長崎市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

長崎市 長崎県

(画像出典:wikimedia commons 663highland, グラバー園から望む長崎市市街)

 

この記事では長崎市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

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1、長崎市の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
長崎市上西山町2-22長崎(1400)90.86.6%37.5%
長崎市伊良林1-9-2長崎(1700)73.66.2%34.3%
長崎市宝町5-9長崎(750)139.65.5%42.4%
長崎市五島町1番16長崎(350)259.45.4%54.1%
長崎市本原町31-8西浦上(1600)58.45.4%28.3%
長崎市桜馬場1-2-27長崎(1700)107.95.1%
長崎市緑町10-17浦上(580)54.55.1%
長崎市片淵2-13-17長崎(1900)56.14.9%26.9%
長崎市鳴滝2-8-12長崎(2400)38.94.4%20.0%
長崎市西山2-25-6長崎(2200)40.64.2%17.1%
長崎市浜口町6-11浦上(500)81.84.2%26.5%
長崎市新大工町4-14長崎(1500)114.84.2%23.4%
長崎市光町10-12長崎(1500)34.34.0%26.1%
長崎市富士見町17-3浦上(1600)62.43.8%26.0%
長崎市平和町28-3浦上(1000)81.23.8%30.9%
長崎市文教町9-3西浦上(1300)71.33.3%22.7%
長崎市下西山町13-25長崎(1800)74.63.2%19.6%
長崎市油屋町1-14長崎(1700)139.33.2%13.4%
長崎市五島町3-17長崎(550)163.43.1%39.0%
長崎市松山町4-40浦上(900)88.82.7%19.6%
長崎市ダイヤランド2-28-8長崎(7200)29.82.5%9.7%
長崎市高尾町14-3浦上(2200)29.92.5%15.8%
長崎市滑石3-19-20道ノ尾(1800)42.22.4%11.3%
長崎市江里町11-4西浦上(1200)26.62.2%10.9%
長崎市田中町592番2肥前古賀(5500)162.1%4.5%
長崎市鳴見台1-12-15道ノ尾(6200)11.52.0%2.6%
長崎市万屋町1-8長崎(1100)166.32.0%28.2%
長崎市浜町3-25長崎(1300)317.82.0%4.2%
長崎市立岩町8-16浦上(1700)231.8%8.9%
長崎市泉2-10-10西浦上(1200)20.61.6%5.0%
長崎市横尾3-16-16道ノ尾(2300)16.91.6%4.3%
長崎市中園町6-23西浦上(250)106.61.6%17.0%
長崎市錦2-8-5西浦上(1300)22.21.5%6.3%
長崎市滑石3-17-9道ノ尾(2100)20.61.5%6.3%
長崎市虹が丘町20-3道ノ尾(1500)20.71.5%6.1%
長崎市田中町1566番肥前古賀(3700)19.51.2%5.0%
長崎市上戸町2-3-5長崎(4800)25.31.2%3.1%
長崎市かき道4-47-23肥前古賀(5000)17.41.1%3.1%
長崎市出雲1-9-23長崎(2700)21.11.1%3.2%
長崎市城山台2-10-21浦上(3800)21.80.9%3.8%
長崎市大浦町8-29長崎(2000)72.90.9%21.4%
長崎市女の都4-19-11道ノ尾(3500)14.60.9%1.8%
長崎市田中町379番1肥前古賀(4100)29.10.8%2.7%
長崎市小江原4-15-23浦上(5600)18.80.7%2.7%
長崎市網場町495番5現川(6000)15.60.6%1.3%
長崎市三原1-40-16浦上(3800)18.40.5%0.5%
長崎市石神町37-24西浦上(1900)15.50.4%0.0%
長崎市末石町350番10長崎(10000)15.80.2%0.4%
長崎市高平町4-8長崎(2100)32.10.2%8.6%
長崎市戸町2丁目177番50外長崎(4000)16.10.2%-0.4%
長崎市八つ尾町24-8長崎(4700)18.70.2%0.2%
長崎市深堀町1丁目11番45長崎(11000)27.80.1%0.1%
長崎市田上3丁目332番10長崎(4700)30.60.1%1.5%
長崎市大浜町846番74長崎(5200)17.30.0%0.4%
長崎市畝刈町1613番214道ノ尾(8300)16.70.0%0.2%
長崎市木鉢町1丁目109番53長崎(5800)17.90.0%0.2%
長崎市江平1-16-5浦上(2300)150.0%-0.2%
長崎市つつじが丘4-3-25肥前古賀(2500)10.80.0%-0.3%
長崎市深堀町2丁目125番長崎(11000)12.50.0%-0.5%
長崎市西海町字江崎1755番283道ノ尾(12000)8.30.0%-0.8%
長崎市西北町110番4道ノ尾(1100)15.20.0%-0.9%
長崎市松原町2295番1内肥前古賀(400)2.70.0%-1.1%
長崎市茂木町1番99長崎(9000)13.50.0%-1.2%
長崎市現川町1929番9現川(130)8.70.0%-1.5%
長崎市椿が丘町4番6長崎(14000)9.50.0%-2.0%
長崎市小ケ倉町3丁目76番75長崎(7000)14.40.0%-2.9%
長崎市神ノ島町1丁目363番1長崎(7100)7.30.0%
長崎市香焼町字丹馬1593番1長崎(14000)8.6-0.4%-3.3%
長崎市高島町字谷1098番第2本町停(100)0.8-0.4%-2.0%
長崎市木場町1418番5外長崎(4700)7.6-0.4%-2.1%
長崎市川平町710番3西浦上(3800)7.5-0.4%-2.2%
長崎市三重町961番1道ノ尾(12000)6.7-0.5%-2.4%
長崎市田手原町333番2長崎(6500)6.3-0.5%-2.5%
長崎市樫山町1874番1外道ノ尾(14000)5.6-0.6%-2.9%
長崎市香焼町字堀切445番10長崎(13000)10.6-0.6%-4.7%
長崎市四杖町475番浦上(13000)3.9-0.8%-6.3%
長崎市西海町字樋出1700番12道ノ尾(12000)11.1-0.9%-5.6%
長崎市十人町7-3長崎(1800)7.2-0.9%-4.4%
長崎市愛宕3-10-35長崎(3500)7.1-0.9%-3.1%
長崎市船大工町2-17長崎(1700)69.3-0.9%1.0%
長崎市手熊町331番8外長崎(11000)9.9-1.0%-5.3%
長崎市西泊町23-36長崎(5200)6.5-1.0%-7.1%
長崎市大山町147番長崎(7300)5-1.3%-3.8%
長崎市青山町17-22浦上(2300)4.4-2.2%-11.4%
長崎市香焼町字馬手ヶ浦11番外長崎(13000)5.3-2.4%-10.1%
長崎市矢の平1-10-3長崎(2800)4.6-2.8%-13.1%
長崎市秋月町22-4長崎(3500)3.9-3.3%-13.2%
長崎市福田本町1427番3外長崎(6800)13.1
長崎市田上4-9-10長崎(5000)12.7
長崎市曙町3-8長崎(1600)51.5
長崎市桶屋町28番外長崎(1100)156.8

