（画像出典：wikimedia commons 663highland, グラバー園から望む長崎市市街）
この記事では長崎市の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
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１、長崎市の公示地価、基準地価の一覧
（１）公示地価（2024.1.1現在）NEW!
*変化率が空白：2019年のデータがない場合
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 坪単価（万円） | 前年比 | ５年前比 |
|---|---|---|---|---|
| 長崎市宝町５－９ | 長崎（750） | 147.2 | 5.4% | 31.6% |
| 長崎市伊良林１－９－２ | 長崎（1800） | 77.6 | 5.4% | 30.6% |
| 長崎市片淵２－１３－１７ | 長崎（2000） | 59.1 | 5.3% | 25.2% |
| 長崎市上西山町２－２２ | 長崎（1400） | 95.4 | 5.1% | 32.0% |
| 長崎市桜馬場１－２－２７ | 長崎（1900） | 113.2 | 4.9% | |
| 長崎市西山２－２５－６ | 長崎（2200） | 42.6 | 4.9% | 18.3% |
| 長崎市緑町１０－１７ | 浦上（580） | 57.1 | 4.8% | 26.3% |
| 長崎市本原町３１－８ | 西浦上（1600） | 61.1 | 4.5% | 25.0% |
| 長崎市曙町３－８ | 長崎（1600） | 53.8 | 4.5% | |
| 長崎市桶屋町２８番外 | 長崎（1100） | 163.7 | 4.4% | |
| 長崎市鳴滝２－８－１２ | 長崎（2500） | 40.6 | 4.2% | 19.4% |
| 長崎市光町１０－１２ | 長崎（1100） | 35.6 | 3.8% | 21.2% |
| 長崎市新大工町４－１４ | 長崎（1600） | 119.1 | 3.7% | 20.3% |
| 長崎市富士見町１７－３ | 浦上（1600） | 64.7 | 3.7% | 21.7% |
| 長崎市大浦町８－２９ | 長崎（2000） | 75.6 | 3.6% | 13.4% |
| 長崎市油屋町１－１４ | 長崎（1700） | 144.2 | 3.6% | 10.6% |
| 長崎市五島町１番１６ | 長崎（350） | 268.3 | 3.4% | 36.6% |
| 長崎市平和町２８－３ | 浦上（1100） | 83.8 | 3.3% | 23.3% |
| 長崎市文教町９－３ | 西浦上（1300） | 73.6 | 3.2% | 19.3% |
| 長崎市下西山町１３－２５ | 長崎（1900） | 76.9 | 3.1% | 17.1% |
| 長崎市高尾町１４－３ | 浦上（2200） | 30.9 | 3.1% | 13.5% |
| 長崎市五島町３－１７ | 長崎（550） | 168.3 | 3.0% | 24.4% |
| 長崎市城山台２－１０－２１ | 浦上（3800） | 22.5 | 3.0% | 5.9% |
| 長崎市浜口町６－１１ | 浦上（500） | 84.2 | 2.8% | 19.2% |
| 長崎市江里町１１－４ | 西浦上（1200） | 27.3 | 2.6% | 10.0% |
| 長崎市松山町４－４０ | 浦上（900） | 91.1 | 2.6% | 15.5% |
| 長崎市立岩町８－１６ | 浦上（2100） | 23.6 | 2.6% | 9.2% |
| 長崎市ダイヤランド２－２８－８ | 長崎（7200） | 30.5 | 2.4% | 11.9% |
| 長崎市滑石３－１９－２０ | 道ノ尾（1800） | 43.2 | 2.3% | 11.0% |
| 長崎市鳴見台１－１２－１５ | 道ノ尾（6200） | 11.8 | 2.3% | 5.0% |
| 長崎市小江原４－１５－２３ | 浦上（5600） | 19.2 | 2.3% | 4.3% |
| 長崎市万屋町１－８ | 長崎（1100） | 170 | 2.2% | 17.0% |
| 長崎市田上４－９－１０ | 長崎（4900） | 13 | 2.1% | |
| 長崎市田中町５９２番２ | 肥前古賀（5500） | 16.4 | 2.1% | 6.7% |
