茨木市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し | イエ&ライフ

茨木市の新築・中古マンション価格|上昇した理由と今後の見通し

大阪府

この記事では、茨木市の

  1. 新築のマンション価格
  2. 中古マンション価格の動き
  3. マンション価格の今後の見通し

の3点について、詳しく解説していきます。

(本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております) (※1)

 

1、茨木市のマンション価格

(1)新築マンション価格

*2022年2月現在

*面積・価格は概算(100万円単位)

 

マンション名価格(万円)面積(㎡)最寄駅(徒歩)総戸数入居時期
メイツ茨木総持寺3,800-5,98054-76JR総持寺(6分)792023年3月
茨木ICO CITY3,400-4,60070-77JR総持寺(15分)4752023年3月
リビオ彩都2,600-2,80071彩都西(8分)1792022年3月
プレミスト茨木双葉町5,349-7,67967-86茨木市(5分)742022年3月
ライオンズ茨木総持寺ステーショングラン4,200-5,90057-75JR総持寺(1分)2792023年3月
プラウド茨木双葉町未定58-123茨木市(4分)1382023年11月
ローレルコート茨木舟木町3,598-11,34841-102茨木市(6分)652022年4月
レ・ジェイド茨木東中条5,580-6,08069-72茨木(9分)40即入居可
パークナード・レーベン茨木さわらぎ2,900-3,90065-71沢良宜(5分)263即入居可
ジオ茨木中穂積4,990-7,11068-85茨木(7分)752022年4月
イニシア茨木プレシアスコート4,998-7,59867-94茨木市(5分)392022年3月
シエリア茨木西中条6,490-10,99074-96茨木(7分)382022年11月
ジオ阪急総持寺5,070-5,09073-75総持寺(1分)25即入居可
ジオ茨木大手町7,100-10,77074-106茨木(5分)242022年12月
ディモア茨木千里丘3,800-5,10064-76千里丘(9分)332023年3月

(参考:スーモ)

 

(2)中古マンションの取引価格

茨木市の中古マンション価格の推移

(参考:近畿レインズ)

 

月ごとの上下が大きいので、半年間の平均価格で比べてみました。

直近半年の平均価格と、2019年10〜20年4月の平均価格を比べると、この3年間で約10%の上昇をしていました。

 

2、なぜ、茨木市のマンションは、これほど上昇しているのか?

今後の予想をする上で、これまで上昇してきた理由を知っておいた方がスッキリ理解できます。

なので、これまで上昇してきた主な理由を3つ、解説します。

 

①金利が低下して、高い物件が買えるようになった

そもそも、不動産価格が上昇した最も大きな理由は、金利の低下です。

アベノミクスによる異次元緩和政策が始まった2013年から2020年ごろまでは、固定金利が2%台から0.82%まで、1%以上も下落したのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:財務省ARUHISBI新生銀行

 

さらに、2022年に入ると、変動金利がさらに下がりました。それまで0.5%前後だった金利が、0.3%台にまで下がったのです。

新型コロナ以降も、都心部や大都市圏を中心に不動産価格は上がり続けていますので、それでも買いたい人が、変動金利を選ぶようになりました。

そして、中古マンションでは、8割以上が変動金利を選ぶようになっています。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

これによって、同じ返済額でも、買える物件の価格が大きく上がりました。

 

アベノミクスが始まる前の2012年ぐらいまでは、月に約10万円の返済(フラット35)で、約3,000万円の物件しか買えませんでした。

ですが、2023年現在、変動金利を選べば、約4,130万円の物件まで買えるようになっているのです。

 

月10.4万円の返済で、いくらの物件が買えるのか?

月10万円の返済で、いくらの物件が買えるか?

 

今の夫婦は、共働き世帯が多いですから、変動金利で、2人でそれぞれ月10万円を返済すると決めれば、なんと8,000万円以上の物件が買えるわけです。

東京の都心部では、マンション価格が8,000万〜1億円ぐらいして驚きますが、それにはこのような理由があるからなんですね。

 

②建築費が上昇している

2つ目は、物価の上昇(インフレ)です。

特に、新型コロナ以降、マンションの建築費が、20〜30%の上昇をしているのです。

 

マンションの建築費

マンションの建築費

(参考:一般財団法人 建築物価調査会)

 

特に、昨年22年は、大きく上昇していますね。

ロシアによるウクライナ侵攻が起こったことで、原油や天然ガスなどのエネルギー価格が上昇し、小麦などの食糧や肥料、北欧からの木材など、ありとあらゆるモノの価格が上昇を続けているのです。

 

③世帯数の増加が続いている

3つ目は、世帯数が増加している点です。

建築費が上昇しても、買い手がいなければ、価格は上がりにくいのですが、茨木市では、人口・世帯数ともに増加が続いているのです。

 

茨木市の人口・世帯数

(参考:総務省統計局 「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」)

 

特に、世帯数が増えていると言うことは、それだけ住居に対する需要も増えますので、マンション価格の上昇につながっているわけですね。

 

3、これからどうなる?気になる2つのポイント

では、ここからは、「今後の茨木市のマンション価格に影響を与えるかも?」と気になる2つのポイントについて検証していきましょう。

 

