薩摩川内市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

薩摩川内市鹿児島県

(画像出典:wikimedia commons ja:User:Sanjo, Kagoshima Airport Road at Sendai Station)

 

この記事では薩摩川内市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)(※1)

 

 

1、薩摩川内市の公示地価、基準地価

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2023.1.1現在)2023年3月 更新

*基:基準地価(2022.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

 

所在地及び地番最寄駅(m)坪単価(万円)前年比2018年比
公)薩摩川内市平佐町字天神坊4216番18川内(1400)9.40.0%-2.1%
公)薩摩川内市宮崎町字春日原2864番26隈之城(2000)6.5-0.5%-5.7%
公)薩摩川内市中郷2丁目177番外上川内(2900)17-0.6%-4.1%
公)薩摩川内市東向田町209番川内(700)19.9-1.0%-6.5%
公)薩摩川内市宮内町字学藤1832番1上川内(2300)8.3-1.2%-7.1%
公)薩摩川内市大小路町字岩同2280番3上川内(1800)10.3-1.3%-6.6%
公)薩摩川内市西向田町276番川内(1200)28.5-1.9%-8.9%
公)薩摩川内市入来町副田字立山5955番41川内(15000)3.2-2.5%-9.7%
公)薩摩川内市樋脇町市比野字小嶺3200番48川内(12000)5-2.5%-12.1%
公)薩摩川内市入来町副田字馬渡5627番14川内(15000)2.3-2.8%-13.4%
公)薩摩川内市樋脇町塔之原字西田間田650番外川内(8900)2.6-2.9%-12.4%
公)薩摩川内市入来町浦之名字木場原7577番2川内(15000)4.4-2.9%-13.2%
公)薩摩川内市樋脇町市比野字宮元99番1外川内(11000)7.6-3.4%-15.4%
基)薩摩川内市高城町字川原1530番2いもせ橋バス停(170)4.40.0%-4.3%
基)薩摩川内市田崎町字井之上原974番田崎橋バス停(540)7.30.0%-3.5%
基)薩摩川内市若松町57番川内(1200)11.80.0%-1.7%
基)薩摩川内市東向田町9番川内(330)28.10.0%-5.0%
基)薩摩川内市中郷1丁目166番中郷病院入口バス停(230)9.5-0.3%-1.7%
基)薩摩川内市御陵下町字公佛3136番1上川内(430)14.9-0.4%-5.5%
基)薩摩川内市勝目町字九ツ5258番隈之城(1700)2.2-0.8%-4.3%
基)薩摩川内市東郷町鳥丸字東園2210番4東郷支所前バス停(3600)1.5-1.1%-6.2%
基)薩摩川内市宮里町字月見田1322番9川畑バス停(200)5.5-1.2%-7.7%
基)薩摩川内市樋脇町塔之原字金具尻11819番1金具バス停(290)1.3-1.3%-6.2%
基)薩摩川内市東郷町斧渕字後馬場388番3東郷支所前バス停(120)4.3-1.5%-5.1%
基)薩摩川内市祁答院町藺牟田字新町7963番1外平城バス停(90)0.8-2.0%-7.4%
基)薩摩川内市祁答院町黒木字竹田ノ下3461番8黒木三文字バス停(310)0.8-2.0%-5.9%
基)薩摩川内市入来町浦之名字蒲生原10472番2蒲生原バス停(180)1.3-2.4%-5.9%
基)薩摩川内市祁答院町上手字宮脇522番1上手バス停(230)1.3-2.5%-10.5%
基)薩摩川内市東郷町斧渕字町394番1斧渕バス停(130)4.8-2.7%-7.1%
基)薩摩川内市樋脇町塔之原字西田間田734番2樋脇支所前バス停(250)3.2-3.0%-11.9%
基)薩摩川内市下甑町長浜字城5番長浜橋バス停(100)4.2-3.0%-10.5%
基)薩摩川内市大小路町字原口2620番1上川内(1600)15.7-3.1%-9.4%
基)薩摩川内市祁答院町下手字市ノ後2889番大村麓バス停(120)2.1-3.1%-14.4%
基)薩摩川内市樋脇町塔之原字野町1189番3樋脇支所前バス停(1)4.8-3.3%-13.7%
基)薩摩川内市入来町副田字内木場5851番6入来温泉口バス停(1)4.8-3.3%-10.5%
基)薩摩川内市上甑町小島字児島712番91塩浜バス停(70)1.4-3.6%-12.2%
基)薩摩川内市入来町浦之名字赤城之前127番1清色橋バス停(220)3.4-3.7%-10.4%
基)薩摩川内市下甑町手打字宮薗1271番2大原バス停(130)3.3-3.8%-10.6%
基)薩摩川内市入来町浦之名字五反田375番2能力開発校前バス停(700)2.5-3.8%-10.7%
基)薩摩川内市上甑町中甑字橋ノ元988番2中甑港バス停(200)3.3-3.9%-13.2%
基)薩摩川内市里町里字東笠掛144番八幡宮前バス停(550)1.6-4.0%-12.0%
基)薩摩川内市里町里字薗中3371番2里支所前バス停(70)2.4-4.1%-14.0%
基)薩摩川内市鹿島町藺牟田字奥園257番鹿島港(450)3.6-4.4%-11.4%
基)薩摩川内市鹿島町藺牟田字小牟田中3151番鹿島港(1500)1.6-4.8%-14.7%