| 長崎市横尾３－１６－１６ | 道ノ尾（2300） | 17.2 | 1.8% | 5.3% |
| 長崎市泉２－１０－１０ | 西浦上（1200） | 21 | 1.8% | 5.6% |
| 長崎市田中町１５６６番 | 肥前古賀（3700） | 19.8 | 1.7% | 5.6% |
| 長崎市滑石３－１７－９ | 道ノ尾（2100） | 20.9 | 1.6% | 6.6% |
| 長崎市虹が丘町２０－３ | 道ノ尾（1500） | 21 | 1.6% | 6.3% |
| 長崎市かき道４－４７－２３ | 肥前古賀（5000） | 17.7 | 1.5% | 4.3% |
| 長崎市錦２－８－５ | 西浦上（1300） | 22.6 | 1.5% | 6.5% |
| 長崎市浜町３－２５ | 長崎（1400） | 322.4 | 1.5% | 4.5% |
| 長崎市上戸町２－３－５ | 長崎（5000） | 25.6 | 1.4% | 4.4% |
| 長崎市出雲１－９－２３ | 長崎（2900） | 21.4 | 1.3% | 3.7% |
| 長崎市女の都４－１９－１１ | 道ノ尾（3500） | 14.8 | 1.1% | 3.0% |
| 長崎市高平町４－８ | 長崎（2100） | 32.4 | 1.0% | 5.1% |
| 長崎市田中町３７９番１ | 肥前古賀（4100） | 29.4 | 1.0% | 3.0% |
| 長崎市中園町６－２３ | 西浦上（250） | 107.6 | 0.9% | 12.4% |
| 長崎市つつじが丘４－３－２５ | 肥前古賀（2500） | 10.9 | 0.9% | 0.6% |
| 長崎市三原１－４０－１６ | 浦上（3800） | 18.5 | 0.9% | 1.4% |
| 長崎市江平１－１６－５ | 浦上（2300） | 15.1 | 0.9% | 0.7% |
| 長崎市網場町４９５番５ | 現川（6000） | 15.7 | 0.8% | 2.1% |
| 長崎市西海町字江崎１７５５番２８３ | 道ノ尾（12000） | 8.3 | 0.8% | 0.4% |
| 長崎市戸町２丁目１７７番５０外 | 長崎（4000） | 16.2 | 0.6% | 0.6% |
| 長崎市八つ尾町２４－８ | 長崎（4600） | 18.8 | 0.5% | 0.7% |
| 長崎市船大工町２－１７ | 長崎（1700） | 69.6 | 0.5% | -2.8% |
| 長崎市小ケ倉町３丁目７６番７５ | 長崎（7400） | 14.5 | 0.5% | -1.3% |
| 長崎市神ノ島町１丁目３６３番１ | 長崎（7100） | 7.3 | 0.5% | -1.8% |
| 長崎市石神町３７－２４ | 西浦上（2100） | 15.6 | 0.4% | 0.6% |
| 長崎市畝刈町１６１３番２１４ | 道ノ尾（8300） | 16.7 | 0.4% | 0.6% |
| 長崎市松原町２２９５番１内 | 肥前古賀（400） | 2.7 | 0.2% | -0.5% |
| 長崎市深堀町１丁目１１番４５ | 長崎（11000） | 27.9 | 0.2% | 0.4% |
| 長崎市末石町３５０番１０ | 長崎（10000） | 15.9 | 0.2% | 0.6% |
| 長崎市大浜町８４６番７４ | 長崎（5300） | 17.3 | 0.2% | 0.2% |
| 長崎市木鉢町１丁目１０９番５３ | 長崎（5900） | 17.9 | 0.2% | 0.4% |
| 長崎市深堀町２丁目１２５番 | 長崎（11000） | 12.5 | 0.0% | -0.5% |
| 長崎市茂木町１番９９ | 長崎（9400） | 13.5 | 0.0% | -0.7% |
| 長崎市現川町１９２９番９ | 現川（130） | 8.7 | 0.0% | -1.1% |
| 長崎市椿が丘町４番６ | 長崎（14000） | 9.5 | 0.0% | -1.4% |
| 長崎市川平町７１０番３ | 西浦上（3800） | 7.5 | 0.0% | -1.7% |
| 長崎市西海町字樋出１７００番１２ | 道ノ尾（12000） | 11.1 | 0.0% | -4.3% |
| 長崎市香焼町字堀切４４５番１０ | 長崎（13000） | 10.6 | -0.3% | -3.6% |
