諫早市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　そらみみ　諫早駅前の様子）

この記事では諫早市の

公示地価、基準地価
この７年間の土地価格の動き
新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

１、諫早市の公示地価、基準地価の一覧
- 途中ですが、この記事の説明を。
２、過去７年間の諫早市の土地価格の動き
３、新型コロナの影響はどうなのか？
- 長崎県では、長崎市の商業地が危ない
４、その他のリスク
- （１）この低金利はいつまで続くのか？
- （２）これから諫早市の人口はどうなるの？
４、結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
- 売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

１、諫早市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公）：公示地価（2020.1.1現在）

*基）：基準地価（2020.7.1現在）

住居表示	最寄駅（m)	坪単価（万円）	前年比変化率	H25比変化率
公）諫早市原口町１０５７番２	諫早（1700）	18	0.9%	1.7%
基）諫早市原口町１０５７番２	諫早（1700）	17.9	0.0%	1.5%
基）諫早市原口町５６４番５	諫早（2200）	16.3	0.0%	1.4%
公）諫早市金谷町１３－３５	諫早（1100）	17.5	0.8%	1.1%
公）諫早市厚生町１－１４	諫早（2600）	17.4	0.8%	0.6%
基）諫早市中尾町４番２５	諫早（1400）	15.3	0.0%	0.4%
公）諫早市馬渡町７番２１	西諫早（350）	17.7	0.6%	0.4%
基）諫早市小船越町７７０番１	諫早（2200）	12.9	0.0%	0.0%
公）諫早市西郷町１６０番７	諫早（3000）	15.3	0.6%	-0.2%
基）諫早市永昌町２１－５０	諫早（700）	14	0.0%	-0.2%
基）諫早市福田町１６－１０	東諫早（650）	15	0.0%	-0.4%
公）諫早市小船越町７７０番１	西諫早（1000）	13	0.5%	-0.5%
公）諫早市天満町１９－１１	諫早（600）	22.2	0.9%	-0.7%
基）諫早市永昌町１２－２	諫早（1）	20.7	0.0%	-1.1%
公）諫早市幸町２６－１２	諫早（2900）	21.1	0.3%	-1.2%
基）諫早市貝津町１６５９番１	バス貝津団地入口（1）	21.9	0.0%	-1.6%
基）諫早市栄田町３４－２９	諫早（900）	13.4	0.0%	-1.7%
基）諫早市多良見町市布字下梶木２３２０番１８６	市布（800）	11.2	0.0%	-1.7%
基）諫早市小川町７０番１	バス小栗（150）	22	0.0%	-1.8%
公）諫早市多良見町木床字大四郎渕１６８９番	喜々津（600）	11.6	0.6%	-2.0%
基）諫早市多良見町囲字田原４４５番	喜々津駅（850）	19.4	0.0%	-2.0%
基）諫早市多良見町シーサイド字中大島２０番２７８	喜々津（1400）	13.5	0.0%	-2.2%
基）諫早市小船越町１００６番１外	バス競技場北口（180）	19.2	0.0%	-3.2%
公）諫早市多良見町中里字橋本５８番１３	市布（1100）	9.6	0.0%	-3.3%
公）諫早市若葉町２２５番３１	西諫早（2500）	10.1	0.3%	-3.5%
公）諫早市小野町１６５番１外	干拓の里（460）	17.8	0.0%	-3.7%
