（画像出典：wikimedia commons そらみみ 佐世保東口前の風景）
この記事では佐世保市の
- 公示地価、基準地価
- この８年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、佐世保市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）New!
*基：基準地価（2020.7.1現在）
＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | R2比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／商業 | 佐世保市塩浜町７－９ | 佐世保（750） | 53.5 | 1.9% | 7.4% |
| 公／商業 | 佐世保市三浦町１－１３ | 佐世保（210） | 91.4 | 1.1% | 2.2% |
| 公／商業 | 佐世保市高砂町４２番１ | 佐世保（2000） | 64.7 | 1.0% | 4.9% |
| 公／商業 | 佐世保市俵町７－２ | 佐世保（2900） | 34.7 | 1.0% | 0.0% |
| 公／工業 | 佐世保市卸本町１５－２ | 大塔（1700） | 15.2 | 0.9% | -3.8% |
| 公／住宅 | 佐世保市清水町４－２６ | 佐世保（2500） | 21.6 | 0.8% | 9.2% |
| 公／住宅 | 佐世保市椎木町２１６番３３ | 大学（1800） | 13.6 | 0.7% | 0.0% |
| 公／商業 | 佐世保市元町１－１２ | 佐世保（1900） | 47.9 | 0.7% | 7.5% |
| 公／住宅 | 佐世保市東大久保町２－３０ | 佐世保（2100） | 19.8 | 0.7% | 5.3% |
| 公／住宅 | 佐世保市田原町２４７番６ | 左石（600） | 14.9 | 0.7% | 1.6% |
| 公／商業 | 佐世保市稲荷町１４－４ | 佐世保（1300） | 25.1 | 0.7% | -2.5% |
| 公／住宅 | 佐世保市大和町８８０番１６ | 日宇（1400） | 15.7 | 0.6% | 0.9% |
| 公／商業 | 佐世保市田原町９－３１ | 左石（110） | 22.4 | 0.6% | -3.2% |
| 公／住宅 | 佐世保市花園町２０２番３０ | 佐世保（2600） | 17.3 | 0.6% | 4.2% |
| 公／住宅 | 佐世保市下本山町１１６０番１７ | 本山（300） | 11.7 | 0.6% | -1.7% |
| 公／商業 | 佐世保市山県町１－２ | 佐世保（650） | 60.7 | 0.5% | -1.6% |
| 公／住宅 | 佐世保市新田町１１３番４ | 上相浦（180） | 13 | 0.5% | 0.3% |
| 公／住宅 | 佐世保市瀬戸越１丁目１９４５番５０ | 泉福寺（1000） | 13.2 | 0.5% | -0.7% |
| 公／住宅 | 佐世保市赤崎町１４６８番１４ | 佐世保（4900） | 14 | 0.5% | |
| 公／住宅 | 佐世保市黒髪町２１－５ | 日宇（1600） | 14.9 | 0.4% | 1.1% |
| 公／商業 | 佐世保市日野町８５３番３ | 大学（2500） | 23.8 | 0.4% | -0.6% |
| 公／商業 | 佐世保市皆瀬町２５８番１２ | 皆瀬（240） | 17.8 | 0.4% | |
| 公／住宅 | 佐世保市牧の地町１４７８番１０ | 皆瀬（1500） | 9.9 | 0.3% | -5.1% |
| 公／商業 | 佐世保市栄町５－６ | 佐世保（1200） | 100 | 0.3% | 0.7% |
| 公／住宅 | 佐世保市原分町７１２番７ | 左石（1600） | 10.4 | 0.3% | -4.3% |
| 公／住宅 | 佐世保市船越町７３９番７ | 佐世保（6400） | 10.6 | 0.3% | -3.3% |
| 公／工業 | 佐世保市白岳町１００番２外 | 日宇（1300） | 10.8 | 0.3% | |
| 公／住宅 | 佐世保市早苗町４４２番３ | 早岐（1500） | 11.8 | 0.3% | -3.0% |
| 公／商業 | 佐世保市福石町１７－２１ | 佐世保（800） | 23.9 | 0.3% | -2.0% |
| 公／住宅 | 佐世保市大潟町６０番３９ | 大学（1200） | 12 | 0.3% | -2.9% |
| 公／住宅 | 佐世保市大塔町１９３９番３３ | 大塔（1800） | 12.5 | 0.3% | -2.8% |
| 公／住宅 | 佐世保市有福町４１５６番９ | 早岐（1800） | 13 | 0.3% | -2.0% |
| 公／住宅 | 佐世保市小島町２０－４ | 佐世保（3200） | 13.4 | 0.2% | -3.8% |
| 公／商業 | 佐世保市権常寺１－１０－３１ | 早岐（350） | 27.4 | 0.2% | -3.7% |
| 公／住宅 | 佐世保市保立町２７５番２３ | 佐世保（3800） | 13.8 | 0.2% | -1.2% |
| 公／住宅 | 佐世保市大岳台町１５－２７ | 日宇（2200） | 13.8 | 0.2% | -1.4% |
