2022年問題で神奈川の空き家がヤバイ。神奈川の生産緑地を調査

空き家_生産緑地 2022年問題

(本ページはプロモーションが含まれています。該当するサービスには、【PR】と表記しております)

 

 

この記事では、神奈川県における2022年問題の影響について解説していきます。(※1)

 

2022年問題とは、

「都市部にある税金を優遇されていた農地(生産緑地)が、2022年以降に宅地として放出され、土地価格に影響を与える」

という問題です。

 

【このような農地が、宅地に変わります】

生産緑地(画像出典:ウィキペディア cory.2005.Seisan Ryokuchi)

約3,900万坪、30坪の戸建てで約130万戸分の土地なので、1〜2割が宅地になるだけでも、かなりの影響が出ると心配されています。

 

生産緑地はどこにあるのか?

では、神奈川県の生産緑地は、具体的にどこにあるのでしょうか?

 

赤色、ピンク、オレンジのエリアは要注意

神奈川県の生産緑地

(参考:国土交通省 都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況)

 

ご覧のように、横浜、川崎など、東京に近いエリアで多く残っています。

横浜市は300ヘクタール(ha)以上あり、全国で3位ですし、川崎市も287haで全国4位とかなり多いのです。

 

ちなみに、

1ヘクタール(ha)= 約3,000坪 = 30坪の戸建て100戸

になります。

 

神奈川県の生産緑地面積ランキング

*1ha=3,025坪

 

順位市区町村面積(ha)30坪の戸建てで何戸分?
1横浜市301.630411
2川崎市287.228959
3相模原市131.113219
4秦野市10310386
5藤沢市98.59932
6小田原市66.36685
7大和市59.66010
8茅ヶ崎市59.35979
9平塚市43.44376
10厚木市28.92914
11海老名市26.52672
12横須賀市25.12531
13綾瀬市24.12430
14南足柄市232319
15伊勢原市22.22239
16座間市21.62178
17三浦市20.92107
18鎌倉市17.11724
19逗子市1.3131

 

生産緑地の調べ方

生産緑地は、各自治体の「都市計画図」から調べることができます。

著作権の関係で、この記事では地図画像を載せることができませんが、「自治体名 + 都市計画図」で検索すると、各自治体の検索システムが出てきますので、そこから調べてください。

 

 

横浜市を例にとると、地図が表示された後に、左側に出てくる「地区計画その他地域地区等」というチェック項目を選ぶと生産緑地が表示されます。

黄緑色の縦線で、地図上に細かく点在しているのがそれです。

住まいのお近くにあるかどうかを確認してみてください。

 

危ないのは郊外の戸建て

この生産緑地の影響を大きく受けるのは、郊外の戸建てエリアです。

駅前などの市街地の中心部には、ほとんど農地が残っていないですからね。

その反面、河川敷の近くや、高速道路の周辺、山や丘などで多く見られます。

 

困ったことに、このようなエリアでは、不動産バブルと言われたこの5年間でもあまり上がっていません。

というのも、家を建てる中心年代である30代の人口は、神奈川県ではすでに2007年ごろにピークをつけて、すでに約40万人も減っているからです。

 

神奈川県内の30代人口は、10年間で30万人減った

神奈川県の30代人口と新設戸数

(参考:国土交通省 建築着工統計調査報告)

 

通勤に便利な駅近のエリアでは、買い手もつきますが、郊外の戸建てエリアでは今後はもっと売れにくくなるでしょう。

 

実は2022年問題だけではない

「生産緑地が解禁されれば、土地価格が下がるエリアが結構ありそう。」

というイメージは持たれたかもしれませんが、実はこれだけではないのです。

 

この5年間で土地価格が大きく上昇して不動産バブルと言われていますが、その理由は日銀による異次元緩和のおかげで金利が下がったためでした。

 

国債とフラット35の金利推移

(参考:ARUHI住宅ローン フラット35金利の推移 財務省 国債金利情報)

 

ザックリ言うと、この5年間で買い手は、同じ返済額で2割高い物件を買えるようになったということです。

例えば、フラット35で期間35年・月々の返済額が10.4万円とした場合、購入できる不動産は3,000万円から3,500万円まで上がったのです。

 

同じ返済額で購入できる物件価格が2割上昇した

 

そのため、人気の高い駅近エリアを中心に上昇してきたわけですが、この異次元緩和の副作用が出てきました。

 

例えば、預金者のお金を国債で運用していた地銀は、この異次元緩和によって、金利が低下したことで利息収入が減り、半数以上が赤字になっています。

 

赤字の地銀がどんどん増えている

地銀の決算状況

(金融庁:地域金融の課題と競争のあり方)

 

赤字が続けばいずれ倒産してしまいますから、いつまでも続けるわけにはいきません。

 

では、具体的にあとどれぐらいなのか?