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
長崎市恵美須町2-3長崎( 330)213.25.6%45.5%
長崎市中町5-29長崎( 200)115.85.4%39.3%
長崎市泉1-4-13西浦上( 800)51.55.4%25.8%
長崎市上西山町2-22長崎( 1400)92.75.2%38.4%
長崎市西山2-25-6長崎( 2200)41.95.0%19.8%
長崎市岩川町2-2浦上( 100)120.54.9%24.1%
長崎市竹の久保町1-29浦上( 330)694.5%22.2%
長崎市宝栄町10-3浦上( 600)54.84.4%22.1%
長崎市魚の町2-26長崎( 870)136.34.3%29.5%
長崎市麹屋町1-14長崎( 1300)99.74.1%24.8%
長崎市岡町9-17浦上( 1400)66.74.1%27.0%
長崎市城栄町16-15城栄町停( 80)75.24.1%15.2%
長崎市銅座町7-11長崎( 1400)165.73.9%19.0%
長崎市坂本1-2-10浦上( 650)39.63.4%17.6%
長崎市築町4-17長崎( 1100)215.53.3%25.6%
長崎市岩屋町26-8道ノ尾( 400)41.33.3%12.6%
長崎市高尾町14-3浦上( 2200)30.43.1%15.1%
長崎市出島町3-10長崎( 1400)148.83.0%28.1%
長崎市葉山1-10-2道ノ尾( 400)61.72.2%11.3%
長崎市大浦町2-5大浦天主堂下停( 130)93.72.2%13.6%
長崎市油木町35-47油木町停( 150)24.62.1%10.5%
長崎市平和町5-26浦上( 1400)86.12.0%11.5%
長崎市滑石5-9-21北栄町停( 110)25.61.8%9.2%
長崎市万才町6-35長崎( 950)239.61.8%25.2%
長崎市矢上町41-6馬場停( 180)18.51.6%4.9%
長崎市新小が倉2-5-11新戸町団地停( 100)20.91.6%4.5%
長崎市浜町3-25長崎( 1300)319.41.6%4.1%
長崎市滑石3-17-9道ノ尾( 2100)20.71.5%6.1%
長崎市中園町6-23西浦上( 250)107.31.2%15.7%
長崎市弥生町5-2弥生ヶ丘停( 1)17.51.1%
長崎市三景台町10-23三景台公園停( 90)23.31.1%7.1%
長崎市中里町480番8三反田停( 1)10.21.0%0.0%
長崎市矢上町20-10矢上停( 1)39.90.8%3.4%
長崎市新戸町2-6-16戸町中学校裏停( 1)40.30.8%1.7%
長崎市鶴の尾町20-24鶴の尾団地停( 100)12.30.8%1.4%
長崎市曙町29-4上曙停( 180)20.80.8%1.6%
長崎市金堀町41-15花園町停( 500)17.80.6%1.3%
長崎市水の浦町270番水の浦停( 500)13.70.5%0.7%
長崎市西山台2-6-29西山台団地停( 1)230.4%1.2%
長崎市京泊1-22-3畝刈県住停( 700)9.80.3%0.7%
長崎市晴海台町53番3晴海台口停( 220)11.70.3%0.6%
長崎市三川町1300番24朝日橋停( 100)14.10.2%0.7%
長崎市鶴見台1-12-14平瀬町停( 160)18.30.2%0.2%
長崎市大浜町1548番1マリナシティ長崎前停( 100)240.1%0.4%
長崎市柳田町26番外南柳田停( 290)23.70.0%0.3%
長崎市小瀬戸町1009番34工業団地入口停( 90)16.60.0%-0.2%
