長崎市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

長崎市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

長崎市 長崎県

(画像出典:wikimedia commons 663highland, グラバー園から望む長崎市市街)

 

この記事では長崎市の土地価格について、

  1. 今いくらなのか?
  2. この6年間で、どこがどれだけ上昇・下落しているのか?
  3. 今後どうなるのか?

を解説していきます。

 

1、長崎市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2019.1.1現在)

*基):基準地価(2018.7.1現在)

 

 

住所最寄駅(m)坪単価(万円)前年変化率5年間変化率
公)長崎市五島町1番16長崎(350)196.416.7%75.0%
公)長崎市五島町3-17長崎(550)135.315.2%
公)長崎市宝町5-9長崎(750)111.914.1%52.7%
公)長崎市万屋町1-8長崎(1100)145.212.0%45.2%
公)長崎市大浦町8-29長崎(2000)66.711.0%39.3%
基)長崎市恵美須町2-3長崎駅(330)146.59.9%41.0%
基)長崎市魚の町2-26長崎駅(870)105.39.6%33.5%
公)長崎市平和町28-3浦上(1000)689.6%31.2%
公)長崎市上西山町2-22長崎(1400)72.39.5%31.9%
公)長崎市浜口町6-11浦上(500)70.69.2%24.4%
基)長崎市中町5-29長崎駅(200)83.29.1%32.6%
基)長崎市万才町6-35長崎駅(950)191.48.8%31.2%
基)長崎市大浦町2-5バス大浦天主堂下(130)82.58.7%30.2%
基)長崎市出島町3-10長崎駅(1400)116.28.6%29.9%
基)長崎市上西山町2-22長崎駅(1400)678.6%23.0%
公)長崎市伊良林1-9-2長崎(1700)59.48.4%27.7%
基)長崎市銅座町7-11長崎駅(1400)139.38.2%24.1%
公)長崎市光町10-12長崎(1500)29.48.0%9.3%
基)長崎市麹屋町1-14長崎駅(1300)79.98.0%29.4%
基)長崎市岡町9-17浦上駅(1400)52.57.4%22.3%
公)長崎市富士見町17-3浦上(1600)53.17.3%25.8%
基)長崎市築町4-17長崎駅(1100)171.67.2%27.5%
公)長崎市本原町31-8西浦上(1600)48.87.2%23.3%
基)長崎市岩川町2-2浦上駅(100)976.9%19.5%
公)長崎市片淵2-13-17長崎(1900)47.26.7%18.2%
公)長崎市新大工町4-14長崎(1500)996.4%21.5%
公)長崎市文教町9-3西浦上(1300)61.76.3%18.4%
基)長崎市宝栄町10-3浦上駅(600)44.96.3%17.2%
公)長崎市松山町4-40浦上(900)78.96.2%23.2%
公)長崎市油屋町1-14長崎(1700)130.46.2%35.7%
基)長崎市坂本1-2-10浦上駅(650)33.75.7%13.3%
公)長崎市下西山町13-25長崎(1800)65.75.3%
公)長崎市高尾町14-3浦上(2200)27.25.2%17.4%
公)長崎市中園町6-23西浦上(250)95.75.1%12.0%
基)長崎市高尾町14-3浦上駅(2200)26.45.0%14.0%
公)長崎市鳴滝2-8-12長崎(2400)344.8%13.6%
基)長崎市幸町3-29長崎駅(800)44.24.7%13.6%
基)長崎市中園町6-23西浦上駅(250)92.74.5%6.8%
基)長崎市平和町5-26浦上駅(1400)77.24.5%12.5%
公)長崎市高平町4-8長崎(2100)30.84.4%8.0%
公)長崎市船大工町2-17長崎(1700)71.64.3%14.2%
