下野市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し | イエ&ライフ

下野市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し

下野市栃木県

(アイキャッチ画像出典:ウィキペディア Suikotei, かましん自治医大店

 

この記事では下野市の

  1. 公示地価、基準地価
  2. この7年間の土地価格の動き
  3. 新型コロナの影響を含め、今後どうなるのか?

の3点について解説しています。

 

1、下野市の公示地価、基準地価の一覧

 

*詳しい地名を入力すると、絞り込めます。1文字からOK

*公):公示地価(2020.1.1現在)

*基):基準地価(2020.7.1現在)

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

住居表示最寄駅(m)坪単価(万円)前年比変化率H25比変化率
基)下野市祇園2丁目10番12自治医大(700)351.9%19.8%
公)下野市祇園5丁目6番2自治医大(1000)30.61.5%17.0%
公)下野市緑5丁目13番4自治医大(1400)26.72.1%14.4%
基)下野市祇園1丁目16番2自治医大(240)38.31.8%12.6%
基)下野市駅東7-5-11小金井(800)16.61.0%3.7%
公)下野市小金井2丁目6番12外小金井(1600)150.4%0.7%
公)下野市下古山2丁目6番7外石橋(1300)16.60.4%0.2%
基)下野市大光寺1-7-12石橋(1800)13.6-0.5%-1.0%
基)下野市石橋字宿並東側292番2石橋(180)18.2-0.5%-3.7%
基)下野市石橋字横塚869番3石橋(810)15.4-0.4%-3.7%
公)下野市石橋字宿並東側292番2石橋(180)18.30.0%-3.8%
公)下野市石橋字横塚869番3石橋(810)15.50.0%-4.1%
公)下野市下石橋字花林521番石橋(2600)5.50.0%-4.5%
公)下野市小金井字東原2791番3小金井(900)12.10.0%-4.7%
基)下野市川中子字原山1172番22小金井(850)11.9-0.8%-4.7%
公)下野市上大領字東原284番19石橋(1600)11.80.0%-4.8%
公)下野市花の木3-8-32石橋(1400)13-0.3%-4.8%
公)下野市上坪山字東屋敷811番5小金井(5800)4-0.8%-5.5%
公)下野市柴字水溜リ88番23外小金井(2700)4.4-0.7%-5.6%
基)下野市上台字西浦680番1石橋(3100)4.9-1.3%-5.7%
公)下野市石橋字牛井戸635番3外石橋(800)12.4-0.5%-6.0%
基)下野市小金井字テシコ1829番1自治医大(1400)5.1-1.9%-6.0%
公)下野市薬師寺字五丁目1539番1自治医大(2400)7-0.9%-7.4%
公)下野市中大領字松香369番3石橋(2300)5.4-1.2%-7.8%
基)下野市(仁良川地区第一工区5街区7)自治医大(2400)12.5-1.8%-8.5%
公)下野市小金井字結城道122番6小金井(400)13.2-0.5%-10.9%
公)下野市川中子字東原3329番623外小金井(650)11.20.3%
公)下野市(仁良川地区第一工区51-1街区28外)自治医大(3200)12.5-0.5%

 

途中ですが、この記事の説明を。

どうも、このサイト「イエ&ライフ」を運営しているゴトウです。

ここからは、「あなたの(気になっている)不動産がこれからどうなるのか?」を予測することができるように、必要な情報を順番にご紹介します。

 

すごく不思議に思うんですが、不動産の取引は数千万円単位の大きなお金が動くし、「絶対に失敗したくない」と誰もが思っているはずなのに、

「どうして上がっているのか?下がっているのか?」

「これからどうなるのか?」

という情報について、すごくあいまいな記事しかないと思いませんか?

 

例えば、新聞やニュースで取り上げられる土地価格の情報は、ほとんどが中心部の商業地の話であるか、市区町村単位で「○%上がってます。」という情報ですよね。

 

だから、自分の知りたいエリアの不動産がどうなっているのか、これからどうなるのか、の参考にしにくいし、

  • 買う・売るタイミングはいつがいいのか?
  • この場所に買っても、10年後、20年後も後悔しないか?