| 公／住宅 | 佐世保市天神５－４１－２４ | 佐世保（3000） | 13.8 | 0.2% | -1.7% |
| 公／住宅 | 佐世保市小佐世保町２８－１４ | 佐世保（2200） | 14 | 0.2% | -0.2% |
| 公／住宅 | 佐世保市春日町２８－９ | 山の田（600） | 14.8 | 0.2% | -0.7% |
| 公／住宅 | 佐世保市須田尾町３７０番１３ | 佐世保（2200） | 15.4 | 0.2% | |
| 公／商業 | 佐世保市高天町８－３ | 佐世保（1200） | 32 | 0.2% | -1.1% |
| 公／商業 | 佐世保市吉岡町１９４５番１外 | 野中（450） | 18.9 | 0.2% | -3.2% |
| 公／住宅 | 佐世保市三浦町８－１２ | 佐世保（600） | 18.9 | 0.2% | 2.7% |
| 公／住宅 | 佐世保市権常寺町１４２９番２６ | 早岐（950） | 13.1 | 0.0% | -1.7% |
| 公／住宅 | 佐世保市棚方町４２４番１１８ | 棚方（550） | 10.5 | 0.0% | -2.5% |
| 公／商業 | 佐世保市島瀬町９－８ | 佐世保（950） | 188.1 | 0.0% | -2.7% |
| 公／住宅 | 佐世保市小舟町２５番１５ | 泉福寺（3300） | 11.5 | 0.0% | -3.6% |
| 公／住宅 | 佐世保市新田町６２２番４ | 上相浦（1000） | 6.8 | 0.0% | -3.7% |
| 公／住宅 | 佐世保市日宇町９７１番１ | 日宇（500） | 12.3 | 0.0% | -3.9% |
| 公／住宅 | 佐世保市崎岡町１６３８番３９ | 早岐（3100） | 11 | 0.0% | -4.3% |
| 公／住宅 | 佐世保市鹿町町鹿町４１８番１ | 江迎鹿町（3100） | 1.4 | 0.0% | -6.1% |
| 公／住宅 | 佐世保市権常寺町５５９番１ | 早岐（1800） | 3.1 | 0.0% | |
| 公／商業 | 佐世保市相浦町１６２５番 | 相浦（210） | 16.1 | -0.2% | -3.2% |
| 公／工業 | 佐世保市立神町２３番２６ | 佐世保（1800） | 10 | -0.3% | -16.8% |
| 公／住宅 | 佐世保市松山町３６１番 | 佐世保（4000） | 7 | -0.5% | -9.4% |
| 公／住宅 | 佐世保市三川内本町９５番１ | 三河内（480） | 6.7 | -0.5% | |
| 公／住宅 | 佐世保市矢峰町４７２番１ | 泉福寺（2500） | 6.6 | -0.5% | -6.1% |
| 公／住宅 | 佐世保市木原町１８２３番１ | 三河内（3500） | 6.4 | -0.5% | -9.3% |
| 公／工業 | 佐世保市東浜町８７９番２外 | 日宇（2900） | 5.6 | -0.6% | -11.5% |
| 公／住宅 | 佐世保市船越町１０９番２ | 佐世保（5900） | 5.3 | -0.6% | -9.5% |
| 公／住宅 | 佐世保市江上町７６１番２外 | 早岐（7000） | 5.2 | -0.6% | -11.2% |
| 公／住宅 | 佐世保市城間町３２０番１ | 南風崎（1900） | 5 | -0.7% | -9.5% |
| 公／住宅 | 佐世保市江迎町長坂１１７番１９ | 江迎鹿町（500） | 4.7 | -1.4% | -10.5% |
| 公／商業 | 佐世保市江迎町長坂１６９番１４ | 江迎鹿町（260） | 7.5 | -1.7% | |
| 公／住宅 | 佐世保市宇久町平２５２４番３ | 宇久行政センター前停（90） | 3.6 | -4.4% | -39.2% |
| 基／商業 | 佐世保市元町１－１２ | 佐世保（1900） | 47.5 | 8.3% | |
| 基／住宅 | 佐世保市東大久保町２－３０ | 佐世保（2100） | 19.6 | 5.7% | |
| 基／住宅 | 佐世保市広田３－１５－３ | バス広田駐在所前（230） | 16.1 | 3.6% | |
| 基／商業 | 佐世保市光月町１－２３ | 佐世保（1100） | 52.8 | 3.2% | |
| 基／住宅 | 佐世保市白南風町２４－５ | 佐世保（350） | 18.5 | 3.1% | |
| 基／商業 | 佐世保市本島町１－６ | 佐世保（900） | 92.7 | 2.9% | |
| 基／住宅 | 佐世保市梅田町９－２３ | バス梅田町（320） | 16.6 | 2.7% | |
| 基／住宅 | 佐世保市田原町２４７番６ | 左石（600） | 14.9 | 2.0% | |
| 基／住宅 | 佐世保市瀬戸越４丁目１３７０番９ | 泉福寺（570） | 16.4 | 1.8% | |
| 基／商業 | 佐世保市大塔町１８番１１外 | 大塔（250） | 27.9 | 1.7% | |
| 基／住宅 | 佐世保市黒髪町２１－５ | 日宇（1600） | 14.9 | 1.6% | |
| 基／住宅 | 佐世保市小佐世保町２８－１４ | 佐世保（2200） | 14 | 0.7% | |
| 基／住宅 | 佐世保市矢峰町１７６番６ | バス矢峰（250） | 15.5 | 0.4% | |
| 基／商業 | 佐世保市藤原町２２－１０ | バス牛買稲荷口（1） | 28.6 | 0.1% | |
