三条市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

三条市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

新潟県

(画像出典:wikimedia commons Altomarina, 新潟県道106号三条停車場四日町線 起点付近)

 

この記事では三条市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、三条市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)三条市須頃2丁目94番燕三条(600)24.70.0%-0.1%
基)三条市曲渕3丁目216番1三条(2000)4.20.0%-3.8%
基)三条市月岡1-29-2三条(2100)11.6-0.3%-4.1%
基)三条市旭町2-4-43北三条(1200)22.6-0.1%-4.3%
基)三条市塚野目字大月2171番3外東三条(2900)50.0%-5.6%
公)三条市石上2-9-18北三条(1800)150.0%-6.2%
基)三条市嘉坪川1-5-4東三条(1300)15.1-0.6%-7.1%
公)三条市嘉坪川1-5-4東三条(1300)15.20.0%-8.3%
公)三条市北新保2-10-7三条(800)13.2-0.7%-9.1%
公)三条市直江町1-4-38三条(2300)11.9-1.6%-12.2%
基)三条市上保内字石川乙893番2外保内(450)7.5-1.7%-12.3%
基)三条市渡前字家屋敷235番1東光寺(5300)3.1-2.1%-12.8%
基)三条市東三条1-16-5東三条(300)16.1-1.2%-12.9%
基)三条市西四日町4-11-18三条(1100)9.5-0.7%-14.7%
基)三条市中新4-7東三条(2600)8.2-1.6%-15.9%
公)三条市北中7-2東三条(200)10.2-1.3%-16.0%
公)三条市元町1-32北三条(100)16.3-1.6%-16.4%
公)三条市今井野新田字米出23番北三条(3800)4.2-2.3%-17.9%
基)三条市西裏館2-3-22北三条(580)11.1-2.3%-18.3%
基)三条市馬場字ムテキ118番1外東三条(6300)3.6-2.7%-18.5%
基)三条市猪子場新田字中谷内931番55東光寺(3200)7.7-2.5%-19.1%
基)三条市東光寺字西平松葉3285番1外東光寺(1700)5.5-2.9%-20.5%
基)三条市荻堀字前川原700番4東三条(9200)4.6-2.8%-21.0%
公)三条市帯織字甲号1289番3外帯織(600)4.7-2.1%-21.1%
公)三条市本町3-6-21北三条(550)18.5-2.8%-22.8%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の三条市の土地価格の動き

この7年間で三条市の土地価格を見ると、新潟県の平均が8.8%下落したのに対して、マイナス13.0%とさらに大きく下げていました。

 

三条市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか?

公示地価の7年間の変化率を地図上に表示させてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全域で下落していますが、特に三条駅、北三条駅、東三条駅周辺の市の中心部で大きく下落しています。

長岡市や上越市でも同じなのですが、国道沿いの大型店舗にお客さんが行ってしまうため、中心部の衰退が止まらなくなっています。

 

三条市でもイオン三条やコメリがある国道289号線沿いでは、土地価格の下落率も比較的小さいのは、郊外の大型店を利用する人が多いためでしょう。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、三条市ではこれほど下がっているのか?

その理由は2つあります。

 

①公共事業の減少で、地方経済が疲弊

1つは公共事業の減少です。

この20年で、新潟県の公共事業はほぼ半分に減少したため、新潟市以外では景気が悪くなって、土地価格も大きく下げ続けてきたのです。

 

赤色の線:公共事業はこの20年間で半分に減少

新潟県の公共事業と公示地価

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

また、90年代から2000年代の公共事業では、バイパスなどの道路の拡張工事が行われました。

そのため、国道などの大きな通り沿いに大きなお店が出店しやすくなったため、郊外に住む人が増えて、中心街がどんどん廃れてしまう原因となったのです。

 

②家を建てる中心年代の30代人口が減少

2つ目が、若い世代の人口の減少です。

 

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、新潟県ではこの10年間で7万人以上減少しています。

 

新潟県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

その一方で、新潟県では空き家が余っており、2013年現在でなんと市内の13.6%が空き家になっています。

132,000戸もの空き家があるのです。

 

新潟県の空き家率

(総務省 統計局 住宅土地統計調査)

 

家が余る一方で、家を買う人も減っているため、土地価格の下落が止まらないんですね。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

新潟県では、特に商業地が危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、ほぼ全域で影響が出ています。

新潟駅周辺の商業地で再開発が進んできたところで逆回転してしまったこともそうですが、それ以外のエリアでも、少なかった買い手がさらに減ってしまったことで、さらに土地価格の下落が加速している状況です。

 

ですが、今のところ、影響があるのは商業地やもともと下げていた住宅地だけで、それ以外の住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

新潟県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、月々の返済額の負担が低いまま借りられますし、子育てで広い部屋が欲しくなりますから、高い家賃で広い部屋を借りるよりも、資産として家が残る持ち家を選ぶ人が多いのでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地では土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから三条市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した三条市の人口の見通しによると、2025年までに8,000人減少するそうです。

 

三条市の人口は、2025年までに8,000人減る

三条市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

また、家を買う中心年代である30代も、2025年までに2,500人減る見通しです。

家の買い手が今よりも2割以上減るので、かなり影響が大きくなるでしょう。

 

三条市の30代人口は、2025年までに約2,500人減少

三条市の30代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

(3)立地適正化計画で「住んで欲しいエリア」が決められる

人口が減少し、税収が減ってくると、上下水道や道路、除雪、バスの運行、学校運営など、さまざまな公共サービスの維持が難しくなってきます。

 