 

途中ですが、この記事の説明を

どうも、このサイトの運営者のゴトウです。

この記事では、「あなたの(気になっている)不動産が、これからどうなるのか?」が分かるように、解説をしていきます。

 

とても不思議に思うのですが、

不動産の取引は、数百万円〜数億円単位の大きなお金が動きますから、絶対に失敗したくないはずなのに、

参考になる情報が、あまりに少なすぎると感じませんか?

 

例えば、年に3回ほど、公示地価や基準地価、路線価などの国が発表する土地価格の情報が、新聞やテレビニュースで取り上げられます。

ですが、その解説の多くが、都道府県単位、市区町村単位、または、1番大きく上昇した場所ぐらいです。

 

もっと細かい地区の情報は、ほとんど見かけませんよね。

これでは、あなたの(気になっている)不動産が、これから上がるのか?下がるのか?の判断がつきませんし、今がチャンスなのかどうかも分かりません。

最悪の婆には、営業マンの言いなりになって、もっと高く売れた(もっといい物件を探せた)のに、、、なんてことも。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

そこで、この記事では、取り引きの参考になりそうなデータを集めて、なるべく詳しく、そして分かりやすく解説をしました。

そのため、ちょっと記事が長くなってしまいましたが、難しいことは書いていませんので、気楽に読み進めてみてください。

 

それでは参りましょう。

 

2、薩摩川内市の土地価格の動き

薩摩川内市の住宅地は、アベノミクス以降の、この9年間で18.2%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で1.8%のマイナス商業地は1.9%のマイナスとなっていました。

 

薩摩川内市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-21年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で下落していました。

市街地の中心部では、住宅地だけが下げ方が緩やかですが、①中心部の商業地、②郊外の住宅地では、10%以上の大幅な下落をしている地区が多いようです。

 

なぜ薩摩川内市では、これほど下落しているのか?

最も大きな理由が、農地の宅地化です。

この10年で鹿児島県の農地は、約1万900ha(ヘクタール)も減少しているのです。

 

鹿児島県の農地面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約109万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

そのため、薩摩川内市でも、農地の宅地化が進んでいるところに人気が集中しているため、周辺の住宅地の需要を奪い、土地価格の下落へとつながっているわけです。

 

この点について確認するために、この7年間で人口が100人以上増えた地区、減った地区を調べてみました。

 

薩摩川内市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:薩摩川内市 「住民基本台帳人口」)

 

ご覧の通り、市の中心部の周辺では、人口が増えているところが結構ありました。

これほど人口が増えている地区が多ければ、土地価格が上昇してもおかしくないはずなのです。

 

ですが、人口が増えている地区について、Google マップの航空地図で確認してみると、かなりの地区で、農地の宅地化が進んでいます。

例えば、川内駅の北東にある天辰町や、川内駅の南側にある宮崎町では、人口が500人以上も増えていますが、いずれも農地が多く残っている地区で、10〜20戸単位の新興住宅地が作られています。

 

このような宅地化が進むと、古くからある住宅地を求める人が減りますので、土地価格も下落する一方なわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、薩摩川内市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)金利の上昇リスク

2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。

新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。

例えば、アメリカでは、この1年間で、0.25→5.25%へと、なんと5%もの金利の引き上げを行っています。

 

