三条市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　Altomarina,　新潟県道106号三条停車場四日町線起点付近）

この記事では三条市の

公示地価、基準地価
土地価格がこれまで上昇・下落した理由
今後どうなるのか？

の３点について解説しています。

（なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております）

１、三条市の公示地価、基準地価の一覧
２、三条市の土地価格の動き
- ５年間の変化率（2018→2023年）
- なぜ、三条市では、土地価格が下げ続けているのか？
３、これからどうなるのか？
- （１）これから三条市の人口はどうなるの？
- （２）空き家の売却が、規制強化で増える？
４、結論：買うなら？売るなら？
- 買うなら：待つよりも購入した方がお得
- 売るなら：検討中の人は、早めの準備を

１、三条市の公示地価、基準地価の一覧

（１）公示地価（2024.1.1現在）

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	５年前比
三条市嘉坪川１－５－４	東三条（1300）	14.8	-1.1%	-3.0%
三条市石上２－９－１８	北三条（1800）	14.7	-1.1%	-2.2%
三条市北新保２－１０－７	三条（800）	12.5	-1.3%	-6.0%
三条市直江町１－４－３８	三条（2000）	11.2	-1.5%	-7.4%
三条市北中７－２	東三条（200）	9.6	-2.0%	-7.0%
三条市帯織字甲号１２８９番３外	帯織（600）	4.3	-2.3%	-10.3%
三条市元町１－３２	北三条（100）	14.9	-2.4%	-9.8%
三条市今井野新田字米出２３番	北三条（3800）	3.8	-2.5%	-11.5%
三条市本町３－６－２１	北三条（550）	16.3	-3.1%	-14.5%

（２）基準地価（2024.7.1現在）更新

*変化率が空白：2019年のデータがない場合

住所または地番	最寄駅（m）	坪単価（万円）	前年比	2019年比
三条市塚野目字大月２１７１番３外	東三条(2900)	5.1	1.3%	2.6%
三条市須頃２丁目９４番	燕三条(600)	24.9	0.8%	0.8%
三条市曲渕３丁目２１６番１	三条(1400)	4.2	0.0%	0.8%
三条市旭町２－４－４３	北三条(1200)	22.6	0.0%	-0.1%
三条市月岡１－２９－２	三条(1900)	11.6	0.0%	-0.3%
三条市西裏館２－３－２２	北三条(580)	10.7	-0.9%	-5.8%
三条市馬場字ムテキ１１８番１外	東三条(6300)	3.3	-1.0%	-10.6%
三条市嘉坪川１－５－４	東三条(1300)	14.7	-1.1%	-3.7%
三条市荒沢字峰平４１０番	東三条(17000)	14.3	-1.1%	-7.7%
三条市東三条１－１６－５	東三条(300)	15.3	-1.3%	-6.1%
三条市猪子場新田字中谷内９３１番５５	東光寺(3200)	7.3	-1.3%	-7.1%
三条市上保内字石川乙８９３番２外	保内(450)	7.2	-1.4%	-6.5%
三条市西四日町４－１１－１８	三条(1100)	9.1	-1.4%	-4.8%
三条市荻堀字前川原７００番４	東三条(9200)	4.2	-1.6%	-11.9%
三条市中新４－７	東三条(2600)	7.7	-1.7%	-7.9%
三条市東光寺字西平松葉３２８５番１外	東光寺(1700)	5.1	-1.9%	-9.9%
三条市渡前字家屋敷２３５番１	東光寺(5300)	2.9	-2.2%	-10.3%

この記事の活用方法

どうも、当サイト「イエアンドライフ」の運営をしています、ゴトウです。

この記事は、

「なぜ、土地価格が上がっているのか？（下がっているのか？）」

「これからどうなるのか」

をご紹介していくことで、あなたが検討している不動産取引の参考になれることを目指しています。

とは言っても、「売り手か買い手か」「戸建てかマンションか」「駅から近いか、遠いか」などによって、知りたい情報もちょっとずつ違ってくるでしょう。

特に「これからどうなるのか」については、なるべく多くのポイントを取り上げています。

なので、記事自体はけっこう長めになっています。

そのため、関係なさそうなところは、スルーしてもらって、自分に必要そうな部分をチェックしてみてください。

それでは参りましょう。

２、三条市の土地価格の動き

三条市の土地価格は、この１年間で、住宅地は-1.5%、商業地で-2.9％でした。

また、2018→2023年の５年間で見ると、住宅地で-6.4％。商業地で-12.0％と、毎年のように下落が続いています。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、具体的にどのあたりが上がっているのか？

