長崎県の土地価格の今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons Fg2,　Waterfront in Nagasaki, Japan2007）

新型コロナでこれからどうなるのか？

おそらく多くの人が、現在の不動産市場に対して、

「新型コロナで下がるんじゃないか？」

と気になっているのではないでしょうか？

都内での感染者数もどんどん拡大していますし、いつロックダウン（封鎖）されるか分からないほどに、緊迫していますよね。

そこで、この記事では、これまで長崎県の土地価格が上昇・下落してきた理由と、今回のコロナウイルスの影響を念頭におきながら、これからの長崎県内の土地価格について解説していきたいと思います。

それでは参りましょう。

１、過去７年間の長崎県の不動産の上がり方の特徴とは？

まずはじめに、この７年間で長崎県内の不動産が、どのような動きをしてきたのかをザッと見ていきましょう。

（参考：国土交通省　地価公示）

この７年間の長崎県の公示地価を調べてみると、住宅地は５.２％の下落をしていました。

九州で上昇している件は福岡県だけでした。

そこで、今度は市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。

大村市と時津町、長与町のみ上昇

（参考：国土交通省　地価公示）

ご覧のように、市区町村単位で見ると、大村市と時津町、長与町の３市町だけが上昇していました。

長崎市でも、平均すると下落している状況です。

そもそも、今回の「不動産バブル」は、何が理由なのか？

そもそも、今回の「不動産バブル」は、2013年４月から始まった日銀の異次元緩和が原因です。

それまでの銀行の商売は、わたしたちから100万円預かったら、それで国債を買って、国から利息として１万円もらう代わりに私たちには100円ぐらいの利息をつけてて稼ぐ、ということをやっていました。

ですが、こんなことをしても、ちっとも景気も良くなりません。

そこで、日銀が銀行から国債を買い取ってしまい、「その浮いたお金を使って、どこかに貸して本業で稼ぎなさい！」

とやってしまったのです。

それで困った銀行は、不動産業者に融資をすることにしました。

この７年間で、企業や個人がお金を稼ぐために銀行から借りたお金（設備資金と言います）は、なんとその８割近くが不動産関連だったのです。

製造業はわずか1.7%、そのほとんどが不動産関係

（参考：日銀　貸出先別貸出金）

お金が借りやすくなった企業や個人は、そのお金でバンバン、アパートやマンションを建てました。

その一部が、「かぼちゃの馬車」や「サブリース問題」「スルガ銀行の不正融資」などで個人の不動産投資家が餌食になっているんですね。

低金利によって、買い手の購買力が上がった

それに加えて、住宅地でも大きな追い風がありました。

それが金利の低下です。

異次元緩和によって、住宅ローンが約１％下がったのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・3,000万円の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は１.４万円も減りました。

異次元緩和前後のフラット３５の返済額

*融資手数料：2.16%として計算

ご覧の通り、返済額で月1.4万円、総額で約600万円減った計算になります。

言い換えると、月々10.4万円の返済で、3,000万円の物件から3,500万円の物件まで買えるようになったことになります。

金利の低下によって、高い物件が買えるようになった

つまり、金利が下がったことで、買い手の購買力が上がったため、値上げにも簡単に応じられてきたわけです。

２、なぜ、これほど下がっているのか？

理由は２つあります。

①公共事業の減少で土地価格が下落した

１つ目は、公共事業の減少です。

長崎県の住宅地のピークは、１９９９年ごろになりますが、本格的な下落は２００２年ごろからでした。

その理由は、公共事業の予算があまり減らなかったからです。

県内で仕事がたくさんあったので、働く人の給料もその当時まではあまり下がらなかったんですね。

大分県の公共事業は、この２０年でほぼ半分に

（参考：総務省統計局　行政投資実績）

しかし、「不良債権」という言葉が話題になり始めた2001年ぐらいから、公共事業がどんどん減っていきました。

そのため、地方ではどんどん仕事がなくなってしまい、給料が減り、そして土地価格が下落していったのです。

②人口が減って、家を買う人が減った

２つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である20〜40代の人口は、1996年ごろをピークに、ずっと減り続けているのです。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

家を買う年代が減れば、家を建てる人は減ります。

そのため、長崎県全域で見ると、土地価格が上がりにくくなっていったんですね。

上昇している地域の特徴とは？

しかし、一部の地域では上昇しているところも出てきました。

例えば、長崎駅の周辺では、外国人観光客数が増加していることによって、商業地が盛り上がり、マンションや新しい商業地ができたりして、土地価格が上昇しています。

地価マップ：５年間の上昇率

*上昇率：赤色（20%以上）＞オレンジ（10〜19.9%）＞緑色（０〜9.9％）＞青色（-10〜0%）＞紫色（-10%未満）

大村市でも同じように良い影響があります。

長崎空港の利用者数が増えているため、空港に近い市の中心部に家を建てる人が増えているのです。

（参考：国土交通省　暦年・年度別空港管理状況調書）

そのため、大村市ではほぼ全域で土地価格が上昇しています。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出ています。

オリンピックの延期が決まった３月２４日の翌日から日本では緊急事態宣言が出され、５月２５日の解除宣言までの２ヶ月間は、飲食店やホテル、交通機関の利用がかなり減少しました。

