（画像出典：wikimedia commons そらみみ 佐世保東口前の風景）
この記事では佐世保市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、佐世保市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2020.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）佐世保市清水町４－２６ | 佐世保（2500） | 21.5 | 2.0% | 9.2% |
| 基）佐世保市元町１－１２ | 佐世保（1900） | 47.5 | 2.1% | 8.3% |
| 公）佐世保市元町１－１２ | 佐世保（1900） | 47.5 | 2.1% | 7.5% |
| 公）佐世保市塩浜町７－９ | 佐世保（750） | 52.5 | 1.9% | 7.4% |
| 基）佐世保市東大久保町２－３０ | 佐世保（2100） | 19.6 | 0.8% | 5.7% |
| 公）佐世保市東大久保町２－３０ | 佐世保（2100） | 19.6 | 1.4% | 5.3% |
| 公）佐世保市高砂町４２番１ | 佐世保（2000） | 64 | 2.1% | 4.9% |
| 公）佐世保市花園町２０２番３０ | 佐世保（2600） | 17.2 | 1.2% | 4.2% |
| 基）佐世保市広田３－１５－３ | バス広田駐在所前（230） | 16.1 | 0.6% | 3.6% |
| 基）佐世保市光月町１－２３ | 佐世保（1100） | 52.8 | 0.6% | 3.2% |
| 基）佐世保市白南風町２４－５ | 佐世保（350） | 18.5 | 0.2% | 3.1% |
| 基）佐世保市本島町１－６ | 佐世保（900） | 92.7 | 1.1% | 2.9% |
| 公）佐世保市三浦町８－１２ | 佐世保（600） | 18.9 | 0.7% | 2.7% |
| 基）佐世保市梅田町９－２３ | バス梅田町（320） | 16.6 | 0.4% | 2.7% |
| 公）佐世保市三浦町１－１３ | 佐世保（210） | 90.4 | 1.5% | 2.2% |
| 基）佐世保市田原町２４７番６ | 左石（600） | 14.9 | 0.4% | 2.0% |
| 基）佐世保市瀬戸越４丁目１３７０番９ | 泉福寺（570） | 16.4 | 0.4% | 1.8% |
| 基）佐世保市大塔町１８番１１外 | 大塔（250） | 27.9 | 0.0% | 1.7% |
| 公）佐世保市田原町２４７番６ | 左石（600） | 14.9 | 0.7% | 1.6% |
| 基）佐世保市黒髪町２１－５ | 日宇（1600） | 14.9 | 0.4% | 1.6% |
| 公）佐世保市黒髪町２１－５ | 日宇（1600） | 14.9 | 0.7% | 1.1% |
| 公）佐世保市大和町８８０番１６ | 日宇（1400） | 15.6 | 0.6% | 0.9% |
| 基）佐世保市小佐世保町２８－１４ | 佐世保（2200） | 14 | 0.5% | 0.7% |
| 公）佐世保市栄町５－６ | 佐世保（1200） | 99.7 | 0.3% | 0.7% |
| 基）佐世保市矢峰町１７６番６ | バス矢峰（250） | 15.5 | 0.2% | 0.4% |
| 公）佐世保市新田町１１３番４ | 上相浦（180） | 12.9 | 0.5% | 0.3% |
| 基）佐世保市藤原町２２－１０ | バス牛買稲荷口（1） | 28.6 | 0.3% | 0.1% |
| 公）佐世保市椎木町２１６番３３ | 大学（1800） | 13.5 | 0.5% | 0.0% |
| 公）佐世保市俵町７－２ | 佐世保（2900） | 34.3 | 1.0% | 0.0% |
| 基）佐世保市横尾町２１６７番１６ | バス堺木（700） | 13 | 0.0% | 0.0% |
| 基）佐世保市天神町１１２６番１６ | バス自衛隊官舎前（300） | 14.9 | 0.2% | -0.2% |
| 公）佐世保市小佐世保町２８－１４ | 佐世保（2200） | 14 | 0.7% | -0.2% |
| 基）佐世保市花高１－１２－１１ | 早岐（790） | 13.9 | 0.2% | -0.5% |
| 基）佐世保市木風町１４７６番４ | バス木風橋（250） | 13.7 | 0.2% | -0.5% |
| 公）佐世保市日野町８５３番３ | 大学（2500） | 23.7 | 1.1% | -0.6% |
| 公）佐世保市春日町２８－９ | 山の田（600） | 14.8 | 0.4% | -0.7% |
| 公）佐世保市瀬戸越１丁目１９４５番５０ | 泉福寺（1000） | 13.2 | 0.5% | -0.7% |
| 基）佐世保市上相浦町８－８ | 上相浦（280） | 20.6 | 0.3% | -0.8% |
| 基）佐世保市星和台町１４－１２ | バス星和台南（90） | 13.5 | 0.0% | -1.0% |
| 公）佐世保市高天町８－３ | 佐世保（1200） | 32 | 0.4% | -1.1% |