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

５年間の変化率（2018→2023年）

変化率：赤色（+10%以上）＞オレンジ色（+5〜9.9%）＞緑色（0〜 +4.9%）＞青色（-0.1〜 -4.9%）＞紺色（-5〜 -9.9%）＞紫色（-10%以下）

全域で下落していますが、国道１７号線沿いでは、大型店舗が集まっており、買い物にも便利なため、人気となっています。

また、三条駅の東側にも、緑色のマーク（+0.8%）のところがありますが、これはスーパーのウオロクが近くにあるため、新興住宅地が建てられたからでしょう。

傾向的には、買い物に便利なエリアでは上昇しているものの、それ以外では下落している、と言えます。

なぜ、三条市では、土地価格が下げ続けているのか？

理由は大きく２つあります。

①若い世代が、市外に移住している

１つ目の理由は、買い手となる若い世代が減っているためです。

三条市では、2018〜23年の５年間で、人口は約6,000人の減少しているものの、世帯数は約1,000世帯の増加をしていました。

（参考：総務省　「住民基本台帳人口」）

人口が減っているのに、世帯数が増えていると言うことは、独身世帯が増えて、家族世帯が減っていると言うことです。

では、どんな世帯が増えているのか？

年代別の転入超過数（市外から引っ越してきた人　ー　出て行った人）を見てみると、増えているのは、大半が外国人（灰色の部分↓）で、全ての年代の日本人が、市外へ引っ越していました。

特に、15〜29才の若い世代の市外への移住が多いですね。

（参考：総務省統計局　住民基本台帳人口移動報告）

つまり、増加している世帯の大部分が、外国人なのです。

その多くが、独身世帯で、車の免許もありませんから、賃貸物件の需要が増えますが、持ち家の需要は増えません。

その上、若い世代が進学や就職で、市外に出て行ったきり、戻ってこないわけですから、家を買う人が少なく、土地価格の下落が進んでいるわけです。

②空き家が増えている

２つ目が、空き家の増加です。

三条市の空き家率は、2018年時点で11.7%、空き家数は約4,500戸もあります。

（参考：国土交通省　平成３０年　住宅・土地統計調査）

その内訳を見ると、「未利用」のいわゆる放置されている空き家は、約1,900戸と、こちらも増加傾向にあります。

（参考：国土交通省　平成３０年　住宅・土地統計調査）

未利用の空き家は、売却される可能性が高く、さらに買い手となる若い世代が減っているため、買い手がつきにくく、土地価格の下落が止まらないわけです。

３、これからどうなるのか？

三条市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

（１）これから三条市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2023年に発表した三条市の人口の見通しによると、2025→35年の１０年間で約1.1万人減少するそうです。

三条市の人口は、これから１０年間で約1.1万人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を建てる３０〜４０代人口は、2020→30年の10年間で約4,000人も減る見通しです。

三条市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約4,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

足元の転入超過数を見ても、若い世代の市外への移住は続いていますので、買い手はさらに減っていくでしょう。

（２）空き家の売却が、規制強化で増える？

手入れがされていない空き家は、湿気がこもって家が傷みやすくなり、老朽化で周辺住民にも迷惑がかかるケースが増えています。

そのため、自治体でも、きちんと管理されていない空き家は、「特定空き家」として認定を行い、指導やペナルティが行われるようになりました。

2023年12月から、空き家の規制がさらに強化

そして、2023年12月からは、さらに対策を強化しています。

「特定空き家（周囲に迷惑をかけている空き家）」になる前の、「管理不全空き家」に対しても、指導や勧告（固定資産税の特例を廃止→６倍になる）を行えるように法律が変わったのです。

（参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について」）

今までは、よほどひどい空き家でなければ、行政からの連絡が来ることもありませんでしたが、これからはその対象が広がり、ペナルティ（固定資産税の減免措置の撤回）も増えてくるでしょう。

そのため、今後はさらに空き家の売却が増えるものと予想されます。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、三条市の土地価格は、

お店が集積する国道１７号線沿いなどでは、人気があるが、それ以外のエリアでは、若い世代の人口流出もあって、買い手がつきにくく、土地価格の下落が止まらない
今後も若い世代の人口流出は続き、空き家も増えて売却が増えるため、一部の人気エリアを除いて、土地価格の下落は続く

