諫早市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

諫早市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

諫早市長崎県

(画像出典:wikimedia commons そらみみ 諫早駅前の様子)

 

この記事では諫早市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この8年間の土地価格の動きと、その理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、諫早市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公:公示地価(2021.1.1現在)New!

*基:基準地価(2020.7.1現在)

*R2比変化率:令和2年比の変化率。並び順の基準にしています

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

区分住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)R2比変化率H25比変化率
公/住宅諫早市馬渡町7番21西諫早(350)17.80.4%0.4%
公/住宅諫早市若葉町225番31西諫早(2500)10.20.3%-3.5%
公/住宅諫早市小船越町770番1西諫早(1000)130.3%-0.5%
公/住宅諫早市厚生町1-14諫早(2600)17.40.2%0.6%
公/住宅諫早市原口町1057番2諫早(1700)180.0%1.7%
公/住宅諫早市金谷町13-35諫早(1100)17.50.0%1.1%
公/住宅諫早市西郷町160番7諫早(3000)15.30.0%-0.2%
公/商業諫早市天満町19-11諫早(600)22.20.0%-0.7%
公/商業諫早市幸町26-12諫早(2900)21.10.0%-1.2%
公/住宅諫早市多良見町木床字大四郎渕1689番喜々津(600)11.60.0%-2.0%
公/住宅諫早市多良見町中里字橋本58番13市布(1100)9.60.0%-3.3%
公/商業諫早市小野町165番1外干拓の里(460)17.80.0%-3.7%
公/住宅諫早市日の出町7-21諫早(1700)11.20.0%-4.0%
公/住宅諫早市小豆崎町703番4東諫早(600)90.0%-4.9%
公/住宅諫早市真崎町194番1西諫早(2100)7.30.0%-5.2%
公/工業諫早市津久葉町1883番43西諫早(2300)5.10.0%-6.0%
公/住宅諫早市栄田町61-7諫早(2000)11.50.0%
公/住宅諫早市日の出町2054番東諫早(1700)2.80.0%
公/商業諫早市栄町1-10諫早(2000)24.10.0%
公/商業諫早市東本町5-14諌早(1900)21.50.0%
公/商業諫早市栄田町22-46諫早(1500)16.30.0%
公/住宅諫早市川内町595番9外小野(1200)5.7-0.6%-7.4%
公/住宅諫早市本明町266番1諫早(2800)5.5-0.6%
基/住宅諫早市原口町1057番2諫早(1700)17.91.5%
基/住宅諫早市原口町564番5諫早(2200)16.31.4%
基/住宅諫早市中尾町4番25諫早(1400)15.30.4%
基/住宅諫早市小船越町770番1諫早(2200)12.90.0%
基/住宅諫早市永昌町21-50諫早(700)14-0.2%
基/住宅諫早市福田町16-10東諫早(650)15-0.4%
基/商業諫早市永昌町12-2諫早(1)20.7-1.1%
基/商業諫早市貝津町1659番1バス貝津団地入口(1)21.9-1.6%
基/住宅諫早市栄田町34-29諫早(900)13.4-1.7%
基/住宅諫早市多良見町市布字下梶木2320番186市布(800)11.2-1.7%
基/商業諫早市小川町70番1バス小栗(150)22-1.8%
基/商業諫早市多良見町囲字田原445番喜々津駅(850)19.4-2.0%
基/住宅諫早市多良見町シーサイド字中大島20番278喜々津(1400)13.5-2.2%
基/商業諫早市小船越町1006番1外バス競技場北口(180)19.2-3.2%
基/住宅諫早市多良見町化屋字上野1393番44喜々津(1200)9.2-3.8%
基/住宅諫早市川床町441番3幸(1100)10.5-4.2%
基/住宅諫早市貝津町737番3バス横島(180)10.9-4.6%
基/工業諫早市貝津町1830番25バス貝津団地前(200)8.5-5.9%
基/住宅諫早市有喜町250番3バス郵便局前(120)7.4-6.3%
基/商業諫早市多良見町化屋字化屋ノ上476番1喜々津(130)14.9-6.4%
基/商業諫早市八坂町134番2バス諫早局前(80)22.9-8.2%
基/住宅諫早市飯盛町佐田字古陣805番7バス飯盛団地入口(400)6.8-8.8%
基/住宅諫早市小野町1100番9小野本町(900)8.1-8.9%
基/住宅諫早市多良見町元釜字上ノ谷567番1外大草(800)5-9.1%
基/住宅諫早市飯盛町後田字東舟津2960番バス江の浦(600)5.7-9.4%
基/住宅諫早市鷲崎町818番1バスわし崎(200)2.3-9.4%
基/商業諫早市白浜町4202番2内肥前長田(2200)6.5-10.1%
基/商業諫早市永昌東町9-23諫早(180)23.5-10.8%
基/住宅諫早市森山町下井牟田字二反田1144番6森山(1400)4.2-11.2%
基/住宅諫早市森山町田尻字鋤崎1943番1諫早東高校前(1100)3.6-11.3%
基/住宅諫早市高来町溝口字馬渡40番5湯江(1000)3.9-13.9%
基/住宅諫早市高来町峰字下田井原59番1外小江(300)3.8-14.1%
基/商業諫早市高来町里字上里254番7湯江(530)8.6-14.8%
基/商業諫早市森山町本村字元土井872番外釜ノ鼻(370)10.2-15.3%
基/住宅諫早市森山町唐比東字本村549番バス唐比(300)2.6-15.6%
基/住宅諫早市小長井町小川原浦字鬼塚1147番1外小長井(850)2.4-17.8%
基/住宅諫早市小長井町井崎字船津715番1バス井崎(600)2.5-17.9%
基/商業諫早市飯盛町開字馬場頭1932番2バス三本松(60)7.9-18.2%
基/住宅諫早市多良見町西川内字日當1857番バス西川内(90)3.6-21.4%
基/住宅諫早市小長井町遠竹字釜493番1バス阿弥陀崎(430)1.8-21.7%
基/商業諫早市小長井町小川原浦字出口808番8内小長井(1)4.3-32.5%
基/商業諫早市八天町6-19諫早(1600)20.4