(1)いよいよ金利上昇が本格化しそう

低金利によって、住宅ローンが組みやすい状況が続いていますが、2024年以降は、この環境がいよいよ変わってきそうです。

すでにフラット35などの長期固定の住宅ローンは金利が上がってきていますが、変動金利もそろそろ上昇に転じてきそうなのです。

 

住宅ローン金利の推移 2023年11月

(参考:ARUHI、住信SBIネット銀行、SBI新生銀行)

 

なぜ金利が上がってきているのか?、というと、物価が上がってきているからです。

戦争によって、海外から安い商品が入りにくくなり、円安が進んだことで、さらに物価が上昇しているのです。

 

日本の消費者物価指数と政策金利

(参考:財務省総務省統計局

 

この物価上昇をおさえるためには、消費を減らさないといけません。

そのため、日銀は、まず10年国債などの金利を引き上げました。これによって、フラット35などの固定金利のローンが影響を受けています。

ですが、物価上昇は止まらず、前年比で3%前後の上昇を続けています。

 

そのため、現在マイナス0.1%のままである政策金利も引き上げると見られています。

2024年2月現在、経済関係のメディアを見てみると、だいたい4月前後ではないか?という予想が多いですね。

 

メディア名 時期・利上げ幅などの内容 リンク先
ブルームバーグ 3月にマイナス金利解除。年内に+0.25%へ 参考記事
野村総合研究所 4月か10月か 参考記事
東京財団政策研究所 4月 参考記事
日経新聞 3〜4月 参考記事
ロイター 4月は早すぎる 参考記事

 

そうなると、変動金利にも影響が出てきますので、一般世帯が現在の価格で住宅を購入することは、難しくなってくるでしょう。

 

高額マンションをギリギリの住宅ローンで買っている人がやばい

変動金利の上昇によって、影響を受けそうなのが、ここのところ大きく上昇している大都市圏の駅近マンションです。

というのも、新築・中古マンションの購入者の7〜8割が、変動金利を利用しているからです。

 

新築・中古マンションの変動金利利用率

(参考:住宅金融支援機構 「住宅ローン利用者の実態調査」)

 

今までは、ネット銀行で申し込めば、0.3%台という、かなり安い条件で住宅ローンを組めてきたわけですが、今後はこの条件が厳しくなってきます。

異次元緩和政策が始まる前の2012年ごろまでは、変動金利も1%前後でした。そのため、今後数年かけて、1%前後の水準にまで引き上げていくと予想されます。

 

1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性

ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。

例えば、月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。

 

金利上昇で下落

 

政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく下落するわけではありません。

ですが、購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。

 

 

(2)これから茨木市の人口はどうなるの?

国立社会保障・人口問題研究所が、2018年に発表した茨木市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で人口は約2,000人減少するそうです。

 

茨木市はこれから10年で約2,000人減少

茨木市の人口予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

あまり影響がないように見えますが、家を建てる中心年代の30〜40代人口は、2025→35年の10年間で約1.4万人減る見通しです。

 

茨木市の30〜40代人口は、これから10年で約1.4万人減る

茨木市の30〜40代人口の予測

(出典:国立社会保障・人口問題研究所 平成30年度人口推計)

 

つまり、買い手となる世代が、これから10年で2割近くも減るのです。

そのため、通勤に便利な駅近エリアでは、まだまだ人気が続くでしょうが、郊外ではさらに買い手が減っていきそうです。

 

4、結論:買うなら?売るなら?

以上のことから、茨木市のマンション価格は、

  • 低金利や建築費の上昇、世帯数の増加によって、上昇が続いている
  • 駅周辺に人口が集中する傾向は、今後も変わりにくいため、マンション価格も安定していきそう
  • 今後下落するとすれば、金利上昇が最も注意すべきリスク

と言えるでしょう。

 

買うなら:下落を待つよりも低金利の今がチャンス?

これから変動金利の上昇が始まりますので、8割近い人が変動金利を利用している現在の状況も減ってくるでしょうから、価格は下がりやすい環境になります。

ですが、急激に金利を引き上げることはなさそうなので、少しずつ価格に影響が出てくるでしょう。

 

そのため、もしこれから購入を考えるのであれば、ギリギリの返済計画で購入することはやめた方がいいでしょう。

 

 

売るなら:超低金利の今が1番のチャンス

ここまで説明してきたように、ここまでマンション価格が上昇したのは、金利の低下・変動金利の利用者の増加が1番の理由です。

 

しかし、この金利はこれ以上下がりようがありません。

これ以上の価格上昇は、購入される方の年収が増えなければ、難しいところにまできていますし、今後の金利上昇リスクも考えると、一般世帯が購入する物件は、今が高値になってくる可能性が高いです。

 

不動産会社によって、売れる価格が違う?

マンション価格は、間取りが似ているため、どこの不動産会社に頼んでも、だいたい同じぐらいの金額で売れると考える方が多いですが、一概にはそうは言えません。

 

というのも、戸建てやマンション、エリアによって得意な会社が異なるからです。

また、不動産会社同士で取引情報の共有をほとんどしていないため、「依頼した不動産会社が、実はあなたの物件を取り扱ったことがない」ということも起こりえます。

 

そのため、高く売却をしたいのであれば、あなたの住むマンションの売却実績のある会社を探した方がいいでしょう。

 

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この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。

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