基)長崎市泉1-4-13西浦上駅(800)40.94.2%13.8%
基)長崎市扇町32-5バス扇町(170)32.64.0%12.9%
基)長崎市西山2-25-6長崎駅(2200)353.9%9.6%
公)長崎市西山2-25-6長崎(2200)363.8%12.7%
基)長崎市岩屋町26-8道ノ尾駅(400)36.63.7%11.0%
基)長崎市城栄町16-15バス城栄町(80)65.33.7%10.6%
基)長崎市竹の久保町1-29浦上駅(330)56.43.6%12.5%
公)長崎市江里町11-4西浦上(1200)24.83.4%8.2%
基)長崎市葉山1-10-2道ノ尾駅(400)55.43.1%7.7%
基)長崎市曙町3-19長崎駅(1600)45.53.0%15.0%
公)長崎市曙町3-19長崎(1600)46.22.9%14.8%
公)長崎市滑石3-19-20道ノ尾(1800)38.92.6%7.3%
基)長崎市滑石5-1-53バス大神宮前(100)56.42.4%6.2%
基)長崎市三景台町10-23バス三景台公園(90)21.82.3%
基)長崎市油木町35-47バス油木町(150)22.32.3%0.7%
公)長崎市立岩町8-16浦上(1700)21.62.3%4.0%
公)長崎市滑石3-17-9道ノ尾(2100)19.61.4%0.0%
公)長崎市虹が丘町20-3道ノ尾(1500)19.81.4%2.2%
公)長崎市錦2-8-5西浦上(1300)21.21.3%1.6%
基)長崎市浜町3-25長崎駅(1300)306.91.3%
公)長崎市泉2-10-10西浦上(1200)19.91.2%0.5%
公)長崎市浜町3-25長崎(1300)308.61.2%
公)長崎市田中町1566番肥前古賀(3700)18.81.1%2.2%
基)長崎市滑石3-17-9道ノ尾駅(2100)19.51.0%-2.0%
公)長崎市城山台2-10-21浦上(3800)21.30.9%0.2%
基)長崎市矢上町20-10バス矢上(1)38.60.9%0.9%
基)長崎市矢上町41-6バス馬場(180)17.70.9%0.9%
公)長崎市横尾3-16-16道ノ尾(2300)16.30.8%-2.0%
公)長崎市出雲1-9-23長崎(2700)20.60.8%-1.3%
公)長崎市小江原4-15-23浦上(5600)18.40.7%-0.4%
公)長崎市田中町379番1肥前古賀(4100)28.50.7%0.1%
公)長崎市ダイヤランド2-28-8長崎(7200)27.30.5%-0.5%
公)長崎市かき道4-47-23肥前古賀(5000)170.4%-0.6%
公)長崎市大浜町846番74長崎(5200)17.30.4%-2.2%
公)長崎市上戸町2-3-5長崎(4800)24.60.1%-0.8%
公)長崎市つつじが丘4-3-25肥前古賀(2500)10.80.0%-2.4%
基)長崎市伊王島町1丁目字千崎乙38番外バス伊王島ターミナル(110)5.80.0%-2.2%
基)長崎市金堀町41-15バス花園町(500)17.60.0%-3.3%
公)長崎市江平1-16-5浦上(2300)150.0%-1.1%
公)長崎市三原1-40-16浦上(3800)18.30.0%-2.6%
基)長崎市三川町1300番24バス朝日橋(100)140.0%-3.6%
基)長崎市曙町29-4バス上曙(180)20.50.0%-4.9%
公)長崎市女の都4-19-11道ノ尾(3500)14.30.0%-2.3%
基)長崎市小瀬戸町1009番34バス工業団地入口(90)16.60.0%-2.3%
基)長崎市新戸町2-6-16バス戸町中学校裏(1)39.60.0%0.0%
基)長崎市新小が倉2-5-11バス新戸町団地(100)200.0%-2.4%
公)長崎市深堀町1丁目11番45長崎(11000)27.80.0%-3.2%
公)長崎市深堀町2丁目125番長崎(11000)12.50.0%-2.8%
基)長崎市水の浦町270番バス水の浦(500)13.60.0%-6.6%
公)長崎市畝刈町1613番214道ノ尾(8300)16.60.0%-3.8%