日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか?」と見られており、期間10〜30年の国債の金利が上がり始めています。

 

国際金利推移 202306

(参考:財務省

 

住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。

固定金利の住宅ローンである、フラット35(期間21〜35年)の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。

 

ふらっと35は上昇しているが、変動金利はむしろ下落

住宅ローン金利の推移 202306

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。

銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。

 

そのため、変動金利の利用者が、2019年には約6割ぐらいだったのが、2022年には約7割にまで増えていました。

 

不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加

利用した金利タイプ

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。

 

変動金利の方が、月々の返済が約2万円安い
  金利月の返済額総返済額
①ふらっと35固定金利1.76%95,723円約4,020万円
②SBI新生銀行変動金利0.32%75,512円約3,172万円
①ー②  20,211円約848万円

*期間35年、ローン諸費用は除く

(参考:住宅保証機構 「住宅ローンシミュレーション」)

 

大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの?」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。

では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか?というと、約2割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。

 

アンケート 金利上昇時の対応

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。

 

つまり、

  • 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
  • 変動金利で借りている人の2割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある

と言う状況なのです。

 

今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。

 

ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。

そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。

(参考:NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0%上昇 41年ぶり水準」)

 

また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。

 

 

(2)これから薩摩川内市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した薩摩川内市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約9,000人減少するそうです。

 

薩摩川内市は、これから10年で約9,000人減る

薩摩川内市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約4,000人も減る見通しです。

 

薩摩川内市の30〜40代人口は、2020→30年で約4,000人減る

薩摩川内市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手がこれから10年で、2割近くも減るのです。

 

ちなみに、薩摩川内市の30〜40代は、この7年間で1,200人ぐらいしか減っていませんでした。

若い世代の買い手の減少がなくて、これほど下落していたわけですから、ここから10年はさらに下落が加速しそうです。

 

(3)今後も農地の宅地化が進むのか?

これまで農地の宅地化によって、土地価格が下落してきた薩摩川内市ですが、今後もこの傾向は続きそうです。

というのも、鹿児島県内の農業従事者の半数近くが70代以上だからです。

 

鹿児島県の農家の年齢構成

(参考:農林センサス 「5−8 農業従事者の年齢」)

 

そのため、この傾向はさらに加速しそうですので、住宅地の供給は今後も続くでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、薩摩川内市の土地価格は、

  • 農地の宅地化が進んでいるため、古くからある住宅地の買い手がつかず、全体的に土地価格は下落している
  • 今後は若い世代の人口減少が加速するため、買い手がつきにくい土地が増えていきそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

未公開物件=安い物件の可能性大

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

 

未公開物件

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安の物件情報を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

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売るなら:低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が1%上がると、組める住宅ローンが15〜20%程度減るためです。

 

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

 

不動産会社選びを間違えると損する?

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類(戸建て・マンション)が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

 

 

例えば、薩摩川内市に「平佐町(ひらさちょう)」という住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:9.5万円/坪
  • 実際の取引価格:7.9〜10.4万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.1倍で取引されていました。

 

【薩摩川内市平佐町の公示地価】

薩摩川内市平佐町の公示地価

  • 川内駅から1,400mの距離、徒歩約18分(1分=80m)
  • 28,700円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =9.5万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【薩摩川内市平佐町の土地取引(過去2年間)】

薩摩川内市平佐町の土地取引

  • 川内駅から徒歩10〜20分のエリアで、7.9〜10.4万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第2種中高層住居専用地域」という、同じような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか?

その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。

 

不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、

  1. 自社でどれだけ取引情報を持っているか
  2. どれだけ買い手のリストを持っているか?

で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。

 

持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる

査定額が違うイメージ

 

*REINSとは、不動産会社間でだけ共有できる物件情報・取引情報のサービスです。ただし、売主の承諾が必要なため、情報の共有率は、全体の取引の約11%程度となっています

(2022年実績:売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 = 11.4%)

 

また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、

  1. どれだけの評価額になるのか?
  2. どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか?

を知ることができます。

 

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※1 本記事では、いくつかのサービスのご紹介をしています。それぞれ、「イエウール(運営元 株式会社Speee)」「タウンライフ(運営元 タウンライフ株式会社)」の委託を受けて作成しております

 

 

 

 

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