（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア Sugikats, 郡山なかまち夢通り入口）
この記事では郡山市の
- 公示地価、基準地価
- この７年間の土地価格の動き
- 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、郡山市の公示地価、基準地価の一覧
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公）：公示地価（2020.1.1現在）
*基）：基準地価（2019.7.1現在）
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | 前年比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|
| 公）郡山市静西１丁目１８４番 | 郡山（6200） | 22.1 | 3.2% | 55.8% |
| 公）郡山市神明町２－１５ | 郡山（1300） | 36 | 9.8% | 55.7% |
| 公）郡山市朝日２－２０－８ | 郡山（2900） | 30.2 | 4.6% | 45.0% |
| 基）郡山市神明町２－１５ | 郡山（1300） | 34.7 | 12.4% | 44.8% |
| 公）郡山市新屋敷１丁目７３番８ | 郡山（4500） | 24.2 | 3.5% | 37.0% |
| 基）郡山市大槻町字室ノ木北２９番４ | 郡山（7200） | 16.4 | 4.9% | 33.2% |
| 公）郡山市富田町字音路１番１０２外 | 郡山（4600） | 18.2 | 3.2% | 32.5% |
| 公）郡山市池ノ台９－１２ | 郡山（2100） | 27.9 | 3.0% | 32.0% |
| 基）郡山市桑野２－１５－６ | 郡山（3200） | 28.9 | 5.5% | 31.3% |
| 基）郡山市久留米６丁目１５１番５ | 郡山（5900） | 17.8 | 3.5% | 31.2% |
| 公）郡山市菜根２－３－２ | 郡山（3600） | 23.7 | 2.4% | 31.2% |
| 公）郡山市並木５丁目３番１１ | 郡山（3900） | 24.9 | 2.3% | 29.1% |
| 公）郡山市赤木町３－１６ | 郡山（1000） | 25.8 | 2.2% | 28.2% |
| 基）郡山市静町２９－４ | 郡山（5400） | 18.5 | 4.1% | 27.7% |
| 基）郡山市咲田１－７－１６ | 郡山（1600） | 21.8 | 3.6% | 26.2% |
| 基）郡山市麓山２－１３－９ | 郡山（1800） | 23.3 | 2.5% | 26.0% |
| 公）郡山市亀田２丁目２５８番 | 郡山（4400） | 21.1 | 1.9% | 25.6% |
| 公）郡山市巳六段１５９番 | 郡山（5600） | 18.8 | 2.5% | 25.6% |
| 基）郡山市桑野４－１１－３ | 郡山（4200） | 25.2 | 2.7% | 25.4% |
| 公）郡山市（日和田９街区２－１） | 日和田（1800） | 16.4 | 1.0% | 24.9% |
| 公）郡山市西ノ内１－９－２０ | 郡山（2400） | 23.2 | 1.9% | 24.8% |
| 基）郡山市うねめ町１０８番 | 郡山（6000） | 15.1 | 3.4% | 24.1% |
| 基）郡山市富田町字坦ノ腰２番４２ | 郡山（6000） | 14.4 | 3.3% | 23.4% |
| 公）郡山市富久山町福原字泉崎１９番１５ | 郡山（2600） | 16 | 3.2% | 23.4% |
| 基）郡山市安積町南長久保２丁目２２６番 | 郡山（6100） | 15.8 | 3.0% | 23.2% |
| 公）郡山市深沢２－１７－５ | 郡山（2400） | 24.7 | 3.2% | 22.5% |
| 公）郡山市大槻町字原田北１８番８ | 郡山（5600） | 15.6 | 2.2% | 21.5% |
| 公）郡山市菜根４－５－７ | 郡山（3200） | 21.6 | 1.6% | 21.5% |
| 公）郡山市字名倉２３８番３ | 郡山（3900） | 17.5 | 2.7% | 21.0% |
| 公）郡山市開成３－１５－１１ | 郡山（3500） | 22.3 | 2.4% | 20.7% |
| 基）郡山市安積荒井２丁目２５４番 | 郡山（4700） | 18.2 | 3.2% | 20.5% |
| 基）郡山市朝日３－２－３８ | 郡山（3100） | 30.4 | 2.8% | 20.4% |
| 基）郡山市鶴見坦１－８－７ | 郡山（2400） | 25.7 | 2.6% | 20.2% |