| 長崎市香焼町字丹馬１５９３番１ | 長崎（14000） | 8.6 | -0.4% | -2.6% |
| 長崎市高島町字谷１０９８番第２ | 本町停（100） | 0.8 | -0.4% | -2.0% |
| 長崎市木場町１４１８番５外 | 長崎（4700） | 7.6 | -0.4% | -2.1% |
| 長崎市三重町９６１番１ | 道ノ尾（12000） | 6.7 | -0.5% | -2.4% |
| 長崎市田手原町３３３番２ | 長崎（6500） | 6.3 | -0.5% | -2.6% |
| 長崎市樫山町１８７４番１外 | 道ノ尾（14000） | 5.6 | -0.6% | -2.9% |
| 長崎市大山町１４７番 | 長崎（7400） | 5 | -0.7% | -3.8% |
| 長崎市手熊町３３１番８外 | 長崎（11000） | 9.9 | -0.7% | -4.8% |
| 長崎市四杖町４７５番 | 浦上（13000） | 3.9 | -0.8% | -5.6% |
| 長崎市十人町７－３ | 長崎（1800） | 7.2 | -0.9% | -4.4% |
| 長崎市愛宕３－１０－３５ | 長崎（3100） | 7.1 | -0.9% | -3.6% |
| 長崎市西泊町２３－３６ | 長崎（5300） | 6.4 | -1.0% | -6.7% |
| 長崎市香焼町字馬手ヶ浦１１番外 | 長崎（13000） | 5.2 | -1.3% | -9.7% |
| 長崎市矢の平１－１０－３ | 長崎（2800） | 4.5 | -2.2% | -12.3% |
| 長崎市秋月町２２－４ | 長崎（3700） | 3.8 | -2.5% | -12.9% |
| 長崎市西北町３０－２４ | 道ノ尾（1400） | 16.3 | ||
| 長崎市西山１－２８－３９ | 長崎（2900） | 4.3 | ||
| 長崎市西泊町１５－１５ | 長崎（4900） | 12 | ||
| 長崎市田上２－６－６ | 長崎（4800） | 29.9 |
（２）基準地価（2023.7.1現在）
*変化率が空白：比較する年度のデータがない場合
*最寄駅の（ ）内は、駅からの距離（m）
| 住所または地番 | 最寄駅 | 坪単価（万円） | 前年比 | 2018年比 |
|---|---|---|---|---|
| 長崎市恵美須町２－３ | 長崎（ 330） | 213.2 | 5.6% | 45.5% |
| 長崎市中町５－２９ | 長崎（ 200） | 115.8 | 5.4% | 39.3% |
| 長崎市泉１－４－１３ | 西浦上（ 800） | 51.5 | 5.4% | 25.8% |
| 長崎市上西山町２－２２ | 長崎（ 1400） | 92.7 | 5.2% | 38.4% |
| 長崎市西山２－２５－６ | 長崎（ 2200） | 41.9 | 5.0% | 19.8% |
| 長崎市岩川町２－２ | 浦上（ 100） | 120.5 | 4.9% | 24.1% |
| 長崎市竹の久保町１－２９ | 浦上（ 330） | 69 | 4.5% | 22.2% |
| 長崎市宝栄町１０－３ | 浦上（ 600） | 54.8 | 4.4% | 22.1% |
| 長崎市魚の町２－２６ | 長崎（ 870） | 136.3 | 4.3% | 29.5% |
| 長崎市麹屋町１－１４ | 長崎（ 1300） | 99.7 | 4.1% | 24.8% |
| 長崎市岡町９－１７ | 浦上（ 1400） | 66.7 | 4.1% | 27.0% |
| 長崎市城栄町１６－１５ | 城栄町停（ 80） | 75.2 | 4.1% | 15.2% |
| 長崎市銅座町７－１１ | 長崎（ 1400） | 165.7 | 3.9% | 19.0% |
| 長崎市坂本１－２－１０ | 浦上（ 650） | 39.6 | 3.4% | 17.6% |
| 長崎市築町４－１７ | 長崎（ 1100） | 215.5 | 3.3% | 25.6% |
| 長崎市岩屋町２６－８ | 道ノ尾（ 400） | 41.3 | 3.3% | 12.6% |
| 長崎市高尾町１４－３ | 浦上（ 2200） | 30.4 | 3.1% | 15.1% |
| 長崎市出島町３－１０ | 長崎（ 1400） | 148.8 | 3.0% | 28.1% |
| 長崎市葉山１－１０－２ | 道ノ尾（ 400） | 61.7 | 2.2% | 11.3% |