| 公）佐世保市保立町２７５番２３ | 佐世保（3800） | 13.7 | 0.7% | -1.2% |
| 公）佐世保市大岳台町１５－２７ | 日宇（2200） | 13.7 | 0.5% | -1.4% |
| 公）佐世保市山県町１－２ | 佐世保（650） | 60.4 | 0.5% | -1.6% |
| 公）佐世保市天神５－４１－２４ | 佐世保（3000） | 13.8 | 0.2% | -1.7% |
| 公）佐世保市下本山町１１６０番１７ | 本山（300） | 11.7 | 0.3% | -1.7% |
| 基）佐世保市中里町２９６番８ | 本山（600） | 11.4 | 0.0% | -1.7% |
| 基）佐世保市島瀬町９－８ | 佐世保（950） | 188.1 | 0.0% | -1.7% |
| 公）佐世保市権常寺町１４２９番２６ | 早岐（950） | 13.1 | 0.5% | -1.7% |
| 基）佐世保市白木町１８番５ | 佐世保（1300） | 12.4 | 0.0% | -1.8% |
| 基）佐世保市川下町１４番１ | 大学（300） | 11.4 | 0.0% | -2.0% |
| 公）佐世保市有福町４１５６番９ | 早岐（1800） | 12.9 | 0.5% | -2.0% |
| 公）佐世保市福石町１７－２１ | 佐世保（800） | 23.8 | 0.6% | -2.0% |
| 基）佐世保市松瀬町６９６番１７ | 左石（1500） | 12.5 | 0.0% | -2.1% |
| 基）佐世保市吉岡町１７７６番３ | 野中（500） | 11.9 | 0.0% | -2.2% |
| 基）佐世保市広田４－２－６ | 早岐（1300） | 10.7 | 0.0% | -2.4% |
| 公）佐世保市稲荷町１４－４ | 佐世保（1300） | 24.9 | 0.3% | -2.5% |
| 公）佐世保市棚方町４２４番１１８ | 棚方（550） | 10.5 | 0.0% | -2.5% |
| 基）佐世保市鹿子前町２４８番４ | バス赤崎小学校下（330） | 12.3 | 0.3% | -2.6% |
| 公）佐世保市島瀬町９－８ | 佐世保（950） | 188.1 | 0.0% | -2.7% |
| 公）佐世保市大塔町１９３９番３３ | 大塔（1800） | 12.5 | 0.3% | -2.8% |
| 公）佐世保市大潟町６０番３９ | 大学（1200） | 12 | 0.3% | -2.9% |
| 公）佐世保市早苗町４４２番３ | 早岐（1500） | 11.8 | 0.3% | -3.0% |
| 公）佐世保市田原町９－３１ | 左石（110） | 22.3 | 0.1% | -3.2% |
| 基）佐世保市有福町１６１２番１９ | バスクレールの丘北口（280） | 11.1 | 0.0% | -3.2% |
| 公）佐世保市相浦町１６２５番 | 相浦（210） | 16.2 | -0.2% | -3.2% |
| 公）佐世保市吉岡町１９４５番１外 | 野中（450） | 18.8 | 0.2% | -3.2% |
| 公）佐世保市船越町７３９番７ | 佐世保（6200） | 10.6 | 0.0% | -3.3% |
| 公）佐世保市下京町２３番１ | 佐世保（650） | 90.4 | 0.0% | -3.5% |
| 公）佐世保市小舟町２５番１５ | 泉福寺（3300） | 11.5 | 0.3% | -3.6% |
| 公）佐世保市新田町６２２番４ | 上相浦（1000） | 6.8 | 0.0% | -3.7% |
| 公）佐世保市権常寺１－１０－３１ | 早岐（350） | 27.3 | 0.4% | -3.7% |
| 基）佐世保市船越町１９８３番１２ | バス動植物園前（220） | 11.1 | 0.0% | -3.7% |
| 公）佐世保市卸本町１５－２ | 大塔（1700） | 15.1 | 1.8% | -3.8% |
| 公）佐世保市小島町４３２番２外 | 佐世保（3200） | 13.3 | 0.0% | -3.8% |
| 公）佐世保市日宇町９７１番１ | 日宇（500） | 12.3 | 0.0% | -3.9% |
| 基）佐世保市御船町１０－２ | バス御船町（80） | 19 | 0.0% | -4.2% |
| 公）佐世保市原分町７１２番７ | 左石（1600） | 10.4 | 0.0% | -4.3% |
| 基）佐世保市早岐１－３－１４ | 早岐（200） | 19.1 | 0.0% | -4.3% |
| 公）佐世保市崎岡町１６３８番３９ | 早岐（3100） | 11 | 0.0% | -4.3% |
| 公）佐世保市牧の地町１４７８番１０ | 皆瀬（1500） | 9.9 | 0.0% | -5.1% |
| 公）佐世保市矢峰町４７２番１ | 泉福寺（2500） | 6.6 | -0.5% | -6.1% |
| 公）佐世保市鹿町町鹿町４１８番１ | 江迎鹿町（3100） | 1.4 | -0.5% | -6.1% |
| 基）佐世保市白岳町４１５番 | 日宇（900） | 10 | -0.3% | -7.4% |
| 基）佐世保市楠木町１７４番１ | 野中（800） | 5.5 | -0.6% | -9.2% |
