（画像出典：wikimedia commons そらみみ 佐世保東口前の風景）
この記事では佐世保市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、佐世保市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2019.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）佐世保市清水町４－２６ | 佐世保（2500） | 21.5 | 2.0% | 9.2% |
| 公）佐世保市元町１－１２ | 佐世保（1900） | 47.5 | 2.1% | 7.5% |
| 公）佐世保市塩浜町７－９ | 佐世保（750） | 52.5 | 1.9% | 7.4% |
| 基）佐世保市元町１－１２ | 佐世保駅（1900） | 46.5 | 2.2% | 6.0% |
| 公）佐世保市東大久保町２－３０ | 佐世保（2100） | 19.6 | 1.4% | 5.3% |
| 公）佐世保市高砂町４２番１ | 佐世保（2000） | 64 | 2.1% | 4.9% |
| 基）佐世保市東大久保町２－３０ | 佐世保駅（2100） | 19.5 | 1.2% | 4.8% |
| 公）佐世保市花園町２０２番３０ | 佐世保（2600） | 17.2 | 1.2% | 4.2% |
| 基）佐世保市広田３－１５－３ | バス広田駐在所前（230） | 16 | 1.5% | 3.0% |
| 基）佐世保市白南風町２４－５ | 佐世保駅（350） | 18.5 | 0.5% | 2.9% |
| 公）佐世保市三浦町８－１２ | 佐世保（600） | 18.9 | 0.7% | 2.7% |
| 基）佐世保市光月町１－２３ | 佐世保駅（1100） | 52.5 | 1.3% | 2.6% |
| 基）佐世保市梅田町９－２３ | バス梅田町（320） | 16.5 | 0.8% | 2.2% |
| 公）佐世保市三浦町１－１３ | 佐世保（210） | 90.4 | 1.5% | 2.2% |
| 基）佐世保市本島町１－６ | 佐世保駅（900） | 91.7 | 1.1% | 1.8% |
| 基）佐世保市大塔町１８番１１外 | 大塔駅（250） | 27.9 | 1.7% | 1.7% |
| 基）佐世保市田原町２４７番６ | ＭＲ左石駅（600） | 14.8 | 0.7% | 1.6% |
| 公）佐世保市田原町２４７番６ | 左石（600） | 14.9 | 0.7% | 1.6% |
| 基）佐世保市瀬戸越４丁目１３７０番９ | ＭＲ泉福寺駅（570） | 16.3 | 0.6% | 1.4% |
| 基）佐世保市黒髪町２１－５ | 日宇駅（1600） | 14.8 | 0.4% | 1.1% |
| 公）佐世保市黒髪町２１－５ | 日宇（1600） | 14.9 | 0.7% | 1.1% |
| 公）佐世保市大和町８８０番１６ | 日宇（1400） | 15.6 | 0.6% | 0.9% |
| 公）佐世保市栄町５－６ | 佐世保（1200） | 99.7 | 0.3% | 0.7% |
| 公）佐世保市新田町１１３番４ | 上相浦（180） | 12.9 | 0.5% | 0.3% |
| 基）佐世保市小佐世保町２８－１４ | 佐世保駅（2200） | 13.9 | 0.5% | 0.2% |
| 基）佐世保市矢峰町１７６番６ | バス矢峰（250） | 15.5 | 0.4% | 0.2% |
| 基）佐世保市横尾町２１６７番１６ | バス堺木（700） | 13 | 0.5% | 0.0% |
| 公）佐世保市椎木町２１６番３３ | 大学（1800） | 13.5 | 0.5% | 0.0% |
| 公）佐世保市俵町７－２ | 佐世保（2900） | 34.3 | 1.0% | 0.0% |
| 基）佐世保市藤原町２２－１０ | バス牛買稲荷口（1） | 28.5 | 0.7% | -0.2% |
| 公）佐世保市小佐世保町２８－１４ | 佐世保（2200） | 14 | 0.7% | -0.2% |
| 基）佐世保市天神町１１２６番１６ | バス自衛隊官舎前（300） | 14.9 | 0.2% | -0.4% |
| 公）佐世保市日野町８５３番３ | 大学（2500） | 23.7 | 1.1% | -0.6% |
| 公）佐世保市春日町２８－９ | 山の田（600） | 14.8 | 0.4% | -0.7% |
| 基）佐世保市花高１－１２－１１ | 早岐駅（790） | 13.9 | 0.2% | -0.7% |
| 基）佐世保市木風町１４７６番４ | バス木風橋（250） | 13.7 | 0.5% | -0.7% |
| 公）佐世保市瀬戸越１丁目１９４５番５０ | 泉福寺（1000） | 13.2 | 0.5% | -0.7% |
| 基）佐世保市星和台町１４－１２ | バス星和台南（90） | 13.5 | 0.2% | -1.0% |