基）諫早市多良見町化屋字上野１３９３番４４	喜々津（1200）	9.2	0.0%	-3.8%
公）諫早市日の出町７－２１	諫早（1700）	11.2	0.0%	-4.0%
基）諫早市川床町４４１番３	幸（1100）	10.5	0.0%	-4.2%
基）諫早市貝津町７３７番３	バス横島（180）	10.9	0.0%	-4.6%
公）諫早市小豆崎町７０３番４	東諫早（600）	9	0.0%	-4.9%
公）諫早市真崎町１９４番１	西諫早（2100）	7.3	0.0%	-5.2%
基）諫早市貝津町１８３０番２５	バス貝津団地前（200）	8.5	0.0%	-5.9%
公）諫早市津久葉町１８８３番４３	西諫早（2300）	5.1	0.0%	-6.0%
基）諫早市有喜町２５０番３	バス郵便局前（120）	7.4	-0.4%	-6.3%
基）諫早市多良見町化屋字化屋ノ上４７６番１	喜々津（130）	14.9	-0.4%	-6.4%
公）諫早市川内町５９５番９外	小野本町（1200）	5.8	-0.6%	-7.4%
基）諫早市八坂町１３４番２	バス諫早局前（80）	22.9	0.0%	-8.2%
基）諫早市飯盛町佐田字古陣８０５番７	バス飯盛団地入口（400）	6.8	-1.0%	-8.8%
基）諫早市小野町１１００番９	小野本町（900）	8.1	-0.4%	-8.9%
基）諫早市多良見町元釜字上ノ谷５６７番１外	大草（800）	5	-0.7%	-9.1%
基）諫早市飯盛町後田字東舟津２９６０番	バス江の浦（600）	5.7	-1.7%	-9.4%
基）諫早市鷲崎町８１８番１	バスわし崎（200）	2.3	-1.4%	-9.4%
基）諫早市白浜町４２０２番２内	肥前長田（2200）	6.5	-1.0%	-10.1%
基）諫早市永昌東町９－２３	諫早（180）	23.5	0.0%	-10.8%
基）諫早市森山町下井牟田字二反田１１４４番６	森山（1400）	4.2	-1.6%	-11.2%
基）諫早市森山町田尻字鋤崎１９４３番１	諫早東高校前（1100）	3.6	-1.8%	-11.3%
基）諫早市高来町溝口字馬渡４０番５	湯江（1000）	3.9	-1.7%	-13.9%
基）諫早市高来町峰字下田井原５９番１外	小江（300）	3.8	-1.7%	-14.1%
基）諫早市高来町里字上里２５４番７	湯江（530）	8.6	-2.3%	-14.8%
基）諫早市森山町本村字元土井８７２番外	釜ノ鼻（370）	10.2	-1.9%	-15.3%
基）諫早市森山町唐比東字本村５４９番	バス唐比（300）	2.6	-2.5%	-15.6%
基）諫早市小長井町小川原浦字鬼塚１１４７番１外	小長井（850）	2.4	-2.7%	-17.8%
基）諫早市小長井町井崎字船津７１５番１	バス井崎（600）	2.5	-2.6%	-17.9%
基）諫早市飯盛町開字馬場頭１９３２番２	バス三本松（60）	7.9	-2.4%	-18.2%
基）諫早市多良見町西川内字日當１８５７番	バス西川内（90）	3.6	-1.8%	-21.4%
基）諫早市小長井町遠竹字釜４９３番１	バス阿弥陀崎（430）	1.8	-3.6%	-21.7%
基）諫早市小長井町小川原浦字出口８０８番８内	小長井（1）	4.3	-4.4%	-32.5%
公）諫早市本明町２６６番１	諫早（2800）	5.5	-0.6%
公）諫早市栄田町６１－７	諫早（2000）	11.5	0.0%
公）諫早市日の出町２０５４番	東諫早（1700）	2.8	0.0%
公）諫早市栄町１－１０	諫早（2000）	24.1	0.3%
公）諫早市東本町５－１４	諌早（1900）	21.5	0.3%
公）諫早市栄田町２２－４６	諫早（1500）	16.3	0.0%
基）諫早市八天町６－１９	諫早（1600）	20.4	0.0%

