鹿屋市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

鹿屋市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

鹿屋市鹿児島県

(画像出典:wikimedia commons 大隅人, 城山公園から見た中心市街地)

 

この記事では鹿屋市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、鹿屋市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

 

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)鹿屋市輝北町市成字辰喰1508番6五反団地前バス停(180)0.6-1.5%-2.5%
基)鹿屋市寿7-3-18寿中央バス停(550)6.5-0.5%-3.9%
基)鹿屋市串良町上小原字十三塚3130番1十三塚バス停(600)3.40.0%-5.6%
基)鹿屋市川西町4301番1川西バス停(400)3.9-0.8%-5.6%
公)鹿屋市西原1-12-26志布志(28000)9-0.4%-7.5%
基)鹿屋市吾平町下名字倉ヶ崎3039番1内下名小前バス停(150)1.6-1.0%-7.7%
公)鹿屋市笠之原町41-34志布志(24000)4.7-0.7%-7.7%
公)鹿屋市西原2-24-19志布志(29000)6.90.0%-8.0%
基)鹿屋市串良町岡崎字古柵2631番3串良商業高校前バス停(400)2.30.0%-8.0%
基)鹿屋市輝北町上百引字内割3388番3百引バス停(200)1.1-1.5%-9.9%
基)鹿屋市田崎町2230番17一本松バス停(120)3.2-1.0%-10.2%
公)鹿屋市寿7-8-50志布志(25000)18.3-0.5%-10.9%
基)鹿屋市輝北町上百引字的場山4061番3輝北支所前バス停(60)1.7-1.9%-11.7%
公)鹿屋市串良町下小原字前門前4894番3志布志(20000)1.3-1.3%-12.2%
基)鹿屋市串良町細山田字鎌田堀5279番68西共心バス停(350)1.4-1.2%-12.8%
基)鹿屋市旭原町2689番2旭原バス停(600)3.3-1.0%-13.9%
公)鹿屋市新生町10-12志布志(28000)4.8-0.7%-14.6%
基)鹿屋市田淵町1458番3大姶良支所前バス停(200)2.6-1.2%-15.8%
公)鹿屋市吾平町上名字山崎水流7482番2志布志(29000)1.2-2.8%-16.7%
基)鹿屋市新川町635番外鹿屋商工会議所前バス停(1)7.4-2.2%-18.2%
基)鹿屋市札元2丁目3763番3外内北札元バス停(500)11.8-1.1%-18.6%
基)鹿屋市白崎町1-23市農協前バス停(50)14.4-1.8%-19.1%
基)鹿屋市串良町上小原字大久保段2626番3十三塚団地前バス停(1)4.1-3.8%-21.9%
基)鹿屋市吾平町上名字町7669番1内吾平バス停(150)5.3-2.4%-23.3%
公)鹿屋市串良町岡崎字中島2079番1志布志(17000)3.5-1.8%-23.6%
公)鹿屋市吾平町麓字喜子田3390番4外志布志(28000)2.9-2.5%-24.3%
公)鹿屋市吾平町麓字宮前3560番7志布志(29000)6.2-2.6%-25.2%
公)鹿屋市串良町岡崎字ツル田2055番2外志布志(17000)5.9-3.2%-26.5%
公)鹿屋市寿3-5-31志布志(25000)7.50.0%
公)鹿屋市大手町3-18-2志布志(27000)14.9-0.7%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・450以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか?についても考察しております。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の鹿屋市の土地価格の動き

この7年間で鹿屋市の土地価格を見ると、鹿児島県の平均が12.8%下落したのに対して、マイナス14.5%とさらに大きく下げていました。

 

鹿屋市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

郊外のエリアでは軒並み10%以上の下落をしています。

鹿屋市は国道沿いのロードサイド店が充実していますが、このようなエリアでも下落が止まらない状況です。

むしろ、中心部の土地価格ほど下落率が緩やかになっていますね。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

なぜ、鹿屋市ではこれほど下落しているのか?

