（アイキャッチ画像出典：ウィキペディア Sugikats, 郡山なかまち夢通り入口）
この記事では郡山市の
- 公示地価、基準地価
- この８年間の土地価格の動きと、その理由
- 今後どうなるのか？
の３点について解説しています。
１、郡山市の公示地価、基準地価：上昇率ランキング
*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。１文字からOK
*公：公示地価（2021.1.1現在）New!
*基：基準地価（2020.7.1現在）
＊R2比変化率：令和２年比の変化率。並び順の基準にしています
| 区分 | 住居表示 | 最寄駅（m) | 坪単価（万円） | R2比変化率 | H25比変化率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 公／住宅 | 郡山市神明町２－１５ | 郡山（1300） | 37.6 | 4.6% | 55.7% |
| 公／住宅 | 郡山市深沢２－１７－５ | 郡山（2400） | 25.1 | 2.0% | 22.5% |
| 公／住宅 | 郡山市朝日２－２０－８ | 郡山（2900） | 30.8 | 2.0% | 45.0% |
| 公／住宅 | 郡山市富田町字音路１番１０２外 | 郡山（4600） | 18.5 | 1.8% | 32.5% |
| 公／住宅 | 郡山市緑町１４－８ | 郡山（2400） | 23.6 | 1.7% | |
| 公／住宅 | 郡山市富久山町久保田字桝形３９番６ | 郡山（2900） | 16.5 | 1.6% | |
| 公／住宅 | 郡山市富田東５丁目３５番 | 郡山（3600） | 22.8 | 1.5% | |
| 公／住宅 | 郡山市富久山町福原字泉崎１９番１５ | 郡山（2600） | 16.2 | 1.4% | 23.4% |
| 公／住宅 | 郡山市池ノ台９－１２ | 郡山（2100） | 28.3 | 1.4% | 32.0% |
| 公／住宅 | 郡山市並木５丁目３番１１ | 郡山（3900） | 25.2 | 1.3% | 29.1% |
| 公／住宅 | 郡山市大槻町字原田北１８番８ | 郡山（5600） | 15.8 | 1.3% | 21.5% |
| 公／住宅 | 郡山市新屋敷１丁目７３番８ | 郡山（4500） | 24.5 | 1.2% | 37.0% |
| 公／住宅 | 郡山市桃見台１４－１６ | 郡山（2200） | 24.8 | 1.2% | |
| 公／住宅 | 郡山市字名倉２３８番３ | 郡山（3900） | 17.7 | 1.1% | 21.0% |
| 公／住宅 | 郡山市菜根２－３－２ | 郡山（3600） | 24 | 1.1% | 31.2% |
| 公／住宅 | 郡山市富久山町久保田字石堂３０番１３ | 郡山（2000） | 18.3 | 1.1% | |
| 公／住宅 | 郡山市島２－３７－１７ | 郡山（4100） | 22.6 | 1.0% | |
| 公／住宅 | 郡山市静西１丁目１８４番 | 郡山（6200） | 22.3 | 0.9% | 55.8% |
| 公／商業 | 郡山市富田東３丁目９１番 | 郡山（3800） | 23.1 | 0.9% | |
| 公／住宅 | 郡山市西ノ内１－９－２０ | 郡山（2400） | 23.4 | 0.9% | 24.8% |
| 公／住宅 | 郡山市片平町字新蟻塚１０７番２５ | 郡山（6200） | 12.4 | 0.8% | 18.4% |
| 公／住宅 | 郡山市堤下町２７番 | 郡山（1300） | 41.6 | 0.8% | |
| 公／住宅 | 郡山市大槻町字六角北９番５ | 郡山（5800） | 16.9 | 0.8% | |
| 公／住宅 | 郡山市赤木町３－１６ | 郡山（1000） | 26 | 0.8% | 28.2% |
| 公／住宅 | 郡山市久留米６丁目１５１番５ | 郡山（5900） | 18.2 | 0.7% | |
| 公／住宅 | 郡山市大槻町字北ノ山７番７ | 郡山（6900） | 14.2 | 0.7% | |
| 公／住宅 | 郡山市巳六段１５９番 | 郡山（5600） | 18.9 | 0.7% | 25.6% |
| 公／住宅 | 郡山市鳴神３丁目４８番１ | 郡山（4900） | 23.9 | 0.7% | |
| 公／住宅 | 郡山市大槻町字北中野４２番１５ | 郡山（5800） | 19.5 | 0.7% | |
| 公／商業 | 郡山市細沼町９－１ | 郡山（1100） | 26 | 0.6% | 16.2% |
| 公／住宅 | 郡山市七ツ池町２４－１２ | 郡山（2500） | 21 | 0.6% | |
| 公／住宅 | 郡山市菜根４－５－７ | 郡山（3200） | 21.7 | 0.6% | 21.5% |
| 公／商業 | 郡山市喜久田町卸１丁目７１番１ | 郡山（9100） | 11 | 0.6% | 19.6% |
| 公／住宅 | 郡山市（日和田９街区２－１） | 日和田（1800） | 16.5 | 0.6% | 24.9% |
| 公／住宅 | 郡山市富田町字西原６０番１ | 郡山（4500） | 16.7 | 0.6% | 17.5% |
| 公／商業 | 郡山市谷地本町６７番 | 郡山（5700） | 24.5 | 0.5% | |
| 公／住宅 | 郡山市富久山町久保田字南田１８番１ | 郡山（2100） | 13 | 0.5% | |
| 公／住宅 | 郡山市桜木２－１５－１２ | 郡山（2900） | 19.7 | 0.5% | |