といった判断が難しくて、不動産会社のいいなりになってしまう人って、けっこういると思うんですよ。

 

それはちょっと残念すぎると思うんです。

不動産の取引は、あなたの人生の中でも1〜2番目に来るような大きな決断なわけですから、その後の人生の「自信」や「余裕」にもつながってきますからね。

 

なので、そんな人の参考になればと、こんな記事を作っています。

47都道府県・500以上の市区・5万地点の公示地価と基準地価について、これまで調べて記事にしてきましたが、「なぜ上がったのか?」「下がったのか?」に難しい理由はありませんでした。

 

特に住宅地については、買ってすぐに売るようなものでもありませんし、人の動きもいきなりガラッと変わるわけでもないので、とても予想がつきやすいです。

 

なので、この記事を読み終わる頃には、

  • 買う、または売るタイミングがわかる
  • どこに買えば後悔しないかがわかる

ようになっているはずです。

 

と言っても、それほど難しいことは書いていないので、気楽に目を通してみてください。

それでは参りましょう。

 

 

2、過去7年間の下野市の土地価格の動き

この7年間で下野市の土地価格を見ると、栃木県の平均が8.4%下落したのに対して、マイナス2.6%とあまり下がりませんでした。

 

下野市の公示地価の推移(令和2年)

(参考:国土交通省 地価公示)

 

では、具体的にどのようなエリアが上昇、または下落しているのでしょうか?

上昇率に応じて、色分けして地図上にまとめてみました。

 

地価マップ:2013-20年の上昇率

変化率:赤色(30%以上)>オレンジ色(10〜29.9%)>緑色(0〜9.9%)>青色(-9.9〜0%)>紫色(-10%以下)

 

 

全体的に下落していますが、自治医大駅の周辺だけが大きく上昇していますね。

 

今回の不動産バブルの背景

全国的に土地価格が上昇していると言われていますが、その理由は金利の低下です。

2013年4月から始まった日銀の異次元緩和によって、金利が大きく低下したのです。

 

住宅ローンの金利

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この7年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気のエリアでは土地価格が上昇しやすくなりました。

月々の支払額は増やさずに、約2割高い物件を買える。しかもその物件が人気化しているとなれば、値段が高くても買おうとする人は増えますよね。

 

その結果、都心部では通勤需要から人気化した駅近のマンションが値上がりし、郊外のエリアではショッピングモールや、大規模な新興住宅地で上昇しやすくなったのです。

 

 

なぜ、下野市の土地価格はこれほど下落しているのか?

その理由は、栃木県全体の土地に対する需要が減っているからです。

市区町村別にこの7年間の上昇率を色分けしてみたところ、全ての市町村が下落していました。

 

栃木県の公示地価の変化率マップ

(参考:国土交通省 地価公示)

 

薄い青色のエリアは、宇都宮線沿線であり、駅周辺で一部上昇している地点もあるため、あまり下落していませんが、それ以外のエリアでの土地の需要は大きく減り続けています。

 

では、なぜ栃木県内では、これほど土地の需要が減っているのでしょうか?

理由は2つあります。

 

①公共事業の減少で土地価格が下落した

1つは、公共事業の減少です。

 

栃木県の住宅地の公示地価は、公共事業が減るのに合わせて、下落を続けてきました。

 

特に1990年代の公共事業では、バイパスなどの大きな道路が作られました。

そして、公共事業が減ってきた2000年代に入ると、ショッピングセンターが郊外にたくさん作られ、郊外に家が建つようになり中心街の空洞化へとつながってしまったのです。

 

栃木県の公共事業は、この20年で3分の1に減少

栃木県の公共事業と公示地価の推移

(参考:総務省統計局 行政投資実績)

 

車さえあれば、どこにでも家が建てられるようになったことで、わざわざ古い住宅地に家を買う必要がなくなりました。

しかも、この30年で農家も約半分に減ったので、農地を手放す人も増えました。

 

そのため、土地価格が上がりにくくなってしまったのです。

 

 

②人口が減って、家を買う人が減った

2つ目が、人口の減少です。

家を建てる中心年代である30代人口は、2007年ごろにすでにピークを打ち、栃木県ではこの10年間で7万人近く減少しています。

 

栃木県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

このような状況が重なってしまい、栃木県内の土地価格は大きく下落してしまったのです。

 

ただし、自治医大周辺の祇園地区では、病院に近い場所に住みたいという自治医大関係者や、シニアを中心とした需要があり、高値で取引されています。

 

3、新型コロナの影響はどうなのか?

