（画像出典：wikimedia commons ja:User:Sanjo, 鹿児島県霧島市国分中央3丁目から北方向）
この記事では霧島市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、霧島市の公示地価、基準地価
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2023.1.1現在）2023年3月 更新
*基：基準地価（2022.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
| 所在地及び地番 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 公）霧島市国分中央２丁目３４２９番１ | 国分（1100） | 11.9 | 2.3% | 3.2% |
| 公）霧島市国分福島１丁目１４６０番５０ | 国分（2500） | 11.8 | 1.7% | 3.8% |
| 公）霧島市国分中央５丁目７０８番６ | 国分（1200） | 17.2 | 1.2% | 1.2% |
| 公）霧島市隼人町内山田１丁目１３番６ | 隼人（250） | 11.3 | 0.0% | 0.6% |
| 公）霧島市溝辺町麓字曲迫２７９番２ | 表木山（5200） | 11.4 | 0.0% | -7.3% |
| 公）霧島市隼人町見次字須ノ木５７０番 | 隼人（1200） | 19.7 | 0.0% | -0.3% |
| 公）霧島市隼人町姫城３丁目２５６番内 | 日当山（1900） | 11.2 | -0.3% | -3.4% |
| 公）霧島市隼人町姫城１丁目２１９番外 | 日当山（800） | 8.9 | -0.7% | -9.4% |
| 公）霧島市国分中央３丁目５６１番３ | 国分（600） | 26.2 | -1.0% | -8.6% |
| 公）霧島市牧園町高千穂字龍石３８６５番４２ | 霧島温泉（12000） | 5.7 | -1.1% | -8.0% |
| 公）霧島市溝辺町麓字原村１２６１番１５ | 嘉例川（5100） | 5.3 | -1.2% | -5.8% |
| 公）霧島市牧園町高千穂字小塚原３６１７番４８３ | 霧島温泉（12000） | 4.3 | -1.5% | -7.1% |
| 公）霧島市溝辺町麓字出口２０９８番４ | 嘉例川（3500） | 3.1 | -1.6% | -8.7% |
| 公）霧島市国分城山町３７７０番１５ | 国分（2000） | 8.3 | -1.6% | -9.4% |
| 公）霧島市横川町上ノ字鍋迫３４１４番１０８ | 大隅横川（2500） | 2.9 | -1.9% | -7.9% |
| 公）霧島市牧園町三体堂字下原１０４番２ | 霧島温泉（4000） | 2.1 | -2.0% | -10.8% |
| 公）霧島市横川町中ノ字後田２８０番１ | 大隅横川（150） | 4.9 | -2.0% | -10.9% |
| 公）霧島市福山町福山字樗木段５３４８番１０外 | 国分（14000） | 4.4 | -2.2% | -7.6% |
| 公）霧島市福山町福山字江尻田３６６３番３４ | 国分（10000） | 3.7 | -2.6% | -11.7% |
| 公）霧島市福山町福山字樗木段５２９０番６９ | 国分（14000） | 3.7 | -2.6% | -11.1% |
| 公）霧島市横川町中ノ字諏訪９８７番２ | 大隅横川（350） | 3.4 | -2.8% | -12.7% |
| 基）霧島市国分中央４丁目２６５４番３ | Ａコープ前バス停（250） | 11.7 | 2.3% | 4.4% |
| 基）霧島市国分福島２丁目２５６８番２ | 福島バス停（100） | 10.7 | 1.6% | 2.2% |
| 基）霧島市国分新町１丁目１８６番６ | 国分（1200） | 8.3 | 0.8% | 0.0% |
| 基）霧島市国分野口東１２６１番２ | 国分（1100） | 21.9 | 0.8% | 0.8% |
| 基）霧島市隼人町内山田１丁目１４番１２外 | 隼人（100） | 11.4 | 0.6% | 0.3% |
| 基）霧島市国分向花町３２８番３ | 国分（800） | 10.4 | 0.3% | -0.6% |
| 基）霧島市国分清水４丁目２３９８番３５ | トヨタ車体寮前バス停（320） | 6.4 | 0.0% | -3.5% |
| 基）霧島市隼人町眞孝字中馬場１１０１番２ | 浜ノ市バス停（340） | 6.2 | 0.0% | -4.1% |
| 基）霧島市隼人町姫城字下向川原５８４番２ | 日当山（1200） | 7.9 | 0.0% | -1.7% |
| 基）霧島市隼人町内字前田１５５０番５外 | 日当山（300） | 8.7 | 0.0% | -1.1% |
| 基）霧島市溝辺町麓字論地９６０番３ | 玉利バス停（250） | 4.8 | -0.7% | -2.7% |
| 基）霧島市福山町福山字惣陳平４５４１番４ | 牧之原中前バス停（180） | 4.6 | -0.7% | -4.8% |
| 基）霧島市隼人町神宮６丁目１７２４番４外 | 隼人（830） | 9 | -0.7% | -3.9% |
| 基）霧島市隼人町東郷字八反田９６３番２ | 日当山（1000） | 8.1 | -0.8% | -2.8% |