| 公）佐世保市木原町１８２３番１ | 三河内（3500） | 6.4 | -0.5% | -9.3% |
| 公）佐世保市松山町３６１番 | 佐世保（4000） | 7 | -0.5% | -9.4% |
| 基）佐世保市東浜町５１８番外 | バス中波止（1） | 9.9 | 0.0% | -9.4% |
| 公）佐世保市城間町３２０番１ | 南風崎（1900） | 5 | -0.6% | -9.5% |
| 公）佐世保市船越町１０９番２ | 佐世保（6500） | 5.3 | -0.6% | -9.5% |
| 基）佐世保市針尾中町１５３８番３外 | バス針尾公民館前（1） | 7.2 | -0.5% | -9.5% |
| 基）佐世保市棚方町２６７番６外 | 真申（1200） | 5.8 | -1.1% | -10.2% |
| 公）佐世保市江迎町長坂１１７番１９ | 江迎鹿町（500） | 4.8 | -1.4% | -10.5% |
| 基）佐世保市小佐々町黒石５１７番１２外 | バス小島入口（170） | 2.2 | 0.0% | -10.6% |
| 公）佐世保市江上町７６１番２外 | 早岐（7000） | 5.2 | -0.6% | -11.2% |
| 基）佐世保市吉井町橋川内５９８番１ | バス橋川内（80） | 2.9 | -1.7% | -11.2% |
| 公）佐世保市東浜町８７９番２外 | 日宇（2900） | 5.6 | -0.6% | -11.5% |
| 基）佐世保市世知原町栗迎４１番９ | バス世知原支所（130） | 3.7 | -1.7% | -11.7% |
| 基）佐世保市吉井町立石４８０番６ | 吉井（640） | 4.7 | -1.4% | -11.7% |
| 基）佐世保市鹿町町深江潟６７番１７ | 江迎鹿町（600） | 3.6 | -1.8% | -12.0% |
| 基）佐世保市母ケ浦町１６８３番 | 大学（1500） | 2.6 | -1.3% | -12.2% |
| 基）佐世保市江迎町長坂２５５番２ | 江迎鹿町（450） | 4.8 | -1.4% | -12.7% |
| 基）佐世保市江迎町小川内２０番４ | 高岩（300） | 3.3 | -2.0% | -13.0% |
| 基）佐世保市吉井町直谷１００７番９４ | 潜竜ヶ滝（1500） | 3.5 | -1.8% | -13.7% |
| 基）佐世保市世知原町中通２６５番２０ | バス槍巻（450） | 3 | -2.2% | -14.2% |
| 基）佐世保市小佐々町矢岳２５１番２ | バス下矢岳（420） | 1.8 | -1.8% | -14.3% |
| 基）佐世保市相浦町２７２６番 | 相浦（600） | 7.6 | -0.9% | -14.4% |
| 基）佐世保市鹿町町下歌ヶ浦７９１番５４ | バス大加勢（200） | 2.2 | -0.9% | -16.2% |
| 基）佐世保市小佐々町楠泊１０２５番５ | バス楠泊（160） | 3.1 | -2.1% | -16.2% |
| 基）佐世保市鹿町町土肥ノ浦３番１１外 | バス植松（160） | 2.4 | -1.0% | -16.2% |
| 公）佐世保市立神町２３番２６ | 佐世保（1800） | 10 | -0.3% | -16.8% |
| 基）佐世保市江迎町埋立２番３２ | すえたちばな（700） | 1.7 | -1.0% | -17.2% |
| 基）佐世保市鹿町町大屋４４９番 | バス鹿町文化会館前（900） | 1.6 | -0.8% | -17.2% |
| 基）佐世保市江迎町田ノ元１２５１番２外 | 潜竜ヶ滝（330） | 4.9 | -2.0% | -18.3% |
| 基）佐世保市世知原町栗迎１００番６ | バス世知原支所（1） | 5.1 | -2.5% | -18.4% |
| 基）佐世保市口の尾町２５番２外 | 三河内（1100） | 7.7 | -2.5% | -19.4% |
| 基）佐世保市小佐世保町６－２０ | 佐世保（2200） | 4.5 | -2.9% | -20.0% |
| 基）佐世保市吉井町立石４６４番８ | 吉井（400） | 6.5 | -2.5% | -21.2% |
| 基）佐世保市鹿町町下歌ヶ浦９８６番９ | バス前加勢（1） | 4.1 | -2.3% | -21.9% |
| 基）佐世保市小島町１３－１ | バス東小島（90） | 3.8 | -2.5% | -22.1% |
| 基）佐世保市中通町４３番４ | バス保立町（800） | 4 | -3.2% | -22.8% |
| 基）佐世保市大黒町３０－４ | バス東大黒（210） | 4.1 | -3.9% | -24.4% |
| 基）佐世保市宇久町平２６４５番１０ | 平港（660） | 2.6 | -4.6% | -28.8% |
| 基）佐世保市宇久町神浦３３９７番２ | バス神浦（210） | 1.3 | -4.8% | -29.2% |
| 公）佐世保市宇久町平２５２４番３ | 宇久行政センター前停（90） | 3.7 | -5.8% | -39.2% |
| 基）佐世保市宇久町平２４８１番第１外 | 平港（150） | 4.2 | -5.9% | -39.6% |
| 公）佐世保市須田尾町３７０番１３ | 佐世保（2200） | 15.4 | 0.4% | |
