那須塩原市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

那須塩原市 栃木県

(アイキャッチ画像出典:Douglas P. Perkins, Looking out from Nasushiobara Station. Tochigi, Japan.

 

この記事では那須塩原市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. 土地価格がこれまで上昇・下落した理由
  3. 今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

(なお、本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

1、那須塩原市の公示地価、基準地価の一覧

(1)公示地価(2023.1.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
那須塩原市下永田3丁目1172番12西那須野(900)9.40.0%-1.4%
那須塩原市大原間字北後545番6那須塩原(0)13.1-0.5%-2.9%
那須塩原市並木町116番171黒磯(2900)6-1.1%-5.7%
那須塩原市弥生町12-17黒磯(1000)8.8-1.1%-6.0%
那須塩原市高柳字関谷道東2番115西那須野(1600)8-1.2%-6.5%
那須塩原市黒磯幸町42番90外黒磯(290)10.4-1.3%-5.7%
那須塩原市東栄2-9-11黒磯(400)7.3-1.3%-6.8%
那須塩原市清住町94番170外黒磯(1900)6.6-1.5%-7.4%
那須塩原市永田町3-3西那須野(120)14.4-1.6%-6.9%
那須塩原市関谷字街道東1228番4西那須野(10000)4.4-2.2%-10.2%
那須塩原市塩原字古町738番外西那須野(21000)9.6-3.0%-13.4%
那須塩原市中塩原字時ケ崎359番10西那須野(23000)5.2-3.7%-15.1%

 

(2)基準地価(2023.7.1現在)

*変化率が空白:比較する年度のデータがない場合

*最寄駅の( )内は、駅からの距離(m)

住所または地番最寄駅坪単価(万円)前年比2018年比
那須塩原市西三島2丁目172番21西那須野( 1700)8.70.0%-1.1%
那須塩原市方京3丁目5番4那須塩原( 900)11.80.0%-3.0%
那須塩原市前弥六南町12番13那須塩原( 850)11.40.0%
那須塩原市東三島四丁目70番26西那須野( 2400)8.30.0%
那須塩原市西原町8-31西那須野( 1400)12.1-0.3%-1.3%
那須塩原市西朝日町8-8西那須野( 300)10.3-0.3%-2.2%
那須塩原市東三島1丁目104番28西那須野( 2200)9.2-0.4%-1.4%
那須塩原市南町10-6西那須野( 700)8.8-0.4%-2.2%
那須塩原市下永田6丁目1230番26西那須野( 2100)8-0.4%-2.4%
那須塩原市四区町1540番1西那須野( 6100)3.3-0.5%-4.3%
那須塩原市大原間西1丁目13番6那須塩原( 450)13.1-0.5%-3.4%
那須塩原市上厚崎字市野沢道608番20黒磯( 3200)5.4-0.6%-2.4%
那須塩原市沓掛字北通698番8那須塩原( 2100)2.3-0.7%-4.8%
那須塩原市鍋掛字鍋掛原1087番197黒磯( 2600)4.4-0.7%-4.3%
那須塩原市百村字新田491番黒磯( 13000)2-0.8%-4.0%
那須塩原市下永田1丁目1009番7外西那須野( 1500)11-0.9%-6.4%
那須塩原市豊浦北町69番159黒磯( 2000)10.3-1.0%
那須塩原市鍋掛字鍋掛原1088番241外黒磯( 1500)6.8-1.0%-5.1%
那須塩原市青木字大輪地原27番256黒磯( 9000)3.1-1.0%-6.9%
那須塩原市二区町1439番4野崎( 2100)5.8-1.1%-5.4%
那須塩原市若葉町3-14黒磯( 1400)8.6-1.1%-5.8%
那須塩原市大原間西1丁目1番10那須塩原( 0)20-1.1%-6.9%
那須塩原市関谷字日の出1698番13西那須野( 15000)2-1.3%-7.3%
那須塩原市埼玉字四方寺3番133黒磯( 3900)5-1.3%-6.7%
那須塩原市末広町53番107外黒磯( 1400)9.8-1.3%-6.9%
那須塩原市大原間字北後404番9那須塩原( 200)9.2-1.4%-7.0%
那須塩原市本町9-32黒磯( 300)11.4-2.0%-9.0%
那須塩原市塩原字古町2386番1西那須野( 21000)6.8-2.8%-14.5%
那須塩原市関谷字宿ノ内132番3西那須野( 11000)5-3.2%-14.3%
那須塩原市塩原字福渡60番9外西那須野( 19000)4.6-3.5%-15.2%

 

 

 

 

2、那須塩原市の土地価格の動き

那須塩原市の土地価格は、この1年間で、住宅地で-1.5%、商業地も-1.6%と、下落しました。

また、2018→2023年の5年間で見ると、住宅地で-7.2%。商業地で-7.4%と、毎年下落しているようです。

 

那須塩原市の公示地価

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのあたりが上がっているのか?

まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。

 

5年間の変化率(2018→2023年)

変化率:赤紫(+10%以上)>ピンク色(+5〜9.9%)>オレンジ色(0〜 +4.9%)>緑色(-0.1〜 -4.9%)>青色(-5〜 -9.9%)>茶色(-10%以下)

 

  • あまり下がっていないエリア:那須塩原駅、西那須野駅の周辺の住宅地
  • 大きく下落しているエリア:山間部

という傾向が見られました。

 

なぜ、これほど下落しているのか?

最も大きな理由は、農地の宅地化です。

農家の高齢化が進んでいることもあって、農地が新しい宅地へと次々と変わっているため、古くからある住宅地を欲しがる人が減り、土地価格の下落が止まらないのです。

 

実際、この5年間の世帯数の変化を見てみると、那須塩原駅、西那須野駅を中心に、増加しているエリアがかなり目立ちます。

 

那須塩原市の世帯数の変化(2018.4〜2023.1)

増減数:濃い赤色(+100世帯以上)>オレンジ色(+50〜99世帯)>緑色(+10〜 49世帯)>青色の↙️(-10〜 -49世帯)>紫色の↙️(-50世帯以下)

(参考:那須塩原市 地区別人口)

 

これだけ世帯数が増えていれば、普通ならば土地価格が上がりそうなものですが、農地の宅地化によるもののため、古い住宅地の人気が減ってしまい、土地価格の下落が止まらないわけですね。

 

3、これからどうなるのか?

那須塩原市の土地価格に影響を与えそうなリスクをまとめました。

 

これから那須塩原市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した那須塩原市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約5,000人減少するそうです。

 

那須塩原市はこれから10年で約5,000人減少

那須塩原市の人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

さらに、家を建てる中心年代の30〜40代人口も、2025→35年の10年間で約5,000人減る見通しです。

 

那須塩原市の30〜40代人口は、これから10年で約5,000人減る

那須塩原市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後はさらに買い手がつきにくいエリアが増えていくでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、那須塩原市の土地価格は、

  • 農地の宅地化が進んでいるため、古い住宅地の需要が下がっており、世帯数が増えても、土地価格の下落が続いている
  • 今後は、さらに人口減少も進むため、買い手がつきにくくなるエリアが増えていきそう

と言えるでしょう。

 

買うなら

ここでは、掘り出し物件を探すコツをご紹介します。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。

 

非公開物件の理由

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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売るなら

ここからは、高く売るコツをご紹介します。

 

公示地価よりも高く売れるカラクリ

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「大原間西(おおはらまにし)」という、那須塩原市の西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:13万円/坪
  • 実際の取引価格:11〜15万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.2倍で取引されていました。

 

【那須塩原市大原間西の公示地価】

那須塩原市の公示地価

  • 那須塩原駅から450mの距離、徒歩約6分(1分=80m)
  • 40,400円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 13万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【那須塩原市大原間西の土地取引(令和元年〜2年)】

那須塩原市の土地取引

  • 那須塩原駅から徒歩10〜11分のエリアで、11〜15万円/坪で取引されている
  • 公示地価・実際の取引ともに「第1種住居地域」という、似たような街並みのエリア