| 長崎市大浦町２－５ | 大浦天主堂下停（ 130） | 93.7 | 2.2% | 13.6% |
| 長崎市油木町３５－４７ | 油木町停（ 150） | 24.6 | 2.1% | 10.5% |
| 長崎市平和町５－２６ | 浦上（ 1400） | 86.1 | 2.0% | 11.5% |
| 長崎市滑石５－９－２１ | 北栄町停（ 110） | 25.6 | 1.8% | 9.2% |
| 長崎市万才町６－３５ | 長崎（ 950） | 239.6 | 1.8% | 25.2% |
| 長崎市矢上町４１－６ | 馬場停（ 180） | 18.5 | 1.6% | 4.9% |
| 長崎市新小が倉２－５－１１ | 新戸町団地停（ 100） | 20.9 | 1.6% | 4.5% |
| 長崎市浜町３－２５ | 長崎（ 1300） | 319.4 | 1.6% | 4.1% |
| 長崎市滑石３－１７－９ | 道ノ尾（ 2100） | 20.7 | 1.5% | 6.1% |
| 長崎市中園町６－２３ | 西浦上（ 250） | 107.3 | 1.2% | 15.7% |
| 長崎市弥生町５－２ | 弥生ヶ丘停（ 1） | 17.5 | 1.1% | |
| 長崎市三景台町１０－２３ | 三景台公園停（ 90） | 23.3 | 1.1% | 7.1% |
| 長崎市中里町４８０番８ | 三反田停（ 1） | 10.2 | 1.0% | 0.0% |
| 長崎市矢上町２０－１０ | 矢上停（ 1） | 39.9 | 0.8% | 3.4% |
| 長崎市新戸町２－６－１６ | 戸町中学校裏停（ 1） | 40.3 | 0.8% | 1.7% |
| 長崎市鶴の尾町２０－２４ | 鶴の尾団地停（ 100） | 12.3 | 0.8% | 1.4% |
| 長崎市曙町２９－４ | 上曙停（ 180） | 20.8 | 0.8% | 1.6% |
| 長崎市金堀町４１－１５ | 花園町停（ 500） | 17.8 | 0.6% | 1.3% |
| 長崎市水の浦町２７０番 | 水の浦停（ 500） | 13.7 | 0.5% | 0.7% |
| 長崎市西山台２－６－２９ | 西山台団地停（ 1） | 23 | 0.4% | 1.2% |
| 長崎市京泊１－２２－３ | 畝刈県住停（ 700） | 9.8 | 0.3% | 0.7% |
| 長崎市晴海台町５３番３ | 晴海台口停（ 220） | 11.7 | 0.3% | 0.6% |
| 長崎市三川町１３００番２４ | 朝日橋停（ 100） | 14.1 | 0.2% | 0.7% |
| 長崎市鶴見台１－１２－１４ | 平瀬町停（ 160） | 18.3 | 0.2% | 0.2% |
| 長崎市大浜町１５４８番１ | マリナシティ長崎前停（ 100） | 24 | 0.1% | 0.4% |
| 長崎市柳田町２６番外 | 南柳田停（ 290） | 23.7 | 0.0% | 0.3% |
| 長崎市小瀬戸町１００９番３４ | 工業団地入口停（ 90） | 16.6 | 0.0% | -0.2% |
| 長崎市竿浦町６８７番１ | 竿の浦停（ 250） | 14.6 | 0.0% | -0.7% |
| 長崎市北陽町３６－６ | 上床停（ 200） | 9.6 | 0.0% | -0.7% |
| 長崎市布巻町字村中１０１４番１ | 布巻停（ 150） | 8.3 | 0.0% | -1.9% |
| 長崎市平山町１１３９番１ | 平山停（ 350） | 3.1 | 0.0% | -2.1% |
| 長崎市蚊焼町字西ケ股１３２８番１ | 松尾停（ 180） | 6.3 | 0.0% | -3.0% |
| 長崎市三京町６４６番２３ | 長崎漁港停（ 300） | 6.8 | 0.0% | -5.1% |
| 長崎市戸町５丁目６７２番１外 | 魚見山停（ 1） | 12.6 | 0.0% | |
| 長崎市本河内２－１６－２７ | 妙相寺道停（ 140） | 17.2 | -0.4% | -2.4% |
| 長崎市戸石町１７４８番２ | 戸石局前停（ 100） | 7.3 | -0.5% | -2.2% |
| 長崎市香焼町字里１０７０番３７ | 香焼地域センター前停（ 100） | 12.8 | -0.5% | -4.0% |
| 長崎市茂木町１５９０番２７ | 茂木停（ 70） | 17.4 | -0.6% | -4.0% |
