不動産を売るまでの流れ|9つのステップ | イエ&ライフ

不動産を売るまでの流れ|7つのステップを3分でザックリ解説

不動産売却までの9ステップ不動産売却

売却の流れは7ステップ

この記事では、不動産の売却の流れをザックリ理解するために、3分でわかるようにまとめました。

 

不動産売却の7つのステップ

 

全体の流れを見ることで、重要なポイントが理解できるはずです。

それでは参りましょう。

 

1 売却準備

不動産会社に相談に行く前に、調べておきたいこともありますよね。

具体的には、

  • 不動産の相場価格
  • 売れるまでの期間
  • どこの不動産会社に頼めばいいか

は最低でも知っておくべきでしょう。

 

不動産の相場を調べる方法

相場を調べる方法は、

  1. 不動産サイトの物件情報
  2. 公示地価・基準地価
  3. 実際の取引情報

の3つがあります。

 

ⅰ 不動産サイトの物件情報

不動産サイトの「ホームズ」に載っている物件情報から、土地やマンション、戸建ての平均価格を調べることができます。

 

 
 
【こんな感じで、市区町村別の平均価格が確認できます】千葉県の平均価格
 
ただし、ここで載っている相場は、
  • 売出価格なので、その価格で売れるとは限らない
  • 市区町村別なので、それ以上詳しい地域ごとの相場はわからない

といった欠点がありますので、ザックリとした価格をイメージする場合に使うべきでしょう。

 

ⅱ 公示地価・基準地価

公示地価とは、国が出している「取引の価格の目安」で、全国2.6万地点の土地価格について、毎年3月の下旬ごろに発表されています。

都道府県が出している「基準地価」も、同様の役割を持っています。

 

 
地図から調べることもできますし、直接地名を入力して調べることも可能です。
 
【こんな感じで調べられます】茅ヶ崎市香川の公示地価

 

ただし、

  • 公示地価と基準地価を合わせても5万件ぐらいなので、カバー率は約1,600分の1でしかない
  • 全国の取引の約16%のデータから作成しているため、地域によっては実際の取引価格とかなり違ったりする

といった点に注意が必要です。

 

 

ⅲ 実際の取引情報

公示地価や基準地価を決めるために、不動産取引をした人に対して、国土交通省が「いくらで売買しましたか?」というアンケート調査をしています。

そのアンケート結果をこちらのサイトで見ることができるのです。

 

 

地図からも調べられますし、地名を選択することで絞り込むことも可能です。

 
【こんな感じで、各地域の取引を確認することができます】茅ヶ崎市香川の土地取引
 
 
ただし、
  • 全国の取引の約16%程度しかないので、地域によってはほとんどデータが掲載されていない場合もある
  • 同じ地域でも2倍ぐらいの坪単価で取引されていることもあり、平均的な相場を知ろうと思うと、けっこう難しい

といった点があるので注意が必要です。

 

1〜3のどれについても、参考値として押さえておくべきでしょう。

 

高く売れるか確かめる方法

なお、「ⅱ 公示地価・基準地価」は、「ⅲ 実際の取引データ」から算出されていますが、2つを比べるとかなり違いがあるケースがあります。

 

気づかれた方もいるかもしれませんが、上に挙げた「茅ヶ崎市香川」地区の公示地価と実際の取引価格を見比べてみると、いずれも香川駅から徒歩5分程度のエリアにも関わらず、

  • 公示地価:49.8万円/坪(15.1万円/㎡)
  • 取引価格:35〜71万円/坪

と、公示地価の0.7〜1.4倍の開きがあります。

 

このことからも、公示地価と実際の取引価格の間には、かなりの幅があると考えた方がいいでしょう。

 

売却までの期間の目安

「いくらで売れるか?」もそうですが、「売れるまでの期間」も気になりますよね。

売却までの期間については、アットホームの調査が参考になります。

 

戸建て・マンション、築年数によっても違ってきますが、

  • 戸建て:平均11ヶ月
  • マンション:平均6ヶ月

となっています。

 

 

平均築年数が戸建てで15年、マンションで12年である点に注意が必要です。

相続した実家や、ローンを払い終わった自宅の買い替えなどでは、もっと時間がかかる可能性があるので、余裕をもって計画する必要がありますね。

 