新型コロナウイルスの感染拡大によって、3月末から緊急事態宣言が全国的に出され、多くの産業がストップし、売り上げが激減しました。

ですが、9月の中間決算を見てみると、航空、鉄道、飲食、百貨店などの一部の業界では大きく売り上げを落としていますが、それ以外の業界では黒字を確保しており、あまり影響が出ていないようです。

 

産業企業名4〜9月売上(前年同期比)損益(億円)
航空全日空-72.4%-1,885
鉄道JR東-48.2%-2,644
百貨店三越伊勢丹HD-41.8%-368
飲食ワタミ-36.8%-72
自動車トヨタ-26.0%6,293
電機日立-10.9%2,508

(参考:各社の決算発表資料より)

 

実際、今年の冬のボーナスは、大企業でみると、平均9%の減少とあまり影響はありませんでした。

(参考:サンケイビズ「冬のボーナス9%減少 経団連調査 大企業で8年ぶり減少 中小以下でも厳しさ増す」)

 

中小企業では、もっと影響は大きい可能性はありますが、これほどの減少で済んでいるということは、今のところ、コロナの影響が深刻なところがごく一部だということでしょう。

 

そのため、飲食店や百貨店などの賑わう商業施設では、売り上げ減少や店舗の閉店によって影響を受けそうですが、住宅地に対する需要はあまり影響はないようです。

 

栃木県では、商業地が特に危ない

9月29日に発表された基準地価を見ると、もともと下がっていたエリアがさらに下がっただけで、上がっていたエリアが下落に転じるような例は少なかったように見えます。

 

その後についても、住宅地ではそれほど影響はないようです。

実際、持ち家の着工件数を見てみても、ほぼ前年並みとなっており、家を建てる人が減っているわけではありません。

 

栃木県の新築着工統計

(参考:e-STAT 住宅着工統計)

 

超低金利なので、アパートの家賃程度の月々の返済額で、住宅ローンが組めるため、子育て世帯にとっては、買わない理由がないからでしょう。

 

一方で、商業地については、感染が拡大すると自粛要請がされますし、ワクチンもまだまだ当分接種できないので、閉店するお店はまだまだ増えそうです。

そのため、商業地や観光地の土地価格はまだまだ厳しそうです。

 

 

4、その他のリスク

新型コロナ以外にも、どんなリスクがあるのかをまとめました。

 

(1)この低金利はいつまで続くのか?

地域によって上がった場所、下がった場所の違いはあるものの、日銀の異次元緩和政策で生まれたこの超低金利は、土地価格を押し上げるプラス要因でした。

そして、これ以上は、金利が下がらない水準まで来ています。

むしろ、その副作用の方が話題になることが増えました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、「2020〜21年前後に限界が来る」と考えている専門家が多いことになります。

聞き取り当時は、オリンピックが開催されると思われていたので、この頃までは好景気も続くだろうという予想があったので、その頃までは地銀の経営状態も持つと思われていたのでしょう。

 

ですが、今回の新型コロナ騒動によって、地銀の経営はさらに苦しくなってきました。

銀行の経営が厳しくなれば、日本の国債に対する信頼性も下がります。海外の投資家が国債の売却をする可能性も高まります。

 

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

そのため、今後の経済状況次第では、金利上昇による不動産価格の下落も考えておいた方がいいでしょう。

 

 

(2)これから下野市の人口はどうなるの?

 

国立社会保障・人口問題研究所が、今年発表した下野市の人口の見通しによると、2025年までの1,500人減少するそうです。

 

下野市の人口は、2025年までの1,500人減少

下野市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

しかも、家を買う中心年代である20〜40代も、2025年までに2,500人減る見通しです。

 

下野市の20〜40代人口は、2025年までに約2,500人減少

下野市の20〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

そのため、今後も自治医大周辺を除いて、土地価格の下落は続くでしょう。

 

結論:買うなら?売るなら?