長崎市竿浦町687番1竿の浦停( 250)14.60.0%-0.7%
長崎市北陽町36-6上床停( 200)9.60.0%-0.7%
長崎市布巻町字村中1014番1布巻停( 150)8.30.0%-1.9%
長崎市平山町1139番1平山停( 350)3.10.0%-2.1%
長崎市蚊焼町字西ケ股1328番1松尾停( 180)6.30.0%-3.0%
長崎市三京町646番23長崎漁港停( 300)6.80.0%-5.1%
長崎市戸町5丁目672番1外魚見山停( 1)12.60.0%
長崎市本河内2-16-27妙相寺道停( 140)17.2-0.4%-2.4%
長崎市戸石町1748番2戸石局前停( 100)7.3-0.5%-2.2%
長崎市香焼町字里1070番37香焼地域センター前停( 100)12.8-0.5%-4.0%
長崎市茂木町1590番27茂木停( 70)17.4-0.6%-4.0%
長崎市伊王島町1丁目字千崎乙38番外伊王島ターミナル停( 110)5.7-0.6%-2.8%
長崎市畦別当町94番2外畦別当上停( 100)5.2-0.6%-6.5%
長崎市香焼町字堀切454番6外田ノ浦団地入口停( 1)5-0.7%
長崎市高浜町字葉原3265番79外高浜停( 180)4.2-0.8%
長崎市東出津町字向平187番出津文化村停( 450)1.4-0.9%-4.9%
長崎市畝刈町555番7道開停( 900)3.4-1.0%-4.6%
長崎市田中町4098番1中尾停( 1)6.3-1.0%-5.0%
長崎市琴海大平町字火引ノ浦637番1猪の越停( 1)2.5-1.0%-5.7%
長崎市宮崎町字宮崎85番1宮崎停( 170)5-1.3%-6.2%
長崎市神浦江川町字溝1035番2神の浦停( 50)2.6-1.4%-7.2%
長崎市琴海戸根町字潟田766番8戸根停( 650)4.8-1.4%-6.5%
長崎市野母町字釜ケ浦3509番1野母公民館前停( 60)4.6-1.4%-9.2%
長崎市脇岬町字諸町3323番2諸町停( 100)4.4-1.5%-7.0%
長崎市神浦江川町字溝1044番2神の浦停( 50)4.4-1.5%-7.0%
長崎市長浦町字前ブケ2751番11長浦停( 260)4.3-1.5%-7.2%
長崎市琴海戸根町字稲荷岩1117番1自証寺前停( 200)4.2-1.6%-7.3%
長崎市式見町526番式見停( 190)4-1.6%-9.0%
長崎市永田町字浜1939番2永田浜停( 1)3.9-1.7%-7.8%
長崎市西海町字樋出1719番6西海停( 1)8.8-1.8%-9.5%
長崎市為石町字岩崎2525番3為石停( 1)9.8-2.0%-9.1%
長崎市中小島2-10-2思案橋停( 800)4.6-2.1%-10.3%
長崎市為石町字射場1906番2為石停( 400)2.7-2.1%-10.4%
長崎市野母町字里浦2151番11野母崎郵便局裏停( 70)5.9-2.2%-10.1%
長崎市小菅町16-33小菅町停( 300)4-2.4%-12.9%
長崎市赤迫1-7-40西浦上( 900)5.3-2.4%-11.0%
長崎市芒塚町179番2芒塚停( 1800)3.8-2.6%-11.6%
長崎市片淵4-15-25片淵四丁目停( 100)6.2-2.6%-12.2%
長崎市野母崎樺島町字新町313番1樺島停( 200)3-2.9%-10.8%
長崎市椎の木町12-7変電所上停( 100)4.2-3.1%-15.9%
長崎市秋月町22-4長崎( 3500)3.8-3.3%-13.4%
長崎市田上4-9-10長崎( 5000)12.8
長崎市扇町27-22扇町停( 150)42.9
長崎市曙町3-8長崎( 1600)52.8