| 基／住宅 | 佐世保市横尾町２１６７番１６ | バス堺木（700） | 13 | 0.0% | |
| 基／住宅 | 佐世保市天神町１１２６番１６ | バス自衛隊官舎前（300） | 14.9 | -0.2% | |
| 基／住宅 | 佐世保市花高１－１２－１１ | 早岐（790） | 13.9 | -0.5% | |
| 基／住宅 | 佐世保市木風町１４７６番４ | バス木風橋（250） | 13.7 | -0.5% | |
| 基／商業 | 佐世保市上相浦町８－８ | 上相浦（280） | 20.6 | -0.8% | |
| 基／住宅 | 佐世保市星和台町１４－１２ | バス星和台南（90） | 13.5 | -1.0% | |
| 基／住宅 | 佐世保市中里町２９６番８ | 本山（600） | 11.4 | -1.7% | |
| 基／商業 | 佐世保市島瀬町９－８ | 佐世保（950） | 188.1 | -1.7% | |
| 基／住宅 | 佐世保市白木町１８番５ | 佐世保（1300） | 12.4 | -1.8% | |
| 基／住宅 | 佐世保市川下町１４番１ | 大学（300） | 11.4 | -2.0% | |
| 基／住宅 | 佐世保市松瀬町６９６番１７ | 左石（1500） | 12.5 | -2.1% | |
| 基／住宅 | 佐世保市吉岡町１７７６番３ | 野中（500） | 11.9 | -2.2% | |
| 基／工業 | 佐世保市広田４－２－６ | 早岐（1300） | 10.7 | -2.4% | |
| 基／住宅 | 佐世保市鹿子前町２４８番４ | バス赤崎小学校下（330） | 12.3 | -2.6% | |
| 基／住宅 | 佐世保市有福町１６１２番１９ | バスクレールの丘北口（280） | 11.1 | -3.2% | |
| 基／住宅 | 佐世保市船越町１９８３番１２ | バス動植物園前（220） | 11.1 | -3.7% | |
| 基／商業 | 佐世保市御船町１０－２ | バス御船町（80） | 19 | -4.2% | |
| 基／商業 | 佐世保市早岐１－３－１４ | 早岐（200） | 19.1 | -4.3% | |
| 基／住宅 | 佐世保市白岳町４１５番 | 日宇（900） | 10 | -7.4% | |
| 基／住宅 | 佐世保市楠木町１７４番１ | 野中（800） | 5.5 | -9.2% | |
| 基／住宅 | 佐世保市東浜町５１８番外 | バス中波止（1） | 9.9 | -9.4% | |
| 基／住宅 | 佐世保市針尾中町１５３８番３外 | バス針尾公民館前（1） | 7.2 | -9.5% | |
| 基／工業 | 佐世保市棚方町２６７番６外 | 真申（1200） | 5.8 | -10.2% | |
| 基／工業 | 佐世保市小佐々町黒石５１７番１２外 | バス小島入口（170） | 2.2 | -10.6% | |
| 基／住宅 | 佐世保市吉井町橋川内５９８番１ | バス橋川内（80） | 2.9 | -11.2% | |
| 基／住宅 | 佐世保市世知原町栗迎４１番９ | バス世知原支所（130） | 3.7 | -11.7% | |
| 基／住宅 | 佐世保市吉井町立石４８０番６ | 吉井（640） | 4.7 | -11.7% | |
| 基／住宅 | 佐世保市鹿町町深江潟６７番１７ | 江迎鹿町（600） | 3.6 | -12.0% | |
| 基／住宅 | 佐世保市母ケ浦町１６８３番 | 大学（1500） | 2.6 | -12.2% | |
| 基／住宅 | 佐世保市江迎町長坂２５５番２ | 江迎鹿町（450） | 4.8 | -12.7% | |
| 基／住宅 | 佐世保市江迎町小川内２０番４ | 高岩（300） | 3.3 | -13.0% | |
| 基／住宅 | 佐世保市吉井町直谷１００７番９４ | 潜竜ヶ滝（1500） | 3.5 | -13.7% | |
| 基／住宅 | 佐世保市世知原町中通２６５番２０ | バス槍巻（450） | 3 | -14.2% | |
| 基／住宅 | 佐世保市小佐々町矢岳２５１番２ | バス下矢岳（420） | 1.8 | -14.3% | |
| 基／工業 | 佐世保市相浦町２７２６番 | 相浦（600） | 7.6 | -14.4% | |
| 基／住宅 | 佐世保市鹿町町下歌ヶ浦７９１番５４ | バス大加勢（200） | 2.2 | -16.2% | |
| 基／商業 | 佐世保市小佐々町楠泊１０２５番５ | バス楠泊（160） | 3.1 | -16.2% | |
| 基／住宅 | 佐世保市鹿町町土肥ノ浦３番１１外 | バス植松（160） | 2.4 | -16.2% | |
| 基／工業 | 佐世保市江迎町埋立２番３２ | すえたちばな（700） | 1.7 | -17.2% | |
| 基／住宅 | 佐世保市鹿町町大屋４４９番 | バス鹿町文化会館前（900） | 1.6 | -17.2% | |
| 基／商業 | 佐世保市江迎町田ノ元１２５１番２外 | 潜竜ヶ滝（330） | 4.9 | -18.3% | |
| 基／商業 | 佐世保市世知原町栗迎１００番６ | バス世知原支所（1） | 5.1 | -18.4% | |
| 基／商業 | 佐世保市口の尾町２５番２外 | 三河内（1100） | 7.7 | -19.4% | |
