいで続くと考えられていたと言うことは、コロナが収束しても人口はそれほど増えそうにありません。
豊島区はこれから10年で約2,600人増加
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
その一方で、家を建てる３０〜４０代人口はピークを迎えており、2020→30年の10年間で約1.2万人も減る見通しです。
豊島区の３０〜４０代人口は、2020→30年で約1.2万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、これから増えるのは、高齢者と子供なのです。そのため、取引件数は徐々に減っていくことが予想されます。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、豊島区のマンション価格は、
- 新型コロナの影響で一時的に下落していたが、その後は回復傾向にあり、むしろ高値を更新するほど人気化している
- 人口も引き続き増加傾向にあるため、マンション価格は堅調に推移しそう
- 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？
金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。
異次元緩和が終わるまで、あと１〜２年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が１番の理由です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、異次元緩和終了後の金利上昇リスクも考えると、今が高値になる可能性もあります。
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