佐世保市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

佐世保市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

佐世保市長崎県

(画像出典:wikimedia commons そらみみ 佐世保東口前の風景)

 

この記事では佐世保市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、佐世保市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/商業佐世保市塩浜町7-9佐世保(750)53.51.9%7.4%
公/商業佐世保市三浦町1-13佐世保(210)91.41.1%2.2%
公/商業佐世保市高砂町42番1佐世保(2000)64.71.0%4.9%
公/商業佐世保市俵町7-2佐世保(2900)34.71.0%0.0%
公/工業佐世保市卸本町15-2大塔(1700)15.20.9%-3.8%
公/住宅佐世保市清水町4-26佐世保(2500)21.60.8%9.2%
公/住宅佐世保市椎木町216番33大学(1800)13.60.7%0.0%
公/商業佐世保市元町1-12佐世保(1900)47.90.7%7.5%
公/住宅佐世保市東大久保町2-30佐世保(2100)19.80.7%5.3%
公/住宅佐世保市田原町247番6左石(600)14.90.7%1.6%
公/商業佐世保市稲荷町14-4佐世保(1300)25.10.7%-2.5%
公/住宅佐世保市大和町880番16日宇(1400)15.70.6%0.9%
公/商業佐世保市田原町9-31左石(110)22.40.6%-3.2%
公/住宅佐世保市花園町202番30佐世保(2600)17.30.6%4.2%
公/住宅佐世保市下本山町1160番17本山(300)11.70.6%-1.7%
公/商業佐世保市山県町1-2佐世保(650)60.70.5%-1.6%
公/住宅佐世保市新田町113番4上相浦(180)130.5%0.3%
公/住宅佐世保市瀬戸越1丁目1945番50泉福寺(1000)13.20.5%-0.7%
公/住宅佐世保市赤崎町1468番14佐世保(4900)140.5%
公/住宅佐世保市黒髪町21-5日宇(1600)14.90.4%1.1%
公/商業佐世保市日野町853番3大学(2500)23.80.4%-0.6%
公/商業佐世保市皆瀬町258番12皆瀬(240)17.80.4%
公/住宅佐世保市牧の地町1478番10皆瀬(1500)9.90.3%-5.1%
公/商業佐世保市栄町5-6佐世保(1200)1000.3%0.7%
公/住宅佐世保市原分町712番7左石(1600)10.40.3%-4.3%
公/住宅佐世保市船越町739番7佐世保(6400)10.60.3%-3.3%
公/工業佐世保市白岳町100番2外日宇(1300)10.80.3%
公/住宅佐世保市早苗町442番3早岐(1500)11.80.3%-3.0%
公/商業佐世保市福石町17-21佐世保(800)23.90.3%-2.0%
公/住宅佐世保市大潟町60番39大学(1200)120.3%-2.9%
公/住宅佐世保市大塔町1939番33大塔(1800)12.50.3%-2.8%
公/住宅佐世保市有福町4156番9早岐(1800)130.3%-2.0%
公/住宅佐世保市小島町20-4佐世保(3200)13.40.2%-3.8%
公/商業佐世保市権常寺1-10-31早岐(350)27.40.2%-3.7%
公/住宅佐世保市保立町275番23佐世保(3800)13.80.2%-1.2%
公/住宅佐世保市大岳台町15-27日宇(2200)13.80.2%-1.4%
公/住宅佐世保市天神5-41-24佐世保(3000)13.80.2%-1.7%
公/住宅佐世保市小佐世保町28-14佐世保(2200)140.2%-0.2%
公/住宅佐世保市春日町28-9山の田(600)14.80.2%-0.7%
公/住宅佐世保市須田尾町370番13佐世保(2200)15.40.2%
