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売却の流れは７ステップ
この記事では、不動産の売却の流れをザックリ理解するために、３分でわかるようにまとめました。
全体の流れを見ることで、重要なポイントが理解できるはずです。
それでは参りましょう。
１ 売却準備
不動産会社に相談に行く前に、調べておきたいこともありますよね。
具体的には、
- 不動産の相場価格
- 売れるまでの期間
- どこの不動産会社に頼めばいいか
は最低でも知っておくべきでしょう。
不動産の相場を調べる方法
相場を調べる方法は、
- 不動産サイトの物件情報
- 公示地価・基準地価
- 実際の取引情報
の３つがあります。
ⅰ 不動産サイトの物件情報
不動産サイトの「ホームズ」に載っている物件情報から、土地やマンション、戸建ての平均価格を調べることができます。
- 売出価格なので、その価格で売れるとは限らない
- 市区町村別なので、それ以上詳しい地域ごとの相場はわからない
といった欠点がありますので、ザックリとした価格をイメージする場合に使うべきでしょう。
ⅱ 公示地価・基準地価
公示地価とは、国が出している「取引の価格の目安」で、全国2.6万地点の土地価格について、毎年３月の下旬ごろに発表されています。
都道府県が出している「基準地価」も、同様の役割を持っています。
ただし、
- 公示地価と基準地価を合わせても５万件ぐらいなので、カバー率は約1,600分の１でしかない
- 全国の取引の約16%のデータから作成しているため、地域によっては実際の取引価格とかなり違ったりする
といった点に注意が必要です。
ⅲ 実際の取引情報
公示地価や基準地価を決めるために、不動産取引をした人に対して、国土交通省が「いくらで売買しましたか？」というアンケート調査をしています。
そのアンケート結果をこちらのサイトで見ることができるのです。
地図からも調べられますし、地名を選択することで絞り込むことも可能です。
- 全国の取引の約16%程度しかないので、地域によってはほとんどデータが掲載されていない場合もある
- 同じ地域でも２倍ぐらいの坪単価で取引されていることもあり、平均的な相場を知ろうと思うと、けっこう難しい
といった点があるので注意が必要です。
１〜３のどれについても、参考値として押さえておくべきでしょう。
高く売れるか確かめる方法
なお、「ⅱ 公示地価・基準地価」は、「ⅲ 実際の取引データ」から算出されていますが、２つを比べるとかなり違いがあるケースがあります。
気づかれた方もいるかもしれませんが、上に挙げた「茅ヶ崎市香川」地区の公示地価と実際の取引価格を見比べてみると、いずれも香川駅から徒歩５分程度のエリアにも関わらず、
- 公示地価：49.8万円／坪（15.1万円／㎡）
- 取引価格：35〜71万円／坪
と、公示地価の0.7〜1.4倍の開きがあります。
このことからも、公示地価と実際の取引価格の間には、かなりの幅があると考えた方がいいでしょう。
売却までの期間の目安
「いくらで売れるか？」もそうですが、「売れるまでの期間」も気になりますよね。
売却までの期間については、アットホームの調査が参考になります。
戸建て・マンション、築年数によっても違ってきますが、
- 戸建て：平均１１ヶ月
- マンション：平均６ヶ月
となっています。
（参考：中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査）
平均築年数が戸建てで１５年、マンションで１２年である点に注意が必要です。
相続した実家や、ローンを払い終わった自宅の買い替えなどでは、もっと時間がかかる可能性があるので、余裕をもって計画する必要がありますね。
不動産会社を探す
「不動産会社をどこにするか？」でも、多くの人が悩むポイントです。
信用できる不動産会社を探したいわけですが、不動産会社のホームページを見ても、取引実績を載せている会社はほとんど見当たりません。
ですが、不動産サイト「スーモ」であれば、登録している不動産会社が売却実績を掲載しているので、そこをチェックすることで実績を確認できます。
マンションが多い会社、土地や戸建ての多い会社など、それぞれ特徴があるので、自分の物件に合わせて当たりをつけることが可能です。
例えば、横浜市の不動産会社の販売実績をもとにランキングを作成した結果がこちらです。
| 社名 | 住所 | 販売実績（年間件数） | 戸建て・土地 | マンション |
|---|---|---|---|---|
| 大京穴吹不動産横浜店 | 横浜市西区北幸1-4-1 横浜天理ビル17階 | 156 | ほぼ100% | |
| オークラヤ住宅(株)横浜営業所 | 横浜市神奈川区鶴屋町2-23-2 TSプラザビルディング 15階 | 143 | 100% | |
| ナイス（株）住まいの情報館住まいるCafe鶴見東 | 横浜市鶴見区鶴見中央1-26-1 横浜アーバンビル101 | 101 | 15% | 85% |
| 三井住友トラスト不動産 港南台センター | 横浜市港南区港南台3-15-2-102 港南台駅前プラザ1階 | 63 | 70% | 30% |
| ナイス(株)住まいるCafe星川 | 横浜市保土ケ谷区川辺町6-1 ナイスエスアリーナ横濱星川1階 | 55 | 40% | 60% |