| 基）佐世保市上相浦町８－８ | ＭＲ上相浦駅（250） | 20.6 | 0.8% | -1.1% |
| 公）佐世保市高天町８－３ | 佐世保（1200） | 32 | 0.4% | -1.1% |
| 公）佐世保市保立町２７５番２３ | 佐世保（3800） | 13.7 | 0.7% | -1.2% |
| 公）佐世保市大岳台町１５－２７ | 日宇（2200） | 13.7 | 0.5% | -1.4% |
| 公）佐世保市山県町１－２ | 佐世保（650） | 60.4 | 0.5% | -1.6% |
| 公）佐世保市天神５－４１－２４ | 佐世保（3000） | 13.8 | 0.2% | -1.7% |
| 公）佐世保市下本山町１１６０番１７ | 本山（300） | 11.7 | 0.3% | -1.7% |
| 基）佐世保市中里町２９６番８ | ＭＲ本山駅（600） | 11.4 | 0.3% | -1.7% |
| 基）佐世保市島瀬町９－８ | 佐世保駅（950） | 188.1 | 0.2% | -1.7% |
| 公）佐世保市権常寺町１４２９番２６ | 早岐（950） | 13.1 | 0.5% | -1.7% |
| 基）佐世保市白木町１８番５ | 佐世保駅（1300） | 12.4 | 0.0% | -1.8% |
| 基）佐世保市川下町１４番１ | ＭＲ大学駅（300） | 11.4 | 0.3% | -2.0% |
| 公）佐世保市有福町４１５６番９ | 早岐（1800） | 12.9 | 0.5% | -2.0% |
| 公）佐世保市福石町１７－２１ | 佐世保（800） | 23.8 | 0.6% | -2.0% |
| 基）佐世保市松瀬町６９６番１７ | ＭＲ左石駅（1500） | 12.5 | 0.0% | -2.1% |
| 基）佐世保市吉岡町１７７６番３ | ＭＲ野中駅（500） | 11.9 | 0.0% | -2.2% |
| 基）佐世保市広田４－２－６ | 早岐駅（1300） | 10.7 | 0.3% | -2.4% |
| 公）佐世保市稲荷町１４－４ | 佐世保（1300） | 24.9 | 0.3% | -2.5% |
| 公）佐世保市棚方町４２４番１１８ | 棚方（550） | 10.5 | 0.0% | -2.5% |
| 公）佐世保市島瀬町９－８ | 佐世保（950） | 188.1 | 0.0% | -2.7% |
| 公）佐世保市大塔町１９３９番３３ | 大塔（1800） | 12.5 | 0.3% | -2.8% |
| 基）佐世保市鹿子前町２４８番４ | バス赤崎小学校下（330） | 12.3 | 0.3% | -2.9% |
| 公）佐世保市大潟町６０番３９ | 大学（1200） | 12 | 0.3% | -2.9% |
| 公）佐世保市早苗町４４２番３ | 早岐（1500） | 11.8 | 0.3% | -3.0% |
| 公）佐世保市田原町９－３１ | 左石（110） | 22.3 | 0.1% | -3.2% |
| 基）佐世保市有福町１６１２番１９ | バスクレールの丘北口（280） | 11.1 | 0.0% | -3.2% |
| 公）佐世保市相浦町１６２５番 | 相浦（210） | 16.2 | -0.2% | -3.2% |
| 公）佐世保市吉岡町１９４５番１外 | 野中（450） | 18.8 | 0.2% | -3.2% |
| 公）佐世保市船越町７３９番７ | 佐世保（6200） | 10.6 | 0.0% | -3.3% |
| 公）佐世保市下京町２３番１ | 佐世保（650） | 90.4 | 0.0% | -3.5% |
| 公）佐世保市小舟町２５番１５ | 泉福寺（3300） | 11.5 | 0.3% | -3.6% |
| 公）佐世保市新田町６２２番４ | 上相浦（1000） | 6.8 | 0.0% | -3.7% |
| 公）佐世保市権常寺１－１０－３１ | 早岐（350） | 27.3 | 0.4% | -3.7% |
| 基）佐世保市船越町１９８３番１２ | バス動植物園前（220） | 11.1 | 0.0% | -3.7% |
| 公）佐世保市卸本町１５－２ | 大塔（1700） | 15.1 | 1.8% | -3.8% |
| 公）佐世保市小島町４３２番２外 | 佐世保（3200） | 13.3 | 0.0% | -3.8% |
| 公）佐世保市日宇町９７１番１ | 日宇（500） | 12.3 | 0.0% | -3.9% |
| 基）佐世保市御船町１０－２ | バス御船町（80） | 19 | 0.2% | -4.2% |
| 公）佐世保市原分町７１２番７ | 左石（1600） | 10.4 | 0.0% | -4.3% |
| 基）佐世保市早岐１－３－１４ | 早岐駅（200） | 19.1 | 0.2% | -4.3% |
| 公）佐世保市崎岡町１６３８番３９ | 早岐（3100） | 11 | 0.0% | -4.3% |
| 公）佐世保市牧の地町１４７８番１０ | 皆瀬（1500） | 9.9 | 0.0% | -5.1% |