公/商業佐世保市高天町8-3佐世保(1200)320.2%-1.1%
公/商業佐世保市吉岡町1945番1外野中(450)18.90.2%-3.2%
公/住宅佐世保市三浦町8-12佐世保(600)18.90.2%2.7%
公/住宅佐世保市権常寺町1429番26早岐(950)13.10.0%-1.7%
公/住宅佐世保市棚方町424番118棚方(550)10.50.0%-2.5%
公/商業佐世保市島瀬町9-8佐世保(950)188.10.0%-2.7%
公/住宅佐世保市小舟町25番15泉福寺(3300)11.50.0%-3.6%
公/住宅佐世保市新田町622番4上相浦(1000)6.80.0%-3.7%
公/住宅佐世保市日宇町971番1日宇(500)12.30.0%-3.9%
公/住宅佐世保市崎岡町1638番39早岐(3100)110.0%-4.3%
公/住宅佐世保市鹿町町鹿町418番1江迎鹿町(3100)1.40.0%-6.1%
公/住宅佐世保市権常寺町559番1早岐(1800)3.10.0%
公/商業佐世保市相浦町1625番相浦(210)16.1-0.2%-3.2%
公/工業佐世保市立神町23番26佐世保(1800)10-0.3%-16.8%
公/住宅佐世保市松山町361番佐世保(4000)7-0.5%-9.4%
公/住宅佐世保市三川内本町95番1三河内(480)6.7-0.5%
公/住宅佐世保市矢峰町472番1泉福寺(2500)6.6-0.5%-6.1%
公/住宅佐世保市木原町1823番1三河内(3500)6.4-0.5%-9.3%
公/工業佐世保市東浜町879番2外日宇(2900)5.6-0.6%-11.5%
公/住宅佐世保市船越町109番2佐世保(5900)5.3-0.6%-9.5%
公/住宅佐世保市江上町761番2外早岐(7000)5.2-0.6%-11.2%
公/住宅佐世保市城間町320番1南風崎(1900)5-0.7%-9.5%
公/住宅佐世保市江迎町長坂117番19江迎鹿町(500)4.7-1.4%-10.5%
公/商業佐世保市江迎町長坂169番14江迎鹿町(260)7.5-1.7%
公/住宅佐世保市宇久町平2524番3宇久行政センター前停(90)3.6-4.4%-39.2%
基/商業佐世保市元町1-12佐世保(1900)47.58.3%
基/住宅佐世保市東大久保町2-30佐世保(2100)19.65.7%
基/住宅佐世保市広田3-15-3バス広田駐在所前(230)16.13.6%
基/商業佐世保市光月町1-23佐世保(1100)52.83.2%
基/住宅佐世保市白南風町24-5佐世保(350)18.53.1%
基/商業佐世保市本島町1-6佐世保(900)92.72.9%
基/住宅佐世保市梅田町9-23バス梅田町(320)16.62.7%
基/住宅佐世保市田原町247番6左石(600)14.92.0%
基/住宅佐世保市瀬戸越4丁目1370番9泉福寺(570)16.41.8%
基/商業佐世保市大塔町18番11外大塔(250)27.91.7%
基/住宅佐世保市黒髪町21-5日宇(1600)14.91.6%
基/住宅佐世保市小佐世保町28-14佐世保(2200)140.7%
基/住宅佐世保市矢峰町176番6バス矢峰(250)15.50.4%
基/商業佐世保市藤原町22-10バス牛買稲荷口(1)28.60.1%
基/住宅佐世保市横尾町2167番16バス堺木(700)130.0%
基/住宅佐世保市天神町1126番16バス自衛隊官舎前(300)14.9-0.2%
基/住宅佐世保市花高1-12-11早岐(790)13.9-0.5%
基/住宅佐世保市木風町1476番4バス木風橋(250)13.7-0.5%
基/商業佐世保市上相浦町8-8上相浦(280)20.6-0.8%
基/住宅佐世保市星和台町14-12バス星和台南(90)13.5-1.0%
基/住宅佐世保市中里町296番8本山(600)11.4-1.7%
基/商業佐世保市島瀬町9-8佐世保(950)188.1-1.7%
基/住宅佐世保市白木町18番5佐世保(1300)12.4-1.8%
基/住宅佐世保市川下町14番1大学(300)11.4-2.0%
基/住宅佐世保市松瀬町696番17左石(1500)12.5-2.1%