 

 

 

 

2、過去7年間の諫早市の土地価格の動き

この7年間で諫早市の土地価格を見ると、長崎県の平均が5.2%下落したのに対して、マイナス2.4%とあまり下げていませんでした。

 

諫早市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

西諫早駅と本諫早駅の近くの住宅地では、少し上昇していますが、それ以外のエリアでは下落していました。

特に諫早駅周辺の住宅地と、もっと離れた郊外のエリアでは下落幅が大きくなっていました。

 

なぜ諫早市では、これほど下落しているのか?

最初に結論をまとめます。

  1. 住宅ローン金利が下がって、同じ返済額でもっと高い価格の不動産を買えるようになった
  2. ところが、諫早市では人口が減少しており、郊外に人気が集中している
  3. さらに農地の宅地化が進んでいることもあって、新興住宅地に人気が集中してしまい、他のエリアの買い手が減ってしまった

といったことから、一部のエリアだけが上昇していると考えられます。

では、もう少し詳しく見ていきましょう。

 

①金利低下で、住宅ローンの返済が軽くなった

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。

 

そのため、諫早市でも土地価格が上がりやすい環境にあったのです。では、なぜ一部のエリアしか上昇していないのでしょうか?

 

②諫早市では人口が減っている

その理由の1つは、人口の減少です。

諫早市の人口は、2013〜20年の7年間で約4,500人も減っているのです。

 

諫早市の人口推移

(参考:総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)

 

では、具体的にどのあたりが減っているのでしょうか?