| 公／商業 | 郡山市朝日１－１３－５ | 郡山（2300） | 29.1 | 0.5% | 19.6% |
| 公／住宅 | 郡山市開成３－１５－１１ | 郡山（3500） | 22.4 | 0.3% | 20.7% |
| 公／商業 | 郡山市栄町６－１５ | 郡山（2100） | 23.5 | 0.3% | 12.5% |
| 公／工業 | 郡山市安積４丁目２４３番 | 郡山（5900） | 11.8 | 0.3% | 10.2% |
| 公／住宅 | 郡山市安積町笹川字西長久保１１９番４６ | 郡山（5900） | 14.4 | 0.2% | 18.9% |
| 公／商業 | 郡山市南１丁目５４番 | 郡山（3200） | 28.8 | 0.2% | 14.9% |
| 公／住宅 | 郡山市大槻町字針生下５６番３ | 郡山（4300） | 16.9 | 0.2% | 19.2% |
| 公／住宅 | 郡山市開成６丁目１５番 | 郡山（4100） | 20 | 0.2% | 13.7% |
| 公／住宅 | 郡山市小原田５－１４－１９ | 郡山（2600） | 19.3 | 0.0% | 13.6% |
| 公／商業 | 郡山市本町１－１８－９ | 郡山（600） | 25.7 | 0.0% | 13.2% |
| 公／工業 | 郡山市日和田町高倉字下杉下１番１外 | 郡山（9300） | 4.7 | 0.0% | 10.9% |
| 公／商業 | 郡山市小原田４－１４－３１ | 郡山（2200） | 19 | 0.0% | 9.9% |
| 公／住宅 | 郡山市片平町字西大町２９番 | 郡山（8500） | 5.4 | 0.0% | 1.2% |
| 公／住宅 | 郡山市喜久田町堀之内字堀内１２７番３ | 喜久田（700） | 7.7 | 0.0% | -0.9% |
| 公／住宅 | 郡山市日和田町高倉字大口原１８番７５ | 郡山（7500） | 3.7 | 0.0% | |
| 公／住宅 | 郡山市字古川８０番７ | 郡山（1900） | 11.9 | -0.3% | 7.1% |
| 公／商業 | 郡山市本町２－２－１０ | 郡山（1100） | 22.8 | -0.4% | 15.7% |
| 公／住宅 | 郡山市田村町守山字大町３番２ | 磐城守山（360） | 6.6 | -0.5% | 0.0% |
| 公／工業 | 郡山市富久山町福原字竹之内１２８番３外 | 郡山（4900） | 4.4 | -0.7% | 8.0% |
| 公／住宅 | 郡山市熱海町安子島字町１７０番 | 安子ケ島（630） | 4.2 | -0.8% | |
| 公／商業 | 郡山市中町１５－９ | 郡山（510） | 38.9 | -0.8% | 12.3% |
| 公／住宅 | 郡山市日和田町高倉字高倉７４番外 | 郡山（9900） | 3.5 | -0.9% | -3.6% |
| 公／住宅 | 郡山市三穂田町八幡字後町５番１ | 郡山（12000） | 3.3 | -1.1% | -4.7% |
| 公／住宅 | 郡山市熱海町熱海１丁目３１１番４ | 磐梯熱海（400） | 7.8 | -1.3% | -3.6% |
| 公／商業 | 郡山市駅前１－６－６ | 郡山（150） | 119.5 | -1.4% | 18.4% |
| 公／住宅 | 郡山市芳賀２－１６－１４ | 郡山（1700） | 18 | -1.4% | 17.7% |
| 公／住宅 | 郡山市笹川２丁目１９８番 | 郡山（5700） | 12 | -3.2% | 6.8% |
| 公／住宅 | 郡山市田村町上行合字西川原６番１４外 | 郡山（4100） | 9.5 | -5.0% | -2.9% |
| 公／商業 | 郡山市駅前２－９－８ | 郡山（400） | 40.6 | -5.4% | 12.1% |
| 公／住宅 | 郡山市安積町日出山字神明下２３番２ | 郡山（4100） | 9.4 | -6.3% | -7.9% |
| 公／商業 | 郡山市駅前２－６－４ | 郡山（270） | 63.4 | -6.8% | 15.7% |
| 公／商業 | 郡山市大町１－４－２ | 郡山（330） | 44.9 | -6.8% | |
| 基／住宅 | 郡山市神明町２－１５ | 郡山（1300） | 36.6 | 53.1% | |
| 基／住宅 | 郡山市大槻町字室ノ木北２９番４ | 郡山（7200） | 16.7 | 35.9% | |
| 基／住宅 | 郡山市桑野２－１５－６ | 郡山（3200） | 29.9 | 35.8% | |
| 基／住宅 | 郡山市久留米６丁目１５１番５ | 郡山（5900） | 18.1 | 33.9% | |
| 基／住宅 | 郡山市静町２９－４ | 郡山（5400） | 18.9 | 30.2% | |
| 基／住宅 | 郡山市咲田１－７－１６ | 郡山（1600） | 22.3 | 29.1% | |
| 基／住宅 | 郡山市桑野４－１１－３ | 郡山（4200） | 25.7 | 27.5% | |
| 基／商業 | 郡山市麓山２－１３－９ | 郡山（1800） | 23.5 | 27.1% | |
| 基／住宅 | 郡山市うねめ町１０８番 | 郡山（6000） | 15.3 | 25.4% | |
| 基／住宅 | 郡山市富田町字坦ノ腰２番４２ | 郡山（6000） | 14.6 | 25.1% | |
| 基／住宅 | 郡山市安積町南長久保２丁目２２６番 | 郡山（6100） | 16 | 24.7% | |
| 基／住宅 | 郡山市安積荒井２丁目２５４番 | 郡山（4700） | 18.5 | 22.7% | |