| 基／住宅 | 佐世保市小佐世保町６－２０ | 佐世保（2200） | 4.5 | -20.0% | |
| 基／商業 | 佐世保市吉井町立石４６４番８ | 吉井（400） | 6.5 | -21.2% | |
| 基／商業 | 佐世保市鹿町町下歌ヶ浦９８６番９ | バス前加勢（1） | 4.1 | -21.9% | |
| 基／住宅 | 佐世保市小島町１３－１ | バス東小島（90） | 3.8 | -22.1% | |
| 基／住宅 | 佐世保市中通町４３番４ | バス保立町（800） | 4 | -22.8% | |
| 基／住宅 | 佐世保市大黒町３０－４ | バス東大黒（210） | 4.1 | -24.4% | |
| 基／住宅 | 佐世保市宇久町平２６４５番１０ | 平港（660） | 2.6 | -28.8% | |
| 基／住宅 | 佐世保市宇久町神浦３３９７番２ | バス神浦（210） | 1.3 | -29.2% | |
| 基／商業 | 佐世保市宇久町平２４８１番第１外 | 平港（150） | 4.2 | -39.6% | |
| 基／住宅 | 佐世保市小佐々町田原３２０番４外 | バス田原（80） | 3.2 | ||
| 基／住宅 | 佐世保市江迎町田ノ元１１５２番１８ | 潜竜ヶ滝（550） | 3.6 | ||
| 基／住宅 | 佐世保市江迎町猪調５５１番１１ | いのつき（470） | 2.9 | ||
| 基／住宅 | 佐世保市山手町１５－７ | 佐世保（2900） | 15.2 | ||
| 基／住宅 | 佐世保市名切町１－２ | バス交通公園前（260） | 19.9 | ||
| 基／商業 | 佐世保市天神２－１９－２ | バス天神町（1） | 17.7 | ||
| 基／工業 | 佐世保市干尽町７番５外 | バス前畑（90） | 8.6 | ||
| 公／住宅 | 佐世保市相浦町２２７３番 | 上相浦（830） | 9.9 | ||
| 公／商業 | 佐世保市下京町７－２５ | 佐世保（650） | 91.4 |
２、過去７年間の佐世保市の土地価格の動き
この７年間で佐世保市の土地価格を見ると、長崎県の平均が５.２％下落したのに対して、マイナス４.１％と同じような動きをしていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
佐世保駅の周辺の住宅地では上昇しているところが多いですね。一方で、商店街のあるあたりの商業地では、むしろ下落しています。
また、駅から離れるほど住宅地は下落率が大きくなっています。
なぜ佐世保市では、中心部しか上昇していないのか？
最初に結論をまとめます。
- 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
- また、佐世保市では、外国人観光客数が増加したことで、商業地での売り上げや雇用が増加し、土地価格が大きく上昇してきた
- ただし、人口は減少傾向にあり、増えている地区も一部の新興住宅地だけに集中しているため、古くからある住宅地の買い手がつきにくくなっている
といったことから、一部のエリアだけが上昇していると考えられます。
では、もう少し詳しく見ていきましょう。
①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
②外国人観光客数の増加で経済が活性化
しかも、２０１３年からのアベノミクス政策以降、円ドル相場が80円台から120円まで円安になりました。円高になると日本人の海外旅行がしやすくなりますが、円安になると、逆に海外からの旅行者が増えます。
その結果、佐世保市の１年間の観光客数は、円ドル相場が120円台の円安のピークだった2015年には、2012年の約640万人から最大790万人へ、観光収入も730億円から約1,280億円まで大きく増えたのです。
特に台湾からの旅行者が増えていたようですね。
売り上げが１.５倍以上に増えれば、商売をする人も増えますよね。
そのため、市内の景気や雇用も良くなり、家を持つ人も増え、土地価格の上昇にも追い風だったわけです。
③ただし、佐世保市では人口が減っている
ところが、佐世保市では、人口が減少しています。
佐世保市の人口は、2013〜20年の7年間で約１.３万人も減っているのです。
（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）
景気が良くなってきたとは言え、学生は進学で市外へ引っ越していきますし、少子高齢化の流れは簡単には変わりませんので、人口の減少は止まっていません。
では、具体的にどのあたりが減っているのでしょうか？
この７年間で人口が１００人以上増えた地区、減った地区を調べてみました。
佐世保市の地区別の人口変化（2013.12〜2020.12）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
ご覧の通り、全体的に人口は減少傾向にありますが、佐世保駅の周辺や、一部の郊外のエリアでは、増加している地区が点在しているようですね。
④農地の宅地化によって、郊外に人が移っている
郊外の方で、いくつかの地区で人口が増えていますが、その理由は農地の宅地化によるものです。
この10年で長崎県の農地は、約6,500ha（ヘクタール）も減少しているのです。