この7年間で人口が100人以上増えた地区、減った地区を調べてみました。

 

諫早市の地区別の人口変化(2013.12〜2020.12)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:諫早市 「諫早市推計人口」)

 

ご覧の通り、諫早駅の周辺で人口が増えていますね。土地価格が上昇している地点と、あまり重なっていないように見えます。

 

③農地の宅地化によって、郊外に人が移っている

2つ目の理由が、農地の宅地化です。

この10年で長崎県の農地は、約6,500ha(ヘクタール)も減少しているのです。

 

長崎市の農地の面積

(参考:農林センサス 「2−8 経営耕地の状況」)

 

1haで約3,000坪ですので、30坪の戸建てに換算すると、約65万戸分の農地が住宅や、道路、工場、倉庫、ショッピングモールなどに変わっているのです。

 

例えば、イオンタウン諫早西部台のある真崎町や隣の大さこ町では、それぞれ500人以上増えていますが、周りにはまだ多くの農地が残っており、宅地化が進んでいる最中となっています。

 

このような新しい住宅地ができると、古くからある住宅地の買い手は減りますので、全体的に土地価格が下がりやすくなってしまうわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、諫早市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

2018年6月に、ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

つまり、2020〜2021年ごろと考える専門家が半数以上もいたのです。

 

「日銀の低金利政策はいつ頃まで続きますか?(2018年6月)」

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

ちなみに、長く続かないと考えられている理由は、

  • 日本の借金が1,000兆円を超えてきており、国債を買おうという投資家がいなくなるから
  • 超低金利を続けると、地銀が潰れてしまい、経済が大混乱するから

あたりでしょう。

 

金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、価格は確実に下がります。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから諫早市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した諫早市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約0.9万人減少するそうです。

 

諫早市は、これから10年で約0.9万人減る

諫早市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口も、2020→30年の10年間で約0.7万人も減る見通しです。

 

諫早市の30〜40代人口は、2020→30年で約0.7万人減る

諫早市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手がこれから10年で、2割近くも減るのです。

そのため、今後はさらに買い手がつきにくくなるエリアが広がりそうですね。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、諫早市の土地価格は、

  • 金利の低下によって、同じ返済額で高い価格の物件を買えるようになったが、農地の宅地化によって、新しい住宅地に人気が集中する一方で、人口は減少傾向にあるため、買い手がつかない住宅地が増えてきた
  • 今後はさらに買い手となる若い年代が減るため、さらに土地価格は下がりやすくなりそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた諫早市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、諫早市内に「小船越町(おぶなこしまち)」という住宅地があります。

 

この小船越町の公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:13万円/坪
  • 実際の取引価格:22万円/坪

と、公示地価の約1.7倍で取引されていました。

 

【諫早市小船越町の公示地価】

諫早市小船越町の公示地価

  • 西諫早駅から1,000mの距離、徒歩約12分(1分=80m)
  • 39,100円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =13万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【諫早市小船越町の土地取引(過去2年間)】

諫早市小船越町の土地取引

  • 西諫早駅から徒歩13分のエリアで、22万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種中高層住居専用地域」という似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

 

このように、同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引が、いくつも確認できるのです。

 