| 基／住宅 | 郡山市鶴見坦１－８－７ | 郡山（2400） | 26.1 | 21.9% | |
| 基／商業 | 郡山市朝日３－２－３８ | 郡山（3100） | 30.5 | 21.1% | |
| 基／商業 | 郡山市備前舘２丁目１１４番外 | 郡山（4000） | 27.1 | 21.1% | |
| 基／住宅 | 郡山市緑ケ丘西１丁目１１番４ | 郡山（6000） | 11.7 | 20.7% | |
| 基／住宅 | 郡山市開成３－１５－１１ | 郡山（3500） | 22.3 | 20.7% | |
| 基／住宅 | 郡山市島１－６－２２ | 郡山（3500） | 22.7 | 19.8% | |
| 基／住宅 | 郡山市並木１丁目１４番１９ | 郡山（3000） | 24.9 | 19.7% | |
| 基／住宅 | 郡山市横塚５－１－１３ | 郡山（2100） | 15.3 | 19.0% | |
| 基／住宅 | 郡山市大槻町字中ノ平３６０番１８ | 郡山（5500） | 17.6 | 18.4% | |
| 基／工業 | 郡山市待池台２丁目１７番 | 郡山（12000） | 5.1 | 17.4% | |
| 基／住宅 | 郡山市久留米２丁目７９番４外 | 郡山（4400） | 17.9 | 16.3% | |
| 基／住宅 | 郡山市台新２－１８－６ | 郡山（4600） | 18.4 | 16.3% | |
| 基／商業 | 郡山市中町１１－４ | 郡山（200） | 83.8 | 14.4% | |
| 基／住宅 | 郡山市小原田２－７－９ | 郡山（2500） | 14.4 | 13.2% | |
| 基／商業 | 郡山市大町１－４－２ | 郡山（330） | 46.5 | 12.8% | |
| 基／住宅 | 郡山市日和田町字朝日坦３０番５ | 日和田（900） | 10.1 | 11.3% | |
| 基／商業 | 郡山市島２－４４－２４ | 郡山（3700） | 24.1 | 11.1% | |
| 基／住宅 | 郡山市富久山町久保田字水口４９番２ | 郡山（1500） | 15.1 | 10.6% | |
| 基／商業 | 郡山市巳六段２１１番 | 郡山（5000） | 20.3 | 8.7% | |
| 基／住宅 | 郡山市安積町笹川字目光池西３４番８３ | 郡山（6700） | 11.1 | 7.7% | |
| 基／商業 | 郡山市喜久田町字松ケ作１６番２０ | 郡山（8300） | 13 | 7.3% | |
| 基／工業 | 郡山市富田町字権現林２６番６１外 | 郡山（7100） | 11 | 7.1% | |
| 基／住宅 | 郡山市安積町日出山４丁目７６番２ | 郡山（3400） | 12.9 | 4.6% | |
| 基／住宅 | 郡山市田村町金屋字二本木３７番１ | 郡山（4700） | 9.1 | 4.2% | |
| 基／住宅 | 郡山市田村町下行合字宮田１３０番２９ | 郡山（4400） | 5.7 | -0.6% | |
| 基／商業 | 郡山市富久山町久保田字梅田９１番１ | 郡山（1000） | 17.4 | -2.0% | |
| 基／商業 | 郡山市熱海町熱海５丁目１８０番 | 磐梯熱海（1100） | 9.2 | -3.1% | |
| 基／住宅 | 郡山市田村町谷田川字西曲渕１１番１ | 谷田川（3200） | 2.9 | -3.3% | |
| 基／住宅 | 郡山市笹川１丁目１０２番 | 郡山（4600） | 10.2 | -4.0% | |
| 基／工業 | 郡山市田村町上行合字南川田４７番２外 | 郡山（4400） | 5.6 | -4.5% | |
| 基／住宅 | 郡山市西田町鬼生田字町３２８番１外 | 日和田（4600） | 3.2 | -4.8% | |
| 基／住宅 | 郡山市逢瀬町河内字屋敷１７３番 | 郡山（11000） | 3.6 | -6.0% | |
| 基／住宅 | 郡山市方八町２－１０－１６ | 郡山（1300） | 23.1 | ||
| 基／住宅 | 郡山市字十貫河原５６番２２ | 郡山（2600） | 8.3 | ||
| 基／住宅 | 郡山市八山田５丁目６９番８ | 郡山（4100） | 23.1 | ||
| 基／住宅 | 郡山市湖南町中野字諏訪前２４０８番３ | 上戸（13000） | 2.8 | ||
| 基／住宅 | 郡山市富久山町福原字陣場２２３番３ | 郡山（3800） | 2.9 | ||
| 基／商業 | 郡山市芳賀１－１－４ | 郡山（1000） | 21.4 | ||
| 基／商業 | 郡山市開成４－８－１０ | 郡山（3500） | 22.4 | ||
| 基／商業 | 郡山市虎丸町６－１６ | 郡山（1300） | 37.3 | ||
| 公／住宅 | 郡山市亀田２－２２－２１ | 郡山（4600） | 20.9 | ||
| 公／商業 | 郡山市中町５－１ | 郡山（650） | 47.9 | ||
| 公／商業 | 郡山市堂前町３１－６ | 郡山（1000） | 31.5 | ||
| 公／商業 | 郡山市富田東５丁目８８番 | 郡山（3800） | 24.8 |
２、過去７年間の郡山市の土地価格の動き
この７年間で郡山市の土地価格を見ると、福島県の平均が１２.３上昇したのに対して、プラス１８.２％とさらに大幅に上昇していました。
では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか？
上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。
地価マップ：2013-20年の上昇率