 

 

 

 

2、長崎市の土地価格の動き

長崎市の土地価格は、この1年間で、住宅地は+1.0%、商業地も+2.3%でした。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で+3.8%。商業地は+16.2%と、特に商業地での上昇が大きいですね。

 

長崎市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが下がっているのか?上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+50%以上)>ピンク色(+30〜49.9%)>オレンジ色(+10〜29.9%)>緑色(0〜+9.9%)>青色(-0.1〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

長崎駅の周辺で特に大きく上昇していますね。

また、路面電車が走るエリアでも、上昇しています。その一方で、そこから外れた郊外では、下落している状況です。

 

なぜ長崎市では、長崎駅〜路面電車のエリアしか上昇していないのか?

理由は大きく3つあります。

 

①人口増加エリアが、長崎駅周辺に集中している

1つ目の理由が、人口が増加しているエリアが、長崎駅に集中しているためです。

新型コロナ前は、外国人観光客が増えたことで仕事が増えました。そして、新型コロナ以降は、長崎スタジアムシティの建設特需によって、やはり中心部の魅力が高まっています。

 

その結果、長崎市では、この5年間で人口が約2.6万人も減っているものの、長崎駅周辺では人口が増加しているのです。

 

長崎市の地区別の人口変化(2018.1〜2023.1)

増減:赤色(1,000人以上増加)>オレンジ色(500〜999人増加)>緑色(100〜499人増加)>青色の↙️(100〜499人減少)>紫色の↙️(500人以上の減少)

(参考:長崎市 「住民基本台帳に基づく町別人口」)

 

そのため、中心部の土地価格が上がりやすくなっていたわけです。

 

②建築費が上昇して、土地価格が連れ高した

2つ目が、建築費の上昇です。

新型コロナ以降、輸入木材の上昇(ウッドショック)や、円安によって、建築資材が全体的に上昇しており、それが新築の住宅価格にも広がっているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

木造戸建ての建築費

木造の建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

なぜ、建築費が上がると、土地価格も上がるのか?

その理由は、新築価格が上がることで、周りの売り手が「値上げしても売れる」と思って値上げしてしまうからです。

 

新築価格上昇→土地価格上昇の流れ

値上げのメカニズム

 

もちろん、値上げをしても、買い手がつかなければ、土地価格は上がりません。ですから、人口が増加している長崎駅〜路面電車の走るエリアだけで、土地価格が上昇しているわけです。

 

③郊外では、新興住宅地に住宅需要が流れて、古い住宅地の人気が低下

最初にご紹介した、長崎市の5年間の人口変化図を見ると、長崎駅の周辺だけでなく、郊外でも一部、増加しているエリアが見られます。

具体的には、みなと坂地区や、豊洋台地区などですが、これらの地区は、すべて大規模な新興住宅地なのです。

 

ただでさえ、人口が減少傾向にある長崎市において、郊外の住宅需要が新興住宅地に流れているわけですから、今ある郊外の住宅地のニーズは下がります。

そのため、中心市街地を除いて、買い手がつきにくくなっているわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

ここからは、長崎市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)

 

なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

日本の消費者物価指数と政策金利

(参考:財務省総務省統計局

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

昨年12月に日銀で行われた会議では、マイナス金利の解除について話し合われています。

 

複数の委員は、マイナス金利の解除やイールドカーブコントロール(長短金利操作、YCC)政策の枠組みを解除後も「当面は大幅な金融緩和を継続していく可能性が高い」と言及。