理由は2つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つ目は、公共事業の減少が挙げられます。

 

鹿児島県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

鹿児島県の公共事業は、この20年で2分の1に減少

鹿児島県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

 

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

相続税対策で、郊外の農地が次々とマンションやアパートに姿を変えていますから、そこに新しい世帯が住むようになって、ますます中心部から人が離れてしまっているのです。

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、二十年以上一貫して下げ続けています。

 

他県では団塊ジュニアが30代だった2007年ごろに1度盛り返していますが、鹿児島県では一貫して30代が減少しています。

若い人が他県へ移り住んでしまうからです。

 

鹿児島県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのような状況にあるので、鹿屋市でも空き家が上昇しています。

2013年現在で空き家率はなんと14.8%。7,000戸も空き家があるのです。

すでに家は十分に余っている状況なんですね。

 

鹿屋市の空き家率

(出典:国土交通省 住宅・土地統計調査)

 

このような理由から、土地価格が下げ続けているのです。

 

比較的下げ幅が少ないのは、中心部の商業地

このように大きく下落している鹿屋市ですが、中心部の商業地ではそれほど下げていません。

 

鹿児島県内の多くの市町村では、中心部ほど廃れて土地価格の下落率が大きいのですが、「BARAIROフェスティバル」などのイベントや市内の活性化を手がける川畠康文さんの功績が大きいでしょう。

 

市内のシャッター商店街に新しい店舗を出店、プロデュースされており、中心部の活性化が土地価格の安定へと繋がっているようです。

(参考記事:中心市街地再生にかけた10年の動き。鹿児島県鹿屋市の挑戦)

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

 

産業企業名4〜6月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-75.7%-1,088
鉄道JR東-55.2%-1,553
百貨店三越伊勢丹HD-53.3%-305
飲食ワタミ-44.3%-45
自動車トヨタ-40.4%1,494
電機日立-21.6%2,264

(参考:各社の決算発表資料より)

 

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には1年〜1年半かかると予想されているからです。

 

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。

(参考:ニッセイ基礎研究所 「新型コロナ 急がれる医薬品開発-抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」)

 

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

 

鹿児島県では、特に鹿児島市が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、特に鹿児島市の影響が大きいようです。

天文館などの商業地で再開発が進められていましたが、海外・県外からの観光客が激減してしまい、景気に冷や水を浴びせられた形になっています。

 

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに3〜6ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

 

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から6ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。

(参考:心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」)

 

6月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に7月に解約を申し出たとしても10月〜1月までは借り続けることになります。

 

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2020〜21年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

9月16日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

 

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。

(中略)

地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。

(参考:毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示 超低金利受け地銀7割が赤字・減益」)

 

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから鹿屋市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した鹿屋市の人口の見通しによると、2025年までに6,000人減少するそうです。

 

鹿屋市の人口は、2025年までに6,000人減る

鹿屋市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である30代はすでに減り始めており、2025年までに2,800人減る見通しです。

 

鹿屋市の30代人口は、2025年までに約2,800人減少

鹿屋市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、この後も買い手は減っていくため、土地価格の下落は続くでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、鹿屋市の土地価格は、

  • 公共事業と人口の減少によって、全体的に土地価格は下落しているものの、中心街での活性化が進んでおり、中心部ほど土地価格が安定している
  • ただし、新型コロナが長期化すると、閉店が増えて中心部の商業地でも下がる可能性あり

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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タウンライフ家造り

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた鹿屋市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、鹿屋市に「寿(ことぶき)」という住宅地があります。

 

この寿地区の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:7.4万円/坪
  • 実際の取引価格:1.5〜11万円/坪

と、公示地価の約0.2〜1.4倍で取引されていました。

 

【鹿屋市寿の公示地価】

鹿屋市寿の公示地価

  • 22,600円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =7.4万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【鹿屋市寿の土地取引(過去2年間)】

鹿屋市寿の土地取引

  • 寿地区で、1.5〜11万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種中高層住居専用地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県鹿屋市寿7.4万円1.5〜11万円0.2〜1.49倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
鹿児島県姶良市松原町12万円10〜15万円0.83〜1.25倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
長崎県大村市武部町13万円6.1〜18万円0.47〜1.38倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍

 

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