解除された６月以降も、本格的な回復までは程遠い状況です。

このような状況を受けて専門家の間では、「この４〜６月のGDP（国内総生産）は、年率にして２３％ほど減少したのではないか？」という見通しが出ています。

（参考：日経新聞「実質GDP、4～6月23%減　民間予測」）

ほとんどの業界では、売り上げが１割減れば、利益がほぼ吹っ飛びますので、平均２３％の売り上げが減ったということであれば、赤字の企業が続出していることになります。

そして、これから先の景気についても、まだまだ予断を許しません。

例えば、これまで業績が絶好調だったユニクロは、すでに今年に入って３回目の業績の下方修正をしました。

（参考：サンケイBIZ「ファストリ通期予想、３回目の下方修正　海外ユニクロ赤字が影響」）

日本だけでなく、世界的に売り上げの回復が思っている以上に鈍いため、このような状況になっているのです。

これはユニクロに限った話ではなく、自動車や電機など、幅広い業界で起こっている状況です。

また、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

長崎県では、特に商業地が危ない

長崎県内で特に大きいのが、商業地への影響です。

東京や大阪などの外国人観光客の多い地域では、百貨店の売り上げが大きく下落しているとの報道が出ています。２〜３月の百貨店の売り上げを見ても、３〜４割減とかなりひどい状況となっています。

では、それ以外の地方店はどうかと言うと、全国的な自粛ムードもあって、やはり過去に見られないほどの売り上げの落ち込みが起こっています。

お隣の福岡でも３〜４割のマイナスになっていますし、それ以外の地方都市の仙台や高知、高槻（大阪）でも３月の売り上げは３割前後のマイナスとなっており、長崎県でも同様の傾向になっています。

百貨店の２〜３月の売上高（前年比）

（参考：各社HPより）

ここまで売り上げが減ってしまうと、他の周辺の小売店もかなり大きな影響を受けてきますので、閉店するお店も増えてくるでしょう。

そうすると、周辺の雇用が不安定化するため、家を購入する人が減少します。土地価格も下げやすくなってくるでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）立地適正化計画で、「住んで欲しくない地域」の線引きが始まる

立地適正化計画とは、ぶっちゃけて言うと、

「このエリアの中に住んでください」

という線引きを自治体が行う計画のことです。

立地適正化計画のイメージ

なんでこんなことをしているのかと言うと、国も自治体もお金がないからです。

「2025年問題」って言葉、聞いたことありませんか？

「2025年に団塊の世代が７５歳以上になるから、社会保障費が今よりも20〜30兆円増えるので、行政サービスも首が回らなくなる、、、」

ということが起こるのです。

そうすると、今ある行政サービスもどうにかして削らなければいけませんよね。

その削る判断基準として、「エリア内」「エリア外」を分けている可能性があるのです。

「可能性」と書いたのは、誰もそんなことを明文化していないからですが、間違いなくそうなると思います。

というのも、「住んで欲しいエリア」には、人がたくさん住んでるからです。

例えば、１００万円の税金が使えるとして、

①１０００人を満足させられるエリア

②１０人しか満足させられないエリア

があったら、①を選ぶしかないじゃないですか？

ちなみに、2018年8月末現在で、長崎県内では、

• 長崎市
• 大村市

の２市が本格的に進めています。

赤と黄色のエリア：長崎市の「住んで欲しいエリア」

（参考：長崎市　立地適正化計画）

今後は、このエリアの外に住んでいると、学校や老人ホーム、体育館などの行政サービスが他と統合されたりして、少しずつ不便になっていきます。

当然、エリア外では新しく住みたいという人は減ります。

わざわざ幼稚園からも学校からも遠い場所に家を建てたいとは思いませんからね。

土地価格は下がるでしょうし、最悪の場合には、「売るに売れなくなる可能性」も十分にあります。

結論：売るなら？買うなら？

というわけで、長崎県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。

と言えそうです。

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がチャンス？

坪単価が高いエリアで購入を予定しているのであれば、「下がるまで待つ」という選択肢もあり得ますが、新型コロナでも安定した仕事についている方であれば、購入を検討して見てもいいと思います。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく可能性

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも1,000万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして100万円ぐらいしか安くなりませんから、１〜２年分の家賃でペイできてしまいますよね。

現在の家賃と買いたい場所の土地価格を比べてみれば、買ってもいいという判断は十分に成り立つと思います。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

現在の低金利は、日銀の異次元緩和政策が続いているからなので、この政策が終われば金利は上がります。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：金利が上がる前に売った方がいい

アベノミクス以降のこの７年間は金利の低下によって、買い手が月々の返済額を引き上げなくても値上がりした家を買える時期でした。

不動産を売るなら、金利の低い今が１番のチャンスと言えます。

特にコロナショックの影響は、長期間になる可能性もあり、景気が悪化するほど買い手が減っていきますので、今のうちに準備をしておいた方が後悔しないはずです。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、長崎市内に「滑石（なめし）」という、高宮駅の北側に広がる住宅地があります。

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*九州７県の市区町村の公示地価と実際の取引を比較

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか？

答えは不動産の一括査定です。

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