と言えるでしょう。

買うなら：待つよりも購入した方がお得

三条市の土地価格は、現在上昇しているエリア（国道１７号線の周辺）以外では、今後も下落していく可能性が高いです。

しかし、今後は金利上昇リスクもあり、建築費も上昇傾向にあります。

また、待つ間の家賃も考えると、土地価格の下落を待つよりも、今のうちに購入した方がトータルの費用は少なくなるでしょう。

非公開物件＝安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：検討中の人は、早めの準備を

三条市では、これまで大型店舗が集中する国道沿いを中心に、土地価格が上昇してきました。

このような買い物に便利な商業施設の近くでなければ、買い手が減っていく三条市において、土地価格の上昇は見込めないでしょう。

そのため、今後も人口減少や空き家の増加のペースを考えると、売却を考えている人は、早めに準備をした方がいいかもしれません。

こんなに違うの？公示地価と実際の取引価格が違いすぎる

そうは言っても、すでに安くなっているのであれば、売却するのをためらう人もいると思います。

しかし、やり方によっては、高く売れる方法もあります。

というのも、土地取引の相場と考えられている公示地価よりも、はるかに高く、または安く取引されることがあるからです。

例えば、三条市内に「西裏館（にしうらだて）」という地区があります。

この西裏館の公示地価と実際の取引価格は、

公示地価：１１万円／坪
実際の取引価格：１３万円／坪

と、公示地価の約１.２倍で取引されていました。

【三条市西裏館の公示地価】

北三条駅から580mの距離、徒歩約７分（1分＝８０m）
34,300円／㎡　×　3.3（㎡／坪）　＝１１万円／坪

（参考：国土交通省地価公示・都道府県地価調査）

【三条市西裏館の土地取引（過去２年間）】

北三条駅から徒歩４〜５分のエリアで、１３万円／坪で取引されている
公示地価も実際の取引も「第１種住居地域」という用途区分

（参考：国土交通省　不動産取引価格情報検索）

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

同じ地域なのに、

「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

都道府県	住所	公示地価／坪	取引価格／坪	公示地価の何倍？
東京都２３区	千代田区神保町	485万円	300〜990万円	0.62〜2.04倍
東京都２３区	中央区佃	644万円	530〜970万円	0.82〜1.51倍
東京都２３区	墨田区東向島	111万円	150〜290万円	1.35〜2.61倍
東京都	八王子市北野台	33万円	30〜43万円	0.91〜1.3倍
東京都	立川市柴崎町	121万円	97〜340万円	0.8〜2.81倍
東京都	武蔵野市吉祥寺本町	216万円	150〜300万円	0.69〜1.39倍
神奈川県	横浜市神奈川区松見町	85万円	74〜150万円	0.87〜1.76倍
神奈川県	川崎市中原区木月	136万円	160〜240万円	1.18〜1.76倍
神奈川県	相模原市緑区東橋本	70万円	17〜140万円	0.24〜2倍
千葉県	千葉市中央区松波	77万円	64〜110万円	0.83〜1.43倍
千葉県	船橋市松が丘	30万円	26〜41万円	0.87〜1.37倍
千葉県	柏市今谷上町	49万円	39〜85万円	0.8〜1.73倍
埼玉県	さいたま市浦和区北浦和	113万円	78〜160万円	0.69〜1.42倍
埼玉県	川口市差間	43万円	42〜61万円	0.98〜1.42倍
埼玉県	所沢市久米	49万円	22〜76万円	0.45〜1.55倍
北海道	札幌市北区25条西	38万円	32〜48万円	0.84〜1.26倍
北海道	旭川市８条通	10万円	7〜14万円	0.7〜1.4倍
北海道	苫小牧市桜木町	7万円	6.5〜13万円	0.93〜1.86倍
青森県	青森市三内	10万円	5.4〜14万円	0.54〜1.4倍
青森県	八戸市田向	14万円	10〜28万円	0.71〜2倍
青森県	弘前市大字田園	13万円	15〜18万円	1.15〜1.38倍
秋田県	秋田市手形	22万円	18〜25万円	0.82〜1.14倍
秋田県	大仙市大曲中通町	11万円	13〜15万円	1.18〜1.36倍
秋田県	由利本荘市石脇	7.8万円	5〜14万円	0.64〜1.79倍