| 公）佐世保市矢峰町４７２番１ | 泉福寺（2500） | 6.6 | -0.5% | -6.1% |
| 公）佐世保市鹿町町鹿町４１８番１ | 江迎鹿町（3100） | 1.4 | -0.5% | -6.1% |
| 基）佐世保市白岳町４１５番 | 日宇駅（900） | 10 | -0.3% | -7.1% |
| 基）佐世保市楠木町１７４番１ | ＭＲ皆瀬駅（1400） | 5.6 | -0.6% | -8.6% |
| 基）佐世保市針尾中町１５３８番３外 | バス針尾公民館前（1） | 7.2 | -0.5% | -9.1% |
| 基）佐世保市棚方町２６７番６外 | ＭＲ真申駅（1200） | 5.9 | -0.6% | -9.1% |
| 公）佐世保市木原町１８２３番１ | 三河内（3500） | 6.4 | -0.5% | -9.3% |
| 公）佐世保市松山町３６１番 | 佐世保（4000） | 7 | -0.5% | -9.4% |
| 基）佐世保市東浜町５１８番外 | バス中波止（1） | 9.9 | 0.0% | -9.4% |
| 公）佐世保市城間町３２０番１ | 南風崎（1900） | 5 | -0.6% | -9.5% |
| 公）佐世保市船越町１０９番２ | 佐世保（6500） | 5.3 | -0.6% | -9.5% |
| 基）佐世保市吉井町橋川内５９８番１ | バス橋川内（80） | 2.9 | -1.7% | -9.7% |
| 基）佐世保市世知原町栗迎４１番９ | バス世知原支所（130） | 3.8 | -1.7% | -10.2% |
| 基）佐世保市江迎町田ノ元１１８２番３２ | ＭＲ潜竜ヶ滝駅（360） | 3.7 | -1.8% | -10.4% |
| 基）佐世保市鹿町町深江潟６７番１７ | ＭＲ江迎鹿町駅（600） | 3.7 | -1.8% | -10.4% |
| 基）佐世保市吉井町立石４８０番６ | ＭＲ吉井駅（640） | 4.8 | -1.4% | -10.5% |
| 公）佐世保市江迎町長坂１１７番１９ | 江迎鹿町（500） | 4.8 | -1.4% | -10.5% |
| 基）佐世保市小佐々町黒石５１７番１２外 | バス小島入口（170） | 2.2 | 0.0% | -10.6% |
| 基）佐世保市母ケ浦町１６８３番 | ＭＲ大学駅（1500） | 2.6 | -1.2% | -11.1% |
| 公）佐世保市江上町７６１番２外 | 早岐（7000） | 5.2 | -0.6% | -11.2% |
| 基）佐世保市江迎町小川内２０番４ | ＭＲ高岩駅（300） | 3.4 | -1.9% | -11.3% |
| 基）佐世保市江迎町長坂２５５番２ | ＭＲ江迎鹿町駅（450） | 4.9 | -1.3% | -11.4% |
| 公）佐世保市東浜町８７９番２外 | 日宇（2900） | 5.6 | -0.6% | -11.5% |
| 基）佐世保市吉井町直谷１００７番９４ | ＭＲ潜竜ヶ滝駅（1500） | 3.6 | -1.8% | -12.1% |
| 基）佐世保市世知原町中通２６５番２０ | バス槍巻（450） | 3.1 | -2.1% | -12.3% |
| 基）佐世保市小佐々町矢岳２５１番２ | バス下矢岳（420） | 1.8 | -1.8% | -12.7% |
| 基）佐世保市相浦町２７２６番 | ＭＲ相浦駅（600） | 7.7 | -0.9% | -13.7% |
| 基）佐世保市小佐々町楠泊１０２５番５ | バス楠泊（160） | 3.1 | -2.1% | -14.4% |
| 基）佐世保市鹿町町土肥ノ浦３番１１外 | バス植松（160） | 2.4 | -2.0% | -15.4% |
| 基）佐世保市鹿町町下歌ヶ浦７９１番５４ | バス大加勢（200） | 2.3 | -1.4% | -15.4% |
| 基）佐世保市世知原町栗迎１００番６ | バス世知原支所（1） | 5.2 | -2.5% | -16.3% |
| 基）佐世保市江迎町埋立２番３２ | ＭＲすえたちばな駅（700） | 1.7 | -1.0% | -16.4% |
| 基）佐世保市鹿町町大屋４４９番 | バス鹿町文化会館前（900） | 1.6 | -2.0% | -16.5% |
| 基）佐世保市江迎町田ノ元１２５１番２外 | ＭＲ潜竜ヶ滝駅（330） | 5 | -2.0% | -16.7% |
| 公）佐世保市立神町２３番２６ | 佐世保（1800） | 10 | -0.3% | -16.8% |
| 基）佐世保市口の尾町２５番２外 | 三河内駅（1100） | 7.9 | -2.5% | -17.4% |
| 基）佐世保市小佐世保町６－２０ | 佐世保駅（2200） | 4.6 | -2.8% | -17.6% |
| 基）佐世保市吉井町立石４６４番８ | ＭＲ吉井駅（400） | 6.7 | -2.4% | -19.2% |
| 基）佐世保市鹿町町下歌ヶ浦９８６番９ | バス前加勢（1） | 4.2 | -2.3% | -20.0% |
