豊島区の新築・中古マンション価格｜上昇した理由と今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons kanesue, ライズシティ池袋）

この記事では、豊島区の

新築のマンション価格
中古マンション価格の動き
マンション価格の今後の見通し

の３点について、詳しく解説していきます。

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１、豊島区のマンション価格
- （１）新築マンション価格
- （２）中古マンションの取引価格
２、なぜ豊島区のマンションは、これほど上昇しているのか？
３、これからどうなる？気になる２つのポイント
- （１）そろそろ金利が上がりそう
- （２）子育て世帯が出て行っている
４、結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：割安な物件も詳しく探せば見つかる
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、豊島区のマンション価格

（１）新築マンション価格

*2021年12月現在

*面積・価格は概算（100万円単位）

マンション名	価格（万円）	面積（㎡）	最寄駅（徒歩）	総戸数	入居時期
ブリリアタワー池袋 West	-	39-104	池袋（５分）	230	2024年3月
レジデンシャル池袋本町	-	26-72	下板橋（５分）	88	2023年3月
リビオ駒込妙義	4,320-8,960	36-75	駒込（３分）	45	2022年9月
ルフォンザ・タワー大塚	4,420-9,830	32-71	大塚（４分）	146	2022年7月
プラウド椎名町ガーデンテラス	6,800-8,100	61-71	椎名町（７分）	32	2022年8月
ブリリアシティ西早稲田	-	71-82	高田馬場（１２分）	454	2022年5月
シティハウス池袋	4,800-10,100	32-67	池袋（１４分）	92	2023年5月
シティハウス南大塚レジデンス	6,200-11,000	37-67	大塚（３分）	72	2022年7月
シティハウス西池袋	8,600-9,900	64	要町（４分）	137	2023年5月
シティハウス南大塚テラス	-	55-67	大塚（５分）	60	2024年5月
プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ	12400	62	東池袋（１分）	248	2022年3月
オープンレジデンシア千川	4,880-9,380	35-76	千川（５分）	45	2022年8月

（参考：スーモ）

（２）中古マンションの取引価格

（参考：東日本不動産流通機構　マーケットデータ）

ご覧の通り、新型コロナの拡大で緊急事態宣言が行われた2020年4〜5月にも大きく下落することなく、その後は回復・高値を更新し続けています。

また、価格が上昇していることもあって、売りたい人が増えて、在庫もここ１０年で最高水準にまで膨らんでいます。

２、なぜ豊島区のマンションは、これほど上昇しているのか？

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、これまで上昇してきた主な理由を３つ、解説します。

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、１％以上も下落したのです。

（参考：財務省、ARUHI、SBI新生銀行）

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を利用するようになり、ついに７割以上が変動金利を選ぶようになっています。

（参考：住宅金融支援機構　「住宅ローン利用者の実態調査」）

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済（ふらっと３５）で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか？

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、２人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと約8,200万円の物件が買えるわけです。

東京２３区では、新築マンションが8,000万円を超えていますが、このような事情があるからなんですね。

②世帯数の増加が続いている

最も大きな理由は、世帯数が増加している点です。

豊島区では、新型コロナ以降に一時減少していたものの、昨年22年は急激に回復し、特に世帯数は過去最高を更新していました。

（参考：総務省統計局　「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」）

世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、戸建てやマンション価格の上昇につながっているわけですね。

③海外の投資家が購入を増やしている

そして３つ目の理由が、海外投資家による購入を増やしているからです。

外資系の不動産会社であるCBリチャードエリスのレポートによると、2020年の海外投資家は、日本の住宅用不動産を2019年の1.7倍購入していたそうです。

一方で、海外投資家による累計投資額（注：2020年1〜9月）は9,900億円で、対前年同期比103％増加。
（中略）
海外投資家によるアセットタイプ別の投資額割合は、住宅が39％、オフィスが30％、物流施設は17％となった。特に住宅の投資額は前年の1.7倍に達した。
（参考：CBRE：「2020年コロナ下の不動産投資市場は物流施設と住宅の投資額が増加」）

そして、その後もこの傾向は続いていたようですので、さらに日本のマンションが買われています。

海外投資家による投資額は1兆3,300億円と、前年に比べて30％増加。
投資額は2年連続で1兆円を超えた。世界的な低金利政策が続くなか、運用難に直面した海外の機関投資家の資金が、相対的に利回りが高い不動産投資に流入している。
（参考：Yahooニュース「2年連続1兆円超え…海外投資家が「日本の不動産」に積極投資を続ける理由」）

2020年比で３０％増ということですので、6,000億円以上が国内のマンション購入に使われたことになります。

というわけで、まとめると、

金利低下、変動金利を選ぶ人が増えていることで、同じ返済額でも高い物件を買えるようになっている
豊島区の世帯数は増加しており、戸建て・マンションに対する需要が増え続けている
さらに海外投資家が、都心部のマンション投資に参入してきた

といった理由から、新築・中古ともにマンション価格が上昇しているわけですね。

３、これからどうなる？気になる２つのポイント

では、ここからは、「今後の豊島区のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる２つのポイントについて検証していきましょう。

（１）そろそろ金利が上がりそう

ここまで、マンション価格が上昇してきた最も大きな理由は、金利の低下と変動金利の利用者の増加と解説してきました。

日本では、低金利が長く続いているため、金利の上昇リスクを心配しない人が増えており、７割以上の人が、半年ごとに金利が変わる変動金利を選んでいます。

ですが、本当にこれからも金利は上がらないのでしょうか？

実は、１０年〜３０年までの長期金利については、すでに上昇し始めています。特にロシアのウクライナ侵攻が始まった2022年ごろから、本格的に上がって来ています。

（参考：財務省）

なぜ上昇しているのかと言うと、世界的に物価が上昇しているからです。

例えば、アメリカでは、物価が一時、前年比で9%以上も上がったため、政策金利を0.25%→5.25%まで、１年間で５％も引き上げました。

ドイツでも、前年比で11%以上も上がっていたため、こちらも政策金利を0%→3.5%にまで、約１年間で3.5％も引き上げています。

その結果、住宅価格が下落している状況です。

アメリカの先月の中古住宅価格は前の年の同じ月と比べた下落幅がおよそ11年ぶりの大きさとなり、住宅価格の下落傾向が鮮明になっています。
急速な利上げに伴う住宅ローン金利の高止まりで需要が落ち込んでいることが背景にあります。
（参考：NHK 2023.5.19「アメリカ 4月の中古住宅価格下落幅約11年ぶりの大きさに」）

欧州連合（EU）域内で、住宅価格が2015年以来初めて四半期ベースで下落に転じた。借り入れコストの上昇（＝金利の上昇）が10年近くに及ぶ住宅用不動産ブームに終わりをもたらしている。
EU統計局は4日、22年10〜12月期に住宅価格が前の期と比べ1.5%下落したと発表した。域内27カ国のうち15カ国で下がった。下落幅が最も大きかったのはデンマークとドイツで、それぞれ6.5%、5%低下した。
（参考：日経新聞 2023.4.14「[FT]欧州住宅価格、四半期で15年以来の下落　ブームに幕」）

ちなみに日本の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。

（参考：NHK「2022年度消費者物価指数前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）

日本では、まだ政策金利を引き上げてはいませんが、4月に日銀の総裁が交代しました。

これによって、これまでの現在の低金利政策から、金利を引き上げて、物価上昇をおさえる政策へと変えるのではないかと見られています。