1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約６５万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。
例えば、日宇駅近くの白岳町では、人口がこの７年間で300人以上増えていますが、これはこの地区で大規模な住宅地の開発が行われているためです。
（参考：「佐世保都市計画地区計画（白岳町地区計画）を決定しました」）
このような新しい住宅地ができると、古くからある住宅地の買い手は減ります。
しかも、佐世保市では山を切り開いてできた住宅地が多く、道路も狭かったりすることが多いため、さらに買い手がつきにくくなっているわけです。
その結果、郊外の不便なエリアでは土地価格が下がりやすくなっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、佐世保市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。
金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。
（参考：NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2％の物価目標 達成困難に」）
つまり、2013〜2023年の１０年間で、
- 株や不動産価格は上昇した
- 当初の物価目標は達成できず
- 副作用として、金融機関の赤字行が続出
という状況になっているわけです。
そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。
目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。
実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている
とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。
なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。
日銀が国債を買い占める比率を減らしている
（参考：財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）
2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。
このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。
そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。
（２）これから佐世保市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した佐世保市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.７万人減少するそうです。
佐世保市は、これから10年で約１.７万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
さらに、家を建てる３０〜４０代人口も、2020→30年の10年間で約０.９万人も減る見通しです。
佐世保市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約０.９万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
つまり、買い手がこれから１０年で、２割近くも減るのです。
そのため、今後はさらに買い手がつきにくくなるエリアが広がりそうですね。
（３）コロナで観光収入の減少が続きそう
また、新型コロナによる観光客数の減少も、かなり大きな影響が出てきそうです。
今年こそはオリンピックを開催する、と政府の方では言っていますが、感染の収束が進まないことには、海外からの旅行者が戻ることは難しいでしょうからね。
市内にあるハウステンボスの決算は、2019年10月〜2020年9月で約42億円の赤字と、かなりの損失が出ています。
大手でもこれほどの影響が出ているので、市内の他の業者にも広がっていくでしょう。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、佐世保市の土地価格は、
- 外国人観光客数の増加や、させぼ５番街のオープンなどによって、中心街のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っていたり、農地の宅地化が進んでいるため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
- 今後は若い世代の人口がさらに減ることや、観光客の回復に時間がかかることなどから、買い手は徐々に減っていきそう
と言えるでしょう。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた佐世保市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、佐世保市内に「広田（ひろた）」という住宅地があります。
この広田の公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１１万円／坪