| 公）佐世保市三川内本町９５番１ | 三河内（480） | 6.8 | -0.5% | |
| 公）佐世保市赤崎町１４６８番１４ | 佐世保（4900） | 13.9 | 0.5% | |
| 公）佐世保市相浦町２２５１番 | 上相浦（800） | 9.7 | 0.0% | |
| 公）佐世保市権常寺町５５９番１ | 早岐（1800） | 3.1 | 0.0% | |
| 公）佐世保市皆瀬町２５８番１２ | 皆瀬（240） | 17.7 | ||
| 公）佐世保市江迎町長坂１６９番１４ | 江迎鹿町（260） | 7.7 | -1.7% | |
| 公）佐世保市白岳町１００番２外 | 日宇（1300） | 10.8 | 0.0% | |
| 基）佐世保市小佐々町田原３２０番４外 | バス田原（80） | 3.2 | 0.0% | |
| 基）佐世保市江迎町田ノ元１１５２番１８ | 潜竜ヶ滝（550） | 3.6 | ||
| 基）佐世保市江迎町猪調５５１番１１ | いのつき（470） | 2.9 | -1.1% | |
| 基）佐世保市山手町１５－７ | 佐世保（2900） | 15.2 | 0.0% | |
| 基）佐世保市名切町１－２ | バス交通公園前（260） | 19.9 | 0.3% | |
| 基）佐世保市天神２－１９－２ | バス天神町（1） | 17.7 | 0.0% | |
| 基）佐世保市干尽町７番５外 | バス前畑（90） | 8.6 | -0.8% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報がすごく少ないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
このサイトでは、４７都道府県・５００以上の市区町村について、５万地点の公示地価と基準地価のここ数年の動きと、人口やいろいろな経済データを見ながら記事を作ってきました。
そのため、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の佐世保市の土地価格の動き
この７年間で佐世保市の土地価格を見ると、長崎県の平均が５.２％下落したのに対して、マイナス４.１％と同じような動きをしていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
佐世保駅の周辺の住宅地では上昇しているところが多いですね。
反対に商業地では駅近であっても、むしろ下落しています。
また、駅から離れるほど住宅地は下落率が大きくなっています。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この７年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。
させぼ５番街の出店も追い風に
また、させぼ５番街の出店も中心部の土地価格上昇の追い風となりました。
2013年に佐世保駅の西口にできたショッピングモールの効果によって、それまで福岡にまで買い物に行っていた若い世代を中心に、市街地で買い物をする人が増えたのです。
なぜ、郊外に広がらないのか？
その一方で、金利が下がっているのに郊外で土地価格が上がらない理由はなんでしょうか？
理由は２つあります。
１つ目は、人口の減少です。
家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、ずっと減り続けています。
そのため、この７年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。
それまで郊外に家を買っていた層が、中心部へと移ってきたんですね。
そして、２つ目が公共事業の減少です。
長崎県の土地価格は、２００２年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、２０００年頃から公共事業がどんどん減り始め、長崎県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
また、９０年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。
そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。
このような理由から、人気が少ない郊外では土地価格が上がりにくく、土地に限りがある駅近や中心部のエリアで大きく上昇してきたんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。
ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。
| 産業 | 企業名 | ４〜９月売上（前年同期比） | 損益（億円） |
| 航空 | 全日空 | -72.4% | -1,885 |
| 鉄道 | JR東 | -48.2% | -2,644 |
| 百貨店 | 三越伊勢丹HD | -41.8% | -368 |
| 飲食 | ワタミ | -36.8% | -72 |
| 自動車 | トヨタ | -26.0% | 6,293 |
| 電機 | 日立 | -10.9% | 2,508 |
（参考：各社の決算発表資料より）