| 基）郡山市備前舘２丁目１１４番外 | 郡山（4000） | 26.9 | 3.2% | 20.0% |
| 公）郡山市朝日１－１３－５ | 郡山（2300） | 29 | 2.9% | 19.6% |
| 公）郡山市喜久田町卸１丁目７１番１ | 郡山（9100） | 10.9 | 2.2% | 19.6% |
| 基）郡山市緑ケ丘西１丁目１１番４ | 郡山（6000） | 11.6 | 1.4% | 19.3% |
| 公）郡山市大槻町字針生下５６番３ | 郡山（4300） | 16.8 | 1.0% | 19.2% |
| 基）郡山市島１－６－２２ | 郡山（3500） | 22.6 | 2.5% | 19.1% |
| 基）郡山市並木１丁目１４番１９ | 郡山（3000） | 24.8 | 1.2% | 19.0% |
| 基）郡山市横塚５－１－１３ | 郡山（2100） | 15.3 | 1.5% | 19.0% |
| 公）郡山市安積町笹川字西長久保１１９番４６ | 郡山（5900） | 14.3 | 1.9% | 18.9% |
| 基）郡山市開成３－１５－１１ | 郡山（3500） | 22 | 3.4% | 18.9% |
| 公）郡山市片平町字新蟻塚１０７番２５ | 郡山（6200） | 12.3 | 3.0% | 18.4% |
| 公）郡山市駅前１－６－６ | 郡山（150） | 121.1 | 1.7% | 18.4% |
| 公）郡山市芳賀２－１６－１４ | 郡山（1700） | 18.2 | 0.7% | 17.7% |
| 公）郡山市富田町字西原６０番１ | 郡山（4500） | 16.6 | 1.6% | 17.5% |
| 基）郡山市大槻町字中ノ平３６０番１８ | 郡山（5500） | 17.4 | 2.3% | 17.3% |
| 基）郡山市中町１１－４ | 郡山（200） | 85.8 | 2.0% | 17.1% |
| 基）郡山市待池台２丁目１７番 | 郡山（12000） | 5.1 | 1.3% | 16.7% |
| 公）郡山市細沼町９－１ | 郡山（1100） | 25.8 | 2.2% | 16.2% |
| 基）郡山市大町１－４－２ | 郡山（330） | 47.9 | 2.1% | 16.0% |
| 基）郡山市台新２－１８－６ | 郡山（4600） | 18.3 | 0.7% | 15.8% |
| 公）郡山市駅前２－６－４ | 郡山（270） | 68 | 1.0% | 15.7% |
| 公）郡山市本町２－２－１０ | 郡山（1100） | 22.9 | 1.3% | 15.7% |
| 基）郡山市田村町上行合字南川田４７番２外 | 郡山（4400） | 6.8 | 2.5% | 15.2% |
| 基）郡山市久留米２丁目７９番４外 | 郡山（4400） | 17.7 | 2.1% | 15.1% |
| 公）郡山市南１丁目５４番 | 郡山（3200） | 28.7 | 1.4% | 14.9% |
| 公）郡山市開成６丁目１５番 | 郡山（4100） | 20 | 1.0% | 13.7% |
| 公）郡山市小原田５－１４－１９ | 郡山（2600） | 19.3 | 0.0% | 13.6% |
| 公）郡山市本町１－１８－９ | 郡山（600） | 25.7 | 2.6% | 13.2% |
| 基）郡山市小原田２－７－９ | 郡山（2500） | 14.4 | 2.1% | 13.2% |
| 公）郡山市栄町６－１５ | 郡山（2100） | 23.4 | 1.3% | 12.5% |
| 公）郡山市中町１５－９ | 郡山（510） | 39.3 | 1.7% | 12.3% |
| 公）郡山市駅前２－９－８ | 郡山（400） | 42.9 | 0.8% | 12.1% |
| 基）郡山市日和田町字朝日坦３０番５ | 日和田（900） | 10.1 | 1.0% | 11.6% |
| 基）郡山市安積町日出山４丁目７６番２ | 郡山（3400） | 13.7 | 1.2% | 11.3% |
| 公）郡山市日和田町高倉字下杉下１番１外 | 郡山（9300） | 4.7 | 0.7% | 10.9% |
| 公）郡山市安積４丁目２４３番 | 郡山（5900） | 11.8 | 0.6% | 10.2% |
| 基）郡山市島２－４４－２４ | 郡山（3700） | 23.9 | 2.6% | 10.0% |
| 公）郡山市小原田４－１４－３１ | 郡山（2200） | 19 | 1.2% | 9.9% |
| 基）郡山市富久山町久保田字水口４９番２ | 郡山（1500） | 15 | 1.3% | 9.6% |
| 基）郡山市巳六段２１１番 | 郡山（5000） | 20.3 | 1.7% | 8.7% |