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか？下がっているのか？」

「これからどうなるのか？」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

買う・売るタイミングはいつがいいのか？
この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

また、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。

なので、この記事を読み終わる頃には、

買う、または売るタイミングがわかる
どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

２、過去７年間の諫早市の土地価格の動き

この７年間で諫早市の土地価格を見ると、長崎県の平均が５.２％下落したのに対して、マイナス２.４％とあまり下げていませんでした。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

地価マップ：2013-20年の上昇率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

市街地の中心部の方が、住宅地の下落幅が低いようです。

その一方で、駅から離れた住宅地と、駅近の商業地で大きく下落しています。

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

（参考：ARUHI住宅ローン　フラット３５金利の推移　財務省　国債金利情報）

ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

なぜ、郊外に広がらないのか？

その一方で、金利が下がっているのに郊外で土地価格が上がらない理由はなんでしょうか？

その理由は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である２０〜４０代人口は、ずっと減り続けています。

（参考：国土交通省　建築着工統計調査報告）

そのため、この７年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。

それまで郊外に家を買っていた層が、中心部へと移っただけなんですね。

３、新型コロナの影響はどうなのか？

新型コロナウイルスの感染拡大によって、３月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

代表的な企業の決算を見てみても、かなり幅広い産業で影響が出ていますし、まだまだ回復には程遠い状況です。

産業	企業名	４〜６月売上（前年同期比）	損益（億円）
航空	全日空	-75.7%	-1,088
鉄道	JR東	-55.2%	-1,553
百貨店	三越伊勢丹HD	-53.3%	-305
飲食	ワタミ	-44.3%	-45
自動車	トヨタ	-40.4%	1,494
電機	日立	-21.6%	2,264

（参考：各社の決算発表資料より）

しかも、この影響は長期化することが予想されています。

というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。

「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
（参考：ニッセイ基礎研究所　「新型コロナ急がれる医薬品開発－抗ウイルス薬やワクチンが、なかなかできないのはなぜ?」）

そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。

長崎県では、長崎市の商業地が危ない

９月２９日に発表された基準地価を見ると、長崎市の商業地で影響が出ているようです。

これまで長崎駅周辺の再開発によって商業施設が増え、人の流れが集中し、土地価格を押し上げてきていました。ですが、今回の新型コロナでお店の売り上げが激減しているところが増えて、逆回転になっているのでしょう。

そして、この状況はさらに悪化するものと思われます。

というのも、商業施設に入居しているお店が閉店する場合は、大家さんに３〜６ヶ月前に申し込まないといけない契約が大半だからです。

店舗の賃貸借契約では解約予告期間が3ヶ月から６ヶ月というのが一般的です。
そのため、「お店をすぐに閉めたい」と思っても解約予告期間の賃料を家主に支払わなければなりません。
（参考：心斎橋ハウジング「閉店・移転をお考えの方へ」）

６月に緊急事態宣言が解除されたものの、売り上げが思うように回復しないお店は、仮に７月に解約を申し出たとしても１０月〜１月までは借り続けることになります。

そのため、これから本格的に空き店舗が増えますので、さらに商業地の価格が下がります。

また、商業地に近いことで、人気化していた住宅地も引きずられるように下げていくでしょう。

４、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

（１）この低金利はいつまで続くのか？

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

赤字の地銀がどんどん増えている

（金融庁：地域金融の課題と競争のあり方）

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

では、具体的にあとどれぐらいなのか？

ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。

半数以上が２〜３年以内に限界と回答

（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）

このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。

この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

菅新首相が、就任日当日に地銀再編について指示を出した理由

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。

９月１６日に新しく就任した菅首相は、就任日当日に地銀の再編について麻生大臣に指示を出されています。

16日に就任した菅義偉首相は麻生太郎金融担当相に対し、地方銀行の経営基盤強化のため、地銀の再編の促進を含めた環境整備を進めるよう指示した。
（中略）
地銀の経営環境は超低金利などを受けて厳しさを増しており、2020年3月期は上場する地銀の7割が赤字か減益だった。
（参考：毎日新聞「菅首相、地銀再編の環境整備を指示　超低金利受け地銀7割が赤字・減益」）

「地銀がかなりヤバイ」という危機感があったからこそ、このような早い対応を行なったのでしょう。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

（２）これから諫早市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した諫早市の人口の見通しによると、2025年までに7,600人減少するそうです。

諫早市の人口は、2025年までに7,600人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

しかも、家を買う中心年代である２０〜４０代は、2025年までに7,600人減る見通しです。

家の買い手が今よりも１割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

諫早市の30代人口は、2025年までに約7,600人減少

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、諫早市の土地価格は、

金利の低下によって中心街のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
新型コロナによって、閉店が増えて中心部の商業地が下がる可能性あり

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。

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売るなら：超低金利の今が１番のチャンス

ここまで下落を続けてきた青森市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。

公示地価を信じると損をする？

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

例えば、諫早市内に「小船越町（おぶなこしまち）」という住宅地があります。

この小船越町の公示地価と実際の取引を比べてみると、

公示地価：１３万円／坪
実際の取引価格：２２万円／坪

と、公示地価の約１.７倍で取引されていました。

【諫早市小船越町の公示地価】

西諫早駅から1,000mの距離、徒歩約１２分（1分＝８０m）
39,100円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝１３万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【諫早市小船越町の土地取引（過去２年間）】

西諫早駅から徒歩１３分のエリアで、２２万円／坪で取引されている
公示地価・実際の取引ともに「第１種中高層住居専用地域」という似たような街並みのエリア

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
長崎県	大村市武部町	13万円	6.1〜18万円	0.47〜1.38倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