基)長崎市西山台2-6-29バス西山台団地(1)22.80.0%-1.1%
公)長崎市西泊町15-15長崎(4800)120.0%
基)長崎市大浜町1548番1バスマリナシティ長崎前(100)23.90.0%0.0%
公)長崎市田上3-2-11長崎(4700)30.20.0%
公)長崎市田中町592番2肥前古賀(5500)15.30.0%
公)長崎市八つ尾町24-8長崎(4700)18.60.0%-2.4%
公)長崎市末石町350番10長崎(10000)15.80.0%-1.8%
公)長崎市鳴見台1-12-15道ノ尾(6200)11.20.0%-5.6%
公)長崎市網場町495番5現川(6000)15.40.0%-1.3%
公)長崎市木鉢町1丁目109番53長崎(5800)17.80.0%-2.0%
基)長崎市弥生町483番8外バス弥生ケ丘(100)170.0%-2.5%
基)長崎市柳田町26番外バス南柳田(290)23.60.0%
基)長崎市晴海台町53番3バス晴海台口(220)11.60.0%
公)長崎市福田本町1427番3外長崎(6800)13.20.0%-2.7%
基)長崎市鶴の尾町20-24バス鶴の尾団地(100)12.10.0%-2.7%
基)長崎市鶴見台1-12-14バス平瀬町(160)18.20.0%-5.8%
公)長崎市西北町110番4道ノ尾(1100)15.3-0.2%-6.7%
公)長崎市石神町37-24西浦上(1900)15.5-0.2%-5.6%
基)長崎市中里町480番8バス三反田(1)10.2-0.3%-5.2%
基)長崎市北陽町36-6バス上床(200)9.7-0.3%-10.4%
基)長崎市京泊1-22-3バス畝刈県住(700)9.7-0.3%-8.7%
公)長崎市愛宕3-10-35長崎(3500)7.3-0.4%-7.5%
基)長崎市竿浦町687番1バス竿の浦(250)14.7-0.4%-7.3%
公)長崎市現川町1929番9現川(130)8.8-0.4%
基)長崎市戸石町1748番2バス戸石局前(100)7.4-0.4%-8.5%
公)長崎市戸町2丁目177番50外長崎(4000)16.1-0.4%-4.9%
公)長崎市高島町字谷1098番第2本町停(100)0.8-0.4%-2.0%
公)長崎市松原町2295番1内肥前古賀(400)2.7-0.4%
公)長崎市西海町字江崎1755番283道ノ尾(12000)8.3-0.4%-7.7%
公)長崎市川平町710番3西浦上(3800)7.6-0.4%-9.8%
基)長崎市本河内2-16-27バス妙相寺道(140)17.7-0.4%-3.6%
公)長崎市木場町1418番5外長崎(4700)7.8-0.4%
基)長崎市戸町5丁目666番1外バス魚見山(100)13-0.5%-4.1%
公)長崎市三重町961番1道ノ尾(12000)6.9-0.5%-10.0%
公)長崎市田手原町333番2長崎(6500)6.5-0.5%-5.8%
基)長崎市田上3-9-22長崎駅(5300)12.8-0.5%-6.1%
公)長崎市茂木町1番99長崎(9000)13.6-0.5%-4.6%
公)長崎市樫山町1874番1外道ノ尾(14000)5.7-0.6%-7.9%
公)長崎市大山町147番長崎(7300)5.1-0.6%-8.8%
公)長崎市椿が丘町4番6長崎(14000)9.7-0.7%-4.6%
基)長崎市茂木町1590番27バス茂木(70)18.1-0.7%-6.0%
公)長崎市田上3-9-22長崎(5300)12.7-0.8%-5.9%
基)長崎市布巻町字村中1014番1バス布巻(150)8.5-0.8%-4.8%
公)長崎市十人町7-3長崎(1800)7.5-0.9%-7.7%
基)長崎市畝刈町555番7バス道開(900)3.6-0.9%-10.7%
基)長崎市香焼町字堀切481番39バス深浦(500)9.9-1.0%-5.3%
公)長崎市香焼町字丹馬1593番1長崎(14000)8.8-1.1%-7.3%
公)長崎市小ケ倉町3丁目76番75長崎(7000)14.7-1.1%-7.1%
基)長崎市琴海大平町字火引ノ浦637番1バス猪の越(1)2.7-1.2%-5.8%