 

以上のことから、下野市の土地価格は、

  • 人口と公共事業の減少から、自治医大周辺のエリアを除いて、下落が続いている
  • 新型コロナが長期化したら、閉店が増えて商業地が下がる可能性あり
  • 今後は、20〜40代人口がさらに減っていくので、さらに下げる可能性が高い

と言えるでしょう。

 

では、売りたい人、買いたい人は、それぞれどう対応すべきなのでしょうか?

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がベスト

土地価格の坪単価が10〜30万円の地域が多いので、下落を待つ必要はありません。

その理由は2つあります。

 

①土地価格の下落分よりも、待っている間の家賃の方が高くつく

例えば、坪20万円ぐらいの土地であれば、30坪でも600万円程度で買えます。

仮に数年で1割下げたとして60万円ぐらいしか安くなりませんから、その間の家賃を考えると、早めに買った方がトクになります。

 

②異次元緩和で低金利の今がチャンス

また、現在は住宅ローンがかなり安いため、月々の返済負担が軽いのもチャンスです。

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として登録されます。

また、売主はあまり相談する相手を広げたくないため、まずは建てたメーカーに相談する場合が多いです。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いのです。

 

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売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで下落を続けてきた下野市ですが、それでもこの低金利は、住宅を買う人にとって追い風でした。

金利が下がらなければ、土地価格はもっと下落していたでしょう。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

また、新型コロナウイルスの影響もあるため、今が1番高い時期と言えるでしょう。

 

公示地価を信じると損をする?

 

この記事では公示地価をもとに解説していきましたが、公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、自治医大駅の南側に「緑(みどり)」地区と呼ばれる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:26万円/坪
  • 実際の取引価格:24〜38万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の約1.6倍です。

 

【下野市緑の公示地価】

下野市緑の公示地価

  • 自治医大駅から1,400mの距離、徒歩約18分(1分=80m)
  • 79,100円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =26万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【下野市緑の土地取引(過去2年間)】

下野市緑の土地取引

  • 自治医大駅から徒歩13〜20分のエリアで、24〜38万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

同じ地域なのに、

「公示地価の3割増し、場合によっては2倍以上の価格で取引されている」

といった取引がゴロゴロ見つかったのです。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
栃木県宇都宮市泉が丘28万円28〜40万円1〜1.43倍
栃木県足利市八幡町16.5万円8.7〜19万円0.53〜1.15倍
栃木県栃木市平柳町11万円7.4〜14万円0.67〜1.27倍
栃木県佐野市堀米町11万円8〜13万円0.73〜1.18倍
栃木県小山市城東24万円3.8〜27万円0.16〜1.13倍
栃木県那須塩原市埼玉5.3万円0.62〜10万円0.12〜1.89倍
栃木県鹿沼市貝島町11.5万円7.6〜13万円0.66〜1.13倍
栃木県日光市平ケ崎9万円5.9〜16万円0.66〜1.78倍
栃木県真岡市並木町12.5万円7.1〜32万円0.57〜2.56倍
栃木県大田原市本町8.3万円2.1〜11万円0.25〜1.33倍
栃木県下野市緑26万円24〜38万円0.92〜1.46倍
茨城県水戸市河和田14万円9.2〜20万円0.66〜1.43倍
茨城県日立市鮎川町13万円20万円1.54倍
茨城県土浦市乙戸南10万円7.9〜13万円0.79〜1.3倍
茨城県古河市東24万円11〜36万円0.46〜1.5倍
茨城県取手市井野18万円20〜25万円1.11〜1.39倍
茨城県つくば市春日37万円53万円1.43倍
茨城県ひたちなか市勝田本町16万円18〜19万円1.13〜1.19倍
茨城県筑西市二木成10万円13〜16万円1.3〜1.6倍
茨城県牛久市上柏田11万円5.9〜18万円0.54〜1.64倍
茨城県神栖市大野原7.5万円7.9〜15万円1.05〜2倍
茨城県龍ケ崎市佐貫町10万円11〜18万円1.1〜1.8倍
茨城県石岡市旭台10万円7.1〜12万円0.71〜1.2倍
茨城県笠間市平町9.3万円6.5〜13万円0.7〜1.4倍
茨城県鹿嶋市宮中9.3万円3.1〜13万円0.33〜1.4倍
茨城県常総市内守谷町きぬの里10.5万円11〜16万円1.05〜1.52倍
茨城県守谷市松ケ丘30万円27〜37万円0.9〜1.23倍
群馬県高崎市上中居町25万円18〜36万円0.72〜1.44倍
群馬県前橋市駒形町15万円8.7〜18万円0.58〜1.2倍
群馬県太田市八幡町17万円8.1〜20万円0.48〜1.18倍
群馬県伊勢崎市昭和町13万円9.6〜41万円0.74〜3.15倍
群馬県桐生市宮本町11.6万円4.7〜15万円0.41〜1.29倍
群馬県渋川市金井15.7万円0.82〜30万円0.05〜1.91倍
群馬県館林市富士見町12万円14〜22万円1.17〜1.83倍
群馬県藤岡市藤岡11万円9.9〜14万円0.9〜1.27倍
群馬県安中市中宿9万円3.1〜15万円0.34〜1.67倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