変化率：赤色（30%以上）＞オレンジ色（10〜29.9%）＞緑色（0〜9.9%）＞青色（-9.9〜０％）＞紫色（-10%以下）
ほぼ全域で上昇していますね。
郡山駅の周辺の上昇率が低いのは、もともと土地価格が高かったためでしょう。
また、駅より東側の、阿武隈川周辺では、下落しているエリアがチラホラと見られますが、2019年の台風19号による洪水被害も関係していると思われます。
今回の不動産バブルの背景
全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。
ご覧のように、2013年4月以降、日銀が国債を買い占める、異次元緩和政策を行うことで、金利を下げてきました。
日銀が国債を買い占めて、金利を下げた
（参考：ARUHI住宅ローン フラット３５金利の推移 財務省 国債金利情報）
ザックリ言うと、この８年間で買い手は、同じ返済額で２割高い物件を買えるようになったということです。
例えば、フラット３５で期間３５年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。
同じ返済額で購入できる物件価格が２割上昇した
月々の支払額は増やさずに、約２割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。
そのため、人気のエリアほど、土地価格が上昇してきたのです。
復興需要が追い風に。
それに加えて、郡山市では復興需要も追い風でした。
震災による復興予算が東北三県に降りたため、福島県内の雇用が増え、お金が回るようになったのです。
福島県では、2000年ごろから公共事業が減り始め、それとともに土地価格も大きく下落していきました。
ですが、今回の復興予算がついたことで仕事が増え、家を無くした人が他の場所に家を建てることで土地価格が上昇したのです。
なぜ他の都市へ波及しないのか？
しかし、その一方でそれ以外のエリアでは下落しています。
その理由は、人口の減少です。
家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、福島県ではこの１０年間で５万人以上減少しています。
復興事業も震災のあった浜通りに集中しているため、それ以外のエリアの公共事業は減ったままです。
家を建てる３０代人口も減っていますし、上昇しているエリアは一部に限られてしまうんですね。
３、新型コロナの影響はどうなのか？
今回の新型コロナによる経済的な混乱によって、飲食店や宿泊・観光業などに大きな影響が出ていますが、2021年2月現在の失業率は、２.９％とかなり安定しています。
2008年に起こったリーマンショック後の失業率が、最大で５.５％まで上昇したことから考えると、かなり低いと言えるでしょう。
ですが、この低い失業率は、政府による支援による下支えがあるからです。
リーマンの時に支払われた雇用調整助成金が、2009年の１年間で6,536億円だったのに対して、今回はすでに２兆7,658億円と、４倍以上も使われているのです。
（参考：東洋経済「日本に｢隠れ失業者｣が山ほどいるという大問題」）
助成金の予算は、昨年６月までだったものが、何度も延長され、その都度予算がつけられてきましたが、今年の６月まで延長が決まっているものの、徐々にその範囲が狭くなっています。
助成金の打ち切りが、そろそろ現実化しそうなのです。
従業員に休業手当を払って雇用を維持した企業に支給される雇用調整助成金は現在、一日あたりの上限額を1万5000円に引き上げる特例措置が取られています。
厚労省はこの措置について現行のままで4月末まで延長したうえで、5月以降は企業の経営状況や感染状況に応じて上限額を下げながら6月末まで続けるということです。
この助成金が打ち切られれば、一気に失業率が跳ね上がるため、特に賃貸物件の空室が増えることが予想されます。
また、失業者が増えれば景気はさらに悪化するため、影響を受ける業種が増えますので、人気の低い郊外の戸建てエリアでも、買い手がつきにくくなっていくでしょう。
４、その他のリスク
新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。
（１）この低金利はいつまで続くのか？
そもそも、異次元緩和政策とは、国債の金利を下げるために、日銀が国債を買い占めることで実現させてきた政策でした。
そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。
むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。
例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで国債からの利息が減り、半数以上が赤字になっています。
金利低下で、赤字の地銀がどんどん増えている
赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。
また、黒田総裁の任期である2023年までに、当初の目標である「年率２％で物価を上げること」は、達成できないこともわかってきました。
（参考：NHK「日銀 黒田総裁 今の任期中に2％の物価目標 達成困難に」）
つまり、2013〜2023年の１０年間で、
- 株や不動産価格は上昇した
- 当初の物価目標は達成できず
- 副作用として、金融機関の赤字行が続出
という状況になっているわけです。
そのため、黒田総裁の次の方が、この政策を続ける可能性は低いのではないかと予想されます。
目的を達成できずに、銀行が潰れて混乱してしまっては、意味がありませんからね。
実は、すでに異次元緩和をやめる準備に入っている