基)長崎市香焼町字遠見1839番1バス恵里(1000)5.1-1.3%-10.3%
公)長崎市手熊町331番8外長崎(11000)10.4-1.3%-10.0%
公)長崎市西海町字樋出1700番12道ノ尾(12000)11.6-1.4%-12.4%
公)長崎市西泊町23-36長崎(5200)6.9-1.4%-13.0%
基)長崎市脇岬町字諸町3323番2バス諸町(100)4.7-1.4%
基)長崎市神浦江川町字溝1044番2バス神の浦(50)4.7-1.4%-10.7%
基)長崎市永田町字浜1939番2バス永田浜(1)4.3-1.5%-9.2%
基)長崎市蚊焼町字西ケ股1328番1バス松尾(180)6.5-1.5%-10.5%
公)長崎市香焼町字堀切445番10長崎(13000)11-1.5%-8.5%
基)長崎市田中町4098番1バス中尾(1)6.6-1.5%-9.9%
基)長崎市東出津町字向平187番バス出津文化村(450)1.5-1.5%-7.6%
公)長崎市四杖町475番浦上(13000)4.1-1.6%-7.4%
基)長崎市畦別当町94番2外肥前古賀駅(5500)5.6-1.7%
公)長崎市香焼町字馬手ヶ浦11番外長崎(13000)5.8-1.7%-8.4%
基)長崎市香焼町字里1070番37バス香焼地域センター前(100)13.3-1.7%-12.2%
基)長崎市神浦江川町字溝1035番2バス神の浦(50)2.8-1.7%-9.5%
基)長崎市宮崎町字宮崎85番1バス宮崎(170)5.3-1.8%-10.0%
基)長崎市三京町646番23バス長崎漁港(300)7.1-1.8%-10.7%
基)長崎市西海町字樋出1719番6バス西海(1)9.7-2.0%-11.7%
基)長崎市野母町字里浦2151番11バス野母崎郵便局裏(70)6.6-2.0%-11.9%
基)長崎市為石町字岩崎2525番3バス為石(1)10.8-2.1%-12.1%
基)長崎市琴海戸根町字稲荷岩1117番1バス自証寺前(200)4.5-2.1%-12.7%
基)長崎市長浦町字前ブケ2751番11バス長浦(260)4.6-2.1%
基)長崎市平山町1139番1バス平山(350)3.1-2.1%-15.2%
基)長崎市高浜町字宮ノ前3973番4バス高浜海水浴場前(100)4.3-2.3%-14.5%
基)長崎市芒塚町179番2バス芒塚(1800)4.3-2.3%-15.1%
基)長崎市琴海戸根町字潟田766番8バス戸根(650)5.1-2.5%-18.1%
基)長崎市高浜町字下広迫1217番1バス根井路(600)19.3-2.5%-16.4%
基)長崎市野母町字釜ケ浦3509番1バス野母公民館前(60)5-2.5%-15.0%
公)長崎市青山町17-22浦上(2300)4.8-2.7%-13.7%
基)長崎市赤迫1-7-40西浦上駅(900)6-2.7%-14.6%
基)長崎市為石町字射場1906番2バス為石(400)3.1-2.9%-16.2%
基)長崎市式見町526番バス式見(190)4.4-2.9%
公)長崎市秋月町22-4長崎(3500)4.4-2.9%-15.9%
基)長崎市秋月町22-4長崎駅(3500)4.4-2.9%-16.3%
基)長崎市野母崎樺島町字新町313番1バス樺島(200)3.4-2.9%-16.4%
基)長崎市中小島2-10-2バス思案橋(800)5.1-3.1%-17.1%
公)長崎市矢の平1-10-3長崎(2800)5.1-3.1%-15.3%
基)長崎市椎の木町12-7バス変電所上(100)5-3.2%-15.6%
基)長崎市片淵4-15-25バス片淵四丁目(100)7-3.2%-15.1%
公)長崎市平戸小屋町17-16長崎(2700)3.9-3.3%-14.6%
基)長崎市小菅町16-33バス小菅町(300)4.6-3.4%-16.7%
基)長崎市油木町59番1外浦上駅(3200)346.5-3.7%-20.5%
基)長崎市滑石5-9-21バス北栄町(110)23.4
公)長崎市緑町10-17浦上(580)45.2
公)長崎市神ノ島町1丁目363番1長崎(7100)7.4