実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均９％の減少とあまり影響はありませんでした。
（参考：サンケイビズ「冬のボーナス９％減少 経団連調査 大企業で８年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」）
中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。
そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。
長崎県では、長崎市の商業地が危ない
９月２９日に発表された基準地価を見ると、長崎市の商業地で影響が出ているようです。
これまで長崎駅周辺の再開発によって商業施設が増え、人の流れが集中し、土地価格を押し上げてきていました。ですが、今回の新型コロナでお店の売り上げが激減しているところが増えて、逆回転になっているのでしょう。
ですが、今のところ、影響があるのは商業地周辺だけで、ほとんどの住宅地ではそれほど影響はないようです。
実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。
超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。
一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。
そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいます。
倒産した銀行に預けている預金は、１千万円までしか保護されないため（ペイオフと呼ばれる制度で、2005年に法律が作られました）、大混乱となります。
そのため、この低金利をいつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。
９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。
16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。
また、銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。
そうすると、金利が上昇します（高い金利でないと、投資家が買いたがらなくなる）ので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、特に売却を考えている人は、金利上昇による不動産価格の下落に備えて、早めに準備をした方がいいでしょう。
（２）これから佐世保市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した佐世保市の人口の見通しによると、2025年までに15,000人減少するそうです。
佐世保市の人口は、2025年までに15,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である２０〜４０代は、2025年までに10,000人減る見通しです。
家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。
佐世保市の30代人口は、2025年までに約10,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、佐世保市の土地価格は、
- させぼ５番街のオープンと、金利の低下によって中心街のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
- 新型コロナによって、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた佐世保市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、佐世保市内に「広田（ひろた）」という住宅地があります。
この広田の公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１１万円／坪
- 実際の取引価格：１９〜２９万円／坪
と、公示地価の約１.８〜２.６倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.５倍です。
【佐世保市広田の土地取引（過去２年間）】
- 早岐駅から徒歩１０〜１５分のエリアで、１９〜２９万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「準工業地域」という似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 長崎県 | 大村市武部町 | 13万円 | 6.1〜18万円 | 0.47〜1.38倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。
では、どうやってそれを調べられるのか？
答えは不動産の一括査定です。
というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。