| 公）郡山市中町３８０番２ | 郡山（580） | 49.8 | 1.3% | 8.6% |
| 公）郡山市富久山町福原字竹之内１２８番３外 | 郡山（4900） | 4.5 | -3.6% | 8.0% |
| 基）郡山市富久山町久保田字梅田９１番１ | 郡山（1000） | 19.2 | 0.9% | 7.8% |
| 公）郡山市堂前町２９３番 | 郡山（900） | 31.4 | 1.1% | 7.7% |
| 基）郡山市安積町笹川字目光池西３４番８３ | 郡山（6700） | 11.1 | 0.9% | 7.4% |
| 基）郡山市喜久田町字松ケ作１６番２０ | 郡山（8300） | 13 | 1.0% | 7.3% |
| 公）郡山市字古川８０番７ | 郡山（1900） | 11.9 | -0.6% | 7.1% |
| 基）郡山市富田町字権現林２６番６１外 | 郡山（7100） | 11 | 0.6% | 7.1% |
| 公）郡山市笹川２丁目１９８番 | 郡山（5700） | 12.4 | -3.6% | 6.8% |
| 基）郡山市田村町金屋字二本木３７番１ | 郡山（4700） | 9.1 | 1.1% | 4.5% |
| 基）郡山市笹川１丁目１０２番 | 郡山（4600） | 10.8 | 0.0% | 1.9% |
| 公）郡山市片平町字西大町２９番 | 郡山（8500） | 5.4 | 0.0% | 1.2% |
| 公）郡山市田村町守山字大町３番２ | 磐城守山（360） | 6.6 | 0.0% | 0.0% |
| 基）郡山市熱海町熱海５丁目１８０番 | 磐梯熱海（1100） | 9.4 | -0.3% | -0.3% |
| 基）郡山市田村町下行合字宮田１３０番２９ | 郡山（4400） | 5.7 | 0.0% | -0.6% |
| 公）郡山市喜久田町堀之内字堀内１２７番３ | 喜久田（700） | 7.7 | 0.0% | -0.9% |
| 基）郡山市田村町谷田川字西曲渕１１番１ | 谷田川（3200） | 2.9 | -0.6% | -2.3% |
| 公）郡山市田村町上行合字西川原６番１４外 | 郡山（4100） | 10 | -5.9% | -2.9% |
| 基）郡山市西田町鬼生田字町３２８番１外 | 日和田（4600） | 3.2 | -0.5% | -3.0% |
| 公）郡山市日和田町高倉字高倉７４番外 | 郡山（9900） | 3.6 | -0.9% | -3.6% |
| 公）郡山市熱海町熱海１丁目３１１番４ | 磐梯熱海（400） | 7.9 | -0.8% | -3.6% |
| 公）郡山市三穂田町八幡字後町５番１ | 郡山（12000） | 3.3 | -1.0% | -4.7% |
| 基）郡山市逢瀬町河内字屋敷１７３番 | 郡山（11000） | 3.7 | -0.9% | -5.1% |
| 公）郡山市安積町日出山字神明下２３番２ | 郡山（4100） | 10 | -9.6% | -7.9% |
| 基）郡山市方八町２－１０－１６ | 郡山（1300） | 22.7 | 3.0% | |
| 基）郡山市字十貫河原５６番２２ | 郡山（2600） | 9.4 | 1.4% | |
| 基）郡山市八山田５丁目６９番８ | 郡山（4100） | 22.6 | 3.0% | |
| 基）郡山市湖南町中野字諏訪前２４０８番３ | 上戸（13000） | 2.9 | -0.7% | |
| 基）郡山市富久山町福原字陣場２２３番３ | 郡山（3800） | 2.9 | 0.0% | |
| 基）郡山市芳賀１－１－４ | 郡山（1000） | 21.3 | 1.9% | |
| 基）郡山市開成４－８－１０ | 郡山（3500） | 22.1 | 2.0% | |
| 基）郡山市虎丸町６－１６ | 郡山（1300） | 36.6 | 2.8% | |
| 公）郡山市鳴神３丁目４８番１ | 郡山（4900） | 23.7 | 2.9% | |
| 公）郡山市大槻町字北中野４２番１５ | 郡山（5800） | 19.3 | 1.4% | |
| 公）郡山市島２－３７－１７ | 郡山（4100） | 22.4 | 1.5% | |
| 公）郡山市熱海町安子島字町１７０番 | 安子ケ島（630） | 4.3 | 0.0% | |
| 公）郡山市富久山町久保田字石堂３０番１３ | 郡山（2000） | 18.2 | 2.0% | |
| 公）郡山市大槻町字六角北９番５ | 郡山（5800） | 16.8 | 1.8% | |
| 公）郡山市富久山町久保田字桝形３９番６ | 郡山（2900） | 16.2 | 2.7% | |
| 公）郡山市七ツ池町２４－１２ | 郡山（2500） | 20.9 | 1.4% | |
| 公）郡山市緑町１４－８ | 郡山（2400） | 23.2 | 3.4% | |