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・400以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去6年間の長崎市の土地価格の動き

2013年に始まったアベノミクス、日銀の異次元緩和以降の6年間で、長崎市の土地価格は2.0%の下落をしていました。

一昨年あたりから逆に上昇に転じて、回復傾向にあります。

 

長崎市の公示地価 H25-H31

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:H25~H30の上昇率

*上昇率:赤色(20%以上)>オレンジ(10〜19.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-10〜0%)>紫色(-10%未満)

 

長崎駅の周辺ほど、大きく上昇していますね。

また、JR沿線の周辺でも上昇している地点が多いようです。

 

その一方で、車が入れない坂の上にあるエリアや、駅から遠いエリアでは土地価格が下落しています。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。

 

国債とフラット35の金利推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。

 

 

外国人観光客数の増加も追い風に

しかも、オリンピックが東京に決まったこともあって、中国や韓国から長崎港に来るクルーズ船が増えました。

 

長崎県の外国人観光客数

(参考:長崎県 観光統計)

 

そのため、駅周辺の商業地を中心に、土地価格が大きく上昇してきたのです。

 

なぜ、郊外に広がらないのか?

その一方で、金利が下がっているのに郊外で土地価格が上がらない理由はなんでしょうか?

理由は2つあります。

 

1つ目は、人口の減少です。

家を建てる中心年代である20〜40代人口は、ずっと減り続けています。

 

長崎県の20〜40代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

そのため、この5年間は金利も下がって購入しやすくなっているのに、家の着工件数は増えていません。

晩婚化や、未婚の人も増えていますから、金利が下がっても家を建てる人が増えなくなってしまったのですね。

 

そして、2つ目が公共事業の減少です。

長崎県の土地価格は、2002年ぐらいまでは横ばいが続いていましたが、2000年頃から公共事業がどんどん減り始め、長崎県内の景気が全体的に悪くなってきたのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

長崎県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

また、90年代からの公共事業によって、バイパスが整備されたり、国道も広くなりました。

そのため、郊外にショッピングセンターが多く建つようになり、通勤などで駅近を求める人以外は、郊外の新しい住宅地を選ぶようになってしまったのです。

 

このような理由から、人気が少ない郊外では土地価格が上がりにくく、土地に限りがある駅近や中心部のエリアで大きく上昇してきたんですね。

 

3、これからどうなる?気になる4つのポイント

では、ここからは、「今後の長崎市の土地価格に影響を与えるかも?」と気になる4つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

オリンピック後の不動産暴落を予想する人は多いですが、案外当たりそうな理由がここにあるんですね。

 

 

(2)これから長崎市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した長崎市の人口の見通しによると、2025年までに35,000人減少するそうです。

 

長崎市の人口は、2025年までに35,000人減る

長崎市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である20〜40代は、2025年までに25,000人減る見通しです。

家の買い手が今よりも1割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

長崎市の30代人口は、2025年までに約25,000人減少

長崎市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(3)長崎市でも外国人観光客が今後も増える?

長崎市に来る外国人観光客は、オリンピック開催が決まった2013年以降に急激に増えました。

では、オリンピック後はどうなるでしょうか?

 

過去のオリンピック開催国のその後を見ると、オリンピック後も外国人観光客が減ることはありませんでした。

 

オリンピック開催国のその後の観光客数

オリンピック開催国の観光客数の推移

(出典:観光庁 過去のオリンピック・パラリンピック における観光の状況 *PDFファイル)

 

特に中国、東南アジアでは経済成長のおかげで旅行するヒトが増えていますから、オリンピックが終わることで、観光客数が減ることはなさそうです。

 

(4)再開発で中心街がさらに活性化

新幹線が2022年に長崎まで開通しますが、それに合わせて長崎駅の再開発計画が目白押しです。

 

主なものだけでも、

 所在地完成予定
長崎市新庁舎長崎駅西口2022年
JR駅ビル長崎駅西口2022年
MICEセンター長崎駅西口2022年ごろ
スタジアム等長崎・幸町工場跡地2023年

といった案件があり、中心部の活性化が進むことは間違いありません。

 

(参考:都市レポ)

 