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新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
参考データ
こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。
なお、回収率はどこの街でも1〜２割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。
佐世保市の土地取引
*2019年7月〜2020年6月の土地取引
*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
| 地区名 | 坪単価（万円） | 取引総額（万円） | 面積（平米） | 最寄駅 | 駅距離（分） | 都市計画 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 稲荷町 | 29 | 4000 | 460 | 佐世保 | 16 | 商業 |
| 宇久町平 | 1.4 | 150 | 360 | その他 | ||
| 塩浜町 | 44 | 750 | 55 | 佐世保 | 7 | その他 |
| 横尾町 | 5 | 1500 | 990 | 山の田 | 5 | １低住専 |
| 下船越町 | 12 | 3000 | 840 | 佐世保 | 90-120分 | その他 |
| 吉井町橋川内 | 3.7 | 1400 | 1300 | 吉井 | 30-60分 | その他 |
| 吉井町橋川内 | 2.4 | 4600 | 2000以上 | 吉井 | 30-60分 | その他 |
| 吉岡町 | 5.9 | 1800 | 980 | 皆瀬 | 3 | その他 |
| 吉岡町 | 13 | 1000 | 260 | 皆瀬 | 7 | その他 |
| 権常寺町 | 18 | 1500 | 270 | 早岐 | 15 | その他 |
| 権常寺町 | 3.1 | 1500 | 1500 | 早岐 | 23 | １低住専 |
| 原分町 | 2 | 80 | 130 | 野中 | 16 | １種住居 |
| 広田 | 19 | 1200 | 210 | 早岐 | 10 | １種住居 |
| 広田 | 9.1 | 140 | 50 | 早岐 | 11 | その他 |
| 広田 | 16 | 290 | 60 | 早岐 | 11 | その他 |
| 広田 | 23 | 4600 | 650 | 早岐 | 12 | 準工業 |
| 広田 | 18 | 600 | 110 | 早岐 | 12 | その他 |
| 広田 | 23 | 3700 | 530 | 早岐 | 14 | 準工業 |
| 広田町 | 10 | 530 | 175 | 早岐 | 14 | その他 |
| 江迎町栗越 | 0.66 | 67 | 340 | 江迎鹿町 | 30-60分 | その他 |
| 江迎町三浦 | 7.5 | 660 | 290 | 江迎鹿町 | 15 | その他 |
| 江迎町小川内 | 0.45 | 150 | 1100 | 高岩 | 28 | その他 |
| 江迎町田ノ元 | 7 | 650 | 310 | 潜竜ケ滝 | 8 | その他 |
| 江迎町乱橋 | 5.2 | 340 | 210 | 高岩 | 6 | その他 |
| 江迎町乱橋 | 5 | 310 | 210 | 高岩 | 6 | その他 |
| 江迎町乱橋 | 0.18 | 13 | 230 | 高岩 | 20 | その他 |
| 江上町 | 7.2 | 900 | 410 | ハウステンボス | 30-60分 | その他 |
| 江上町 | 11 | 1300 | 400 | ハウステンボス | 30-60分 | その他 |
| 江上町 | 11 | 370 | 115 | ハウステンボス | 30-60分 | その他 |
| 黒髪町 | 2.7 | 160 | 200 | 日宇 | 25 | その他 |
| 今福町 | 20 | 1000 | 165 | 佐世保 | 25 | １種住居 |
| 崎岡町 | 9.9 | 100 | 35 | 早岐 | 24 | 準工業 |
| 桜木町 | 17 | 1500 | 290 | 山の田 | 10 | １種住居 |
| 三浦町 | 45 | 2500 | 185 | 佐世保 | 6 | １種住居 |
| 三浦町 | 8.3 | 300 | 120 | 佐世保 | 13 | １種住居 |
| 三川内町 | 0.029 | 10 | 1200 | 三河内 | 28 | その他 |
| 三川内本町 | 6.2 | 1000 | 540 | 三河内 | 1 | その他 |
| 山祇町 | 5.4 | 240 | 150 | 佐世保 | 16 | その他 |
| 指方町 | 3.7 | 1100 | 950 | ハウステンボス | 30-60分 | その他 |
| 指方町 | 2.5 | 200 | 270 | 早岐 | 30-60分 | その他 |
| 鹿町町下歌ヶ浦 | 4.1 | 62 | 50 | 江迎鹿町 | 60-90分 | その他 |
| 鹿町町下歌ヶ浦 | 0.91 | 350 | 1300 | 江迎鹿町 | 90-120分 | その他 |