とはいうものの、「異次元緩和をやめます」と発表すれば、金利が一気に上がる可能性もありますから、日銀でも慎重に進めているように見えます。
なぜかと言うと、日銀の国債を買い占めるペースが、２０１８年頃からすでに減らしてきているからです。
日銀が国債を買い占める比率を減らしている
（参考：財務省 2021.6.24「国の債務管理の在り方に関する懇談会（参考資料２）」）
2021年現在、日銀が買い占めている比率は、期間１〜１０年の国債（赤色の線）で約６０％程度、期間１０年超の国債（灰色の線）で８.７％にまで下がっています。
このまま、買い占める量を減らしていけば、いずれ金利も徐々に上がっていくことになります。
金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる
なお、金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増えるため、不動産価格は下落していきます。
そのため、特に売却を検討している人は、異次元緩和で低金利が続いているうちに、準備をしておいた方がいいでしょう。
（２）復興事業はいつまで続くのか？
復興特別所得税は2037年まで続きますが、当初は企業からも特別税を徴収していたものの、廃止となり、現在復興関係の特別税収は3,000億円前後になっています。
令和元年度の予算は１兆4,781億円まで減っていますので、復興需要の恩恵は今後もどんどん減っていくでしょう。
（３）これから郡山市の人口はどうなるの？
郡山市が推計した人口の見通しによると、直近の人口の減少ペースを反映させた方法で計算したところ（灰色の点線）、2020→30年の10年間で2.7万人減少するそうです。
郡山市の人口は、2020→30年で2.7万人減る
また、家を買う年代が含まれる15〜64歳の生産年齢人口も、現実的な推計（灰色の点線）では、これから１０年間で2.8万人減少する見通しです。
郡山市の15〜64歳人口は、2020→30年で28,000人減少
つまり、これから家を買う世代が、２割以上減るわけです。
そのため、人気のないエリアでは、さらに買い手がつきにくくなっていくでしょう。
結論：買うなら？売るなら？
以上のことから、郡山市の土地価格は、
- 復興需要によって公共事業が盛り上がったため、浜通り、中通りの大都市を中心に土地価格が上昇してきた
- 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて商業地が下がる可能性あり
- 今後は、復興予算も減り、生産年齢人口も減っていくので、これまでの勢いはなくなっていくだろう
と言えるでしょう。
郡山市でこれから上がりそうな地域は？
ここまで、リスクについてばかり書いてきましたが、「これから上がりそうな地域はないのか？安定しそうな地域はないのか？」も気になりますよね。
私見ではありますが、郡山駅の西側の住宅地であれば、これからも堅調なのではないかと思います。
その理由として、
- 【小中学校の統廃合】少子高齢化で、市内外の小中学校が統廃合になる動きはこれからも続きますので、学区の残る駅中心部の地区に家を買いたい世帯が増えると予想されます
- 【立地的に優れる】温暖化の影響もあって、川沿いのエリアの水害リスクが重要視されてきますので、阿武隈川沿いのエリアは敬遠されやすくなるでしょう
- 【土地価格が比較的安い】住宅地でも坪２０〜２５万円ぐらいのところも多く、４０坪でも1,000万円ぐらいで買える計算になります
の３点が挙げられます。
特に重要なポイントとして、2020年8月までは、水害リスクについて、不動産業者から買い手に対して説明する義務がなかったことです。
逆を言えば、今後は水害リスクを踏まえて土地価格が決められることになります。
（参考：「物件は水害ハザードマップのここです。」不動産取引の際に不動産会社による説明を義務化）
そのため、郡山駅より西側の水害リスクの低く、買い物や通勤・通学の利便性に優れたエリアに対する需要は、今後も堅調ではないかと予想します。
では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか？
買うなら：下落を待つよりも低金利の今がベスト
土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。
その理由は２つあります。
①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく
例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。
仮に数年で１割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。
②異次元緩和で低金利の今がチャンス
また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。
ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。
ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット３５」か「１０年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。
非公開物件＝安い物件
不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。
そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。
また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。