- 実際の取引価格：１９〜２９万円／坪
と、公示地価の約１.８〜２.６倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.５倍です。
【佐世保市広田の土地取引（過去２年間）】
- 早岐駅から徒歩１０〜１５分のエリアで、１９〜２９万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「準工業地域」という似たような街並みのエリア
このように、同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引が、いくつも確認できるのです。
佐世保市の土地取引
*2019年7月〜2020年6月の土地取引
*都市計画：建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと
| 地区名 | 坪単価（万円） | 取引総額（万円） | 面積（平米） | 最寄駅 | 駅距離（分） | 都市計画 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 稲荷町 | 29 | 4000 | 460 | 佐世保 | 16 | 商業 |
| 宇久町平 | 1.4 | 150 | 360 | その他 | ||
| 塩浜町 | 44 | 750 | 55 | 佐世保 | 7 | その他 |
| 横尾町 | 5 | 1500 | 990 | 山の田 | 5 | １低住専 |
| 下船越町 | 12 | 3000 | 840 | 佐世保 | 90-120分 | その他 |
| 吉井町橋川内 | 3.7 | 1400 | 1300 | 吉井 | 30-60分 | その他 |
| 吉井町橋川内 | 2.4 | 4600 | 2000以上 | 吉井 | 30-60分 | その他 |
| 吉岡町 | 5.9 | 1800 | 980 | 皆瀬 | 3 | その他 |
| 吉岡町 | 13 | 1000 | 260 | 皆瀬 | 7 | その他 |
| 権常寺町 | 18 | 1500 | 270 | 早岐 | 15 | その他 |
| 権常寺町 | 3.1 | 1500 | 1500 | 早岐 | 23 | １低住専 |
| 原分町 | 2 | 80 | 130 | 野中 | 16 | １種住居 |
| 広田 | 19 | 1200 | 210 | 早岐 | 10 | １種住居 |
| 広田 | 9.1 | 140 | 50 | 早岐 | 11 | その他 |
| 広田 | 16 | 290 | 60 | 早岐 | 11 | その他 |
| 広田 | 23 | 4600 | 650 | 早岐 | 12 | 準工業 |
| 広田 | 18 | 600 | 110 | 早岐 | 12 | その他 |
| 広田 | 23 | 3700 | 530 | 早岐 | 14 | 準工業 |
| 広田町 | 10 | 530 | 175 | 早岐 | 14 | その他 |
| 江迎町栗越 | 0.66 | 67 | 340 | 江迎鹿町 | 30-60分 | その他 |
| 江迎町三浦 | 7.5 | 660 | 290 | 江迎鹿町 | 15 | その他 |
| 江迎町小川内 | 0.45 | 150 | 1100 | 高岩 | 28 | その他 |
| 江迎町田ノ元 | 7 | 650 | 310 | 潜竜ケ滝 | 8 | その他 |
| 江迎町乱橋 | 5.2 | 340 | 210 | 高岩 | 6 | その他 |
| 江迎町乱橋 | 5 | 310 | 210 | 高岩 | 6 | その他 |
| 江迎町乱橋 | 0.18 | 13 | 230 | 高岩 | 20 | その他 |
| 江上町 | 7.2 | 900 | 410 | ハウステンボス | 30-60分 | その他 |
| 江上町 | 11 | 1300 | 400 | ハウステンボス | 30-60分 | その他 |
| 江上町 | 11 | 370 | 115 | ハウステンボス | 30-60分 | その他 |
| 黒髪町 | 2.7 | 160 | 200 | 日宇 | 25 | その他 |
| 今福町 | 20 | 1000 | 165 | 佐世保 | 25 | １種住居 |
| 崎岡町 | 9.9 | 100 | 35 | 早岐 | 24 | 準工業 |
| 桜木町 | 17 | 1500 | 290 | 山の田 | 10 | １種住居 |
| 三浦町 | 45 | 2500 | 185 | 佐世保 | 6 | １種住居 |
| 三浦町 | 8.3 | 300 | 120 | 佐世保 | 13 | １種住居 |
| 三川内町 | 0.029 | 10 | 1200 | 三河内 | 28 | その他 |
| 三川内本町 | 6.2 | 1000 | 540 | 三河内 | 1 | その他 |
| 山祇町 | 5.4 | 240 | 150 | 佐世保 | 16 | その他 |
| 指方町 | 3.7 | 1100 | 950 | ハウステンボス | 30-60分 | その他 |
| 指方町 | 2.5 | 200 | 270 | 早岐 | 30-60分 | その他 |
| 鹿町町下歌ヶ浦 | 4.1 | 62 | 50 | 江迎鹿町 | 60-90分 | その他 |