| 基）霧島市国分中央３丁目１７４３番１ | 国分（700） | 14.5 | -1.1% | -8.3% |
| 基）霧島市霧島田口字園田８５１番４ | 田口バス停（120） | 2.2 | -1.4% | -7.5% |
| 基）霧島市溝辺町有川字前畑２８６番１内 | 溝辺支所前バス停（70） | 4.2 | -1.5% | -7.9% |
| 基）霧島市溝辺町三縄字俵ヶ迫８５７番６３ | 上十文字バス停（150） | 2 | -1.6% | -8.1% |
| 基）霧島市牧園町宿窪田字下牧２０６０番１ | 堂之下バス停（150） | 3.3 | -1.9% | -7.3% |
| 基）霧島市横川町下ノ字下原９３１番２ | 馬渡バス停（1） | 0.8 | -2.0% | -10.7% |
| 基）霧島市横川町中ノ字灰ツブキ１４００番１０ | 大隅横川（700） | 3.1 | -2.1% | -7.8% |
| 基）霧島市牧園町上中津川字道下８８２番 | 板小屋バス停（100） | 0.8 | -2.1% | -7.8% |
| 基）霧島市霧島田口字永池２６３８番３５９外 | 高千穂牧場バス停（130） | 3.1 | -2.1% | -8.8% |
| 基）霧島市牧園町万膳字今村原２５５７番２ | 古屋志バス停（420） | 0.7 | -2.3% | -8.5% |
| 基）霧島市横川町中ノ字後田２９７番１ | 大隅横川（360） | 4.2 | -2.3% | -11.2% |
| 基）霧島市霧島大窪字狩川３８４番２６ | 霧島神宮（250） | 4.2 | -2.3% | -9.3% |
| 基）霧島市溝辺町有川字岩坂３８０番６ | 溝辺支所前バス停（360） | 2.5 | -2.6% | -11.6% |
| 基）霧島市牧園町宿窪田字芦谷原田神１６９番１１ | 霧島温泉（170） | 3.7 | -2.6% | -10.4% |
| 基）霧島市福山町福山字花建原４８９７番１０ | 下牧之原バス停（80） | 1.9 | -3.3% | -11.9% |
| 基）霧島市福山町福山字豹ヶ下３０９０番１ | 小廻バス停（550） | 1.9 | -3.3% | -11.9% |
途中ですが、この記事の説明を
どうも、このサイトの運営者のゴトウです。
この記事では、「あなたの（気になっている）不動産が、これからどうなるのか？」が分かるように、解説をしていきます。
とても不思議に思うのですが、
不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、
参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか？
例えば、年に３回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。
ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、１番大きく上昇した場所ぐらいです。
もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。
これでは、あなたの（気になっている）不動産が、これから上がるのか？下がるのか？の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。
最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた（もっといい物件を探せた）のに、、、なんてことも。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。
そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。
それでは参りましょう。
２、霧島市の土地価格の動き
霧島市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１８.４％下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で１.２%のマイナス、商業地は１.０％のマイナスとなっていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-21年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
唯一、国分福島地区で横ばいの地点（緑色のマーク）がありますが、それ以外では軒並み下がっている状況ですね。
なぜ霧島市では、これほど下落しているのか？
最初に結論をまとめます。
- 農地の宅地化が進んでいることもあって、新興住宅地に人気が集中してしまい、他のエリアの買い手が減ってしまった
- ただし、大型のショッピングセンターが近いエリアでは、土地に対する人気が集中しやすく、土地価格は比較的安定している
といったことから、一部のエリアだけが安定していると考えられます。
では、もう少し詳しく見ていきましょう。
①農地の宅地化によって、郊外に人が移っている
最も大きな理由が、農地の宅地化です。
この10年で鹿児島県の農地は、約１万900ha（ヘクタール）も減少しているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約１０９万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
