三条市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

新潟県

(画像出典:wikimedia commons Altomarina, 新潟県道106号三条停車場四日町線 起点付近)

 

この記事では三条市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、三条市の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
三条市石上2-9-18北三条(1800)14.9-0.4%-1.1%
三条市嘉坪川1-5-4東三条(1300)14.9-0.9%-2.2%
三条市直江町1-4-38三条(2300)11.4-1.4%-7.5%
三条市北新保2-10-7三条(800)12.6-1.5%-5.7%
三条市北中7-2東三条(200)9.8-1.7%-6.6%
三条市帯織字甲号1289番3外帯織(600)4.4-2.2%-10.1%
三条市今井野新田字米出23番北三条(3800)3.9-2.5%-11.2%
三条市元町1-32北三条(100)15.3-2.5%-9.6%
三条市本町3-6-21北三条(550)16.8-3.2%-14.4%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
三条市曲渕3丁目216番1三条( 1400)4.20.8%0.8%
三条市塚野目字大月2171番3外東三条( 2900)50.7%2.7%
三条市須頃2丁目94番燕三条( 600)24.70.0%1.4%
三条市旭町2-4-43北三条( 1200)22.60.0%-0.1%
三条市月岡1-29-2三条( 1900)11.60.0%-0.3%
三条市嘉坪川1-5-4東三条( 1300)14.9-0.9%-2.6%
三条市上保内字石川乙893番2外保内( 450)7.3-0.9%-6.4%
三条市西裏館2-3-22北三条( 580)10.8-0.9%-6.6%
三条市西四日町4-11-18三条( 1100)9.3-1.1%-4.1%
三条市東三条1-16-5東三条( 300)15.5-1.3%-6.0%
三条市猪子場新田字中谷内931番55東光寺( 3200)7.4-1.3%-7.8%
三条市中新4-7東三条( 2600)7.8-1.7%-7.5%
三条市東光寺字西平松葉3285番1外東光寺( 1700)5.2-1.9%-10.7%
三条市馬場字ムテキ118番1外東三条( 6300)3.4-1.9%-12.1%
三条市渡前字家屋敷235番1東光寺( 5300)2.9-2.2%-10.1%
三条市荻堀字前川原700番4東三条( 9200)4.2-2.3%-12.9%

 

 

 

 

2、三条市の土地価格の動き

三条市の土地価格は、この1年間で、住宅地は-1.5%、商業地で-2.9%でした。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-6.4%。商業地で-12.0%と、毎年のように下落が続いています。

 

三条市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤色(+10%以上)>オレンジ色(+5〜9.9%)>緑色(0〜 +4.9%)>青色(-0.1〜 -4.9%)>紺色(-5〜 -9.9%)>紫色(-10%以下)

 

全域で下落していますが、国道17号線沿いでは、大型店舗が集まっており、買い物にも便利なため、人気となっています。

また、三条駅の東側にも、緑色のマーク(+0.8%)のところがありますが、これはスーパーのウオロクが近くにあるため、新興住宅地が建てられたからでしょう。

 

傾向的には、買い物に便利なエリアでは上昇しているものの、それ以外では下落している、と言えます。

 

なぜ、三条市では、土地価格が下げ続けているのか?

理由は大きく2つあります。

 

①若い世代が、市外に移住している

1つ目の理由は、買い手となる若い世代が減っているためです。

三条市では、2018〜23年の5年間で、人口は約6,000人の減少しているものの、世帯数は約1,000世帯の増加をしていました。

 

三条市の人口

(参考:総務省 「住民基本台帳人口」)

 

人口が減っているのに、世帯数が増えていると言うことは、独身世帯が増えて、家族世帯が減っていると言うことです。

では、どんな世帯が増えているのか?