| 鹿町町下歌ヶ浦 | 4.2 | 43 | 35 | 江迎鹿町 | 90-120分 | その他 |
| 若葉町 | 18 | 940 | 175 | 佐世保 | 11 | その他 |
| 若葉町 | 5.4 | 190 | 115 | 佐世保 | 18 | １種住居 |
| 重尾町 | 2.4 | 25 | 35 | 早岐 | 30-60分 | その他 |
| 勝海町 | 11 | 400 | 115 | 大塔 | 16 | １種住居 |
| 小佐世保町 | 15 | 330 | 75 | 佐世保 | 25 | その他 |
| 小佐世保町 | 0.63 | 30 | 155 | 佐世保 | 30-60分 | その他 |
| 小佐々町臼ノ浦 | 2.9 | 870 | 1000 | 小浦 | 30-60分 | その他 |
| 小佐々町黒石 | 1.7 | 150 | 290 | 小浦 | 19 | その他 |
| 小佐々町黒石 | 6.5 | 980 | 500 | 小浦 | 24 | その他 |
| 小佐々町西川内 | 0.57 | 25 | 145 | 小浦 | 60-90分 | その他 |
| 小佐々町矢岳 | 1.2 | 70 | 190 | 小浦 | 120分以上 | その他 |
| 小舟町 | 6.9 | 320 | 155 | 泉福寺 | 30-60分 | その他 |
| 小野町 | 17 | 960 | 180 | 上相浦 | 23 | １中住専 |
| 松瀬町 | 7.9 | 790 | 330 | 左石 | 23 | １低住専 |
| 上本山町 | 15 | 1100 | 230 | 中里 | 5 | １種住居 |
| 城間町 | 3.4 | 400 | 390 | 南風崎 | 21 | その他 |
| 城間町 | 3.3 | 900 | 900 | 南風崎 | 24 | その他 |
| 常盤町 | 65 | 4200 | 210 | 佐世保 | 18 | 商業 |
| 新田町 | 15 | 1900 | 410 | 上相浦 | 1 | 商業 |
| 新田町 | 4.4 | 1100 | 830 | 上相浦 | 8 | その他 |
| 針尾北町 | 5 | 17 | 10 | ハウステンボス | 30-60分 | その他 |
| 針尾北町 | 2.5 | 35 | 45 | ハウステンボス | 30-60分 | その他 |
| 須田尾町 | 17 | 580 | 115 | 佐世保 | 30-60分 | １低住専 |
| 世知原町栗迎 | 3.5 | 430 | 410 | 吉井 | 60-90分 | その他 |
| 世知原町栗迎 | 0.19 | 100 | 1800 | 吉井 | 90-120分 | その他 |
| 瀬戸越 | 27 | 3200 | 400 | 左石 | 8 | 商業 |
| 瀬戸越 | 20 | 1200 | 190 | 泉福寺 | 11 | １低住専 |
| 瀬戸越 | 13 | 900 | 220 | 泉福寺 | 13 | １低住専 |
| 清水町 | 6.7 | 150 | 75 | 佐世保 | 30-60分 | １種住居 |
| 石坂町 | 12 | 1500 | 400 | 佐世保 | 30-60分 | その他 |
| 赤崎町 | 3.6 | 400 | 370 | 佐世保 | 30-60分 | その他 |
| 折橋町 | 17 | 260 | 50 | 佐世保 | 30-60分 | １種住居 |
| 船越町 | 3.2 | 1600 | 1700 | 佐世保 | 60-90分 | その他 |
| 船越町 | 16 | 1000 | 210 | 佐世保 | 60-90分 | その他 |
| 船越町 | 16 | 1000 | 210 | 佐世保 | 60-90分 | その他 |
| 早岐 | 15 | 460 | 100 | 早岐 | 6 | その他 |
| 早岐 | 16 | 440 | 95 | 早岐 | 8 | その他 |
| 早岐 | 14 | 620 | 150 | 早岐 | 9 | 商業 |
| 早苗町 | 11 | 1000 | 300 | 早岐 | 19 | １種住居 |
| 相浦町 | 8.9 | 680 | 250 | 相浦 | 5 | 準工業 |
| 相浦町 | 6.7 | 1300 | 660 | 相浦 | 8 | 工業 |
| 大潟町 | 11 | 1500 | 450 | 大学 | 13 | ２低住専 |
| 大宮町 | 22 | 650 | 100 | 佐世保 | 24 | 近隣商業 |
| 大黒町 | 2 | 300 | 510 | 佐世保 | 25 | １低住専 |
| 大黒町 | 19 | 1100 | 195 | 佐世保 | 26 | １低住専 |
| 大黒町 | 18 | 1100 | 210 | 佐世保 | 26 | １低住専 |
| 大塔町 | 15 | 9200 | 2000以上 | 大塔 | 14 | 準工業 |
| 大塔町 | 15 | 3800 | 810 | 大塔 | 24 | その他 |
| 大野町 | 26 | 1400 | 180 | 左石 | 15 | １種住居 |
| 大野町 | 25 | 1500 | 195 | 泉福寺 | 19 | １低住専 |
| 大和町 | 7 | 800 | 380 | 日宇 | 19 | １種住居 |