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参考データ

こちらにまとめている土地取引は、国土交通省が取引した人に対してアンケートを行っており、回収できた分だけを掲載しています。

なお、回収率はどこの街でも1〜2割のため、これが全ての取引ではありません。なので、実際の相場を知るなら、公示地価や基準地価を参考にする方がいいでしょう。

 

下野市の土地取引

*2019年7月〜2020年6月の土地取引

*都市計画:建物の高さや、お店の種類などを規制する区分のこと

地区名坪単価(万円)取引総額(万円)面積()最寄駅駅距離(分)都市計画
医大前171100200自治医大6準工業
駅東211500240小金井81種住居
駅東222200320小金井141中住専
下古山7.9500210おもちゃのまち30-60分工業
下古山7.51300580石橋25工業
下古山7.51400002000以上石橋25工業
下石橋4.9240002000以上石橋29工業
下石橋0.42402000以上石橋30-60分その他
下坪山5.8500290小金井30-60分その他
下坪山3.251002000以上小金井30-60分その他
下坪山7.414065小金井30-60分その他
橋本0.4690650自治医大30-60分その他
笹原6.316085自治医大8その他
笹原3.4260250自治医大11その他
三王山0.92140500自治医大60-90分その他
三王山1.86001100自治医大60-90分その他
1.3100260小金井30-60分工業専用
小金井6.9550270自治医大6その他
小金井7.7420180自治医大18その他
小金井13780195小金井41種住居
小金井204100680小金井91中住専
小金井1148001500小金井102中住専
小金井1142001300小金井102中住専
小金井262100270小金井151中住専
仁良川141300300自治医大30-60分1種住居
仁良川6.8440210小金井30-60分その他
仁良川9.7810280小金井30-60分1種住居
仁良川101100340小金井30-60分1種住居
仁良川185200950小金井30-60分1種住居
仁良川6.8340165小金井30-60分その他
仁良川4.3170130小金井30-60分その他
石橋9.52800980石橋3近隣商業
石橋162000420石橋6近隣商業
石橋211800280石橋6近隣商業
石橋171600320石橋71種住居
石橋317001900石橋91種住居
石橋7.3580260石橋91種住居
石橋171300250石橋101中住専
石橋231500210石橋111種住居
石橋111700520石橋111中住専
石橋6.3790420石橋141種住居
石橋4.3900700石橋141低住専
川中子0.662201100小金井13その他
大光寺171300250石橋241中住専
大光寺10840270石橋241中住専
大光寺15950210石橋251中住専
大光寺10650220石橋261中住専
文教181200220石橋131種住居
文教251600220石橋181中住専

(参考:国土交通省 「土地総合情報システム」)

 

 

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ここまでお読みいただき、ありがとうございました。納得のいく取引ができるといいですね。

 

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