（画像出典：wikimedia commons Sengoku40, Next21周辺）
この記事では新潟県の
- 公示地価、基準地価
- 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）（※1）
１、新潟県の土地価格の動き
新潟県の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１０.４%下落しました。
また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で０.８%のマイナス、商業地は１.３%のマイナスとなっていました。
「オリンピック期待で土地価格が上昇している」という話も聞きますが、新潟県では全く関係のない別世界のようです。
そこで、今度は市区町村別に、この７年間の住宅地の上昇率を見てみましょう。
コロナ前：新潟市の中心部を除いて下落
*白色は、データがないエリア
ご覧のように、市区町村単位で見ると、新潟市の東区と中央区、江南区を除いて、すべての地域で下落しています。
新潟市に近いほど、下落率が低く、遠くなるほどに下落率が大きくなっています。
新型コロナ以前の７年間は、
- 金利が約１％低下（月10.4万円の35年返済で、3,000万→3,500万円の物件が購入可能に）
- 人口が約１２.５万人減少
といったことにより、住宅ローンが組みやすい環境にあったものの、全体的に下落傾向にありました。
コロナ後：コロナ前と傾向は変わっていない
*白色は、データがないエリア
新型コロナ以降も傾向は変わっていません。
新潟市の中心部で上昇しているものの、それ以外のエリアでは下落が続いています。
２、これからどうなるのか？
新潟県の土地価格に影響がありそうなポイントをまとめました。
（１）金利の上昇リスク
2022年に入ってから、金利の上昇が始まっています。
新型コロナや、ウクライナ侵攻などで、世界各国の経済が混乱し、物価が上昇しているため、物価上昇をおさえるために、世界中の国々で金利を引き上げているのです。
例えば、アメリカでは、この１年間で、0.25→5.25%へと、なんと５％もの金利の引き上げを行っています。
日本では、今のところそういう対策をしていませんが、投資家の間ではすでに「日本も金利の引き上げを行うのではないか？」と見られており、期間１０〜３０年の国債の金利が上がり始めています。
（参考：財務省）
住宅ローンの金利も、このような状況を受けて、上昇し始めています。
固定金利の住宅ローンである、フラット３５（期間21〜35年）の金利も上昇傾向にあり、23年6月分は1.76%となっています。
ふらっと３５は上昇しているが、変動金利はむしろ下落
ところが、変動金利は、ほとんど変化がないか、むしろ下落している銀行もあります。
銀行同士で、お客さんの獲得競争が激しいため、金利が下がっているためです。
そのため、変動金利の利用者が、2019年には約６割ぐらいだったのが、2022年には約７割にまで増えていました。
不動産価格が上がりすぎたため、変動金利の利用者が増加
毎月の支払額で比較すると、約2万円も安く済むのですから、無理もありません。
変動金利の方が、月々の返済が約２万円安い
| 金利 | 月の返済額 | 総返済額 | ||
| ①ふらっと35 | 固定金利 | 1.76% | 95,723円 | 約4,020万円 |
| ②SBI新生銀行 | 変動金利 | 0.32% | 75,512円 | 約3,172万円 |
| ①ー② | 20,211円 | 約848万円 |
*期間３５年、ローン諸費用は除く
大都市のマンションがかなり値上がりしており、「誰が買ってるの？」と疑問に思う人もいるでしょうが、変動金利を選んでいる人が増えているからでしょう。
では、そのような人たちが、金利が上がった時にどうするのか？というと、約２割の人が、「見当がつかない、わからない」と答えていました。
このように、金利が上がった時に、返済に困る人が、かなりの割合でいると考えられます。
つまり、
- 世界的な物価上昇・金利上昇によって、「日本の金利も上がる」と予想する投資家が増えている
- 変動金利で借りている人の２割ぐらいは、金利が上がった場合に、対応できない可能性がある
と言う状況なのです。
今年の4月に、日銀総裁が交代し、植田新総裁になりましたが、今のところは、黒田旧総裁の方針を引き継ぐようなコメントをしています。
ですが、そもそも、黒田総裁が異次元緩和をやり始めたのは、物価を毎年2%上げるためでした。
そして、2022年度の物価上昇率は、前年比で3.0%の上昇です。すでに目的は達成されて、むしろかなりのハイペースで上昇している状況です。
（参考：NHK「2022年度 消費者物価指数 前年度比3.0％上昇 41年ぶり水準」）
また、ウクライナ戦争もまだ終わりが見えませんので、物価上昇はまだまだ続くと考えると、いずれ金利を引き上げる時が来るでしょう。
１％金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性
ちなみに、金利が１％上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。
例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が１％上がると、毎月１０万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。
特に、変動金利が上がってきた場合には、注意が必要でしょう。
（２）新潟県の人口はこれからどうなるのか？
国立社会保障・人口問題研究所が、2018年発表した新潟県の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で、１９.２万人減るようです。
この１０年で１割近くの人が減る計算になります。
新潟県は、これから１０年間で１９.２万人減少する
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を買う中心年代である２０〜４０代の人口は、これから１０年間で１３.６万人減少します。
新潟県の２０〜４０代人口は、１０年間で１３.６万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
これから１０年で２割近くの買い手が減る計算になります。
ということは、単純に家を買う人が、今よりも２割近く少なくなるということです。
結論：売るなら？買うなら？
というわけで、新潟県の今後の土地価格についての結論は、以下の通りです。
- 今回の土地価格の上昇は、日銀の異次元緩和がきっかけ
- 新潟県内では人口の減少が進んでいるため、新潟市の一部を除いて下落が進んでいる
- 今後は金利が上昇し始めていることと、若い世代の人口減少がさらに進むため、新潟市の中心部を除いて、買い手がつきにくくなりそう
と言えそうです。
買うなら：低金利の今がチャンス
新潟県内の土地価格は、一部のエリアを除いて下落しそうですが、今のタイミングで購入した方がいい場合もあります。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪30万円ぐらいの土地であれば、40坪でも1,200万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして120万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになりますよね。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
未公開物件＝安い物件の可能性大
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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売るなら：低金利の今がチャンス
新潟県内の土地価格は、人口減少がさらに進むことから、エリアによっては、さらに買い手がつきにくくなりそうです。
また、金利が上昇し始めていることから、今が１番高いケースがほとんどでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、新潟市中央区内に「天神尾（てんじんお）」という地区があります。
新潟駅南口方面の西側に広がる住宅地です。
この天神尾の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：３８万円／坪
- 実際の取引価格：３５〜６２万円／坪
と、公示地価の約0.９〜１.６倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約１.８倍です。
【新潟市中央区天神尾の土地取引（過去２年間）】
- 新潟駅から徒歩１３〜１８分のエリアで、３５〜６２万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種住居地域」という用途区分
なぜ、これほど売却価格が変わるのでしょうか？
その理由は、不動産会社によって、持っている取引情報に差があるからです。
不動産取引は、株式市場のように、全ての取引情報を管理しているところがないため、
- 自社でどれだけ取引情報を持っているか
- どれだけ買い手のリストを持っているか？
で、評価額も、売れる金額も変わってくるのです。
持っている取引情報が違うため、評価額・売却額が変わる
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（2022年実績：売り物件報告件数17.5万件 ÷ 土地取引件数152.5万件 ＝ 11.4%）
また、不動産会社が持っている取引情報や、買い手のリストは、エリアや物件によって違いますから、いくつかの不動産会社に査定を申し込むことで、
- どれだけの評価額になるのか？
- どこの会社が、自分の不動産を高く売ってくれるのか？
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