| 棚方町 | 1.5 | 230 | 520 | 真申 | 11 | その他 |
| 中里町 | 5 | 380 | 250 | 本山 | 7 | １中住専 |
| 潮見町 | 3.4 | 120 | 120 | 佐世保 | 8 | その他 |
| 椎木町 | 14 | 1300 | 300 | 大学 | 20 | １種住居 |
| 天神 | 28 | 3000 | 350 | 佐世保 | 29 | その他 |
| 天神 | 16 | 900 | 190 | 佐世保 | 30-60分 | １低住専 |
| 天神 | 5.2 | 51 | 30 | 佐世保 | 30-60分 | 近隣商業 |
| 天神 | 13 | 300 | 75 | 佐世保 | 30-60分 | 近隣商業 |
| 天神 | 18 | 1300 | 230 | 佐世保 | 30-60分 | １低住専 |
| 天神 | 5.2 | 430 | 270 | 佐世保 | 30-60分 | １低住専 |
| 天神 | 12 | 190 | 50 | 佐世保 | 30-60分 | 近隣商業 |
| 天神町 | 1.6 | 51 | 105 | 佐世保 | 30-60分 | １低住専 |
| 天神町 | 1.6 | 110 | 240 | 佐世保 | 30-60分 | １低住専 |
| 東大久保町 | 21 | 1300 | 210 | 佐世保 | 26 | １中住専 |
| 東浜町 | 13 | 260 | 65 | 日宇 | 30-60分 | １低住専 |
| 東浜町 | 13 | 590 | 150 | 日宇 | 30-60分 | １低住専 |
| 日宇町 | 14 | 900 | 210 | 日宇 | 7 | その他 |
| 日宇町 | 1.4 | 200 | 460 | 日宇 | 10 | １低住専 |
| 日野町 | 9.6 | 810 | 280 | 佐世保 | 30-60分 | １種住居 |
| 梅田町 | 15 | 900 | 200 | 佐世保 | 30-60分 | １低住専 |
| 萩坂町 | 5.4 | 120 | 70 | 南風崎 | 19 | その他 |
| 白岳町 | 17 | 600 | 120 | 日宇 | 6 | その他 |
| 白岳町 | 3.5 | 2200 | 2000以上 | 日宇 | 16 | 準工業 |
| 白岳町 | 12 | 1100 | 300 | 日宇 | 23 | 工業 |
| 白南風町 | 16 | 3600 | 740 | 佐世保 | 6 | その他 |
| 白南風町 | 25 | 1700 | 220 | 佐世保 | 6 | １種住居 |
| 白南風町 | 10 | 2400 | 790 | 佐世保 | 6 | その他 |
| 白南風町 | 2.8 | 300 | 360 | 佐世保 | 6 | １種住居 |
| 白南風町 | 8.7 | 250 | 95 | 佐世保 | 6 | １種住居 |
| 白南風町 | 1.7 | 120 | 230 | 佐世保 | 9 | １種住居 |
| 白木町 | 15 | 3100 | 660 | 佐世保 | 30-60分 | １中住専 |
| 八幡町 | 25 | 1300 | 175 | 佐世保 | 30-60分 | １種住居 |
| 比良町 | 25 | 1900 | 250 | 佐世保 | 29 | 商業 |
| 俵町 | 11 | 220 | 65 | 佐世保 | 30-60分 | その他 |
| 俵町 | 26 | 500 | 65 | 佐世保 | 30-60分 | その他 |
| 母ヶ浦町 | 9.9 | 1600 | 530 | 大学 | 26 | １低住専 |
| 峰坂町 | 0.4 | 20 | 165 | 佐世保 | 9 | １種住居 |
| 万徳町 | 30 | 800 | 90 | 佐世保 | 30-60分 | その他 |
| 湊町 | 30 | 1000 | 110 | 佐世保 | 15 | 商業 |
| 木風町 | 5.6 | 200 | 120 | 佐世保 | 23 | その他 |
| 木風町 | 11 | 300 | 90 | 佐世保 | 23 | その他 |
| 木風町 | 5.4 | 130 | 80 | 佐世保 | 23 | その他 |
| 木風町 | 4.9 | 420 | 280 | 佐世保 | 23 | その他 |
| 野中町 | 10 | 2500 | 810 | 野中 | 1 | １低住専 |
| 有福町 | 15 | 1300 | 280 | 早岐 | 20 | １低住専 |
| 有福町 | 17 | 1100 | 210 | 早岐 | 23 | その他 |
| 有福町 | 6.2 | 550 | 300 | 早岐 | 25 | １低住専 |
| 柚木元町 | 11 | 170 | 55 | 泉福寺 | 30-60分 | 準住居 |
| 柚木町 | 15 | 390 | 85 | 泉福寺 | 30-60分 | 近隣商業 |
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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。
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