基/住宅佐世保市吉岡町1776番3野中(500)11.9-2.2%
基/工業佐世保市広田4-2-6早岐(1300)10.7-2.4%
基/住宅佐世保市鹿子前町248番4バス赤崎小学校下(330)12.3-2.6%
基/住宅佐世保市有福町1612番19バスクレールの丘北口(280)11.1-3.2%
基/住宅佐世保市船越町1983番12バス動植物園前(220)11.1-3.7%
基/商業佐世保市御船町10-2バス御船町(80)19-4.2%
基/商業佐世保市早岐1-3-14早岐(200)19.1-4.3%
基/住宅佐世保市白岳町415番日宇(900)10-7.4%
基/住宅佐世保市楠木町174番1野中(800)5.5-9.2%
基/住宅佐世保市東浜町518番外バス中波止(1)9.9-9.4%
基/住宅佐世保市針尾中町1538番3外バス針尾公民館前(1)7.2-9.5%
基/工業佐世保市棚方町267番6外真申(1200)5.8-10.2%
基/工業佐世保市小佐々町黒石517番12外バス小島入口(170)2.2-10.6%
基/住宅佐世保市吉井町橋川内598番1バス橋川内(80)2.9-11.2%
基/住宅佐世保市世知原町栗迎41番9バス世知原支所(130)3.7-11.7%
基/住宅佐世保市吉井町立石480番6吉井(640)4.7-11.7%
基/住宅佐世保市鹿町町深江潟67番17江迎鹿町(600)3.6-12.0%
基/住宅佐世保市母ケ浦町1683番大学(1500)2.6-12.2%
基/住宅佐世保市江迎町長坂255番2江迎鹿町(450)4.8-12.7%
基/住宅佐世保市江迎町小川内20番4高岩(300)3.3-13.0%
基/住宅佐世保市吉井町直谷1007番94潜竜ヶ滝(1500)3.5-13.7%
基/住宅佐世保市世知原町中通265番20バス槍巻(450)3-14.2%
基/住宅佐世保市小佐々町矢岳251番2バス下矢岳(420)1.8-14.3%
基/工業佐世保市相浦町2726番相浦(600)7.6-14.4%
基/住宅佐世保市鹿町町下歌ヶ浦791番54バス大加勢(200)2.2-16.2%
基/商業佐世保市小佐々町楠泊1025番5バス楠泊(160)3.1-16.2%
基/住宅佐世保市鹿町町土肥ノ浦3番11外バス植松(160)2.4-16.2%
基/工業佐世保市江迎町埋立2番32すえたちばな(700)1.7-17.2%
基/住宅佐世保市鹿町町大屋449番バス鹿町文化会館前(900)1.6-17.2%
基/商業佐世保市江迎町田ノ元1251番2外潜竜ヶ滝(330)4.9-18.3%
基/商業佐世保市世知原町栗迎100番6バス世知原支所(1)5.1-18.4%
基/商業佐世保市口の尾町25番2外三河内(1100)7.7-19.4%
基/住宅佐世保市小佐世保町6-20佐世保(2200)4.5-20.0%
基/商業佐世保市吉井町立石464番8吉井(400)6.5-21.2%
基/商業佐世保市鹿町町下歌ヶ浦986番9バス前加勢(1)4.1-21.9%
基/住宅佐世保市小島町13-1バス東小島(90)3.8-22.1%
基/住宅佐世保市中通町43番4バス保立町(800)4-22.8%
基/住宅佐世保市大黒町30-4バス東大黒(210)4.1-24.4%
基/住宅佐世保市宇久町平2645番10平港(660)2.6-28.8%
基/住宅佐世保市宇久町神浦3397番2バス神浦(210)1.3-29.2%
基/商業佐世保市宇久町平2481番第1外平港(150)4.2-39.6%
基/住宅佐世保市小佐々町田原320番4外バス田原(80)3.2
基/住宅佐世保市江迎町田ノ元1152番18潜竜ヶ滝(550)3.6
基/住宅佐世保市江迎町猪調551番11いのつき(470)2.9
基/住宅佐世保市山手町15-7佐世保(2900)15.2
基/住宅佐世保市名切町1-2バス交通公園前(260)19.9
基/商業佐世保市天神2-19-2バス天神町(1)17.7
基/工業佐世保市干尽町7番5外バス前畑(90)8.6
公/住宅佐世保市相浦町2273番上相浦(830)9.9
公/商業佐世保市下京町7-25佐世保(650)91.4