岩手県	盛岡市加賀野	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
岩手県	一関市赤荻	8万円	5.5〜17万円	0.69〜2.13倍
岩手県	奥州市佐倉河	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
宮城県	仙台市泉区将監	26万円	34〜52万円	1.31〜2倍
宮城県	石巻市三ツ股	10万円	7.8〜14万円	0.78〜1.4倍
宮城県	名取市大手町	27万円	29〜40万円	1.07〜1.48倍
福島県	福島市野田町	22万円	16〜72万円	0.73〜3.27倍
福島県	いわき市小島町	22万円	35万円	1.59倍
福島県	郡山市芳賀	18万円	17〜35万円	0.94〜1.94倍
山形県	山形市東原町	26万円	18〜32万円	0.69〜1.23倍
山形県	鶴岡市本町	11万円	8〜17万円	0.73〜1.55倍
山形県	酒田市新橋	9.5万円	10〜15万円	1.05〜1.58倍
新潟県	新潟市中央区天神尾	38万円	35〜62万円	0.92〜1.63倍
新潟県	長岡市東栄	19万円	13〜19万円	0.68〜1倍
新潟県	上越市春日野	14万円	9.6〜16万円	0.69〜1.14倍
富山県	富山市牛島本町	26万円	23〜36万円	0.88〜1.38倍
富山県	高岡市城東	17万円	9.3〜19万円	0.55〜1.12倍
富山県	射水市太閤山	15万円	12〜18万円	0.8〜1.2倍
石川県	金沢市泉野町	35万円	24〜45万円	0.69〜1.29倍
石川県	加賀市小菅波町	14万円	2.3〜21万円	0.16〜1.5倍
石川県	野々市市押野	26万円	25〜31万円	0.96〜1.19倍
福井県	福井市灯明寺	19万円	15〜26万円	0.79〜1.37倍
福井県	坂井市丸岡町西瓜屋	10万円	12〜15万円	1.2〜1.5倍
群馬県	高崎市上中居町	25万円	18〜36万円	0.72〜1.44倍
群馬県	前橋市駒形町	15万円	8.7〜18万円	0.58〜1.2倍
群馬県	伊勢崎市昭和町	13万円	9.6〜41万円	0.74〜3.15倍
栃木県	宇都宮市泉が丘	28万円	28〜40万円	1〜1.43倍
栃木県	足利市八幡町	16.5万円	8.7〜19万円	0.53〜1.15倍
栃木県	小山市城東	24万円	3.8〜27万円	0.16〜1.13倍
茨城県	水戸市河和田	14万円	9.2〜20万円	0.66〜1.43倍
茨城県	古河市東	24万円	11〜36万円	0.46〜1.5倍
茨城県	つくば市春日	37万円	53万円	1.43倍
愛知県	名古屋市千種区東山元町	56万円	19〜67万円	0.34〜1.2倍
愛知県	岡崎市大和町	37万円	43〜51万円	1.16〜1.38倍
愛知県	豊橋市高師本郷町	24万円	11〜33万円	0.46〜1.38倍
岐阜県	岐阜市北一色	21万円	17〜28万円	0.81〜1.33倍
岐阜県	大垣市林町	23万円	10〜31万円	0.43〜1.35倍
岐阜県	多治見市明和町	11.5万円	8.9〜15万円	0.77〜1.3倍
三重県	津市大谷町	35万円	41〜55万円	1.17〜1.57倍
三重県	四日市市大字茂福	21万円	24〜32万円	1.14〜1.52倍
三重県	桑名市大字桑名	22万円	25〜29万円	1.14〜1.32倍
静岡県	静岡市葵区音羽町	71万円	51〜85万円	0.72〜1.2倍
静岡県	浜松市中区鴨江	31万円	0.85〜40万円	0.03〜1.29倍
静岡県	三島市加茂	33万円	33〜44万円	1〜1.33倍
長野県	長野市若里	29万円	30〜46万円	1.03〜1.59倍
長野県	松本市桐	21万円	29〜30万円	1.38〜1.43倍
長野県	上田市常磐城	14万円	14〜18万円	1〜1.29倍
山梨県	甲府市上石田	15万円	19〜23万円	1.27〜1.53倍
大阪府	大阪市浪速区恵美須東	149万円	39〜600万円	0.26〜4.03倍
大阪府	茨木市庄	61万円	40〜100万円	0.66〜1.64倍
大阪府	高槻市安岡時町	38万円	25〜55万円	0.66〜1.45倍
京都府	京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町	41万円	22〜64万円	0.54〜1.56倍
京都府	宇治市小倉町	43万円	22〜55万円	0.51〜1.28倍
京都府	城陽市久世	37万円	28〜49万円	0.76〜1.32倍