 

不動産会社を探す

「不動産会社をどこにするか?」でも、多くの人が悩むポイントです。

信用できる不動産会社を探したいわけですが、不動産会社のホームページを見ても、取引実績を載せている会社はほとんど見当たりません。

 

ですが、不動産サイト「スーモ」であれば、登録している不動産会社が売却実績を掲載しているので、そこをチェックすることで実績を確認できます。

マンションが多い会社、土地や戸建ての多い会社など、それぞれ特徴があるので、自分の物件に合わせて当たりをつけることが可能です。

 

【スーモなら、不動産会社の売却実績が確認できる】スーモの不動産会社検索
(参考:スーモ)

 

例えば、横浜市の不動産会社の販売実績をもとにランキングを作成した結果がこちらです。

 

社名住所販売実績(件)戸建て・土地マンション
大京穴吹不動産横浜店横浜市西区北幸1-4-1494ほぼ10割
三春情報センター横浜市港南区日野8-8-114463割7割
オークラヤ住宅横浜市西区北幸1-1-8283ほぼ10割
野村の仲介+横浜市西区北幸1-11-112222割8割
朝日リビング横浜市緑区十日市場町1791割9割
大京穴吹不動産横浜市港南区上大岡西1-6-11721割9割
ナイス住まいの情報館横浜市鶴見区鶴見中央1-26-11691割9割
三井住友トラスト不動産横浜市港南区港南台3-15-2-1021578割2割
ウスイホーム横須賀市久里浜2-2-31548割2割
三井住友トラスト不動産横浜市西区北幸1-6-11478割2割

 

業界大手の「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」などは参加していないため参考値にはなりますが、不動産会社によって「マンションが得意」「戸建てが得意」というように、得意・不得意があるのがわかりますよね。

 

先ほどの茅ヶ崎市の公示地価と実際の取引価格の事例を見てもわかる通り、公示地価よりもかなり高く売れたり、安く売れたりしているのは、依頼した不動産会社によって得意・不得意があるからです。

 

そのため、何社か不動産会社に査定を依頼して、得意な会社を探すことが重要なのです。

 

2 価格査定

周辺の環境や、土地の形状、建物の状態などを見てもらい、実際にいくらぐらいで売れるかを査定してもらいます。

この価格を参考に、実際にいくらで売り出すかを検討します。

 

ですが、先ほど説明した通り、不動産会社には得意・不得意があるため、何社か査定をしてもらいながら、絞り込んでいった方が高く売ることができます。

そのため、複数の不動産会社から査定をもらった方がいいでしょう。

 

3 媒介契約

不動産会社に売却を依頼する契約を「媒介契約」と言います。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

の3種類があるのですが、不動産会社では必ずと言っていいほど、「2.」か「3.」を勧めてきます。

 

というのも、この2つの媒介契約は「1社だけとの契約」なので、他社に取引を取られずに済むので、不動産会社にとって都合がいいからです。

 

【媒介契約の比較表】
媒介契約の比較表

 

ですが、この20年以上の流れを見ると、逆に「2社以上との契約」の方が増えています。

 

媒介契約のシェア

(参考:公益財産法人 不動産流通推進センター)

 

その理由は、一括査定サービスの普及です。

ネットで簡単に、複数の不動産会社に査定を依頼することができるようになったのです。

 

一般媒介契約の比率の推移

(参考:公益財産法人 不動産流通推進センター)

 

各社の査定価格から「平均価格」がわかりますから、この「平均価格」で競争してもらった方が早く売れます。

高く売るには時間がかかりますから、早く売りたい人が一般媒介契約を選ぶようになったんですね。

 

4 販売活動

不動産会社と媒介契約を結んだ後は、不動産会社が販売活動を行います。

ここからは、不動産会社がしっかりリードしてくれるので、あまり心配する必要はありません。

 

ホームページや不動産サイト、折込チラシなどを駆使して売却活動を進めていきます。

 

見込みの買い手が現われたら、実際に物件を内覧にきます。

交渉や説明は不動産会社が行いますが、室内をキレイに掃除しておいたり、場合によってはリフォームが必要になることもあるでしょう。

 