20〜40代人口も、この2、3年で少し増えていますが、周辺の市町村から移り住んできたり、福岡や東京へ行かずに長崎市で働く人が増えているからでしょう。

人口減少の影響はあるでしょうが、駅周辺を中心とした活性化は進みそうです。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、長崎市の土地価格は、

  • 金利の低下によって中心街のエリアでは不動産価格が上昇したが、家を購入する人自体が減っているため、郊外のエリアでは下落する二極化が進んでいる
  • 外国人観光客は今後も増えそうなこと、再開発事業が目白押しなことなどから、駅前を中心に土地価格が回復する可能性が高い

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が30〜50万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、30坪でも900万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして90万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の2つの美味しいところが狙えるでしょう。

 

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた長崎市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、今年の10月には消費税が上がりますから、一部のエリアを除いて、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、長崎市内に「滑石(なめし)」という、高宮駅の北側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:20万円/坪
  • 実際の取引価格:14〜24万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.7倍です。

 

【長崎市滑石の公示地価】

長崎市滑石の公示地価

  • 道ノ尾駅から2,100mの距離、徒歩約27分(1分=80m)
  • 59,100円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =20万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【長崎市滑石の土地取引(過去2年間)】

長崎市滑石

  • 徒歩28〜60分のエリアで、14〜24万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種低層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区文京区千石241万円85〜350万円0.35〜1.45倍
東京都23区台東区池之端227万円170〜300万円0.75〜1.32倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都23区江東区永代179万円300〜390万円1.68〜2.18倍
東京都23区品川区東五反田330万円350〜520万円1.06〜1.58倍
東京都23区目黒区下目黒229万円200〜370万円0.87〜1.62倍
東京都23区大田区久ヶ原173万円110〜220万円0.64〜1.27倍
東京都23区世田谷区代沢228万円200〜310万円0.88〜1.36倍
東京都23区中野区東中野187万円220〜310万円1.18〜1.66倍
東京都23区杉並区松庵170万円200〜270万円1.18〜1.59倍
東京都23区豊島区千川195万円210〜290万円1.08〜1.49倍
東京都23区北区西ヶ原151万円48〜300万円0.32〜1.99倍
東京都23区荒川区西日暮里190万円220〜360万円1.16〜1.89倍
東京都23区板橋区高島平108万円96〜140万円0.89〜1.3倍
東京都23区練馬区石神井町132万円94〜160万円0.71〜1.21倍
東京都23区足立区谷中99万円140〜170万円1.41〜1.72倍
東京都23区葛飾区西亀有125万円74〜280万円0.59〜2.24倍
東京都23区江戸川区北葛西111万円95〜170万円0.86〜1.53倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
東京都三鷹市牟礼111万円90〜150万円0.81〜1.35倍
東京都調布市上石原92万円70〜120万円0.76〜1.3倍
東京都府中市多磨町80万円85〜120万円1.06〜1.5倍
東京都小金井市中町116万円76〜160万円0.66〜1.38倍
東京都青梅市東青梅58万円34〜71万円0.59〜1.22倍
東京都西東京市芝久保町82万円50〜130万円0.61〜1.59倍
東京都町田市相原町37万円36〜61万円0.97〜1.65倍
東京都小平市仲町77万円53〜92万円0.69〜1.19倍
東京都日野市東豊田71万円47〜88万円0.66〜1.24倍
東京都東村山市秋津町62万円35〜120万円0.56〜1.94倍
東京都国分寺市東恋ヶ窪90万円170万円1.89倍
東京都東久留米市中央町73万円110万円1.51倍
東京都多摩市永山69万円110万円1.59倍
神奈川県横浜市鶴見区豊岡町115万円200〜210万円1.74〜1.83倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