そのため、霧島市でも、農地の宅地化が進んでいるところに人気が集中しているため、周辺の住宅地の需要を奪い、土地価格の下落へとつながっているわけです。
この点について確認するために、この７年間で人口が１００人以上増えた地区、減った地区を調べてみました。
霧島市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、国分駅を中心に、平野部ではほとんどの地区で人口が増えていました。
これほど人口が増えている地区が多ければ、土地価格が上昇してもおかしくないはずなのです。
ですが、実際には１０％以上も下落しているところが多いのは、周りの農地がどんどん宅地化されているためです。
国分駅の周辺でも、人口が増えていますが、駅の利用者はここ７年間全く増えておらず、「駅に近いところに住みたい」という人が増えているわけでもありません。
つまり、「新しい住宅地ができたら、そこに家を買いたい」という若い世帯が多いため、古くからある住宅地の買い手がつきにくく、どんどん土地価格が下がっているわけですね。
②比較的下げ幅が少ないのは、商業施設の近く
このように大きく下落している霧島市ですが、国分駅から南に１〜２kmほど行ったところにある国分福島地区では、ほぼ横ばいでした。
近くに郊外型の大型店である「フレスポ」があり、買い物に便利なエリアだからです。
買い物でも車での移動が基本ですし、道路も広くて運転しやすいため、この周辺の土地価格は安定しているようです。
３、これからどうなるのか？
ここからは、霧島市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）これから霧島市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した霧島市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約7,000人減少するそうです。
霧島市は、これから10年で約7,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる３０〜４０代人口も、2020→30年の10年間で約6,000人も減る見通しです。
霧島市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約6,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手がこれから１０年で、２割近くも減るのです。
そのため、今後はさらに買い手がつきにくくなるエリアが広がりそうですね。
（３）今後も農地の宅地化が進むのか？
これまで農地の宅地化によって、土地価格が下落してきた霧島市ですが、今後もこの傾向は続きそうです。
というのも、鹿児島県内の農業従事者の半数近くが７０代以上だからです。
そのため、この傾向はさらに加速しそうですので、住宅地の供給は今後も続くでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、霧島市の土地価格は、
- 農地の宅地化が進んでいることから、ショッピングセンターに近い人気エリアと、それ以外のエリアの二極化が進んでいる
- 今後も人口は減少していくので、この二極化がさらに進んでいく
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
未公開物件＝安い物件の可能性大
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
【PR】タウンライフ
こちらの「タウンライフ」に登録すると、全国１５０以上の不動産会社が、あなたの条件にあった非公開の物件情報を教えてくれます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき
特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。
今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。
不動産会社選びを間違えると損する？
不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。
例えば、霧島市に「国分中央（こくぶちゅうおう）」という住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１１万円／坪
- 実際の取引価格：９.５〜１５万円／坪
と、公示地価の約０.９〜１.４倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.５倍です。
【霧島市国分中央の土地取引（過去２年間）】
- 国分駅から徒歩１３〜２０分のエリアで、９.５〜１５万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「第１種住居地域」という似たような街並みのエリア
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています
（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
を知ることができます。
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