また、買い手から値下げの交渉をしてくる可能性もあるので、いくらまでなら引き下げてもOKなのか、考えておくと交渉もスムーズに進みますね。

 

5 売買契約

買い手が決まったら、売買契約を結ぶことになります。

売買契約をする時には、手付金として売却金額の10%程度を受け取ることが一般的です。

 

また、契約では売主が「瑕疵(かし)担保責任」を負うことになります。

もし、引き渡しをした後に、不具合などが見つかったら、売主の負担で直したりしなければいけないのです。

 

そのため、売買契約には、瑕疵担保責任を免除する文言を盛り込んだり、事前に買い手にとって不都合なことは、説明しておく必要があります。

 

6 引き渡し

引渡では残金の入金があります。

また、

  • 土地に抵当権がついている場合には、抵当権の抹消
  • 固定資産税、都市計画税の精算

なども、このタイミングで行います。

 

7 確定申告

不動産を売却したからといって、必ず確定申告をする必要はありません。

ですが、売却して利益が出た場合には、確定申告が必要です。

 

特に相続した土地で、買値がわからない場合は注意が必要です。

というのも、買値がわからない場合には、売値の5%を買値として計算しなければいけないからです。

95%が利益になるので、確定申告が必要になりますからね。

 

最初にやっておくべき準備項目

ざっとここまで売却の流れを解説してきましたが、不動産会社と契約してしまえば、あとは不動産会社が詳しく説明、リードしてくれますので、不動産会社を選ぶまでが勝負と言えるでしょう。

 

ですが、どこの不動産会社に頼めばいいかわからない場合には、不動産の一括査定がオススメです。

複数の不動産会社から簡単に査定書をもらえるサービスで、メールや郵送で査定書をもらえる「机上査定」を選べるので、「まだ売ると決めたわけではないけど、情報だけは知りたい」という人にとっても気軽に使える点が人気です。

 

こんな感じで査定書がもらえます

査定結果

 

その中でも、

  • 参加企業数が多い
  • 利用者数が多い

の2つの条件を満たしたサービスをご紹介します。

 

HOME’S(ホームズ)

ホームズ

 

参加社数:1,704社

利用者数:470万人

机上査定:可能

 

大手不動産サイトの「ホームズ」が運営しているサービスです。

 

こちらのサービスは、大企業なだけあって、参加している会社の数も1番多く地方や郊外の物件でも査定ができるのが強みです。

 

 

HOME’Sはこちら

 

 

イエウール

イエウール_ライン

 

参加社数:1,600社

利用者数:450万人

机上査定:可能

 

イエウールの特徴は、大手企業の参加数が1番多い点です。複数の査定の中に大手も入れたい場合には、このサービスを使うといいでしょう。

 

大手15社中9社が参加しているのは、イエウールだけ

一括査定の比較_大手の参加状況

 

 

イエウールはこちら

 

 

イエイ

イエイ

 

参加社数:1,000社

利用者数:400万人

机上査定:可能

 

イエイの特徴は、「お断り代行」「メール相談」といったフォロー体制が充実している点です。

 

代わりに断ってくれる安心感が欲しい人は、このサービスがオススメですね。

 

 

イエイはこちら

 

3社の比較表はこちら

↓↓↓

サービス名参加社数利用者数リンク
HOME'S
homes_テーブル用
1,704470万人HOME'Sはこちら
イエウール
イエウール_テーブル用
1,600450万人イエウールはこちら
イエイ
イエイ_テーブル用
1,000400万人イエイはこちら

 

 

<参考記事>

不動産の取引は、いろいろと知っておいた方が得になることが多いので、気になるテーマから情報収集をするのが効果的です。

どの記事もコンパクトにまとめていますので、それほど時間もかかりませんよ。

 

・なぜ依頼する不動産会社によって、売却金額が変わるのか?

不動産の実勢価格の調べ方|数百万円高く売るために必要な、たった1つのこと
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・信頼できる不動産会社の調べ方

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この記事では、不動産会社を調べるコツをご紹介します。取引実績の豊富な会社、長く続いている会社を探す方法を解説しています。

 

・一般媒介契約が増えている理由

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この記事では、不動産を売却する際に結ぶ3種類の媒介契約について、その特徴と一般媒介契約が増えている理由について解説します。

 

・税金の計算方法

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