| 基）佐世保市小島町１３－１ | バス東小島（90） | 3.9 | -2.5% | -20.1% |
| 基）佐世保市中通町４３番４ | バス保立町（800） | 4.2 | -3.1% | -20.3% |
| 基）佐世保市大黒町３０－４ | バス東大黒（210） | 4.3 | -3.7% | -21.3% |
| 基）佐世保市宇久町平２６４５番１０ | 平港（660） | 2.8 | -4.6% | -25.4% |
| 基）佐世保市宇久町神浦３３９７番２ | バス神浦（210） | 1.4 | -5.0% | -25.7% |
| 基）佐世保市宇久町平２４８１番第１外 | 平港（150） | 4.5 | -6.2% | -35.8% |
| 公）佐世保市宇久町平２５２４番３ | 宇久行政センター前停（90） | 3.7 | -5.8% | -39.2% |
| 基）佐世保市小佐々町田原３２０番４外 | バス田原（80） | 3.2 | 0.0% | |
| 基）佐世保市江迎町猪調５５１番１１ | ＭＲいのつき駅（470） | 3 | -1.1% | |
| 基）佐世保市山手町１５－７ | 佐世保駅（2900） | 15.2 | 0.2% | |
| 基）佐世保市名切町１－２ | バス交通公園前（260） | 19.8 | 0.7% | |
| 基）佐世保市天神２－１９－２ | バス天神町（1） | 17.7 | 0.0% | |
| 基）佐世保市干尽町７番５外 | バス前畑（90） | 8.7 | -1.1% | |
| 公）佐世保市須田尾町３７０番１３ | 佐世保（2200） | 15.4 | 0.4% | |
| 公）佐世保市三川内本町９５番１ | 三河内（480） | 6.8 | -0.5% | |
| 公）佐世保市赤崎町１４６８番１４ | 佐世保（4900） | 13.9 | 0.5% | |
| 公）佐世保市相浦町２２５１番 | 上相浦（800） | 9.7 | 0.0% | |
| 公）佐世保市権常寺町５５９番１ | 早岐（1800） | 3.1 | 0.0% | |
| 公）佐世保市皆瀬町２５８番１２ | 皆瀬（240） | 17.7 | ||
| 公）佐世保市江迎町長坂１６９番１４ | 江迎鹿町（260） | 7.7 | -1.7% | |
| 公）佐世保市白岳町１００番２外 | 日宇（1300） | 10.8 | 0.0% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
ただし、最新の公示地価のデータは今年の１月１日現在の価格なので、新型コロナの影響が反映されていません。
そのため、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の佐世保市の土地価格の動き
この７年間で佐世保市の土地価格を見ると、長崎県の平均が５.２％下落したのに対して、マイナス４.１％と同じような動きをしていました。
では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？
公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。
地価マップ：2013-19年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
佐世保駅の周辺の住宅地では上昇しているところが多いですね。
反対に商業地では駅近であっても、むしろ下落しています。
また、駅から離れるほど住宅地は下落率が大きくなっています。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
させぼ５番街の出店も追い風に
また、させぼ５番街の出店も中心部の土地価格上昇の追い風となりました。
2013年に佐世保駅の西口にできたショッピングモールの効果によって、それまで福岡にまで買い物に行っていた若い世代を中心に、市街地で買い物をする人が増えたのです。
なぜ、郊外に広がらないのか？
その一方で、金利が下がっているのに郊外で土地価格が上がらない理由はなんでしょうか？
理由は２つあります。
１つ目は、人口の減少です。
家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、ずっと減り続けています。
そのため、この７年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。
それまで郊外に家を買っていた層が、中心部へと移ってきたんですね。
そして、２つ目が公共事業の減少です。
長崎県の土地価格は、２００２年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、２０００年頃から公共事業がどんどん減り始め、長崎県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。
赤色の線：公共事業はこの２０年間で半分に減少
