鹿屋市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　大隅人,　城山公園から見た中心市街地）

この記事では鹿屋市の

公示地価、基準地価
この８年間の土地価格の動きと、その理由
今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、鹿屋市の公示地価、基準地価の一覧
２、過去７年間の鹿屋市の土地価格の動き
- 地価マップ：2013-20年の上昇率
- なぜ鹿屋市では、これほど下落しているのか？
３、これからどうなるのか？
- （１）これから鹿屋市の人口はどうなるの？
- （２）今後も農地の宅地化が進むのか？
結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、鹿屋市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2021.1.1現在）New!

*基：基準地価（2020.7.1現在）

＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

区分	住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	R2比変化率	H25比変化率
公／住宅	鹿屋市西原２－２４－１９	志布志（29000）	6.9	0.0%	-8.0%
公／住宅	鹿屋市寿３－５－３１	志布志（25000）	7.5	0.0%
公／商業	鹿屋市西原１－１２－２６	志布志（28000）	8.9	-0.4%	-7.5%
公／商業	鹿屋市大手町３－１８－２	志布志（27000）	14.8	-0.7%
公／住宅	鹿屋市新生町１０－１２	志布志（28000）	4.8	-0.7%	-14.6%
公／住宅	鹿屋市笠之原町４１－３４	志布志（24000）	4.7	-0.7%	-7.7%
公／商業	鹿屋市寿７－８－５０	志布志（25000）	18.2	-0.9%	-10.9%
公／住宅	鹿屋市串良町下小原字前門前４８９４番３	志布志（20000）	1.3	-1.3%	-12.2%
公／住宅	鹿屋市串良町岡崎字中島２０７９番１	志布志（17000）	3.5	-1.9%	-23.6%
公／住宅	鹿屋市吾平町麓字喜子田３３９０番４外	志布志（28000）	2.8	-2.3%	-24.3%
公／商業	鹿屋市吾平町麓字宮前３５６０番７	志布志（29000）	6	-2.7%	-25.2%
公／住宅	鹿屋市吾平町上名字山崎水流７４８２番２	志布志（29000）	1.1	-2.9%	-16.7%
公／商業	鹿屋市串良町岡崎字ツル田２０５５番２外	志布志（17000）	5.7	-3.3%	-26.5%
基／住宅	鹿屋市輝北町市成字辰喰１５０８番６	五反団地前バス停（180）	0.6		-2.5%
基／住宅	鹿屋市寿７－３－１８	寿中央バス停（550）	6.5		-3.9%
基／住宅	鹿屋市串良町上小原字十三塚３１３０番１	十三塚バス停（600）	3.4		-5.6%
基／住宅	鹿屋市川西町４３０１番１	川西バス停（400）	3.9		-5.6%
基／住宅	鹿屋市吾平町下名字倉ヶ崎３０３９番１内	下名小前バス停（150）	1.6		-7.7%
基／住宅	鹿屋市串良町岡崎字古柵２６３１番３	串良商業高校前バス停（400）	2.3		-8.0%
基／住宅	鹿屋市輝北町上百引字内割３３８８番３	百引バス停（200）	1.1		-9.9%
基／住宅	鹿屋市田崎町２２３０番１７	一本松バス停（120）	3.2		-10.2%
基／商業	鹿屋市輝北町上百引字的場山４０６１番３	輝北支所前バス停（60）	1.7		-11.7%
基／住宅	鹿屋市串良町細山田字鎌田堀５２７９番６８	西共心バス停（350）	1.4		-12.8%
基／住宅	鹿屋市旭原町２６８９番２	旭原バス停（600）	3.3		-13.9%
基／住宅	鹿屋市田淵町１４５８番３	大姶良支所前バス停（200）	2.6		-15.8%
基／商業	鹿屋市新川町６３５番外	鹿屋商工会議所前バス停（1）	7.4		-18.2%
基／商業	鹿屋市札元２丁目３７６３番３外内	北札元バス停（500）	11.8		-18.6%
基／商業	鹿屋市白崎町１－２３	市農協前バス停（50）	14.4		-19.1%
基／商業	鹿屋市串良町上小原字大久保段２６２６番３	十三塚団地前バス停（1）	4.1		-21.9%
基／商業	鹿屋市吾平町上名字町７６６９番１内	吾平バス停（150）	5.3		-23.3%