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の2倍以上の価格で取引されている」

「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

*東京、大阪、北海道、福島など17都道府県を調査

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍
埼玉県さいたま市浦和区北浦和113万円78〜160万円0.69〜1.42倍
埼玉県川口市差間43万円42〜61万円0.98〜1.42倍
埼玉県所沢市久米49万円22〜76万円0.45〜1.55倍
北海道札幌市北区25条西38万円32〜48万円0.84〜1.26倍
北海道旭川市8条通10万円7〜14万円0.7〜1.4倍
北海道苫小牧市桜木町7万円6.5〜13万円0.93〜1.86倍
青森県青森市三内10万円5.4〜14万円0.54〜1.4倍
青森県八戸市田向14万円10〜28万円0.71〜2倍
青森県弘前市大字田園13万円15〜18万円1.15〜1.38倍
秋田県秋田市手形22万円18〜25万円0.82〜1.14倍
秋田県大仙市大曲中通町11万円13〜15万円1.18〜1.36倍
秋田県由利本荘市石脇7.8万円5〜14万円0.64〜1.79倍
岩手県盛岡市加賀野21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
岩手県一関市赤荻8万円5.5〜17万円0.69〜2.13倍
岩手県奥州市佐倉河21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
宮城県仙台市泉区将監26万円34〜52万円1.31〜2倍
宮城県石巻市三ツ股10万円7.8〜14万円0.78〜1.4倍
宮城県名取市大手町27万円29〜40万円1.07〜1.48倍
福島県福島市野田町22万円16〜72万円0.73〜3.27倍
福島県いわき市小島町22万円35万円1.59倍
福島県郡山市芳賀18万円17〜35万円0.94〜1.94倍
山形県山形市東原町26万円18〜32万円0.69〜1.23倍
山形県鶴岡市本町11万円8〜17万円0.73〜1.55倍
山形県酒田市新橋9.5万円10〜15万円1.05〜1.58倍
新潟県新潟市中央区天神尾38万円35〜62万円0.92〜1.63倍
新潟県長岡市東栄19万円13〜19万円0.68〜1倍
新潟県上越市春日野14万円9.6〜16万円0.69〜1.14倍
富山県富山市牛島本町26万円23〜36万円0.88〜1.38倍
富山県高岡市城東17万円9.3〜19万円0.55〜1.12倍
富山県射水市太閤山15万円12〜18万円0.8〜1.2倍
石川県金沢市泉野町35万円24〜45万円0.69〜1.29倍
石川県加賀市小菅波町14万円2.3〜21万円0.16〜1.5倍
石川県野々市市押野26万円25〜31万円0.96〜1.19倍
福井県福井市灯明寺19万円15〜26万円0.79〜1.37倍
福井県坂井市丸岡町西瓜屋10万円12〜15万円1.2〜1.5倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
愛知県名古屋市千種区東山元町56万円19〜67万円0.34〜1.2倍
愛知県岡崎市大和町37万円43〜51万円1.16〜1.38倍
愛知県豊橋市高師本郷町24万円11〜33万円0.46〜1.38倍
岐阜県岐阜市北一色21万円17〜28万円0.81〜1.33倍
岐阜県大垣市林町23万円10〜31万円0.43〜1.35倍
岐阜県多治見市明和町11.5万円8.9〜15万円0.77〜1.3倍
三重県津市大谷町35万円41〜55万円1.17〜1.57倍
三重県四日市市大字茂福21万円24〜32万円1.14〜1.52倍
三重県桑名市大字桑名22万円25〜29万円1.14〜1.32倍
静岡県静岡市葵区音羽町71万円51〜85万円0.72〜1.2倍
静岡県浜松市中区鴨江31万円0.85〜40万円0.03〜1.29倍
静岡県三島市加茂33万円33〜44万円1〜1.33倍
長野県長野市若里29万円30〜46万円1.03〜1.59倍
長野県松本市桐21万円29〜30万円1.38〜1.43倍
長野県上田市常磐城14万円14〜18万円1〜1.29倍
山梨県甲府市上石田15万円19〜23万円1.27〜1.53倍
大阪府大阪市浪速区恵美須東149万円39〜600万円0.26〜4.03倍
大阪府茨木市庄61万円40〜100万円0.66〜1.64倍
大阪府高槻市安岡時町38万円25〜55万円0.66〜1.45倍