 

 

 

 

2、過去7年間の佐世保市の土地価格の動き

この7年間で佐世保市の土地価格を見ると、長崎県の平均が5.2%下落したのに対して、マイナス4.1%と同じような動きをしていました。

 

佐世保市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

佐世保駅の周辺の住宅地では上昇しているところが多いですね。一方で、商店街のあるあたりの商業地では、むしろ下落しています。

また、駅から離れるほど住宅地は下落率が大きくなっています。

 

なぜ佐世保市では、中心部しか上昇していないのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. また、佐世保市では、外国人観光客数が増加したことで、商業地での売り上げや雇用が増加し、土地価格が大きく上昇してきた
  3. ただし、人口は減少傾向にあり、増えている地区も一部の新興住宅地だけに集中しているため、古くからある住宅地の買い手がつきにくくなっている

といったことから、一部のエリアだけが上昇していると考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。

 

日銀が国債を買い占めて、金利を下げた

異次元緩和政策と住宅ローン金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この8年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

 

②外国人観光客数の増加で経済が活性化

しかも、2013年からのアベノミクス政策以降、円ドル相場が80円台から120円まで円安になりました。円高になると日本人の海外旅行がしやすくなりますが、円安になると、逆に海外からの旅行者が増えます。

 

その結果、佐世保市の1年間の観光客数は、円ドル相場が120円台の円安のピークだった2015年には、2012年の約640万人から最大790万人へ、観光収入も730億円から約1,280億円まで大きく増えたのです。

特に台湾からの旅行者が増えていたようですね。

 

佐世保市の観光収入

(参考:長崎県 観光統計)

 

売り上げが1.5倍以上に増えれば、商売をする人も増えますよね。

そのため、市内の景気や雇用も良くなり、家を持つ人も増え、土地価格の上昇にも追い風だったわけです。

 

③ただし、佐世保市では人口が減っている

ところが、佐世保市では、人口が減少しています。

佐世保市の人口は、2013〜20年の7年間で約1.3万人も減っているのです。

 

佐世保市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

景気が良くなってきたとは言え、学生は進学で市外へ引っ越していきますし、少子高齢化の流れは簡単には変わりませんので、人口の減少は止まっていません。

 

では、具体的にどのあたりが減っているのでしょうか?

この7年間で人口が100人以上増えた地区、減った地区を調べてみました。

 

佐世保市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:佐世保市 「町別の推計人口」)

 

ご覧の通り、全体的に人口は減少傾向にありますが、佐世保駅の周辺や、一部の郊外のエリアでは、増加している地区が点在しているようですね。

 

④農地の宅地化によって、郊外に人が移っている

郊外の方で、いくつかの地区で人口が増えていますが、その理由は農地の宅地化によるものです。

この10年で長崎県の農地は、約6,500ha(ヘクタール)も減少しているのです。

 

長崎市の農地の面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約65万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

例えば、日宇駅近くの白岳町では、人口がこの7年間で300人以上増えていますが、これはこの地区で大規模な住宅地の開発が行われているためです。

(参考:「佐世保都市計画地区計画(白岳町地区計画)を決定しました」)

 

このような新しい住宅地ができると、古くからある住宅地の買い手は減ります。

しかも、佐世保市では山を切り開いてできた住宅地が多く、道路も狭かったりすることが多いため、さらに買い手がつきにくくなっているわけです。

 

その結果、郊外の不便なエリアでは土地価格が下がりやすくなっているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、佐世保市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。

 

金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率2%で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。

(参考:NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2%の物価目標 達成困難に」)

 

つまり、2013〜2023年の10年間で、

  • 株や不動産価格は上昇した
  • 当初の物価目標は達成できず
  • 副作用として、金融機関の赤字行が続出

という状況になっているわけです。

 

そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。

目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。

 

実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている

とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。

なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、2018年頃からすでに減らしてきているからです。

 

日銀が国債を買い占める比率を減らしている

日銀の国債買入れ比率

(参考:財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会(参考資料2)」)

 

2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間1〜10年の国債(赤色の線)で約60%程度、期間10年超の国債(灰色の線)で8.7%にまで下がっています。

 

このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。

 

そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから佐世保市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した佐世保市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約1.7万人減少するそうです。

 

佐世保市は、これから10年で約1.7万人減る

佐世保市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約0.9万人も減る見通しです。

 

佐世保市の30〜40代人口は、2020→30年で約0.9万人減る

佐世保市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手がこれから10年で、2割近くも減るのです。

そのため、今後はさらに買い手がつきにくくなるエリアが広がりそうですね。

 

(3)コロナで観光収入の減少が続きそう

また、新型コロナによる観光客数の減少も、かなり大きな影響が出てきそうです。

今年こそはオリンピックを開催する、と政府の方では言っていますが、感染の収束が進まないことには、海外からの旅行者が戻ることは難しいでしょうからね。

 

市内にあるハウステンボスの決算は、2019年10月〜2020年9月で約42億円の赤字と、かなりの損失が出ています。

大手でもこれほどの影響が出ているので、市内の他の業者にも広がっていくでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、佐世保市の土地価格は、

  • 外国人観光客数の増加や、させぼ5番街のオープンなどによって、中心街のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っていたり、農地の宅地化が進んでいるため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
  • 今後は若い世代の人口がさらに減ることや、観光客の回復に時間がかかることなどから、買い手は徐々に減っていきそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。

 

タウンライフ土地探し

 

価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

好条件の土地を探すならこちら

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた佐世保市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、佐世保市内に「広田(ひろた)」という住宅地があります。

 

この広田の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:11万円/坪
  • 実際の取引価格:19〜29万円/坪

と、公示地価の約1.8〜2.6倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.5倍です。

 

【佐世保市広田の公示地価】

佐世保市広田の公示地価

  • 早岐駅から1,300mの距離、徒歩約16分(1分=80m)
  • 32,400円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =11万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【佐世保市広田の土地取引(過去2年間)】

佐世保市広田の土地取引

  • 早岐駅から徒歩10〜15分のエリアで、19〜29万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「準工業地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

このように、同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引が、いくつも確認できるのです。

 