| 長崎市伊王島町１丁目字千崎乙３８番外 | 伊王島ターミナル停（ 110） | 5.7 | -0.6% | -2.8% |
| 長崎市畦別当町９４番２外 | 畦別当上停（ 100） | 5.2 | -0.6% | -6.5% |
| 長崎市香焼町字堀切４５４番６外 | 田ノ浦団地入口停（ 1） | 5 | -0.7% | |
| 長崎市高浜町字葉原３２６５番７９外 | 高浜停（ 180） | 4.2 | -0.8% | |
| 長崎市東出津町字向平１８７番 | 出津文化村停（ 450） | 1.4 | -0.9% | -4.9% |
| 長崎市畝刈町５５５番７ | 道開停（ 900） | 3.4 | -1.0% | -4.6% |
| 長崎市田中町４０９８番１ | 中尾停（ 1） | 6.3 | -1.0% | -5.0% |
| 長崎市琴海大平町字火引ノ浦６３７番１ | 猪の越停（ 1） | 2.5 | -1.0% | -5.7% |
| 長崎市宮崎町字宮崎８５番１ | 宮崎停（ 170） | 5 | -1.3% | -6.2% |
| 長崎市神浦江川町字溝１０３５番２ | 神の浦停（ 50） | 2.6 | -1.4% | -7.2% |
| 長崎市琴海戸根町字潟田７６６番８ | 戸根停（ 650） | 4.8 | -1.4% | -6.5% |
| 長崎市野母町字釜ケ浦３５０９番１ | 野母公民館前停（ 60） | 4.6 | -1.4% | -9.2% |
| 長崎市脇岬町字諸町３３２３番２ | 諸町停（ 100） | 4.4 | -1.5% | -7.0% |
| 長崎市神浦江川町字溝１０４４番２ | 神の浦停（ 50） | 4.4 | -1.5% | -7.0% |
| 長崎市長浦町字前ブケ２７５１番１１ | 長浦停（ 260） | 4.3 | -1.5% | -7.2% |
| 長崎市琴海戸根町字稲荷岩１１１７番１ | 自証寺前停（ 200） | 4.2 | -1.6% | -7.3% |
| 長崎市式見町５２６番 | 式見停（ 190） | 4 | -1.6% | -9.0% |
| 長崎市永田町字浜１９３９番２ | 永田浜停（ 1） | 3.9 | -1.7% | -7.8% |
| 長崎市西海町字樋出１７１９番６ | 西海停（ 1） | 8.8 | -1.8% | -9.5% |
| 長崎市為石町字岩崎２５２５番３ | 為石停（ 1） | 9.8 | -2.0% | -9.1% |
| 長崎市中小島２－１０－２ | 思案橋停（ 800） | 4.6 | -2.1% | -10.3% |
| 長崎市為石町字射場１９０６番２ | 為石停（ 400） | 2.7 | -2.1% | -10.4% |
| 長崎市野母町字里浦２１５１番１１ | 野母崎郵便局裏停（ 70） | 5.9 | -2.2% | -10.1% |
| 長崎市小菅町１６－３３ | 小菅町停（ 300） | 4 | -2.4% | -12.9% |
| 長崎市赤迫１－７－４０ | 西浦上（ 900） | 5.3 | -2.4% | -11.0% |
| 長崎市芒塚町１７９番２ | 芒塚停（ 1800） | 3.8 | -2.6% | -11.6% |
| 長崎市片淵４－１５－２５ | 片淵四丁目停（ 100） | 6.2 | -2.6% | -12.2% |
| 長崎市野母崎樺島町字新町３１３番１ | 樺島停（ 200） | 3 | -2.9% | -10.8% |
| 長崎市椎の木町１２－７ | 変電所上停（ 100） | 4.2 | -3.1% | -15.9% |
| 長崎市秋月町２２－４ | 長崎（ 3500） | 3.8 | -3.3% | -13.4% |
| 長崎市田上４－９－１０ | 長崎（ 5000） | 12.8 | ||
| 長崎市扇町２７－２２ | 扇町停（ 150） | 42.9 | ||
| 長崎市曙町３－８ | 長崎（ 1600） | 52.8 |
この記事の活用方法
どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。
この記事は、
「なぜ、土地価格が上がっているのか？（下がっているのか？）」
「これからどうなるのか」
をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。
とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。