京都府京都市伏見区深草大亀谷万帖敷町41万円22〜64万円0.54〜1.56倍
京都府宇治市小倉町43万円22〜55万円0.51〜1.28倍
京都府城陽市久世37万円28〜49万円0.76〜1.32倍
滋賀県大津市朝日が丘45万円25〜55万円0.56〜1.22倍
滋賀県草津市追分30万円32〜37万円1.07〜1.23倍
滋賀県長浜市祇園町17万円8.9〜23万円0.52〜1.35倍
兵庫県神戸市鈴蘭台南町24万円14〜41万円0.58〜1.71倍
兵庫県姫路市飾磨区今在家28万円30〜35万円1.07〜1.25倍
兵庫県尼崎市稲葉荘56万円39〜83万円0.7〜1.48倍
奈良県奈良市中登美ケ丘35万円40〜61万円1.14〜1.74倍
奈良県橿原市土橋町26万円31〜44万円1.19〜1.69倍
奈良県生駒市俵口町27万円22〜35万円0.81〜1.3倍
和歌山県和歌山市黒田21万円19〜48万円0.9〜2.29倍
和歌山県田辺市東山19万円22〜24万円1.16〜1.26倍
岡山県岡山市田中33万円35〜47万円1.06〜1.42倍
岡山県倉敷市大島31万円13〜35万円0.42〜1.13倍
岡山県津山市東一宮10万円4.5〜12万円0.45〜1.2倍
広島県広島市牛田早稲田40万円19〜80万円0.48〜2倍
広島県福山市沖野上町24万円6.9〜34万円0.29〜1.42倍
広島県呉市広白岳17万円7.4〜21万円0.44〜1.24倍
鳥取県鳥取市吉方温泉17万円5〜19万円0.29〜1.12倍
鳥取県米子市観音寺新町16万円15〜20万円0.94〜1.25倍
島根県松江市内中原町26万円26〜32万円1〜1.23倍
山口県下関市綾羅木南町13万円20万円1.54倍
山口県山口市小郡下郷16.5万円8.9〜19万円0.54〜1.15倍
山口県宇部市笹山町7.3万円10〜13万円1.37〜1.78倍
愛媛県松山市岩崎町44万円30〜68万円0.68〜1.55倍
愛媛県今治市南大門町17万円24〜30万円1.41〜1.76倍
愛媛県新居浜市河内町22万円10〜24万円0.45〜1.09倍
香川県高松市松縄町29万円39〜40万円1.34〜1.38倍
香川県丸亀市中府町25万円35万円1.4倍
徳島県徳島市佐古一番町31万円13〜59万円0.42〜1.9倍
高知県高知市東久万34万円29〜38万円0.85〜1.12倍
福岡県福岡市南区大楠56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
福岡県北九州市八幡西区永犬丸西町17万円10〜21万円0.59〜1.24倍
福岡県久留米市諏訪野町22万円15〜27万円0.68〜1.23倍
佐賀県佐賀市兵庫北21万円 16〜31万円0.76〜1.48倍
佐賀県唐津市和多田本村18万円18〜24万円1〜1.33倍
佐賀県鳥栖市弥生が丘19万円18〜21万円0.95〜1.11倍
大分県大分市王子新町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
大分県別府市山の手町21万円16〜35万円0.76〜1.67倍
大分県中津市中央町30万円28〜45万円0.93〜1.5倍
長崎県長崎市滑石20万円14〜24万円0.7〜1.2倍
長崎県佐世保市広田11万円19〜29万円1.73〜2.64倍
長崎県諫早市小船越町13万円22万円1.69倍
熊本県熊本市武蔵ヶ丘21万円15〜32万円0.71〜1.52倍
熊本県八代市井上町9万円4.7〜10万円0.52〜1.11倍
熊本県天草市今釜新町14万円14〜15万円1〜1.07倍
宮崎県宮崎市神宮28万円32〜33万円1.14〜1.18倍
宮崎県都城市姫城町10万円8.5〜15万円0.85〜1.5倍
宮崎県延岡市西小路19万円20〜26万円1.05〜1.37倍
鹿児島県鹿児島市荒田56万円35〜91万円0.63〜1.63倍
鹿児島県霧島市国分中央11万円9.5〜15万円0.86〜1.36倍
鹿児島県薩摩川内市平佐町9.5万円7.9〜10.4万円0.83〜1.09倍
沖縄県那覇市首里石嶺町42万円31〜46万円0.74〜1.1倍
沖縄県うるま市江州56万円69〜97万円1.23〜1.73倍
沖縄県浦添市経塚53万円60〜69万円1.13〜1.3倍

 

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では、どうすれば、それがわかるのか?

 

答えは、不動産の一括査定です。

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