| 三井住友トラスト不動産 横浜第二センター | 横浜市西区北幸1-6-1 横浜ファーストビル9階 | 54 | 70% | 30% |
| (株)長谷工リアルエステート東戸塚店 | 横浜市戸塚区川上町85-1 N&Fビル2 5階 | 52 | ほぼ100% | |
| 三井住友トラスト不動産 横浜第一センター | 横浜市西区北幸1-6-1 横浜ファーストビル9階 | 52 | 55% | 45% |
| 三井住友トラスト不動産 上大岡センター | 横浜市港南区上大岡西1-6-1 ゆめおおおかオフィスタワー 17階 | 48 | 75% | 25% |
| mic(株)三春情報センター金沢文庫店 | 横浜市金沢区谷津町378 | 46 | 40% | 60% |
業界大手の「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」などは参加していないため参考値にはなりますが、不動産会社によって「マンションが得意」「戸建てが得意」というように、得意・不得意があるのがわかりますよね。
先ほどの茅ヶ崎市の公示地価と実際の取引価格の事例を見てもわかる通り、公示地価よりもかなり高く売れたり、安く売れたりしているのは、依頼した不動産会社によって得意・不得意があるからです。
そのため、何社か不動産会社に査定を依頼して、得意な会社を探すことが重要なのです。
２ 価格査定
周辺の環境や、土地の形状、建物の状態などを見てもらい、実際にいくらぐらいで売れるかを査定してもらいます。
この価格を参考に、実際にいくらで売り出すかを検討します。
ですが、先ほど説明した通り、不動産会社には得意・不得意があるため、何社か査定をしてもらいながら、絞り込んでいった方が高く売ることができます。
そのため、複数の不動産会社から査定をもらった方がいいでしょう。
３ 媒介契約
不動産会社に売却を依頼する契約を「媒介契約」と言います。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の３種類があるのですが、不動産会社では必ずと言っていいほど、「2.」か「3.」を勧めてきます。
というのも、この２つの媒介契約は「１社だけとの契約」なので、他社に取引を取られずに済むので、不動産会社にとって都合がいいからです。
ですが、この２０年以上の流れを見ると、逆に「２社以上との契約」の方が増えています。
その理由は、一括査定サービスの普及です。
ネットで簡単に、複数の不動産会社に査定を依頼することができるようになったのです。
各社の査定価格から「平均価格」がわかりますから、この「平均価格」で競争してもらった方が早く売れます。
高く売るには時間がかかりますから、早く売りたい人が一般媒介契約を選ぶようになったんですね。
４ 販売活動
不動産会社と媒介契約を結んだ後は、不動産会社が販売活動を行います。
ここからは、不動産会社がしっかりリードしてくれるので、あまり心配する必要はありません。
ホームページや不動産サイト、折込チラシなどを駆使して売却活動を進めていきます。
見込みの買い手が現われたら、実際に物件を内覧にきます。
交渉や説明は不動産会社が行いますが、室内をキレイに掃除しておいたり、場合によってはリフォームが必要になることもあるでしょう。
また、買い手から値下げの交渉をしてくる可能性もあるので、いくらまでなら引き下げてもOKなのか、考えておくと交渉もスムーズに進みますね。
５ 売買契約
買い手が決まったら、売買契約を結ぶことになります。
売買契約をする時には、手付金として売却金額の10%程度を受け取ることが一般的です。
また、契約では売主が「瑕疵（かし）担保責任」を負うことになります。
もし、引き渡しをした後に、不具合などが見つかったら、売主の負担で直したりしなければいけないのです。
そのため、売買契約には、瑕疵担保責任を免除する文言を盛り込んだり、事前に買い手にとって不都合なことは、説明しておく必要があります。
６ 引き渡し
引渡では残金の入金があります。
また、
- 土地に抵当権がついている場合には、抵当権の抹消
- 固定資産税、都市計画税の精算
なども、このタイミングで行います。
７ 確定申告
不動産を売却したからといって、必ず確定申告をする必要はありません。
ですが、売却して利益が出た場合には、確定申告が必要です。
特に相続した土地で、買値がわからない場合は注意が必要です。
というのも、買値がわからない場合には、売値の5%を買値として計算しなければいけないからです。
95%が利益になるので、確定申告が必要になりますからね。
最初にやっておくべき準備項目
ざっとここまで売却の流れを解説してきましたが、不動産会社と契約してしまえば、あとは不動産会社が詳しく説明、リードしてくれますので、不動産会社を選ぶまでが勝負と言えるでしょう。
ですが、どこの不動産会社に頼めばいいかわからない場合には、不動産の一括査定がオススメです。
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そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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「でも、まだ売ると決めたわけじゃないんだけど、、、」
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