神奈川県藤沢市本鵠沼70万円58〜96万円0.83〜1.37倍
神奈川県茅ヶ崎市小和田68万円38〜120万円0.56〜1.76倍
神奈川県平塚市北金目29万円18〜35万円0.62〜1.21倍
神奈川県大和市中央林間85万円12〜130万円0.14〜1.53倍
神奈川県厚木市恩名58万円30〜100万円0.52〜1.72倍
神奈川県小田原市飯泉30万円24〜37万円0.8〜1.23倍
神奈川県鎌倉市材木座71万円4.6〜92万円0.06〜1.3倍
神奈川県秦野市南矢名27万円5.3〜31万円0.2〜1.15倍
千葉県千葉市花見川区検見川町54万円26〜68万円0.48〜1.26倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県松戸市秋山33万円30〜46万円0.91〜1.39倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
千葉県市川市新田96万円93〜120万円0.97〜1.25倍
千葉県習志野市鷺沼48万円52〜78万円1.08〜1.63倍
千葉県流山市西初石6丁目56万円49〜81万円0.88〜1.45倍
千葉県市原市古市場17万円3.6〜28万円0.21〜1.65倍
千葉県八千代市大和田新田40万円17〜54万円0.43〜1.35倍
千葉県浦安市堀江96万円36〜130万円0.38〜1.35倍
千葉県佐倉市王子台21万円17〜38万円0.81〜1.81倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県川越市石原町37万円33〜47万円0.89〜1.27倍
埼玉県上尾市上町52万円71〜75万円1.37〜1.44倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
埼玉県鴻巣市氷川町27万円21〜33万円0.78〜1.22倍
埼玉県草加市高砂64万円79〜110万円1.23〜1.72倍
埼玉県朝霞市岡55万円32〜89万円0.58〜1.62倍
埼玉県新座市新堀66万円39〜78万円0.59〜1.18倍
埼玉県富士見市鶴馬73万円52〜89万円0.71〜1.22倍
埼玉県戸田市上戸田83万円77〜110万円0.93〜1.33倍
埼玉県和光市白子69万円62〜100万円0.9〜1.45倍
埼玉県越谷市東越谷40万円39〜60万円0.98〜1.5倍
埼玉県春日部市備後東33万円16〜47万円0.48〜1.42倍
埼玉県熊谷市中央26万円24〜34万円0.92〜1.31倍
埼玉県入間市扇台37万円18〜47万円0.49〜1.27倍
埼玉県久喜市吉羽28万円24〜85万円0.86〜3.04倍
埼玉県三郷市中央49万円36〜70万円0.73〜1.43倍
埼玉県狭山市富士見44万円22〜57万円0.5〜1.3倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道函館市柏木町20万円15〜21万円0.75〜1.05倍
北海道帯広市白樺16条9万円7〜12万円0.78〜1.33倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
北海道千歳市北陽9万円7.8〜11万円0.87〜1.22倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
福島県会津若松市山鹿町20万円20〜28万円1〜1.4倍
福島県須賀川市森宿10万円10〜14万円1〜1.4倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県太田市八幡町17万円8.1〜20万円0.48〜1.18倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県栃木市平柳町11万円7.4〜14万円0.67〜1.27倍
栃木県佐野市堀米町11万円8〜13万円0.73〜1.18倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
栃木県那須塩原市東原1.0〜39万円
栃木県鹿沼市貝島町11.5万円7.6〜13万円0.66〜1.13倍
栃木県日光市板橋0.1〜38万円
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県日立市鮎川町13万円20万円1.54倍
茨城県土浦市乙戸南10万円7.9〜13万円0.79〜1.3倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県取手市井野18万円20〜25万円1.11〜1.39倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
茨城県ひたちなか市勝田本町16万円18〜19万円1.13〜1.19倍
茨城県筑西市二木成10万円13〜16万円1.3〜1.6倍
茨城県牛久市上柏田11万円5.9〜18万円0.54〜1.64倍
茨城県神栖市土合本町5〜18万円
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県一宮市花池36万円23〜43万円0.64〜1.19倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
愛知県豊田市井上町34万円11〜43万円0.32〜1.26倍
愛知県春日井市小野町38万円29〜56万円0.76〜1.47倍
愛知県安城市安城町37万円22〜44万円0.59〜1.19倍
