三条市の土地価格｜上昇・下落した理由｜今後の見通し

（画像出典：wikimedia commons　Altomarina,　新潟県道106号三条停車場四日町線 起点付近）

この記事では三条市の

の３点について解説しています。（※1）

１、三条市の公示地価、基準地価の一覧

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK

*公：公示地価（2022.1.1現在）

*基：基準地価（2022.7.1現在）2022年9月 更新

*2013年比：土地が上昇し始めたアベノミクス以降の上昇（下落）率

（参考：国土交通省　「土地総合情報システム」）

途中ですが、この記事の目的を。

どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、

がわかるように、詳しく解説していきたいと思っています。

とても不思議に思うんですが、不動産の売買は、「一生に一度あるかどうか」「数千万円〜億円単位の取引」であるにも関わらず、とても情報が少ないと思いませんか？

例えば、今年の３月に公示地価の発表がされましたが、都道府県単位の解説はあっても、市区町村ごとの細かい解説って、ほとんどないんですよね。

新聞やテレビ、ネットニュースを見ても、「○○県は〜％上がりました。１番上がった地域は〜でした。原因は〜」と言ったレベルで、あなたの住んでいるところも当てはまるのか？が分からないじゃないですか？

なので、このような記事を作っています。

これまで約５万地点の公示地価・基準地価の動きを調べながら、500以上の都道府県、市区町村の記事を作ってきました。

その経験から言うと、不動産価格が上昇、または下落してきた理由は、それほど難しいことはありませんでした。

ですから、ちょっと記事が長く感じるかもしれませんが、最後まで読み進めれば、きっと「ご自分の（気になる）不動産が、どうなっていきそうか？」を理解いただけるでしょう。

それでは参りましょう。

２、三条市の土地価格の動き

三条市の住宅地は、アベノミクス以降の、この９年間で１５.４%下落しました。

また、2021→22年の公示地価については、住宅地は前年比で１.４%のマイナス、商業地も２.６%のマイナスとなっていました。

（参考：国土交通省　地価公示）

では、実際にどのようなエリアが上昇、または下落したのでしょうか？

公示地価の７年間の変化率を地図上に表示させてみました。

コロナ前：2013-20年の変化率

変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）

全域で下落していますが、特に三条駅、北三条駅、東三条駅周辺の市の中心部で大きく下落しています。

長岡市や上越市でも同じなのですが、国道沿いの大型店舗にお客さんが行ってしまうため、中心部の衰退が止まらなくなっています。

新型コロナ以前の７年間は、

といったことにより、住宅ローンが組みやすい環境にあったものの、全体的に大きく下落してきました。

ただし、三条市でもイオン三条やコメリがある国道２８９号線沿いでは、土地価格の下落率も比較的小さいのは、郊外の大型店を利用する人が多いためでしょう。

コロナ後：2020-22年の変化率

変化率：赤色（5%以上）＞オレンジ色（2〜4.9%）＞緑色（0〜1.9%）＞青色（-0.1〜 -1.9％）＞紫色（-2%以下）

新型コロナ以降も、この傾向は変わっていません。

国道２８９号線沿いでは下落率が低く、それ以外のエリアでは大きく下落が進んでいます。

３、これからどうなるのか？

三条市の土地価格に影響がありそうなリスクをまとめました。

（１）金利の上昇が止まらない

日本の不動産市場は、2013年から上昇を始めましたが、そのきっかけとなったのは、日銀による異次元緩和です。

日銀が国債や株式を大量に買ったことによって、低金利と株高が作られ、不動産価格の上昇にもつながったのです。

不動産価格が上昇を続ければ、買えなくなる人も増えそうなものです。

ですが、月々の返済額は少ないものの、金利上昇時には返済額も増える変動金利を利用する人が増えたことで、不動産の需要を押し上げてきたと言えます。

実際、変動金利の利用者は年々増加傾向にあり、令和２年は７割に達していました。

（低金利の時には）返済負担が少ない変動金利の利用者が増加

（参考：国土交通省　「令和3年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書」*PDFファイル）

ところが、2022年に入ってからは、金利の上昇が始まっています。

期間21年以上のフラット３５の金利も上昇傾向にあり、22年12月分は1.65%。６年ぶりの高水準にあります。

（参考：財務省、ARUHI）

そして昨年12月20日に、日銀の黒田総裁が記者会見を開き、１０年国債の金利目標を0.25%→0.50%に引き上げました。

（参考：日経新聞「日銀が緩和縮小、長期金利の上限0.5%に　事実上の利上げ」）

これによって、為替は１ドル137→132円台の円高に、１０年国債の金利も0.27→0.4%台にまで上がっています。

今回の金利引き上げは、物価の上昇を抑えるためのものですから、物価上昇が続く限り、さらなる利上げをする可能性があります。

そうすると、これまで安い金利だからと利用できていた変動金利が、利用しにくくなります。つまり、現在の価格で不動産を買える人が減ってしまうわけです。

金利が１％上がると、支払いは１５〜２０％増える

なお、１％金利が上がれば、35年の住宅ローンで１５〜２０％も返済額が増えます。

多くの人は、今の景気で給料が上がっていませんので、買うのを諦めるか、不動産価格の安いところに引っ越して、家を購入する動きとなるでしょう。

そのため、「低金利で不動産価格が高いうちに売りたい」という人は、早めに準備を始めた方がいいでしょう。

逆に、これから購入を検討している人は、変動金利でローンを組むのは危ないです。気をつけた方がいいでしょう。

（２）これから三条市の人口はどうなるの？

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した三条市の人口の見通しによると、2020→30年の10年間で約１.３万人減少するそうです。

この７年で6,000人減っていますが、さらに減少ペースが加速しそうです。

三条市はこれから10年で約9,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

さらに、家を建てる３０〜４０代人口は、2020→30年の10年間で約5,000人も減る見通しです。

三条市の３０〜４０代人口は、2020→30年で約5,000人減る

（出典：国立社会保障・人口問題研究所　平成３０年度人口推計）

ということは、これから１０年で買い手が２割以上も減るのです。

今後は、買い手が減っていくことは避けられませんので、人気の低いエリアを中心に土地価格は下がりそうですね。

４、結論：買うなら？売るなら？

以上のことから、三条市の土地価格は、

と言えるでしょう。

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？

買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は２つあります。

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

未公開物件＝安い物件の可能性大

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「未公開物件」として、ある特定の不動産会社や、住宅メーカーが取り扱っている場合があります。

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

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売るなら：低金利のうちに売却を検討すべき

特に住宅地において、これから影響が出てくるのが金利の上昇です。金利が１％上がると、組める住宅ローンが１５〜２０％程度減るためです。

今は上昇率が小幅なため、まだ影響は小さいですが、これから物価上昇がさらにひどくなれば、アメリカやヨーロッパのように金利を引き上げて物価上昇を抑える政策を取る可能性があるため、早めの準備がおすすめです。

不動産会社選びを間違えると損する？

不動産会社によって、得意とするエリアや物件種類（戸建て・マンション）が違うので、実際の取引では、公示地価より高く、または安く取引されることがあります。

例えば、三条市内に「西裏館（にしうらだて）」という地区があります。

この西裏館の公示地価と実際の取引価格は、

と、公示地価の約１.２倍で取引されていました。

つまり、あなたの不動産はもっと高く売れる可能性があるのです。

実際、全国の各都市について調べてみても、同じ地区でもかなりの価格差で取引されていました。

*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査

では、どうすれば高く売れるのか？

それは、その地域をもっとも得意とする不動産会社に依頼することです。

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