また、９０年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。
そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。
このような理由から、人気が少ない郊外では土地価格が上がりにくく、土地に限りがある駅近や中心部のエリアで大きく上昇してきたんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出てきています。
日本で現在行っている政策は、
- 飲食店、百貨店などの営業自粛
- 在宅勤務の要請（企業の出社７〜８割減）
- 幼稚園、小中高生の謹慎待機
などで、すでに飲食店やホテル、イベント会社などで売り上げの大きな減少が起こっています。
そして、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
長崎県では、特に商業地が危ない
長崎県内で特に大きいのが、商業地への影響です。
３月末から緊急事態宣言が全国に適用されたことで、ほとんどの商業施設が休業へと突入しました。
東京や大阪などの大都市の百貨店の売り上げを見ても、２〜３月は３〜４割減、４月は７〜８割減とかなりひどい状況となっています。
では、それ以外の地方店はどうかと言うと、全国的な自粛ムードもあって、やはり過去に見られないほどの売り上げの落ち込みが起こっています。
福岡でも約９割のマイナスになっていますし、それ以外の地方都市の仙台や高知、高槻（大阪）でも４月の売り上げは６〜８割前後のマイナスとなっており、長崎県でも同様の傾向になっています。
百貨店の２〜４月の売上高（前年比）
| ２月 | ３月 | 4月 | |
| 三越（岩田屋） | −17.4% | -31.5% | -80.0% |
| 博多大丸 | -18.4% | -44.4% | -87.9% |
| 大丸（高知） | −6.8% | -36.4% | -73.1% |
| 松坂屋（高槻） | -11.8% | -33.9% | -67.0% |
| 三越伊勢丹（新潟） | +9.1% | -15.2% | -64.6% |
| 三越（仙台） | -4.6% | -26.1% | -64.9% |
（参考：各社HPより）
ここまで売り上げが減ってしまうと、他の周辺の小売店もかなり大きな影響を受けてきます。
閉店するお店も増えると、ビルも空室だらけになってくるので、商業地の土地価格も大きく下落していくでしょう。
そうすると、周辺の雇用が不安定化するため、家を購入する人が減少します。土地価格も下げやすくなってくるでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）これから佐世保市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した佐世保市の人口の見通しによると、2025年までに15,000人減少するそうです。
佐世保市の人口は、2025年までに15,000人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
しかも、家を買う中心年代である２０〜４０代は、2025年までに10,000人減る見通しです。
家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。
佐世保市の30代人口は、2025年までに約10,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、佐世保市の土地価格は、
- させぼ５番街のオープンと、金利の低下によって中心街のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
- 新型コロナによって、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
ここまで下落を続けてきた佐世保市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。
金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、佐世保市内に「広田（ひろた）」という住宅地があります。
この広田の公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１１万円／坪
- 実際の取引価格：１９〜２９万円／坪
と、公示地価の約１.８〜２.６倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.５倍です。
【佐世保市広田の土地取引（過去２年間）】
- 早岐駅から徒歩１０〜１５分のエリアで、１９〜２９万円／坪で取引されている
- 公示地価・実際の取引ともに「準工業地域」という似たような街並みのエリア
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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