特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。
なので、記事自体はけっこう長めになっています。
そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。
それでは参りましょう。
２、長崎市の土地価格の動き
長崎市の土地価格は、この１年間で、住宅地は+1.0%、商業地も+2.3％でした。
また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で+3.8％。商業地は+16.2%と、特に商業地での上昇が大きいですね。
では、具体的にどのあたりが下がっているのか？上がっているのか？
まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。
５年間の変化率（2018→2023年）
変化率：赤紫（+50%以上）＞ピンク色（+30〜49.9%）＞オレンジ色（+10〜29.9%）＞緑色（0〜+9.9%）＞青色（-0.1〜 -9.9%）＞茶色（-10%以下）
長崎駅の周辺で特に大きく上昇していますね。
また、路面電車が走るエリアでも、上昇しています。その一方で、そこから外れた郊外では、下落している状況です。
なぜ長崎市では、長崎駅〜路面電車のエリアしか上昇していないのか？
理由は大きく３つあります。
①人口増加エリアが、長崎駅周辺に集中している
１つ目の理由が、人口が増加しているエリアが、長崎駅に集中しているためです。
新型コロナ前は、外国人観光客が増えたことで仕事が増えました。そして、新型コロナ以降は、長崎スタジアムシティの建設特需によって、やはり中心部の魅力が高まっています。
その結果、長崎市では、この５年間で人口が約2.6万人も減っているものの、長崎駅周辺では人口が増加しているのです。
長崎市の地区別の人口変化（2018.1〜2023.1）
増減：赤色（1,000人以上増加）＞オレンジ色（500〜999人増加）＞緑色（100〜499人増加）＞青色の↙️（100〜499人減少）＞紫色の↙️（500人以上の減少）
そのため、中心部の土地価格が上がりやすくなっていたわけです。
②建築費が上昇して、土地価格が連れ高した
２つ目が、建築費の上昇です。
新型コロナ以降、輸入木材の上昇（ウッドショック）や、円安によって、建築資材が全体的に上昇しており、それが新築の住宅価格にも広がっているのです。
マンションの建築費
木造戸建ての建築費
なぜ、建築費が上がると、土地価格も上がるのか？
その理由は、新築価格が上がることで、周りの売り手が「値上げしても売れる」と思って値上げしてしまうからです。
新築価格上昇→土地価格上昇の流れ
もちろん、値上げをしても、買い手がつかなければ、土地価格は上がりません。ですから、人口が増加している長崎駅〜路面電車の走るエリアだけで、土地価格が上昇しているわけです。
③郊外では、新興住宅地に住宅需要が流れて、古い住宅地の人気が低下
最初にご紹介した、長崎市の５年間の人口変化図を見ると、長崎駅の周辺だけでなく、郊外でも一部、増加しているエリアが見られます。
具体的には、みなと坂地区や、豊洋台地区などですが、これらの地区は、すべて大規模な新興住宅地なのです。
ただでさえ、人口が減少傾向にある長崎市において、郊外の住宅需要が新興住宅地に流れているわけですから、今ある郊外の住宅地のニーズは下がります。
そのため、中心市街地を除いて、買い手がつきにくくなっているわけですね。
３、これからどうなるのか？
ここからは、長崎市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。
（１）いよいよ金利上昇が本格化しそう
ここ２年ぐらいで、建築費も３割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。
ですが、今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。
そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。
また、ギリギリの枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。
ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。