 

年代別の転入超過数(市外から引っ越してきた人 ー 出て行った人)を見てみると、増えているのは、大半が外国人(灰色の部分↓)で、全ての年代の日本人が、市外へ引っ越していました。

特に、15〜29才の若い世代の市外への移住が多いですね。

 

三条市の年代別の転入超過数

(参考:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告)

 

つまり、増加している世帯の大部分が、外国人なのです。

その多くが、独身世帯で、車の免許もありませんから、賃貸物件の需要が増えますが、持ち家の需要は増えません。

 

その上、若い世代が進学や就職で、市外に出て行ったきり、戻ってこないわけですから、家を買う人が少なく、土地価格の下落が進んでいるわけです。

 

②空き家が増えている

2つ目が、空き家の増加です。

三条市の空き家率は、2018年時点で11.7%、空き家数は約4,500戸もあります。

 

三条市の空き家率

(参考:国土交通省 平成30年 住宅・土地統計調査)

 

その内訳を見ると、「未利用」のいわゆる放置されている空き家は、約1,900戸と、こちらも増加傾向にあります。

 

三条市の空き家の内訳

(参考:国土交通省 平成30年 住宅・土地統計調査)

 

未利用の空き家は、売却される可能性が高く、さらに買い手となる若い世代が減っているため、買い手がつきにくく、土地価格の下落が止まらないわけです。

 

3、これからどうなるのか?

三条市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

 

(1)これから三条市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した三条市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.1万人減少するそうです。

 

三条市の人口は、これから10年間で約1.1万人減る

三条市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる30〜40代人口は、2020→30年の10年間で約4,000人も減る見通しです。

 

三条市の30〜40代人口は、2020→30年で約4,000人減る

三条市の30〜40大人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

足元の転入超過数を見ても、若い世代の市外への移住は続いていますので、買い手はさらに減っていくでしょう。

 

(2)空き家の売却が、規制強化で増える?

手入れがされていない空き家は、湿気がこもって家が傷みやすくなり、老朽化で周辺住民にも迷惑がかかるケースが増えています。

 

そのため、自治体でも、きちんと管理されていない空き家は、「特定空き家」として認定を行い、指導やペナルティが行われるようになりました。

 

特定空き家に対する自治体の対応

 

2023年12月から、空き家の規制がさらに強化

そして、2023年12月からは、さらに対策を強化しています。

「特定空き家(周囲に迷惑をかけている空き家)」になる前の、「管理不全空き家」に対しても、指導や勧告(固定資産税の特例を廃止→6倍になる)を行えるように法律が変わったのです。

 

空き家特措法の改正内容の一部

(参考:国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律(令和5年法律第50号)について」)

 

今までは、よほどひどい空き家でなければ、行政からの連絡が来ることもありませんでしたが、これからはその対象が広がり、ペナルティ(固定資産税の減免措置の撤回)も増えてくるでしょう。

そのため、今後はさらに空き家の売却が増えるものと予想されます。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、三条市の土地価格は、

  • お店が集積する国道17号線沿いなどでは、人気があるが、それ以外のエリアでは、若い世代の人口流出もあって、買い手がつきにくく、土地価格の下落が止まらない
  • 今後も若い世代の人口流出は続き、空き家も増えて売却が増えるため、一部の人気エリアを除いて、土地価格の下落は続く

と言えるでしょう。

 

買うなら:待つよりも購入した方がお得

三条市の土地価格は、現在上昇しているエリア(国道17号線の周辺)以外では、今後も下落していく可能性が高いです。

しかし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

また、待つ間の家賃も考えると、土地価格の下落を待つよりも、今のうちに購入した方がトータルの費用は少なくなるでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら:検討中の人は、早めの準備を

三条市では、これまで大型店舗が集中する国道沿いを中心に、土地価格が上昇してきました。

このような買い物に便利な商業施設の近くでなければ、買い手が減っていく三条市において、土地価格の上昇は見込めないでしょう。

 

そのため、今後も人口減少や空き家の増加のペースを考えると、売却を考えている人は、早めに準備をした方がいいかもしれません。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の取引価格が違いすぎる

そうは言っても、すでに安くなっているのであれば、売却するのをためらう人もいると思います。

 

しかし、やり方によっては、高く売れる方法もあります。

というのも、土地取引の相場と考えられている公示地価よりも、はるかに高く、または安く取引されることがあるからです。

 

例えば、三条市内に「西裏館(にしうらだて)」という地区があります。

 

この西裏館の公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:11万円/坪
  • 実際の取引価格:13万円/坪

と、公示地価の約1.2倍で取引されていました。

 

【三条市西裏館の公示地価】

三条市西裏館の公示地価

  • 北三条駅から580mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 34,300円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =11万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【三条市西裏館の土地取引(過去2年間)】

三条市西裏館の土地取引

  • 北三条駅から徒歩4〜5分のエリアで、13万円/坪で取引されている
  • 公示地価も実際の取引も「第1種住居地域」という用途区分

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

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