当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。
こちらの「タウンライフ」に登録すると、お近くの複数の不動産会社から、非公開物件の情報を教えてもらえます。
価格が下がるのを待ちたい人でも、こちらで格安物件を見つければ、「低金利」と「安い物件」の２つの美味しいところが狙えるでしょう。
売るなら：超低金利の今が１番のチャンス
幅広いエリアで上昇してきた郡山市ですが、住宅地の土地価格に最も影響を与えてきたのはこの超低金利です。
しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。
また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が１番高い時期と言えるでしょう。
公示地価を信じると損をする？
この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。
例えば、郡山市内に「芳賀（はが）」という地区があります。
郡山駅の東側に広がる住宅地です。
この芳賀地区の公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：18万円／坪
- 実際の取引価格：17〜35万円／坪
と、公示地価の約1.0〜1.9倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約２倍です。
このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。
同じ地域なのに、
「公示地価の３割増し、場合によっては２倍以上の価格で取引されている」
といった取引がゴロゴロ見つかったのです。
*東京、大阪、北海道、福島など１７都道府県を調査
| 都道府県 | 住所 | 公示地価／坪 | 取引価格／坪 | 公示地価の何倍？ |
|---|---|---|---|---|
| 東京都２３区 | 千代田区神保町 | 485万円 | 300〜990万円 | 0.62〜2.04倍 |
| 東京都２３区 | 中央区佃 | 644万円 | 530〜970万円 | 0.82〜1.51倍 |
| 東京都２３区 | 墨田区東向島 | 111万円 | 150〜290万円 | 1.35〜2.61倍 |
| 東京都 | 八王子市北野台 | 33万円 | 30〜43万円 | 0.91〜1.3倍 |
| 東京都 | 立川市柴崎町 | 121万円 | 97〜340万円 | 0.8〜2.81倍 |
| 東京都 | 武蔵野市吉祥寺本町 | 216万円 | 150〜300万円 | 0.69〜1.39倍 |
| 神奈川県 | 横浜市神奈川区松見町 | 85万円 | 74〜150万円 | 0.87〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 川崎市中原区木月 | 136万円 | 160〜240万円 | 1.18〜1.76倍 |
| 神奈川県 | 相模原市緑区東橋本 | 70万円 | 17〜140万円 | 0.24〜2倍 |
| 千葉県 | 千葉市中央区松波 | 77万円 | 64〜110万円 | 0.83〜1.43倍 |
| 千葉県 | 船橋市松が丘 | 30万円 | 26〜41万円 | 0.87〜1.37倍 |
| 千葉県 | 柏市今谷上町 | 49万円 | 39〜85万円 | 0.8〜1.73倍 |
| 埼玉県 | さいたま市浦和区北浦和 | 113万円 | 78〜160万円 | 0.69〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 川口市差間 | 43万円 | 42〜61万円 | 0.98〜1.42倍 |
| 埼玉県 | 所沢市久米 | 49万円 | 22〜76万円 | 0.45〜1.55倍 |
| 北海道 | 札幌市北区25条西 | 38万円 | 32〜48万円 | 0.84〜1.26倍 |
| 北海道 | 旭川市８条通 | 10万円 | 7〜14万円 | 0.7〜1.4倍 |
| 北海道 | 苫小牧市桜木町 | 7万円 | 6.5〜13万円 | 0.93〜1.86倍 |
| 青森県 | 青森市三内 | 10万円 | 5.4〜14万円 | 0.54〜1.4倍 |
| 青森県 | 八戸市田向 | 14万円 | 10〜28万円 | 0.71〜2倍 |
| 青森県 | 弘前市大字田園 | 13万円 | 15〜18万円 | 1.15〜1.38倍 |
| 秋田県 | 秋田市手形 | 22万円 | 18〜25万円 | 0.82〜1.14倍 |
| 秋田県 | 大仙市大曲中通町 | 11万円 | 13〜15万円 | 1.18〜1.36倍 |
| 秋田県 | 由利本荘市石脇 | 7.8万円 | 5〜14万円 | 0.64〜1.79倍 |
| 岩手県 | 盛岡市加賀野 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 岩手県 | 一関市赤荻 | 8万円 | 5.5〜17万円 | 0.69〜2.13倍 |
| 岩手県 | 奥州市佐倉河 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 宮城県 | 仙台市泉区将監 | 26万円 | 34〜52万円 | 1.31〜2倍 |
| 宮城県 | 石巻市三ツ股 | 10万円 | 7.8〜14万円 | 0.78〜1.4倍 |
| 宮城県 | 名取市大手町 | 27万円 | 29〜40万円 | 1.07〜1.48倍 |
