鹿児島県の土地価格の今後の見通し | イエ&ライフ

鹿児島県の土地価格の今後の見通し

鹿児島県の土地価格の今後の見通し鹿児島県

この記事では鹿児島県の

  1. この7年間の土地価格の動き
  2. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の2点について解説しています。

 

1、過去7年間の鹿児島県の不動産の上がり方の特徴とは?

まずはじめに、この7年間で鹿児島県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

 

鹿児島県の公示地価の推移

(参考:国土交通省 地価公示)

 

この7年間の鹿児島県の公示地価を調べてみると、住宅地は12.8%の下落をしていました。

熊本県が約2%の上昇をしていることを考えると、九州でもかなり格差が出ていることがわかります。

そこで、今度は市区町村別に、この7年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

 

鹿児島県では、全ての市町村が下落

鹿児島県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ご覧のように、市区町村単位で見ると、鹿児島市も含めて全ての地域で下落しています。

 

なぜ、鹿児島県ではこれほど下落しているのか?

最も大きな理由は、農地の宅地化です。

この10年で鹿児島県の農地は、約1万900ha(ヘクタール)も減少しているのです。

 

鹿児島県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約109万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

その結果、農地からできた新しい住宅地に人気が集中してしまい、古くからある住宅地の買い手がつかず、土地価格の下落に歯止めがかからないわけですね。

 

姶良市では、人口が増えているのに土地価格が大幅下落

例えば、姶良市の土地価格の動きを見ると、この7年間で12.8%の下落と、ほぼ鹿児島県の平均と同じような動きをしています。

 

姶良市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

ところが、姶良市では、この7年間で人口が1,800人ほど増えていました。

 

姶良市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

さらに、人口が増えている地区を調べてみると、駅の中心部に近いエリアで、増加しています。

 

姶良市の地区別の人口変化(2010.10〜2019.10)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:姶良市 「姶良市の統計」)

 

このように、中心部で人口が増えていれば、住宅地の需要も増えて土地価格が上昇していきそうな気がしますよね。

しかし、実際にはこれほど下落しているわけです。もちろん、理由は農地の宅地化によって、大規模な住宅地ができているためです。

 

これは姶良市に限らず、鹿児島市、霧島市、鹿屋市、薩摩川内市などにも当てはまります。

 

上昇している地域の特徴とは?

このように鹿児島県内では、ほとんどのエリアで下落が進んでいるわけですが、上がっているエリアがないわけではありません。

例えば、鹿児島市の中心部である鹿児島中央駅の周辺では、この7年間で10%以上の上昇をしている地域もあります。

 

鹿児島市の地価マップ:7年間の上昇率

*上昇率:赤色(30%以上)>オレンジ(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

その理由は、再開発事業です。

鹿児島市では現在4つの再開発事業が進んでいることもあって、かなり駅周辺の住環境が変わってきているのです。

 

具体的には、

 所在地完成予定
超高層複合ビル(24階建)中央町19・20番(鹿児島中央駅前)2020年10月
複合商業施設(15階建)千日町1・4番街区(天文館周辺)2021年3月
鹿児島銀行新本店ビル(低層階に商業施設)鹿児島市金生町2019年12月
キ・ラ・メ・キ・テラス(複合施設)鹿児島市交通局跡地2022年春

などが予定されています。

 

また、鹿児島中央駅の周辺部は、官公庁や大企業のオフィスもあり、仕事場に近いところに住みたいという人は、その周辺に家を買うか、借りるかしなければいけません。

つまり、農地の宅地化による影響を受けにくいため、土地価格が上昇しているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、鹿児島県の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

2018年6月に、ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、2020〜2021年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

 

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか?(2018年6月)」

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

  • 日本の借金が1,000兆円を超えてきており、国債を買おうという投資家がいなくなるから
  • 超低金利を続けると、地銀が潰れてしまい、経済が大混乱するから

あたりでしょう。

 

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから鹿児島県の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した鹿児島県の人口の見通しによると、2030年までに14.7万人減少するそうです。

 

鹿児島県の人口は、2030年までに14.7万人減る

鹿児島県の総人口の見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である20〜40代も、2030年までに4.2万人減る見通しです。

 

鹿児島県の20〜40代人口は、2030年までに4.2万人減少

鹿児島県の20-40代人口の見通し

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

家の買い手が今よりも2割近く減るので、これまで通りの上昇は見込めなくなるかもしれません。

 

結論:売るなら?買うなら?

というわけで、鹿児島県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

  • 鹿児島県内では農地の宅地化が進んでいるため、人口が増えているエリアでも、土地価格が下落している
  • ただし、農地がない鹿児島市の中心部だけは、再開発が進んでいることもあって、人口増加→土地価格の上昇が起こっている
  • 今後は若い世代の人口減少が進むため、鹿児島市の中心部を除いて、土地価格の下落が加速していきそう

と言えそうです。

 

買うなら:商業地の周辺は様子見、それ以外は買い

新型コロナの影響が大きい商業地の周辺では、今後も影響が出ますので、坪単価が高いと感じられる場合には、まだ様子見の方がいいでしょう。

しかし、それ以外のエリアでは今が買い時の可能性が高いと思われます。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、40坪でも1,200万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして120万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの7年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が1番のチャンスと言えます。

 

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、鹿児島市に「荒田(あらた)」という、鹿児島中央駅の東側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:56万円/坪
  • 実際の取引価格:35〜91万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.6倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約2.6倍です。

 

【鹿児島市荒田の公示地価】

鹿児島市荒田の公示地価

  • 鹿児島中央駅から1,400mの距離、徒歩約18分(1分=80m)
  • 218,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =72万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【鹿児島市荒田の土地取引(過去2年間)】

鹿児島市荒田の土地取引

  • 鹿児島中央駅から徒歩15〜26分のエリアで、35〜91万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種住居地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県鹿屋市寿7.4万円1.5〜11万円0.2〜1.49倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
鹿児島県姶良市松原町12万円10〜15万円0.83〜1.25倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
長崎県大村市武部町13万円6.1〜18万円0.47〜1.38倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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