愛知県刈谷市板倉町51万円58〜60万円1.14〜1.18倍
愛知県西尾市今川町29万円20〜34万円0.69〜1.17倍
愛知県豊川市新青馬町28万円18〜33万円0.64〜1.18倍
愛知県小牧市小松寺26万円20〜39万円0.77〜1.5倍
愛知県瀬戸市石田町20万円7,3〜32万円0.37〜1.6倍
愛知県江南市高屋町24万円20〜29万円0.83〜1.21倍
愛知県日進市浅田町33万円29〜46万円0.88〜1.39倍
愛知県尾張旭市旭ヶ丘町27万円13〜35万円0.48〜1.3倍
愛知県半田市有楽町21万円9.3〜27万円0.44〜1.29倍
愛知県稲沢市祖父江町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県大府市柊山町44万円45〜59万円1.02〜1.34倍
愛知県北名古屋市沖村36万円30〜42万円0.83〜1.17倍
愛知県東海市荒尾町30万円16〜36万円0.53〜1.2倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県各務原市蘇原沢上町22万円20〜29万円0.91〜1.32倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
岐阜県可児市下恵土12.5万円3.2〜30万円0.26〜2.4倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
三重県伊勢市御薗町高向9万円11〜13万円1.22〜1.44倍
三重県松阪市嬉野中川町10万円8〜16万円0.8〜1.6倍
三重県鈴鹿市江島台17万円24〜28万円1.41〜1.65倍
三重県名張市桔梗が丘7.5〜14万円
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県富士市松岡24万円17〜32万円0.71〜1.33倍
静岡県富士宮市黒田15万円5〜18万円0.33〜1.2倍
静岡県沼津市東椎路27万円18〜31万円0.67〜1.15倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
静岡県磐田市国府台27万円27〜32万円1〜1.19倍
静岡県焼津市塩津20万円2.8〜22万円0.14〜1.1倍
静岡県掛川市中宿13〜21万円
静岡県藤枝市高岡25万円9.5〜29万円0.38〜1.16倍
静岡県袋井市高尾5〜18万円
大阪府大阪市東住吉区西今川80万円67〜110万円0.84〜1.38倍
大阪府堺市北区新金岡町66万円50〜84万円0.76〜1.27倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
大阪府豊中市緑丘78万円54〜98万円0.69〜1.26倍
大阪府東大阪市衣摺47万円27〜58万円0.57〜1.23倍
大阪府枚方市楠葉並木79万円64〜120万円0.81〜1.52倍
大阪府八尾市東山本新町47万円35〜56万円0.74〜1.19倍
大阪府吹田市佐井寺62万円46〜120万円0.74〜1.94倍
大阪府寝屋川市豊野町58万円50〜85万円0.86〜1.47倍
大阪府岸和田市池尻町23万円16〜37万円0.7〜1.61倍
大阪府和泉市はつが野22万円16〜52万円0.73〜2.36倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
兵庫県西宮市仁川町83万円74〜99万円0.89〜1.19倍
兵庫県明石市朝霧町39万円30〜50万円0.77〜1.28倍
兵庫県加古川市尾上町21万円13〜31万円0.62〜1.48倍
兵庫県宝塚市伊孑志60万円51〜94万円0.85〜1.57倍
兵庫県伊丹市安堂寺町68万円45〜87万円0.66〜1.28倍
兵庫県川西市大和東18万円16〜24万円0.89〜1.33倍
兵庫県三田市天神20万円25〜38万円1.25〜1.9倍
兵庫県芦屋市岩園町101万円75〜130万円0.74〜1.29倍
兵庫県高砂市阿弥陀町20万円2.7〜65万円0.14〜3.25倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
広島県尾道市高須町18万円18〜25万円1〜1.39倍
広島県東広島市西条町西条18万円5.3〜25万円0.29〜1.39倍
広島県廿日市市串戸42万円22〜53万円0.52〜1.26倍
広島県三原市皆実20万円16〜29万円0.8〜1.45倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
福岡県飯塚市伊岐須7.6万円11万円1.45倍
福岡県大牟田市大字草木8万円5.6〜12万円0.7〜1.5倍
福岡県筑紫野市二日市西25万円12〜33万円0.48〜1.32倍
福岡県大野城市瓦田43万円22〜79万円0.51〜1.84倍
福岡県春日市春日原南町56万円58〜76万円1.04〜1.36倍
福岡県宗像市田久11万円8.7〜12万円0.79〜1.09倍
福岡県糸島市志摩師吉8.5万円4.7〜12万円0.55〜1.41倍
福岡県行橋市西宮市17万円19〜22万円1.12〜1.29倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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一括査定の比較_大手の参加状況

 

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