| 福島県 | 福島市野田町 | 22万円 | 16〜72万円 | 0.73〜3.27倍 |
| 福島県 | いわき市小島町 | 22万円 | 35万円 | 1.59倍 |
| 福島県 | 郡山市芳賀 | 18万円 | 17〜35万円 | 0.94〜1.94倍 |
| 山形県 | 山形市東原町 | 26万円 | 18〜32万円 | 0.69〜1.23倍 |
| 山形県 | 鶴岡市本町 | 11万円 | 8〜17万円 | 0.73〜1.55倍 |
| 山形県 | 酒田市新橋 | 9.5万円 | 10〜15万円 | 1.05〜1.58倍 |
| 新潟県 | 新潟市中央区天神尾 | 38万円 | 35〜62万円 | 0.92〜1.63倍 |
| 新潟県 | 長岡市東栄 | 19万円 | 13〜19万円 | 0.68〜1倍 |
| 新潟県 | 上越市春日野 | 14万円 | 9.6〜16万円 | 0.69〜1.14倍 |
| 富山県 | 富山市牛島本町 | 26万円 | 23〜36万円 | 0.88〜1.38倍 |
| 富山県 | 高岡市城東 | 17万円 | 9.3〜19万円 | 0.55〜1.12倍 |
| 富山県 | 射水市太閤山 | 15万円 | 12〜18万円 | 0.8〜1.2倍 |
| 石川県 | 金沢市泉野町 | 35万円 | 24〜45万円 | 0.69〜1.29倍 |
| 石川県 | 加賀市小菅波町 | 14万円 | 2.3〜21万円 | 0.16〜1.5倍 |
| 石川県 | 野々市市押野 | 26万円 | 25〜31万円 | 0.96〜1.19倍 |
| 福井県 | 福井市灯明寺 | 19万円 | 15〜26万円 | 0.79〜1.37倍 |
| 福井県 | 坂井市丸岡町西瓜屋 | 10万円 | 12〜15万円 | 1.2〜1.5倍 |
| 群馬県 | 高崎市上中居町 | 25万円 | 18〜36万円 | 0.72〜1.44倍 |
| 群馬県 | 前橋市駒形町 | 15万円 | 8.7〜18万円 | 0.58〜1.2倍 |
| 群馬県 | 伊勢崎市昭和町 | 13万円 | 9.6〜41万円 | 0.74〜3.15倍 |
| 栃木県 | 宇都宮市泉が丘 | 28万円 | 28〜40万円 | 1〜1.43倍 |
| 栃木県 | 足利市八幡町 | 16.5万円 | 8.7〜19万円 | 0.53〜1.15倍 |
| 栃木県 | 小山市城東 | 24万円 | 3.8〜27万円 | 0.16〜1.13倍 |
| 茨城県 | 水戸市河和田 | 14万円 | 9.2〜20万円 | 0.66〜1.43倍 |
| 茨城県 | 古河市東 | 24万円 | 11〜36万円 | 0.46〜1.5倍 |
| 茨城県 | つくば市春日 | 37万円 | 53万円 | 1.43倍 |
| 愛知県 | 名古屋市千種区東山元町 | 56万円 | 19〜67万円 | 0.34〜1.2倍 |
| 愛知県 | 岡崎市大和町 | 37万円 | 43〜51万円 | 1.16〜1.38倍 |
| 愛知県 | 豊橋市高師本郷町 | 24万円 | 11〜33万円 | 0.46〜1.38倍 |
| 岐阜県 | 岐阜市北一色 | 21万円 | 17〜28万円 | 0.81〜1.33倍 |
| 岐阜県 | 大垣市林町 | 23万円 | 10〜31万円 | 0.43〜1.35倍 |
| 岐阜県 | 多治見市明和町 | 11.5万円 | 8.9〜15万円 | 0.77〜1.3倍 |
| 三重県 | 津市大谷町 | 35万円 | 41〜55万円 | 1.17〜1.57倍 |
| 三重県 | 四日市市大字茂福 | 21万円 | 24〜32万円 | 1.14〜1.52倍 |
| 三重県 | 桑名市大字桑名 | 22万円 | 25〜29万円 | 1.14〜1.32倍 |
| 静岡県 | 静岡市葵区音羽町 | 71万円 | 51〜85万円 | 0.72〜1.2倍 |
| 静岡県 | 浜松市中区鴨江 | 31万円 | 0.85〜40万円 | 0.03〜1.29倍 |
| 静岡県 | 三島市加茂 | 33万円 | 33〜44万円 | 1〜1.33倍 |
| 長野県 | 長野市若里 | 29万円 | 30〜46万円 | 1.03〜1.59倍 |
| 長野県 | 松本市桐 | 21万円 | 29〜30万円 | 1.38〜1.43倍 |
| 長野県 | 上田市常磐城 | 14万円 | 14〜18万円 | 1〜1.29倍 |
| 山梨県 | 甲府市上石田 | 15万円 | 19〜23万円 | 1.27〜1.53倍 |
| 大阪府 | 大阪市浪速区恵美須東 | 149万円 | 39〜600万円 | 0.26〜4.03倍 |
| 大阪府 | 茨木市庄 | 61万円 | 40〜100万円 | 0.66〜1.64倍 |
| 大阪府 | 高槻市安岡時町 | 38万円 | 25〜55万円 | 0.66〜1.45倍 |
| 京都府 | 京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町 | 41万円 | 22〜64万円 | 0.54〜1.56倍 |
| 京都府 | 宇治市小倉町 | 43万円 | 22〜55万円 | 0.51〜1.28倍 |
| 京都府 | 城陽市久世 | 37万円 | 28〜49万円 | 0.76〜1.32倍 |
| 滋賀県 | 大津市朝日が丘 | 45万円 | 25〜55万円 | 0.56〜1.22倍 |
| 滋賀県 | 草津市追分 | 30万円 | 32〜37万円 | 1.07〜1.23倍 |
| 滋賀県 | 長浜市祇園町 | 17万円 | 8.9〜23万円 | 0.52〜1.35倍 |
| 兵庫県 | 神戸市鈴蘭台南町 | 24万円 | 14〜41万円 | 0.58〜1.71倍 |