(参考:ブルームバーグ「正常化見据え議論開始、マイナス金利後も緩和継続-12月日銀会合」)

 

上の記事の中で、「マイナス金利政策の解除」という言葉が出ていますが、これによって、変動金利の住宅ローンも上がることになります。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)これから長崎市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した長崎市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約4万人減少するそうです。

 

長崎市の人口は、これから10年間で約4万人減る

長崎市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 令和5年度人口推計)

 

また、足元の転入超過数(市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、ほぼ全ての年代で、出ていく人の方が多い状況でした。

特に2017年ぐらいから、0〜14歳、30〜40代の、子育て世帯の人口流出が増えてきていますね

 

長崎市の年代別の転入超過数

(総務省 「住民基本台帳人口移動報告」)

 

そのため、住宅需要は長崎駅周辺に限定される傾向は変わらないでしょう。郊外の需要は、今後の新興住宅地が作られるかどうかで、下落幅が変わってくるでしょう。

 

(3)空き家がさらに増えていく

人口が減少傾向にある長崎市では、空き家も問題になりつつあります。

「未利用」のいわゆる放置されている空き家は、2018年時点で約1.5万戸、6.9%もあります。15軒に1軒が、いわゆる空き家なのです。

 

長崎市の空き家の内訳

(参考:国土交通省 平成30年 住宅・土地統計調査)

 

手入れがされていない空き家は、湿気がこもって家が傷みやすくなり、老朽化で周辺住民にも迷惑がかかるケースが増えています。

 

そのため、自治体でも、きちんと管理されていない空き家は、「特定空き家」として認定を行い、指導やペナルティが行われるようになりました。

 

特定空き家に対する自治体の対応

 

2023年12月から、空き家の規制がさらに強化

そして、2023年12月からは、さらに対策を強化しています。

「特定空き家(周囲に迷惑をかけている空き家)」になる前の、「管理不全空き家」に対しても、指導や勧告(固定資産税の特例を廃止→6倍になる)を行えるように法律が変わったのです。

 

空き家特措法の改正内容の一部

(参考:国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律(令和5年法律第50号)について」)

 

今までは、よほどひどい空き家でなければ、行政からの連絡が来ることもありませんでしたが、これからはその対象が広がり、ペナルティ(固定資産税の減免措置の撤回)も増えてくるでしょう。

そのため、今後はさらに空き家の売却が増えるものと予想されます。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、長崎市の土地価格は、

  • 長崎駅周辺の再開発が進んでいるため、中心部の人口増加は見られるものの、全体としては減少傾向のため、駅周辺は上昇、郊外では下落、という二極化が続いている
  • 今後はさらに人口減少が進み、空き家も増えていくため、この二極化はさらに進んでいくだろう

と言えるでしょう。

 

買うなら:待つよりも購入した方がお得

長崎市の土地価格は、建物価格に比べて高いわけではありません。

また、待つ間の家賃も考えると、土地価格の下落を待つよりも、今のうちに購入した方がトータルの費用は少なくなるでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:売却に時間がかかるので、早めの準備を

長崎市の土地価格は、駅周辺の一部のエリアを除いて、今後はさらに下落しやすくなってきます。

 

また、住宅需要がこれからさらに少なくなっていくため、売却にも時間がかかってきます。

そのため、売却を考えている人は、早めに準備をした方がいいかもしれません。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の取引価格が違いすぎる

そうは言っても、いくらで売れそうなのか?がわからなければ、判断することもできませんよね。

しかも、公示地価と実際の取引価格は、かなり違う場合もあるので、注意が必要です。

 

例えば、長崎市内に「滑石(なめし)」という、高宮駅の北側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:20万円/坪
  • 実際の取引価格:14〜24万円/坪

と、公示地価の約0.7〜1.2倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.7倍です。

 

【長崎市滑石の公示地価】

長崎市滑石の公示地価

  • 道ノ尾駅から2,100mの距離、徒歩約27分(1分=80m)
  • 59,100円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =20万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【長崎市滑石の土地取引(過去2年間)】

長崎市滑石

  • 徒歩28〜60分のエリアで、14〜24万円/坪で取引されている
  • 基準地価も実際の取引も「第1種低層住居専用地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

つまり、あなたの不動産が、思っていた以上に、数百万円〜数千万円高い可能性があるのです。

では、どうすれば、それがわかるのか?

 

答えは、不動産の一括査定です。

不動産は、その地域、または物件を多く手がける会社かどうかで、評価額が変わります。なので、多くの不動産会社が参加している一括査定を使うことで、評価額が高いかどうかがわかるんですね。

 

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