| 鹿町町下歌ヶ浦 | 0.91 | 350 | 1300 | 江迎鹿町 | 90-120分 | その他 |
| 鹿町町下歌ヶ浦 | 4.2 | 43 | 35 | 江迎鹿町 | 90-120分 | その他 |
| 若葉町 | 18 | 940 | 175 | 佐世保 | 11 | その他 |
| 若葉町 | 5.4 | 190 | 115 | 佐世保 | 18 | １種住居 |
| 重尾町 | 2.4 | 25 | 35 | 早岐 | 30-60分 | その他 |
| 勝海町 | 11 | 400 | 115 | 大塔 | 16 | １種住居 |
| 小佐世保町 | 15 | 330 | 75 | 佐世保 | 25 | その他 |
| 小佐世保町 | 0.63 | 30 | 155 | 佐世保 | 30-60分 | その他 |
| 小佐々町臼ノ浦 | 2.9 | 870 | 1000 | 小浦 | 30-60分 | その他 |
| 小佐々町黒石 | 1.7 | 150 | 290 | 小浦 | 19 | その他 |
| 小佐々町黒石 | 6.5 | 980 | 500 | 小浦 | 24 | その他 |
| 小佐々町西川内 | 0.57 | 25 | 145 | 小浦 | 60-90分 | その他 |
| 小佐々町矢岳 | 1.2 | 70 | 190 | 小浦 | 120分以上 | その他 |
| 小舟町 | 6.9 | 320 | 155 | 泉福寺 | 30-60分 | その他 |
| 小野町 | 17 | 960 | 180 | 上相浦 | 23 | １中住専 |
| 松瀬町 | 7.9 | 790 | 330 | 左石 | 23 | １低住専 |
| 上本山町 | 15 | 1100 | 230 | 中里 | 5 | １種住居 |
| 城間町 | 3.4 | 400 | 390 | 南風崎 | 21 | その他 |
| 城間町 | 3.3 | 900 | 900 | 南風崎 | 24 | その他 |
| 常盤町 | 65 | 4200 | 210 | 佐世保 | 18 | 商業 |
| 新田町 | 15 | 1900 | 410 | 上相浦 | 1 | 商業 |
| 新田町 | 4.4 | 1100 | 830 | 上相浦 | 8 | その他 |
| 針尾北町 | 5 | 17 | 10 | ハウステンボス | 30-60分 | その他 |
| 針尾北町 | 2.5 | 35 | 45 | ハウステンボス | 30-60分 | その他 |
| 須田尾町 | 17 | 580 | 115 | 佐世保 | 30-60分 | １低住専 |
| 世知原町栗迎 | 3.5 | 430 | 410 | 吉井 | 60-90分 | その他 |
| 世知原町栗迎 | 0.19 | 100 | 1800 | 吉井 | 90-120分 | その他 |
| 瀬戸越 | 27 | 3200 | 400 | 左石 | 8 | 商業 |
| 瀬戸越 | 20 | 1200 | 190 | 泉福寺 | 11 | １低住専 |
| 瀬戸越 | 13 | 900 | 220 | 泉福寺 | 13 | １低住専 |
| 清水町 | 6.7 | 150 | 75 | 佐世保 | 30-60分 | １種住居 |
| 石坂町 | 12 | 1500 | 400 | 佐世保 | 30-60分 | その他 |
| 赤崎町 | 3.6 | 400 | 370 | 佐世保 | 30-60分 | その他 |
| 折橋町 | 17 | 260 | 50 | 佐世保 | 30-60分 | １種住居 |
| 船越町 | 3.2 | 1600 | 1700 | 佐世保 | 60-90分 | その他 |
| 船越町 | 16 | 1000 | 210 | 佐世保 | 60-90分 | その他 |
| 船越町 | 16 | 1000 | 210 | 佐世保 | 60-90分 | その他 |
| 早岐 | 15 | 460 | 100 | 早岐 | 6 | その他 |
| 早岐 | 16 | 440 | 95 | 早岐 | 8 | その他 |
| 早岐 | 14 | 620 | 150 | 早岐 | 9 | 商業 |
| 早苗町 | 11 | 1000 | 300 | 早岐 | 19 | １種住居 |
| 相浦町 | 8.9 | 680 | 250 | 相浦 | 5 | 準工業 |
| 相浦町 | 6.7 | 1300 | 660 | 相浦 | 8 | 工業 |
| 大潟町 | 11 | 1500 | 450 | 大学 | 13 | ２低住専 |
| 大宮町 | 22 | 650 | 100 | 佐世保 | 24 | 近隣商業 |
| 大黒町 | 2 | 300 | 510 | 佐世保 | 25 | １低住専 |
| 大黒町 | 19 | 1100 | 195 | 佐世保 | 26 | １低住専 |
| 大黒町 | 18 | 1100 | 210 | 佐世保 | 26 | １低住専 |
| 大塔町 | 15 | 9200 | 2000以上 | 大塔 | 14 | 準工業 |
| 大塔町 | 15 | 3800 | 810 | 大塔 | 24 | その他 |
| 大野町 | 26 | 1400 | 180 | 左石 | 15 | １種住居 |
| 大野町 | 25 | 1500 | 195 | 泉福寺 | 19 | １低住専 |
| 大和町 | 7 | 800 | 380 | 日宇 | 19 | １種住居 |
