(画像出典:wikimedia commons Mamusi Taka, 裏道)
この記事では、
- 墨田区の新築・中古のマンション価格
- 東京都のこの5年間のマンション価格の動き
- 墨田区のマンション価格の見通し
の3点について、詳しく解説していきます。
1、墨田区のマンション価格
(1)新築マンション価格
*面積・価格は概算
マンション名 | 最寄駅(徒歩) | 入居時期予定 | 面積(㎡) | 価格(万円) |
---|---|---|---|---|
ウィルレーナ森下 | 森下(3分) | 2020年6月 | 33-41 | 3,400-4,500 |
グローリオコンフォート東京両国 | 両国(1分) | 2019年4月 | 33-43 | 3,718-4,778 |
グローリオコンフォート東京菊川 | 菊川(4分) | 2019年11月 | 32-55 | 3,098-5,068 |
リビオ錦糸町 | 錦糸町(15分) | 2020年3月 | 33-71 | 2,700-5,800 |
リビオレゾン墨田押上 | 押上(11分) | 即入居可 | 33-54 | 2,900-4,700 |
ライオンズ東向島ミレス | 東向島(4分) | 即入居可 | 37-48 | 2,980-4,090 |
Jワザック押上エクセレント | 押上(7分) | 即入居可 | 33-46 | 3,318-4,498 |
デュオヴェール東京 | 八広(4分) | 2019年9月 | 31-43 | 2,498-3,498 |
ヴィークコート錦糸町 | 錦糸町(8分) | 2019年4月 | 40-65 | 3,918-5,718 |
Jワザック東京押上 | 押上(9分) | 即入居可 | 30-42 | 3,140-4,340 |
アデニウム亀戸 | 小村井(2分) | 2019年6月 | 41-72 | 価格未定 |
ヴァースクレイシア両国ルクール | 両国(7分) | 即入居可 | 42-43 | 3,530-3,840 |
(2)中古マンションの取引価格
*2017年10月〜2018年9月までの1年間
*対象物件:面積(50〜100㎡)、駅から徒歩10分以内、平成築の物件のみ対象
*70㎡換算、単位は万円
最寄駅 | H1-9年築 | H10-19年築 | H20-26年築 |
---|---|---|---|
錦糸町 | 4206 | 5092 | 6280 |
浅草 | 0 | 0 | 6115 |
本所吾妻橋 | 3780 | 5160 | 6034 |
両国 | 4375 | 5219 | 5830 |
菊川 | 4184 | 0 | 5600 |
押上 | 3946 | 4901 | 5548 |
京成曳舟 | 0 | 4715 | 5348 |
曳舟 | 0 | 4590 | 4939 |
東向島 | 3752 | 3868 | 4480 |
八広 | 0 | 3346 | 4452 |
小村井 | 3444 | 3714 | 4030 |
住吉 | 0 | 5600 | 0 |
森下 | 4848 | 5108 | 0 |
とうきょうスカイツリー | 0 | 4620 | 0 |
蔵前 | 0 | 3969 | 0 |
鐘ケ淵 | 2804 | 2800 | 0 |
東あずま | 3421 | 0 | 0 |
平井 | 3948 | 0 | 0 |
墨田区 | 3917 | 4599 | 5549 |
途中ですが、この記事の紹介を。
どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの(気になっている)マンションがこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、マンションの取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか?下がっているのか?」
「これからどうなるのか?」
という情報について、すごく偏った記事しかないと思いませんか?
例えば、新聞や雑誌でマンションの特集が取り上げられていますが、確かに価格は上がっていますけど、販売件数はどんどん減っているし、契約率も7割を切っていますから、普通に考えるなら「いつ下がってもおかしくない状況」だと思うんですよ。
首都圏のマンションは価格が高止まり、販売戸数は最低水準
ですが、雑誌で専門家が解説しているのを読むと、
「10年前のミニバブルと違って、経営体力のある大手不動産会社だけが販売しているから、強気で値下げなんかしないだろう。」
という内容のものばかりです。
まるで、「下がらないから、今のうちに買った方がいいよ」と誘導するかのようです。
この話、本当っぽく聞こえますが、嘘だと思います。
というのも、こういった記事のほとんどでは、「金利」が果たしてきた役割についての解説が抜けているからです。
このサイト「イエ&ライフ」では、これまで47都道府県・400以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。
はっきり言って、ここまでマンション価格が上昇してきた理由の大半が、金利の低下(=異次元緩和)で説明がついてしまうのです。
なのに、このことについてきちんと説明している記事って、ほとんどないんですよね。
そこで、この記事では、この5年間の金利とマンション価格の関係を振り返りつつ、これからのマンション価格についての予想をしていきます。
といっても、難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
2、過去5年間の東京都のマンション価格の動き
この5年間の東京都のマンション価格を見ると、異次元緩和をきっかけに40%以上の上昇をしていました。
ご覧の通り、日銀の異次元緩和をきっかけに大きく価格が上昇しています。
理由は、異次元緩和以降で金利が大きく下落したからです。
金利の低下で、買い手の購買力が上がった
(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)
ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
5,000万円借りようと思っていた人ならば、5,800万円まで上がった計算です。
同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した
外国人観光客が増えて、ホテルがすごい儲かるようになった
それに加えて、2013年に東京がオリンピックの開催地に決定して以降、外国人観光客がドッと押し寄せてきました。
それまで年間800万人だったのが、3,000万人を超えてきたのです。
そのため、ホテル業者がどんどんホテルを建てるようになりました。
例えば、都内で3LDKの部屋を借りようと思うと、月20〜25万円ぐらいはします。
それに対して、ホテルであれば、1泊1.5〜2万円ぐらいで貸せますから、稼働率が8割としても月に40〜50万円は儲かる計算になります。賃貸物件の約2倍ですね。
しかも、部屋の広さも半分ぐらいで済みますので、実際には分譲マンションを建てるよりも3〜4倍は儲かる計算になります。
そのため、マンション開発業者が土地を買いたくても、ホテル業者がありえないほどの高値で買ってしまうため、土地価格がどんどん上昇してしまったんですね。
この競争に巻き込まれてしまったため、マンション価格がどんどん上昇してきたわけです。
3、これからどうなる?気になる3つのポイント
では、ここからは、「今後の墨田区のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる3つのポイントについて検証していきましょう。
(1)この低金利はいつまで続くのか?