| 公）郡山市久留米６丁目１５１番５ | 郡山（5900） | 18 | 3.0% | |
| 公）郡山市大槻町字北ノ山７番７ | 郡山（6900） | 14.1 | 2.2% | |
| 公）郡山市桜木２－１５－１２ | 郡山（2900） | 19.6 | 0.9% | |
| 公）郡山市桃見台１４－１６ | 郡山（2200） | 24.5 | 2.3% | |
| 公）郡山市富田東５丁目３５番 | 郡山（3600） | 22.5 | 3.0% | |
| 公）郡山市堤下町２７番 | 郡山（1300） | 41.3 | 2.5% | |
| 公）郡山市富久山町久保田字南田１８番１ | 郡山（2100） | 12.9 | 2.3% | |
| 公）郡山市日和田町高倉字大口原１８番７５ | 郡山（7500） | 3.7 | 0.0% | |
| 公）郡山市谷地本町６７番 | 郡山（5700） | 24.4 | 2.2% | |
| 公）郡山市大町１－４－２ | 郡山（330） | 48.2 | 1.4% | |
| 公）郡山市富田東３丁目９１番 | 郡山（3800） | 22.9 | 2.4% |
途中ですが、この記事の説明を。
どうも、このサイト「イエ＆ライフ」を運営しているゴトウです。
ここからは、「あなたの（気になっている）不動産がこれからどうなるのか？」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。
すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、
「どうして上がっているのか？下がっているのか？」
「これからどうなるのか？」
という情報について、すごく大雑把な記事しかないと思いませんか？
例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市単位で「○％上がってます。」という情報ですよね。
だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、
- 買う・売るタイミングはいつがいいのか？
- この場所に買っても、１０年後、２０年後も後悔しないか？
といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。
それはちょっと残念すぎると思うんです。
不動産の取引は、あなたの人生の中でも１〜２番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。
なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。
４７都道府県・４５０以上の市区・５万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか？」「下がったのか？」に難しい理由はありませんでした。
特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。
ただし、最新の公示地価のデータは今年の１月１日現在の価格なので、新型コロナの影響が反映されていません。
そのため、この記事では、新型コロナの影響も含めて、今後の土地価格がどうなるか？についても考察しております。
なので、この記事を読み終わる頃には、
- 買う、または売るタイミングがわかる
- どこに買えば後悔しないかがわかる
ようになっているはずです。
と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。
それでは参りましょう。
２、過去７年間の郡山市の土地価格の動き
この７年間で郡山市の土地価格を見ると、福島県の平均が１２.３％下落したのに対して、プラス１８.２％と大幅に上昇していました。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
地価マップ：2013-19年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ほぼ全域で上昇していますね。
郡山駅の周辺の上昇率が低いのは、もともと土地価格が高かったためでしょう。
下落しているエリアは、かなり郊外のエリアのみとなっています。
７年間の上昇率：浜通りと中通りを中心に上昇
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
2013年4月から日銀が異次元緩和政策を始めてからは、金利が大きく低下したのです。
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この５年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。