| 兵庫県 | 姫路市飾磨区今在家 | 28万円 | 30〜35万円 | 1.07〜1.25倍 |
| 兵庫県 | 尼崎市稲葉荘 | 56万円 | 39〜83万円 | 0.7〜1.48倍 |
| 奈良県 | 奈良市中登美ケ丘 | 35万円 | 40〜61万円 | 1.14〜1.74倍 |
| 奈良県 | 橿原市土橋町 | 26万円 | 31〜44万円 | 1.19〜1.69倍 |
| 奈良県 | 生駒市俵口町 | 27万円 | 22〜35万円 | 0.81〜1.3倍 |
| 和歌山県 | 和歌山市黒田 | 21万円 | 19〜48万円 | 0.9〜2.29倍 |
| 和歌山県 | 田辺市東山 | 19万円 | 22〜24万円 | 1.16〜1.26倍 |
| 岡山県 | 岡山市田中 | 33万円 | 35〜47万円 | 1.06〜1.42倍 |
| 岡山県 | 倉敷市大島 | 31万円 | 13〜35万円 | 0.42〜1.13倍 |
| 岡山県 | 津山市東一宮 | 10万円 | 4.5〜12万円 | 0.45〜1.2倍 |
| 広島県 | 広島市牛田早稲田 | 40万円 | 19〜80万円 | 0.48〜2倍 |
| 広島県 | 福山市沖野上町 | 24万円 | 6.9〜34万円 | 0.29〜1.42倍 |
| 広島県 | 呉市広白岳 | 17万円 | 7.4〜21万円 | 0.44〜1.24倍 |
| 鳥取県 | 鳥取市吉方温泉 | 17万円 | 5〜19万円 | 0.29〜1.12倍 |
| 鳥取県 | 米子市観音寺新町 | 16万円 | 15〜20万円 | 0.94〜1.25倍 |
| 島根県 | 松江市内中原町 | 26万円 | 26〜32万円 | 1〜1.23倍 |
| 山口県 | 下関市綾羅木南町 | 13万円 | 20万円 | 1.54倍 |
| 山口県 | 山口市小郡下郷 | 16.5万円 | 8.9〜19万円 | 0.54〜1.15倍 |
| 山口県 | 宇部市笹山町 | 7.3万円 | 10〜13万円 | 1.37〜1.78倍 |
| 愛媛県 | 松山市岩崎町 | 44万円 | 30〜68万円 | 0.68〜1.55倍 |
| 愛媛県 | 今治市南大門町 | 17万円 | 24〜30万円 | 1.41〜1.76倍 |
| 愛媛県 | 新居浜市河内町 | 22万円 | 10〜24万円 | 0.45〜1.09倍 |
| 香川県 | 高松市松縄町 | 29万円 | 39〜40万円 | 1.34〜1.38倍 |
| 香川県 | 丸亀市中府町 | 25万円 | 35万円 | 1.4倍 |
| 徳島県 | 徳島市佐古一番町 | 31万円 | 13〜59万円 | 0.42〜1.9倍 |
| 高知県 | 高知市東久万 | 34万円 | 29〜38万円 | 0.85〜1.12倍 |
| 福岡県 | 福岡市南区大楠 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 福岡県 | 北九州市八幡西区永犬丸西町 | 17万円 | 10〜21万円 | 0.59〜1.24倍 |
| 福岡県 | 久留米市諏訪野町 | 22万円 | 15〜27万円 | 0.68〜1.23倍 |
| 佐賀県 | 佐賀市兵庫北 | 21万円 | 16〜31万円 | 0.76〜1.48倍 |
| 佐賀県 | 唐津市和多田本村 | 18万円 | 18〜24万円 | 1〜1.33倍 |
| 佐賀県 | 鳥栖市弥生が丘 | 19万円 | 18〜21万円 | 0.95〜1.11倍 |
| 大分県 | 大分市王子新町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 大分県 | 別府市山の手町 | 21万円 | 16〜35万円 | 0.76〜1.67倍 |
| 大分県 | 中津市中央町 | 30万円 | 28〜45万円 | 0.93〜1.5倍 |
| 長崎県 | 長崎市滑石 | 20万円 | 14〜24万円 | 0.7〜1.2倍 |
| 長崎県 | 佐世保市広田 | 11万円 | 19〜29万円 | 1.73〜2.64倍 |
| 長崎県 | 諫早市小船越町 | 13万円 | 22万円 | 1.69倍 |
| 熊本県 | 熊本市武蔵ヶ丘 | 21万円 | 15〜32万円 | 0.71〜1.52倍 |
| 熊本県 | 八代市井上町 | 9万円 | 4.7〜10万円 | 0.52〜1.11倍 |
| 熊本県 | 天草市今釜新町 | 14万円 | 14〜15万円 | 1〜1.07倍 |
| 宮崎県 | 宮崎市神宮 | 28万円 | 32〜33万円 | 1.14〜1.18倍 |
| 宮崎県 | 都城市姫城町 | 10万円 | 8.5〜15万円 | 0.85〜1.5倍 |
| 宮崎県 | 延岡市西小路 | 19万円 | 20〜26万円 | 1.05〜1.37倍 |
| 鹿児島県 | 鹿児島市荒田 | 56万円 | 35〜91万円 | 0.63〜1.63倍 |
| 鹿児島県 | 霧島市国分中央 | 11万円 | 9.5〜15万円 | 0.86〜1.36倍 |
| 鹿児島県 | 薩摩川内市平佐町 | 9.5万円 | 7.9〜10.4万円 | 0.83〜1.09倍 |
| 沖縄県 | 那覇市首里石嶺町 | 42万円 | 31〜46万円 | 0.74〜1.1倍 |
| 沖縄県 | うるま市江州 | 56万円 | 69〜97万円 | 1.23〜1.73倍 |
| 沖縄県 | 浦添市経塚 | 53万円 | 60〜69万円 | 1.13〜1.3倍 |
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