ブルームバーグが経済の専門家45人にアンケートをしたところ、半数以上が2〜3年以内に限界が来ると予想していました。

 

半数以上が2〜3年以内に限界と回答

異次元緩和はいつ終わるか?

(参考:ブルームバーグ「2年以内で限界」が半数弱、現行の長短金利操作-日銀サーベイ)

 

このアンケートは2018年6月にされたものなので、2〜3年後ということは、オリンピック前後ということになります。

そうすると、金利が上昇しますので、不動産価格は下落していきます。

 

金利が上がると、同じ返済額でも買える価格が下がる

金利上昇で下落

 

巷で「オリンピックが終わったら、不動産価格が下がるのでは?」という話題が何度も取り上げられますが、1番怖いのはこの「異次元緩和の終了→金利の上昇→不動産価格の下落」でしょう。

 

2022年問題は、このような状況にさらに追い討ちをかけるということになるのです。

 

買うなら:基本的に待つ必要はない

2022年問題で土地価格が下がるのであれば、「今はまだ買わない方がいい」という判断に傾きそうなものですが、基本的には待つ必要はありません。

 

というのも、2022年問題まであと3年以上あります。

坪100万円以上するようなエリアであれば話は別ですが、郊外の戸建てエリアでは坪50万円未満のところが大半です。

 

仮に30坪だとしても1,500万円ですから、1割下がったとしても150万円しか安くならないわけです。待っている間の家賃を考えたら、自宅住まいでない限りはこのタイミングで買った方がトクな人の方が多いはずです。

 

金利が低い今がチャンス

そして、もう1つ重要なポイントが、現在の金利が過去最低水準だということです。

金利が上がれば、土地価格は下がりますが、その時には支払う利息も増えますので、どちらが得になるのかは微妙です。

 

ですから、もし家を買おうと思っているのならば、土地価格が下がるのを待つよりも、金利が上がる前の今のうちに買うのがベストでしょう。

 

ただし、購入を検討する場合には、今後の金利上昇を想定しておかないと大変なことになるので、「フラット35」「10年以上の固定金利」でも返済ができるかどうかで予算を考えるべきでしょう。

 

非公開物件=安い物件

不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。

そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、ある特定の不動産会社だけが取り扱っています。

 

非公開物件の実態

 

当然、このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。

 

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一括査定を使えば、高く売れるかがわかる

そう考え始めると、まず気になるのは価格だと思いますが、実は公示地価は「その地域の平均的な価格」なため、実際の取引ではこれ以上に高く、または安く取引されることがあります。

 

例えば、「代田(だいた)」という、世田谷代田駅の周辺に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:221万円/坪
  • 実際の取引価格:220〜290万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.3倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、高層マンションは建てられない、主に戸建てが立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【世田谷区代田の公示地価】

世田谷区の公示地価

  • 世田谷代田駅から850mの距離、徒歩約11分(1分=80m)
  • 670,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =221万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【世田谷区代田の土地取引】

世田谷区の土地取引

  • 世田谷代田駅から徒歩6〜11分のエリアで、220〜290万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。

 

都道府県住所公示地価/坪取引価格/坪公示地価の何倍?
東京都23区千代田区神保町485万円300〜990万円0.62〜2.04倍
東京都23区中央区佃644万円530〜970万円0.82〜1.51倍
東京都23区墨田区東向島111万円150〜290万円1.35〜2.61倍
東京都八王子市北野台33万円30〜43万円0.91〜1.3倍
東京都立川市柴崎町121万円97〜340万円0.8〜2.81倍
東京都武蔵野市吉祥寺本町216万円150〜300万円0.69〜1.39倍
神奈川県横浜市神奈川区松見町85万円74〜150万円0.87〜1.76倍
神奈川県川崎市中原区木月136万円160〜240万円1.18〜1.76倍
神奈川県相模原市緑区東橋本70万円17〜140万円0.24〜2倍
千葉県千葉市中央区松波77万円64〜110万円0.83〜1.43倍
千葉県船橋市松が丘30万円26〜41万円0.87〜1.37倍
千葉県柏市今谷上町49万円39〜85万円0.8〜1.73倍

 

つまり、あなたの不動産はもっと高い評価額の可能性があるのです。

では、どうやってそれを調べられるのか?

 

答えは不動産の一括査定です。

というのも、複数の不動産会社の査定を比較することで、「あなたの不動産を得意とする会社の査定額」がわかるからです。

 

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