例えば、都心部では通勤需要から駅近のマンションが人気化していますし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすい傾向にあります。
復興需要が追い風に。
それに加えて、復興需要も追い風でした。
震災による復興予算が東北三県に降りたため、福島県内の雇用が増え、お金が回るようになったのです。
福島県では、2000年ごろから公共事業が減り始め、それとともに土地価格も大きく下落していきましたが、今回の復興予算がついたことで仕事が増え、家を無くした人が他の場所に家を建てることで土地価格が上昇したのです。
なぜ他の都市へ波及しないのか？
しかし、その一方でそれ以外のエリアでは下落しています。
その理由は、人口の減少です。
家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、福島県ではこの１０年間で５万人以上減少しています。
復興事業も震災のあった浜通りに集中しているため、それ以外のエリアの公共事業は減ったままです。
家を建てる３０代人口も減っていますし、上昇しているエリアは一部に限られてしまうんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
今回の新型コロナウイルスは、経済的にも大きな影響が出ています。
オリンピックの延期が決まった３月２４日の翌日から日本では緊急事態宣言が出され、５月２５日の解除宣言までの２ヶ月間は、飲食店やホテル、交通機関の利用がかなり減少しました。
解除された６月以降も、本格的な回復までは程遠い状況です。
このような状況を受けて専門家の間では、「この４〜６月のGDP（国内総生産）は、年率にして２３％ほど減少したのではないか？」という見通しが出ています。
（参考：日経新聞「実質GDP、4～6月23%減 民間予測」）
ほとんどの業界では、売り上げが１割減れば、利益がほぼ吹っ飛びますので、平均２３％の売り上げが減ったということであれば、赤字の企業が続出していることになります。
そして、これから先の景気についても、まだまだ予断を許しません。
例えば、これまで業績が絶好調だったユニクロは、すでに今年に入って３回目の業績の下方修正をしました。
（参考：サンケイBIZ「ファストリ通期予想、３回目の下方修正 海外ユニクロ赤字が影響」）
日本だけでなく、世界的に売り上げの回復が思っている以上に鈍いため、このような状況になっているのです。
これはユニクロに限った話ではなく、自動車や電機など、幅広い業界で起こっている状況です。
また、この影響は長期化することが予想されています。
というのも、ワクチンの開発には１年〜１年半かかると予想されているからです。
「ワクチンの専門家からは、ワクチン候補ができても、臨床試験を実施して有効性と安全性を確かめて、国の承認を得て実用化するまでには、何年もかかるとの声もあがっている。」
そのため、海外から輸入・輸出をして稼いでいる製造業や、外国人観光客をあてにしている観光業・ホテル業など、幅広い企業での倒産も広がってくる可能性があります。
福島では、特に商業地が危ない
福島県内で特に大きいのが、商業地への影響です。
３月末から緊急事態宣言が全国に適用されたことで、ほとんどの商業施設が休業へと突入しました。
東京や大阪などの大都市の百貨店の売り上げを見ても、２〜３月は３〜４割減、４月は７〜８割減とかなりひどい状況となっています。
では、それ以外の地方店はどうかと言うと、全国的な自粛ムードもあって、やはり過去に見られないほどの売り上げの落ち込みが起こっています。
福岡でも約９割のマイナスになっていますし、それ以外の地方都市の仙台や高知、高槻（大阪）でも４月の売り上げは６〜８割前後のマイナスとなっており、福島県でも同様の傾向になっています。
百貨店の２〜４月の売上高（前年比）
| ２月 | ３月 | 4月 | |
| 三越（岩田屋） | −17.4% | -31.5% | -80.0% |
| 博多大丸 | -18.4% | -44.4% | -87.9% |
| 大丸（高知） | −6.8% | -36.4% | -73.1% |
| 松坂屋（高槻） | -11.8% | -33.9% | -67.0% |
| 三越伊勢丹（新潟） | +9.1% | -15.2% | -64.6% |
| 三越（仙台） | -4.6% | -26.1% | -64.9% |
（参考：各社HPより）
ここまで売り上げが減ってしまうと、他の周辺の小売店もかなり大きな影響を受けてきます。
閉店するお店も増えると、ビルも空室だらけになってくるので、商業地の土地価格も大きく下落していくでしょう。
そうすると、周辺の雇用が不安定化するため、家を購入する人が減少します。土地価格も下げやすくなってくるでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。
赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
では、具体的にあとどれぐらいなのか？
ブルームバーグが経済の専門家４５人にアンケートをしたところ、半数以上が２〜３年以内に限界が来ると予想していました。
半数以上が２〜３年以内に限界と回答
（参考：ブルームバーグ「２年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作－日銀サーベイ）
このアンケートは２０１８年６月にされたものなので、２０２０〜２１年前後となります。
聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、オリンピック前後と考える人が多かったと言えます。
この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。
ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなっています。
銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がるため、海外の投資家が国債の売却をする可能性もあります。
そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。
（２）復興事業はいつまで続くのか？
復興特別所得税は2037年まで続きますが、当初は企業からも特別税を徴収していたものの、廃止となり、現在復興関係の特別税収は3,000億円前後になっています。
平成３１年度の予算は１兆4,781億円まで減っていますので、復興需要の恩恵は今後もどんどん減っていくでしょう。
（３）これから福島県の人口はどうなるの？
国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した福島県の人口の見通しによると、2025年までに18万人減少するそうです。
福島県の人口は、2025年までに18万人減る
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
また、家を買う中心年代である３０代も、2025年までに51,000人減る見通しです。
家の買い手が今よりも２割以上減るので、これまで通りの上昇は見込めなくなるかもしれません。
福島県の30代人口は、2025年までに約51,000人減少
（出典：国立社会保障・人口問題研究所 平成３０年度人口推計）
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、郡山市の土地価格は、
- 復興需要によって公共事業が盛り上がったため、浜通り、中通りを中心に土地価格が上昇している
- 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて商業地が下がる可能性あり
- 今後は、復興予算も減り、30代人口も減っていくので、これまでの勢いはなくなっていくだろう
と言えるでしょう。
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。
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価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
幅広いエリアで上昇してきた郡山市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、郡山市内に「芳賀（はが）」という地区があります。
郡山駅の東側に広がる住宅地です。
この芳賀地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：18万円／坪
- 実際の取引価格：17〜35万円／坪
と、公示地価の約1.0〜1.9倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約２倍です。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の２倍以上の価格で取引されている」
「最低価格と最高価格が３倍以上も違う」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*４７都道府県の132市区町村の公示地価と実際の取引を比較
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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