諫早市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積(平米)最寄駅駅距離(分)都市計画
宇都町1627055諫早11商業
宇都町1641085諫早12その他
栄田町16560115諫早13準工業
栄田町111300370諫早181低住専
栄田町7.6870370諫早181低住専
栄田町151000220諫早23準工業
栄田町1239001100諫早25その他
栄田町161100220諫早26その他
永昌町242600360諫早2近隣商業
下大渡野町5510340岩松60-90分その他
貝津町6450250西諫早9その他
貝津町13301100西諫早131種住居
貝津町230002000以上西諫早161種住居
貝津町3.712001100西諫早181種住居
久山町152100480喜々津12その他
久山町161000210喜々津13その他
久山町8.6580220喜々津14準工業
久山町7.1740350喜々津231種住居
久山町4.8990680喜々津28その他
久山町4.6740530喜々津28その他
久山町4.8940650喜々津29その他
金谷町3.610095諫早101種住居
栗面町161100220諫早30-60分その他
栗面町16970200諫早30-60分その他
原口町1421050諫早28その他
幸町105001651その他
幸町1939006701その他
幸町20180030010その他
高天町4.25040肥前長田23その他
高天町6.31200610肥前長田23その他
高来町下与6.2530280小江3その他
高来町水ノ浦0.4880550長里24その他
高来町町名5830550湯江3その他
黒崎町8.2600240干拓の里131種住居
山川町221300195西諫早131低住専
若葉町256700880西諫早30-60分1種住居
宗方町27870105東諫早30-60分その他
小川町11160047019その他
小川町71000470201低住専
小川町341045023その他
小川町350056023その他
小川町9.2270097023その他
小川町9.1130047023その他
小川町325002000以上25その他
小船越町1523050西諫早9その他
小船越町142300550西諫早9その他
小船越町14590140西諫早9その他
小船越町201200200西諫早131種住居
小船越町3.8150130西諫早20その他
小船越町211200190諫早24その他
小船越町221400210諫早26その他
小船越町174500840諫早29その他
小野町6340185小野本町61種住居
小野島町1.370180肥前長田15その他
上大渡野町2.814001600岩松90-120分その他
上大渡野町3.6290260諫早60-90分その他
上大渡野町4.423001800諫早60-90分その他
上大渡野町3.5360340諫早90-120分その他
上大渡野町4.41100800諫早90-120分その他
上大渡野町111200370諫早90-120分その他
上町19370063016その他
上野町241200165諫早30-60分その他
城見町18900170諫早61種住居
城見町3.66760諫早91種住居
真崎町17920185西諫早21その他
真崎町17850170西諫早231低住専
真崎町16890190西諫早261低住専
真崎町153500760西諫早26その他
真崎町15810175西諫早261低住専
真崎町4640530西諫早28その他
真崎町8.8700260諫早28その他
真崎町17990190諫早28その他
正久寺町51100720肥前長田15その他
正久寺町3.2450470肥前長田21その他
西郷町12180053023その他
西郷町12130036023その他
西郷町4.6350250東諫早30-60分1種住居
西里町7.81100460肥前長田6その他
西里町8560230肥前長田8その他
西里町8560230肥前長田10その他
西里町7.81100470肥前長田11その他
西里町7.5540240肥前長田11その他
西里町7.51100470肥前長田11その他
西里町6.51000530肥前長田12その他
西里町7.51600700肥前長田13その他
赤崎町5.5190110森山4その他
川内町7490230小野本町13その他
泉町1052001600東諫早61種住居
多良見町化屋1.625002000以上喜々津14その他
多良見町化屋1.26301800喜々津30-60分その他
多良見町佐瀬23760大草120分以上その他
多良見町市布3.7250220市布6準工業
多良見町市布101600540市布7準工業
多良見町市布9.6530185市布201低住専
多良見町舟津2.36795大草15その他
多良見町中里141100250喜々津232中住専
多良見町中里5810540喜々津241種住居
多良見町中里201700280市布131種住居
多良見町中里515001000市布151種住居
多良見町木床181000190喜々津81種住居
多良見町木床8.1540220喜々津201種住居
多良見町木床15950220喜々津21その他
多良見町木床12680185喜々津211種住居
中央干拓1.730002000以上肥前長田30-60分その他
中通町5.749029090-120分その他
中通町0.2832390諫早90-120分その他
長田町7.12000930肥前長田8その他
長野町10710230小野本町16その他
津水町202000330西諫早30-60分その他
天満町9.61000350諫早61種住居
天満町17500100諫早10その他
天満町131200300諫早14その他
天満町1452001200諫早14その他
東小路町2431045諫早23その他
白岩町191500250西諫早16その他
白岩町251500195西諫早19その他
白岩町221300200西諫早20その他
富川町5620410岩松60-90分その他
富川町4.91300860岩松60-90分その他
富川町4350290岩松120分以上その他
富川町2.4110155諫早60-90分その他
富川町2.6210270諫早90-120分その他
本明町1.760115諫早30-60分その他
野中町251300170諫早30-60分1種住居
野中町5.4600370諫早30-60分その他
野中町5.4270165諫早30-60分その他
野中町5.4250155諫早30-60分その他
有喜町243071090-120分その他
有喜町213022090-120分その他
鷲崎町3.9880750281低住専
福田町10720240東諫早61種住居
福田町1028095東諫早61種住居
福田町181100200東諫早9その他
飯盛町下釜4.2240185西諫早120分以上その他
飯盛町開11660200120分以上その他
飯盛町川下1.1150440喜々津120分以上その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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一括査定の比較_大手の参加状況

 

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