墨田区の新築・中古マンション価格｜上昇した理由と今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons Mamusi Taka, 裏道）

この記事では、

の３点について、詳しく解説していきます。

１、墨田区のマンション価格

（１）新築マンション価格

*面積・価格は概算

（参考：スーモ）

（２）中古マンションの取引価格

*2017年10月〜2018年9月までの１年間

*対象物件：面積（50〜100㎡）、駅から徒歩10分以内、平成築の物件のみ対象

*70㎡換算、単位は万円

（参考：土地総合情報システム）

途中ですが、この記事の紹介を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）マンションがこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、マンションの取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく偏った記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞や雑誌でマンションの特集が取り上げられていますが、確かに価格は上がっていますけど、販売件数はどんどん減っているし、契約率も７割を切っていますから、普通に考えるなら「いつ下がってもおかしくない状況」だと思うんですよ。

首都圏のマンションは価格が高止まり、販売戸数は最低水準

（参考：不動産経済研究所）

ですが、雑誌で専門家が解説しているのを読むと、

「１０年前のミニバブルと違って、経営体力のある大手不動産会社だけが販売しているから、強気で値下げなんかしないだろう。」

という内容のものばかりです。

まるで、「下がらないから、今のうちに買った方がいいよ」と誘導するかのようです。

この話、本当っぽく聞こえますが、嘘だと思います。

というのも、こういった記事のほとんどでは、「金利」が果たしてきた役割についての解説が抜けているからです。

このサイト「イエ＆ライフ」では、これまで４７都道府県・４００以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

はっきり言って、ここまでマンション価格が上昇してきた理由の大半が、金利の低下（＝異次元緩和）で説明がついてしまうのです。

なのに、このことについてきちんと説明している記事って、ほとんどないんですよね。

そこで、この記事では、この５年間の金利とマンション価格の関係を振り返りつつ、これからのマンション価格についての予想をしていきます。

といっても、難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去５年間の東京都のマンション価格の動き

この５年間の東京都のマンション価格を見ると、異次元緩和をきっかけに４０％以上の上昇をしていました。

（参考：国土交通省　不動産価格指数）

ご覧の通り、日銀の異次元緩和をきっかけに大きく価格が上昇しています。

理由は、異次元緩和以降で金利が大きく下落したからです。

金利の低下で、買い手の購買力が上がった

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

5,000万円借りようと思っていた人ならば、5,800万円まで上がった計算です。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

外国人観光客が増えて、ホテルがすごい儲かるようになった

それに加えて、２０１３年に東京がオリンピックの開催地に決定して以降、外国人観光客がドッと押し寄せてきました。

それまで年間800万人だったのが、3,000万人を超えてきたのです。

そのため、ホテル業者がどんどんホテルを建てるようになりました。

例えば、都内で３LDKの部屋を借りようと思うと、月２０〜２５万円ぐらいはします。

それに対して、ホテルであれば、１泊１.５〜２万円ぐらいで貸せますから、稼働率が８割としても月に４０〜５０万円は儲かる計算になります。賃貸物件の約２倍ですね。

しかも、部屋の広さも半分ぐらいで済みますので、実際には分譲マンションを建てるよりも３〜４倍は儲かる計算になります。

そのため、マンション開発業者が土地を買いたくても、ホテル業者がありえないほどの高値で買ってしまうため、土地価格がどんどん上昇してしまったんですね。

この競争に巻き込まれてしまったため、マンション価格がどんどん上昇してきたわけです。

３、これからどうなる？気になる３つのポイント

では、ここからは、「今後の墨田区のマンション価格に影響を与えるかも？」と気になる３つのポイントについて検証していきましょう。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、マンション価格を押し上げてきました。

ですが、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２〜３年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

（２）オリンピックが終わると不動産が下がるって？

オリンピック後に墨田区に影響がありそうなのは、

「オリンピック後に選手村がマンションとして安く放出されることで、周辺のマンション需要がそっちに行ってしまう。」

という問題でしょう。

五輪後、選手村が「格安マンション」として大放出される!? | ハーバー・ビジネス・オンライン

東京都が周辺相場の1割以下で売却した土地に建設中の五輪選手村マンション。駅から遠く、大量供給されるため、“大バーゲン”で放出されるかもしれない駅から遠いが、相場より安く売りに出る五輪選手村マンション…

hbol.jp

江東区に5,000戸以上のマンションが新しくできるとなれば、都心周辺のエリアでは、かなりの影響があると予想されます。

しかも、引き渡しは2022年〜23年ごろなのに、販売は2019年5月からです。

立地があまり良くないので、「オリンピック前、消費税増税前の今のうちから販売しておきたい」というのが本音なのでしょう。

（３）これから墨田区の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した墨田区の人口の見通しによると、2040年まで増え続けるそうです。

墨田区は2025年に27万人でピークをつける

（出典：東京都の統計　東京都区市町村別人口の予測）

その後の減り方も緩やかですので、これが理由で土地価格が下げ始めるということはなさそうです。

ですが、家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、2020年ごろにピークをつける見通しです。

墨田区の２０〜４０代人口は、2020年ごろがピーク

（出典：東京都の統計　東京都区市町村別人口の予測）

つまり、これからの人口の増加分は、出産や高齢化によるものなのです。

家を買おうとする人の数は減っていくので、勢いは弱まるでしょう。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、墨田区のマンション価格は、

と言えるでしょう。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

金利の上昇を待つのは一つの方法ですが、その時には住宅ローン金利も上昇してしまうので、どちらが得かの判断は微妙なところです。

異次元緩和が終わるまで、あと２〜３年はあるでしょうから、その間の家賃分と比べて検討をすべきでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下が１番の理由です。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、消費税が１０％に上がりましたので、一部のエリアを除いて、今が１番高い時期と言えるでしょう。

不動産会社によって、売れる価格が大きく違う？

不動産の取引には、住所などの個人情報が含まれるため、ネット上で詳しい取引情報が開示されていません。

そのため、実際の取引では平均以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、「久ヶ原（くがはら）」という、千鳥町駅から久ヶ原駅にかけて広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

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