（２）これから長崎市の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した長崎市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約4万人減少するそうです。
長崎市の人口は、これから10年間で約4万人減る
また、足元の転入超過数（市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人）を見てみると、ほぼ全ての年代で、出ていく人の方が多い状況でした。
特に2017年ぐらいから、0〜14歳、30〜40代の、子育て世帯の人口流出が増えてきていますね
そのため、住宅需要は長崎駅周辺に限定される傾向は変わらないでしょう。郊外の需要は、今後の新興住宅地が作られるかどうかで、下落幅が変わってくるでしょう。
（３）空き家がさらに増えていく
人口が減少傾向にある長崎市では、空き家も問題になりつつあります。
「未利用」のいわゆる放置されている空き家は、2018年時点で約1.5万戸、6.9%もあります。15軒に１軒が、いわゆる空き家なのです。
手入れがされていない空き家は、湿気がこもって家が傷みやすくなり、老朽化で周辺住民にも迷惑がかかるケースが増えています。
そのため、自治体でも、きちんと管理されていない空き家は、「特定空き家」として認定を行い、指導やペナルティが行われるようになりました。
2023年12月から、空き家の規制がさらに強化
そして、2023年12月からは、さらに対策を強化しています。
「特定空き家（周囲に迷惑をかけている空き家）」になる前の、「管理不全空き家」に対しても、指導や勧告（固定資産税の特例を廃止→６倍になる）を行えるように法律が変わったのです。
（参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について」）
今までは、よほどひどい空き家でなければ、行政からの連絡が来ることもありませんでしたが、これからはその対象が広がり、ペナルティ（固定資産税の減免措置の撤回）も増えてくるでしょう。
そのため、今後はさらに空き家の売却が増えるものと予想されます。
４、結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、長崎市の土地価格は、
- 長崎駅周辺の再開発が進んでいるため、中心部の人口増加は見られるものの、全体としては減少傾向のため、駅周辺は上昇、郊外では下落、という二極化が続いている
- 今後はさらに人口減少が進み、空き家も増えていくため、この二極化はさらに進んでいくだろう
と言えるでしょう。
買うなら：待つよりも購入した方がお得
長崎市の土地価格は、建物価格に比べて高いわけではありません。
また、待つ間の家賃も考えると、土地価格の下落を待つよりも、今のうちに購入した方がトータルの費用は少なくなるでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：売却に時間がかかるので、早めの準備を
長崎市の土地価格は、駅周辺の一部のエリアを除いて、今後はさらに下落しやすくなってきます。
また、住宅需要がこれからさらに少なくなっていくため、売却にも時間がかかってきます。
そのため、売却を考えている人は、早めに準備をした方がいいかもしれません。
こんなに違うの？公示地価と実際の取引価格が違いすぎる
そうは言っても、いくらで売れそうなのか？がわからなければ、判断することもできませんよね。
しかも、公示地価と実際の取引価格は、かなり違う場合もあるので、注意が必要です。
例えば、長崎市内に「滑石（なめし）」という、高宮駅の北側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：２０万円／坪
- 実際の取引価格：１４〜２４万円／坪
と、公示地価の約０.７〜１.２倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.７倍です。
【長崎市滑石の土地取引（過去２年間）】
- 徒歩28〜60分のエリアで、14〜24万円／坪で取引されている
- 基準地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」という用途区分
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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