日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、マンション価格を押し上げてきました。
ですが、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか?
ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が2〜3年以内に限界と回答
(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)
このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。
(2)オリンピックが終わると不動産が下がるって?
オリンピック後に墨田区に影響がありそうなのは、
「オリンピック後に選手村がマンションとして安く放出されることで、周辺のマンション需要がそっちに行ってしまう。」
という問題でしょう。

江東区に5,000戸以上のマンションが新しくできるとなれば、都心周辺のエリアでは、かなりの影響があると予想されます。
しかも、引き渡しは2022年〜23年ごろなのに、販売は2019年5月からです。
立地があまり良くないので、「オリンピック前、消費税増税前の今のうちから販売しておきたい」というのが本音なのでしょう。
(3)これから墨田区の人口はどうなるの?
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した墨田区の人口の見通しによると、2040年まで増え続けるそうです。
墨田区は2025年に27万人でピークをつける
その後の減り方も緩やかですので、これが理由で土地価格が下げ始めるということはなさそうです。
ですが、家を建てる中心年代である20〜40代人口は、2020年ごろにピークをつける見通しです。
墨田区の20〜40代人口は、2020年ごろがピーク
つまり、これからの人口の増加分は、出産や高齢化によるものなのです。
家を買おうとする人の数は減っていくので、勢いは弱まるでしょう。
4、結論:買うなら?売るなら?
以上のことから、墨田区のマンション価格は、
- 超低金利が進んだことで、買い手の購買力が上がり、価格上昇が進んだが、この3年ぐらいは価格高騰についてこれる世帯が減り、販売戸数は最低水準となっている
- 現在は資金的に豊富な大企業が価格を維持しているが、異次元緩和をやめると金利が上がるので、価格が下がる可能性が高い
と言えるでしょう。
買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?
金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。
異次元緩和が終わるまで、あと2〜3年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」か「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件=安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、300社以上の非公開物件情報をもらうことができます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら:超低金利の今が1番のチャンス
ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が1番の理由です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、消費税が10%に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が1番高い時期と言えるでしょう。
不動産会社によって、売れる価格が大きく違う?
不動産の取引には、住所などの個人情報が含まれるため、ネット上で詳しい取引情報が開示されていません。
そのため、実際の取引では平均以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、「久ヶ原(くがはら)」という、千鳥町駅から久ヶ原駅にかけて広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価:173万円/坪
- 実際の取引価格:110〜220万円/坪
と、公示地価の約0.6〜1.3倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の2倍です。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
都道府県 | 住所 | 公示地価/坪 | 取引価格/坪 | 公示地価の何倍? |
---|---|---|---|---|
東京都23区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
東京都23区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
東京都23区 | 港区白金台 | 409万円 | 240〜470万円 | 0.59〜1.15倍 |
東京都23区 | 新宿区下落合 | 189万円 | 190〜280万円 | 1.01〜1.48倍 |
東京都23区 | 文京区千石 | 241万円 | 85〜350万円 | 0.35〜1.45倍 |
東京都23区 | 台東区池之端 | 227万円 | 170〜300万円 | 0.75〜1.32倍 |
東京都23区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
東京都23区 | 江東区永代 | 179万円 | 300〜390万円 | 1.68〜2.18倍 |
東京都23区 | 品川区東五反田 | 330万円 | 350〜520万円 | 1.06〜1.58倍 |
東京都23区 | 目黒区下目黒 | 229万円 | 200〜370万円 | 0.87〜1.62倍 |
東京都23区 | 大田区久ヶ原 | 173万円 | 110〜220万円 | 0.64〜1.27倍 |
東京都23区 | 世田谷区代沢 | 228万円 | 200〜310万円 | 0.88〜1.36倍 |
東京都23区 | 中野区東中野 | 187万円 | 220〜310万円 | 1.18〜1.66倍 |
東京都23区 | 杉並区松庵 | 170万円 | 200〜270万円 | 1.18〜1.59倍 |
東京都23区 | 豊島区千川 | 195万円 | 210〜290万円 | 1.08〜1.49倍 |
東京都23区 | 北区西ヶ原 | 151万円 | 48〜300万円 | 0.32〜1.99倍 |
東京都23区 | 荒川区西日暮里 | 190万円 | 220〜360万円 | 1.16〜1.89倍 |
東京都23区 | 板橋区高島平 | 108万円 | 96〜140万円 | 0.89〜1.3倍 |
東京都23区 | 練馬区石神井町 | 132万円 | 94〜160万円 | 0.71〜1.21倍 |
東京都23区 | 足立区谷中 | 99万円 | 140〜170万円 | 1.41〜1.72倍 |
東京都23区 | 葛飾区西亀有 | 125万円 | 74〜280万円 | 0.59〜2.24倍 |
東京都23区 | 江戸川区北葛西 | 111万円 | 95〜170万円 | 0.86〜1.53倍 |
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