佐世保市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
稲荷町294000460佐世保16商業
宇久町平1.4150360その他
塩浜町4475055佐世保7その他
横尾町51500990山の田51低住専
下船越町123000840佐世保90-120分その他
吉井町橋川内3.714001300吉井30-60分その他
吉井町橋川内2.446002000以上吉井30-60分その他
吉岡町5.91800980皆瀬3その他
吉岡町131000260皆瀬7その他
権常寺町181500270早岐15その他
権常寺町3.115001500早岐231低住専
原分町280130野中161種住居
広田191200210早岐101種住居
広田9.114050早岐11その他
広田1629060早岐11その他
広田234600650早岐12準工業
広田18600110早岐12その他
広田233700530早岐14準工業
広田町10530175早岐14その他
江迎町栗越0.6667340江迎鹿町30-60分その他
江迎町三浦7.5660290江迎鹿町15その他
江迎町小川内0.451501100高岩28その他
江迎町田ノ元7650310潜竜ケ滝8その他
江迎町乱橋5.2340210高岩6その他
江迎町乱橋5310210高岩6その他
江迎町乱橋0.1813230高岩20その他
江上町7.2900410ハウステンボス30-60分その他
江上町111300400ハウステンボス30-60分その他
江上町11370115ハウステンボス30-60分その他
黒髪町2.7160200日宇25その他
今福町201000165佐世保251種住居
崎岡町9.910035早岐24準工業
桜木町171500290山の田101種住居
三浦町452500185佐世保61種住居
三浦町8.3300120佐世保131種住居
三川内町0.029101200三河内28その他
三川内本町6.21000540三河内1その他
山祇町5.4240150佐世保16その他
指方町3.71100950ハウステンボス30-60分その他
指方町2.5200270早岐30-60分その他
鹿町町下歌ヶ浦4.16250江迎鹿町60-90分その他
鹿町町下歌ヶ浦0.913501300江迎鹿町90-120分その他
鹿町町下歌ヶ浦4.24335江迎鹿町90-120分その他
若葉町18940175佐世保11その他
若葉町5.4190115佐世保181種住居
重尾町2.42535早岐30-60分その他
勝海町11400115大塔161種住居
小佐世保町1533075佐世保25その他
小佐世保町0.6330155佐世保30-60分その他
小佐々町臼ノ浦2.98701000小浦30-60分その他
小佐々町黒石1.7150290小浦19その他
小佐々町黒石6.5980500小浦24その他
小佐々町西川内0.5725145小浦60-90分その他
小佐々町矢岳1.270190小浦120分以上その他
小舟町6.9320155泉福寺30-60分その他
小野町17960180上相浦231中住専
松瀬町7.9790330左石231低住専
上本山町151100230中里51種住居
城間町3.4400390南風崎21その他
城間町3.3900900南風崎24その他
常盤町654200210佐世保18商業
新田町151900410上相浦1商業
新田町4.41100830上相浦8その他
針尾北町51710ハウステンボス30-60分その他
針尾北町2.53545ハウステンボス30-60分その他
須田尾町17580115佐世保30-60分1低住専
世知原町栗迎3.5430410吉井60-90分その他
世知原町栗迎0.191001800吉井90-120分その他
瀬戸越273200400左石8商業
瀬戸越201200190泉福寺111低住専
瀬戸越13900220泉福寺131低住専
清水町6.715075佐世保30-60分1種住居
石坂町121500400佐世保30-60分その他
赤崎町3.6400370佐世保30-60分その他
折橋町1726050佐世保30-60分1種住居
船越町3.216001700佐世保60-90分その他
船越町161000210佐世保60-90分その他
船越町161000210佐世保60-90分その他
早岐15460100早岐6その他
早岐1644095早岐8その他
早岐14620150早岐9商業
早苗町111000300早岐191種住居
相浦町8.9680250相浦5準工業
相浦町6.71300660相浦8工業
大潟町111500450大学132低住専
大宮町22650100佐世保24近隣商業
大黒町2300510佐世保251低住専
大黒町191100195佐世保261低住専
大黒町181100210佐世保261低住専
大塔町1592002000以上大塔14準工業
大塔町153800810大塔24その他
大野町261400180左石151種住居
大野町251500195泉福寺191低住専
大和町7800380日宇191種住居
棚方町1.5230520真申11その他
中里町5380250本山71中住専
潮見町3.4120120佐世保8その他
椎木町141300300大学201種住居
天神283000350佐世保29その他
天神16900190佐世保30-60分1低住専
天神5.25130佐世保30-60分近隣商業
天神1330075佐世保30-60分近隣商業
天神181300230佐世保30-60分1低住専
天神5.2430270佐世保30-60分1低住専
天神1219050佐世保30-60分近隣商業
天神町1.651105佐世保30-60分1低住専
天神町1.6110240佐世保30-60分1低住専
東大久保町211300210佐世保261中住専
東浜町1326065日宇30-60分1低住専
東浜町13590150日宇30-60分1低住専
日宇町14900210日宇7その他
日宇町1.4200460日宇101低住専
日野町9.6810280佐世保30-60分1種住居
梅田町15900200佐世保30-60分1低住専
萩坂町5.412070南風崎19その他
白岳町17600120日宇6その他
白岳町3.522002000以上日宇16準工業
白岳町121100300日宇23工業
白南風町163600740佐世保6その他
白南風町251700220佐世保61種住居
白南風町102400790佐世保6その他
白南風町2.8300360佐世保61種住居
白南風町8.725095佐世保61種住居
白南風町1.7120230佐世保91種住居
白木町153100660佐世保30-60分1中住専
八幡町251300175佐世保30-60分1種住居
比良町251900250佐世保29商業
俵町1122065佐世保30-60分その他
俵町2650065佐世保30-60分その他
母ヶ浦町9.91600530大学261低住専
峰坂町0.420165佐世保91種住居
万徳町3080090佐世保30-60分その他
湊町301000110佐世保15商業
木風町5.6200120佐世保23その他
木風町1130090佐世保23その他
木風町5.413080佐世保23その他
木風町4.9420280佐世保23その他
野中町102500810野中11低住専
有福町151300280早岐201低住専
有福町171100210早岐23その他
有福町6.2550300早岐251低住専
柚木元町1117055泉福寺30-60分準住居
柚木町1539085泉福寺30-60分近隣商業

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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