そのため、約200の自治体で「立地適正化計画」を作成し、

  • 住んで欲しいエリア(居住誘導区域)
  • そうでないエリア

の2つに分けて、公共サービスを「住んで欲しいエリア」に集中させることでコストを削減しようとしています。

 

立地適正化計画で住む場所をコンパクトに

立地適正化計画のイメージ

(参考:国土交通省 立地適正化計画)

 

三条市でもすでにこの計画を作っており、「住んで欲しいエリア」と「そうでないエリア」の線引きをしています。

具体的にどうなっているかというと、こんな感じです。

 

オレンジ色の網かけ部分が「住んで欲しいエリア」

三条市の立地適正化計画

(参考:三条市 立地適正化計画)

 

特に2025年には団塊の世代が75歳以上の後期高齢者になることで、医療費や介護費用が20兆円以上増えて行政サービスが破綻する「2025年問題」が起こると言われています。

 

もし、行政サービスを削減する必要が出てきた場合には、「このエリア内かどうか」が判断基準となる可能性が高いです。

 

エリア外ではさらに土地価格の下落が進むでしょうし、エリア内に移住する人も出てくるでしょうから、人気エリアでは土地価格が安定する二極化が進んでいくでしょう。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、三条市の土地価格は、

  • 国道289号線沿いの大型店舗で買い物をする人が多いため、中心街の衰退が止まらない
  • 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて商業地が下がる可能性あり
  • 30代人口は減少するし、2025年問題もあるので、駅中心部はさらに衰退し、国道沿いの「住んで欲しいエリア」の人気がさらに高まりそう

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた三条市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、三条市内に「西裏館(にしうらだて)」という地区があります。

 

この西裏館の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:11万円/坪
  • 実際の取引価格:13万円/坪

と、公示地価の約1.2倍で取引されていました。

 

【三条市西裏館の公示地価】

三条市西裏館の公示地価

  • 北三条駅から580mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 34,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =11万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【三条市西裏館の土地取引(過去2年間)】

三条市西裏館の土地取引

  • 北三条駅から徒歩4〜5分のエリアで、13万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種住居地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
新潟県三条市西裏館11万円13万円1.18倍
新潟県新発田市住吉町13万円12〜16万円0.92〜1.23倍
新潟県柏崎市北半田13.7万円8.3〜14万円0.61〜1.02倍
新潟県燕市東太田11万円6〜16万円0.55〜1.45倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県白山市八ツ矢町20万円13〜25万円0.65〜1.25倍
石川県小松市日の出町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
長野県飯田市鼎10万円3〜12万円0.3〜1.2倍
長野県佐久市岩村田10万円7.3〜13万円0.73〜1.3倍
長野県安曇野市豊科南穂高4万円1.2〜20万円0.3〜5倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍

 

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

三条市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)取引価格(単価)最寄駅駅距離(分)都市計画
一ノ門1220036000東三条9商業
栄荻島2.22006700帯織30-60分その他
横町9.850030000北三条131種住居
嘉坪川15130046000東三条191種住居
嘉坪川1470044000東三条191種住居
茅原4.750014000帯織18その他
興野947027000東三条41種住居
興野1788053000東三条11工業
興野18110055000東三条12工業
興野8.835027000東三条131種住居
興野121300038000東三条14商業
曲渕3.450010000三条9工業
曲渕4.31000013000三条201種住居
金子新田2.82408500東光寺21工業専用
月岡0.86602600三条30-60分その他
荒町8.762026000北三条121種住居
三竹0.841002500東三条121種住居
上須頃12350035000燕三条6商業
上須頃11350034000燕三条6商業
上須頃13260038000燕三条12商業
上須頃212006100燕三条13その他
上須頃6.1150019000燕三条17その他
上須頃6.1320019000燕三条17その他
上須頃6.147019000燕三条17その他
上須頃8.3180025000燕三条17その他
上須頃8.3180025000燕三条17その他
上保内6.47620000保内5その他
上保内2.65007900保内13その他
新光町1155033000東三条24その他
新光町1777052000東三条241種住居
新光町1590045000東三条241種住居
新光町1570044000北三条21その他
新保9.856030000三条15工業
西四日町673018000三条132中住専
西四日町9.989030000三条151種住居
西大崎0.51501600東三条26その他
西本成寺8.551026000三条201種住居
西本成寺1364039000三条232中住専
西本成寺1364039000三条232中住専
西本成寺6.7200020000三条30-60分工業
西裏館1685049000北三条171低住専
石上5.470016000北三条201種住居
石上1474043000北三条211低住専
帯織2.31406900帯織2その他
帯織9.353028000帯織4その他
帯織9.253028000帯織4その他
帯織9.253028000帯織4その他
大島5.2900016000燕三条21その他
大島3.9180012000燕三条21その他
大島5.4320016000燕三条21その他
大島4.8220014000燕三条21その他
大島5.279016000燕三条21その他
大島4.8400014000燕三条21その他
中新5.440016000東三条30-60分その他
中曽根新田5.930018000帯織60-90分その他
中野原0.983903000東三条120分以上その他
直江町1063030000三条30-60分工業
直江町1174035000三条30-60分1種住居
東三条1287036000東三条2商業
東三条1267036000東三条51種住居
東新保1165034000三条91種住居
東鱈田583015000三条30-60分その他
東裏館15120045000北三条141種住居
南四日町713021000三条6近隣商業
南四日町1120034000三条6近隣商業
塚野目7.571023000東三条14工業
塚野目8.453025000東三条18その他
福島新田0.994703000東光寺30-60分その他
飯田15303200東三条90-120分その他

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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