２、過去７年間の鹿屋市の土地価格の動き

この７年間で鹿屋市の土地価格を見ると、鹿児島県の平均が１２.８％下落したのに対して、マイナス１４.５％とさらに大きく下げていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

郊外のエリアでは軒並み１０％以上の下落をしています。

鹿屋市は国道沿いのロードサイド店が充実していますが、このようなエリアでも下落が止まらない状況です。

むしろ、中心部の土地価格ほど下落率が緩やかになっていますね。

なぜ鹿屋市では、これほど下落しているのか？

最初に結論をまとめます。

農地の宅地化が進んでいることもあって、新興住宅地に人気が集中してしまい、他のエリアの買い手が減ってしまった
ただし、大型のショッピングセンターが近いエリアでは、土地に対する人気が集中しやすく、土地価格は比較的安定している

といったことから、一部のエリアだけが安定していると考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

①農地の宅地化によって、郊外に人が移っている

最も大きな理由が、農地の宅地化です。

この10年で鹿児島県の農地は、約１万900ha（ヘクタール）も減少しているのです。

（参考：農林センサス　「２−８　経営耕地の状況」）

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約１０９万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

そのため、鹿屋市でも、農地の宅地化が進んでいるところに人気が集中しているため、周辺の住宅地の需要を奪い、土地価格の下落へとつながっているわけです。

この点について確認するために、この７年間で人口が１００人以上増えた地区、減った地区を調べてみました。

鹿屋市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）

増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）

（参考：鹿屋市　「住基人口（町内会別）」）

ご覧の通り、市の中心部より東側、特に国道269号線より東側の地区で、人口が増えていました。

例えば、ニトリやマックスバリューなどの大型店舗のある鹿屋バイパス沿いの笠之原町では、この７年間で人口が700人近く増えていますが、この辺りにも多くの農地が残っており、どんどん宅地化が進んでいるエリアです。

これほど人口が増えている地区が多ければ、土地価格が上昇してもおかしくないはずなのですが、農地がどんどん宅地化されているため、古くからある住宅地を求める人がいないため、土地価格も上がらないわけですね。

３、これからどうなるのか？

ここからは、鹿屋市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

（１）これから鹿屋市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した鹿屋市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約7,000人減少するそうです。

鹿屋市は、これから10年で約7,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を建てる３０〜４０代人口も、2020→30年の10年間で約4,000人も減る見通しです。

鹿屋市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約4,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

つまり、買い手がこれから１０年で、２割近くも減るのです。

ちなみに、この７年間では、鹿屋市の３０〜４０代はほとんど減っていませんでした。若い世代の買い手の減少がなくて、これほど下落していたわけですから、ここから１０年はさらに下落が加速しそうです。

（２）今後も農地の宅地化が進むのか？

これまで農地の宅地化によって、土地価格が下落してきた鹿屋市ですが、今後もこの傾向は続きそうです。

というのも、鹿児島県内の農業従事者の半数近くが７０代以上だからです。

（参考：農林センサス　「５−８　農業従事者の年齢」）

そのため、この傾向はさらに加速しそうですので、住宅地の供給は今後も続くでしょう。

結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、鹿屋市の土地価格は、

農地の宅地化によって、東側の地区に人口の増加エリアが偏り、全体的に土地価格の下落が進んでいる
これまでは若い世代の人口が減ってこなかったが、今後は本格的な減少に見舞われるため、さらに買い手がつきにくいエリアが増えそう

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

好条件の土地を探すならこちら

売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた鹿屋市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、鹿屋市に「寿（ことぶき）」という住宅地があります。

この寿地区の公示地価と実際の取引を比べてみると、

公示地価：７.４万円／坪
実際の取引価格：１.５〜１１万円／坪

と、公示地価の約０.２〜１.４倍で取引されていました。

【鹿屋市寿の公示地価】

22,600円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝７.４万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【鹿屋市寿の土地取引（過去２年間）】

寿地区で、１.５〜１１万円／坪で取引されている
公示地価・実際の取引ともに「第１種中高層住居専用地域」という似たような街並みのエリア

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