滋賀県	大津市朝日が丘	45万円	25〜55万円	0.56〜1.22倍
滋賀県	草津市追分	30万円	32〜37万円	1.07〜1.23倍
滋賀県	長浜市祇園町	17万円	8.9〜23万円	0.52〜1.35倍
兵庫県	神戸市鈴蘭台南町	24万円	14〜41万円	0.58〜1.71倍
兵庫県	姫路市飾磨区今在家	28万円	30〜35万円	1.07〜1.25倍
兵庫県	尼崎市稲葉荘	56万円	39〜83万円	0.7〜1.48倍
奈良県	奈良市中登美ケ丘	35万円	40〜61万円	1.14〜1.74倍
奈良県	橿原市土橋町	26万円	31〜44万円	1.19〜1.69倍
奈良県	生駒市俵口町	27万円	22〜35万円	0.81〜1.3倍
和歌山県	和歌山市黒田	21万円	19〜48万円	0.9〜2.29倍
和歌山県	田辺市東山	19万円	22〜24万円	1.16〜1.26倍
岡山県	岡山市田中	33万円	35〜47万円	1.06〜1.42倍
岡山県	倉敷市大島	31万円	13〜35万円	0.42〜1.13倍
岡山県	津山市東一宮	10万円	4.5〜12万円	0.45〜1.2倍
広島県	広島市牛田早稲田	40万円	19〜80万円	0.48〜2倍
広島県	福山市沖野上町	24万円	6.9〜34万円	0.29〜1.42倍
広島県	呉市広白岳	17万円	7.4〜21万円	0.44〜1.24倍
鳥取県	鳥取市吉方温泉	17万円	5〜19万円	0.29〜1.12倍
鳥取県	米子市観音寺新町	16万円	15〜20万円	0.94〜1.25倍
島根県	松江市内中原町	26万円	26〜32万円	1〜1.23倍
山口県	下関市綾羅木南町	13万円	20万円	1.54倍
山口県	山口市小郡下郷	16.5万円	8.9〜19万円	0.54〜1.15倍
山口県	宇部市笹山町	7.3万円	10〜13万円	1.37〜1.78倍
愛媛県	松山市岩崎町	44万円	30〜68万円	0.68〜1.55倍
愛媛県	今治市南大門町	17万円	24〜30万円	1.41〜1.76倍
愛媛県	新居浜市河内町	22万円	10〜24万円	0.45〜1.09倍
香川県	高松市松縄町	29万円	39〜40万円	1.34〜1.38倍
香川県	丸亀市中府町	25万円	35万円	1.4倍
徳島県	徳島市佐古一番町	31万円	13〜59万円	0.42〜1.9倍
高知県	高知市東久万	34万円	29〜38万円	0.85〜1.12倍
福岡県	福岡市南区大楠	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
福岡県	北九州市八幡西区永犬丸西町	17万円	10〜21万円	0.59〜1.24倍
福岡県	久留米市諏訪野町	22万円	15〜27万円	0.68〜1.23倍
佐賀県	佐賀市兵庫北	21万円	16〜31万円	0.76〜1.48倍
佐賀県	唐津市和多田本村	18万円	18〜24万円	1〜1.33倍
佐賀県	鳥栖市弥生が丘	19万円	18〜21万円	0.95〜1.11倍
大分県	大分市王子新町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
大分県	別府市山の手町	21万円	16〜35万円	0.76〜1.67倍
大分県	中津市中央町	30万円	28〜45万円	0.93〜1.5倍
長崎県	長崎市滑石	20万円	14〜24万円	0.7〜1.2倍
長崎県	佐世保市広田	11万円	19〜29万円	1.73〜2.64倍
長崎県	諫早市小船越町	13万円	22万円	1.69倍
熊本県	熊本市武蔵ヶ丘	21万円	15〜32万円	0.71〜1.52倍
熊本県	八代市井上町	9万円	4.7〜10万円	0.52〜1.11倍
熊本県	天草市今釜新町	14万円	14〜15万円	1〜1.07倍
宮崎県	宮崎市神宮	28万円	32〜33万円	1.14〜1.18倍
宮崎県	都城市姫城町	10万円	8.5〜15万円	0.85〜1.5倍
宮崎県	延岡市西小路	19万円	20〜26万円	1.05〜1.37倍
鹿児島県	鹿児島市荒田	56万円	35〜91万円	0.63〜1.63倍
鹿児島県	霧島市国分中央	11万円	9.5〜15万円	0.86〜1.36倍
鹿児島県	薩摩川内市平佐町	9.5万円	7.9〜10.4万円	0.83〜1.09倍
沖縄県	那覇市首里石嶺町	42万円	31〜46万円	0.74〜1.1倍
沖縄県	うるま市江州	56万円	69〜97万円	1.23〜1.73倍
沖縄県	浦添市経塚	53万円	60〜69万円	1.13〜1.3倍