| 棚方町 | 1.5 | 230 | 520 | 真申 | 11 | その他 |
| 中里町 | 5 | 380 | 250 | 本山 | 7 | １中住専 |
| 潮見町 | 3.4 | 120 | 120 | 佐世保 | 8 | その他 |
| 椎木町 | 14 | 1300 | 300 | 大学 | 20 | １種住居 |
| 天神 | 28 | 3000 | 350 | 佐世保 | 29 | その他 |
| 天神 | 16 | 900 | 190 | 佐世保 | 30-60分 | １低住専 |
| 天神 | 5.2 | 51 | 30 | 佐世保 | 30-60分 | 近隣商業 |
| 天神 | 13 | 300 | 75 | 佐世保 | 30-60分 | 近隣商業 |
| 天神 | 18 | 1300 | 230 | 佐世保 | 30-60分 | １低住専 |
| 天神 | 5.2 | 430 | 270 | 佐世保 | 30-60分 | １低住専 |
| 天神 | 12 | 190 | 50 | 佐世保 | 30-60分 | 近隣商業 |
| 天神町 | 1.6 | 51 | 105 | 佐世保 | 30-60分 | １低住専 |
| 天神町 | 1.6 | 110 | 240 | 佐世保 | 30-60分 | １低住専 |
| 東大久保町 | 21 | 1300 | 210 | 佐世保 | 26 | １中住専 |
| 東浜町 | 13 | 260 | 65 | 日宇 | 30-60分 | １低住専 |
| 東浜町 | 13 | 590 | 150 | 日宇 | 30-60分 | １低住専 |
| 日宇町 | 14 | 900 | 210 | 日宇 | 7 | その他 |
| 日宇町 | 1.4 | 200 | 460 | 日宇 | 10 | １低住専 |
| 日野町 | 9.6 | 810 | 280 | 佐世保 | 30-60分 | １種住居 |
| 梅田町 | 15 | 900 | 200 | 佐世保 | 30-60分 | １低住専 |
| 萩坂町 | 5.4 | 120 | 70 | 南風崎 | 19 | その他 |
| 白岳町 | 17 | 600 | 120 | 日宇 | 6 | その他 |
| 白岳町 | 3.5 | 2200 | 2000以上 | 日宇 | 16 | 準工業 |
| 白岳町 | 12 | 1100 | 300 | 日宇 | 23 | 工業 |
| 白南風町 | 16 | 3600 | 740 | 佐世保 | 6 | その他 |
| 白南風町 | 25 | 1700 | 220 | 佐世保 | 6 | １種住居 |
| 白南風町 | 10 | 2400 | 790 | 佐世保 | 6 | その他 |
| 白南風町 | 2.8 | 300 | 360 | 佐世保 | 6 | １種住居 |
| 白南風町 | 8.7 | 250 | 95 | 佐世保 | 6 | １種住居 |
| 白南風町 | 1.7 | 120 | 230 | 佐世保 | 9 | １種住居 |
| 白木町 | 15 | 3100 | 660 | 佐世保 | 30-60分 | １中住専 |
| 八幡町 | 25 | 1300 | 175 | 佐世保 | 30-60分 | １種住居 |
| 比良町 | 25 | 1900 | 250 | 佐世保 | 29 | 商業 |
| 俵町 | 11 | 220 | 65 | 佐世保 | 30-60分 | その他 |
| 俵町 | 26 | 500 | 65 | 佐世保 | 30-60分 | その他 |
| 母ヶ浦町 | 9.9 | 1600 | 530 | 大学 | 26 | １低住専 |
| 峰坂町 | 0.4 | 20 | 165 | 佐世保 | 9 | １種住居 |
| 万徳町 | 30 | 800 | 90 | 佐世保 | 30-60分 | その他 |
| 湊町 | 30 | 1000 | 110 | 佐世保 | 15 | 商業 |
| 木風町 | 5.6 | 200 | 120 | 佐世保 | 23 | その他 |
| 木風町 | 11 | 300 | 90 | 佐世保 | 23 | その他 |
| 木風町 | 5.4 | 130 | 80 | 佐世保 | 23 | その他 |
| 木風町 | 4.9 | 420 | 280 | 佐世保 | 23 | その他 |
| 野中町 | 10 | 2500 | 810 | 野中 | 1 | １低住専 |
| 有福町 | 15 | 1300 | 280 | 早岐 | 20 | １低住専 |
| 有福町 | 17 | 1100 | 210 | 早岐 | 23 | その他 |
| 有福町 | 6.2 | 550 | 300 | 早岐 | 25 | １低住専 |
| 柚木元町 | 11 | 170 | 55 | 泉福寺 | 30-60分 | 準住居 |
| 柚木町 | 15 | 390 | 85 | 泉福寺 | 30-60分 | 近隣商業 |
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訪問査定の案内を２回「いいえ」で回答する
新型コロナの影響は、長く続けば続くほど、土地価格にも影響を与えることになりますので、早めの準備が成功につながります。
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